«Vo';»é.r5[.:LW.;u 14u_5aé R jz,

Transkript

1 Fylkesmannen i NORDLAND «Vo';»é.r5[.:LW.;u 14u_5aé R jz, ALSTAHAUG Alstahaug kommune.».. KOMMUNE [J Saksb.: Tyra Ræder Breivoll Rådhuset f Sandnessløe e-post: fmnotbr@fylkesmannen.no Tlf: Vårref:2016/3373 Z 7 SEM 2016 Deres _. - «e» - - Bli/Rx sang::- Deresdato: '; Kflpl li'» -< 7A - _ ref: 10/2953 Vår dato: Arkivkode: KLAGE OVER KOMMUNESTYRETS VEDTAK AV I SAK 1/16 REGULERINGSPLAN FOR STAMNESØRA BOLIGFELT - ALSTAHAUG STADFESTELSE AV KOMMUNESTYRETS VEDTAK Vi viser til kommunens oversendelsesbrev av Den lange saksbehandlingstiden skyldes i hovedsak at Fylkesmannen først mottok saksdokumentene per e-post Fylkesmannen stadfester Alstahaug kommunes vedtakelse av detaljreguleringsplan boligfelt. Reguleringsplanen har blitt til gjennom en omfattende planprosess, og Fylkesmannen finner ikke grunnlag for å tilsidesette det skjønn er utøvd av kommunestyrets flertall i vedtak av Klagens som bakgrunn l møte i sak 1/16, vedtok kommunestyret Detaljregulering Formålet med planen er å legge til rett for etablering av nye boliger, av tre leilighetsbygg med til sammen ca. 70 boenheter. boligfelt. ved å åpne for oppføring Det aktuelle området er avsatt til fremtidig boligformål (BR6) og eksisterende friområde i kommunedelplan for Sandnessjøen. I detaljreguleringsplan boligfelt tilrettelegges det for boligbebyggelse nærmere sjøen enn det er åpnet for i kommunedelplan for Sandnessjøen. Videre åpner den aktuelle reguleringsplanen for høyere byggehøyde enn overordnet plan. Detaljreguleringsplan l brev mottatt av kommunen gjøres det i hovedsak o For boligfelt er således ble planvedtaket gjeldende ikke i tråd med overordnet plan. påklaget av Kirsten Hauvik. l klagen følgende: Kommunen har ikke tatt hensyn til beboerne i området i saken. Bebyggelsen som det er tilrettelagt for vil medføre at det ikke blir noe godt bomiljø i omkringliggende område. en gjennomgang annet til kommunens sakens øvrige av planprosessen saksfremstilling dokumenter. i forkant av kommunestyrets vedtak av , vises det blant i forbindelse med første og andre gangs behandling av saken, samt

2 o Grunnforholdene er ustabile på grunn av Ieire, og det er fare for at eksisterende boliger kan rase ut. o Det blir mye trafikk på Ibsens gate, som er smal og trafikkfarlig. o Verdien av husene i området vil synke som følge av planlagt utbygging. Det vises til at tidligere planer om utbygging i området har blitt stanset. Avslutningsvis i klagen gjøres det gjeldende at all trivsel i området vil bli borte dersom planlagte utbygging gjennomføres, og at flytting fra området og kommunen er eneste løsning. Kommunen viser ved den forberedende klagebehandlingen til at det i forbindelse med offentlig ettersyn av plansaken ble gitt en uttalelse fra beboerne i området. Uttalelsen hadde 80 underskrifter, herunder underskrift fra Haukvik. Kommunen viser til at det i denne uttalelsen ble fokusert på den økte trafikken i boliggatene og usikre grunnforhold. l tillegg var det i uttalelsen stor skepsis til at planforslaget la til rette for utbygging som ikke er i tråd med overordnet plan, samt at grøntområdet som ble foreslått omdisponert, er gitt høy verdi i grøntstrukturplan. Ved kommunens forberedende klagebehandling vises det til at høringsuttalelsen fra beboerne i området ble vurdert og kommentert i saksutredningen til kommunestyrets behandling av saken. Utover dette bemerker kommunen at størstedelen av planområdet er avsatt til boligformål i gjeldende kommunedelplan for Sandnessjøen. Det vises imidlertid til at det er tilrettelagt for høyere bebyggelse enn det som var forutsatt i overordnet plan, og at grøntområdet i strandsonen er redusert. Kommunen tilkjennegir at dette er momenter som kan gjøre bomiljøet i området dårligere hvilket igjen kan påvirke verdien på boligene. Kommunen finner at klagen ikke inneholder nye momenter som ikke var kjent ved kommunestyrets behandling av saken. Kommunestyrets vedtak av i sak 1/16 opprettholdes, og saken oversendes til Fylkesmannen i Nordland for endelig klagebehandling. Fylkesmannens lovforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken: Generelt om Fylkesmannens kompetanse Det følger av plan- og bygningsloven tredje Iedd at kommunestyrets vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf Miljøverndepartementet har delegert myndigheten til å behandle slike klager til Fylkesmannen. Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Foreliggende klage gjelder i sin helhet planens innhold. Fylkesmannen vil i det følgende vurdere de momenter som er anført i klagen fra Hauvik. Side 2 av 5

3 Vurderinq av klaqen fra Hauvik Innledende merknader Når det gjelder reguleringsvedtakets innhold og klagerens synspunkter på dette, bemerkes det innledningsvis at det er kommunestyret selv som har ledelsen av den kommunale planleggingen, jf. pbl Kommunestyret tar standpunkt til arealdisponeringen innen kommunen, og må ved utøvelse av denne myndigheten ha et forholdsvis vidt rom for valg av løsninger. Fylkesmannen bemerker at ingen er beskyttet mot at områder reguleres eller omreguleres, selv om en regulering vil kunne medføre at private interesser må vike til fordel for allmenne eller offentlige interesser. l det følgende vil Fylkesmannen gjennomgå de hovedpunkter som anføres i klagen fra Hauvik. Grunnforholdene i området l klagen er det anført at dersom det sprenges for hustomter vil dette medføre uro i grunnen. Det vises til at det er mye leire i området, og at sprengning vil kunne føre til bevegelse på nærliggende eiendommer. l vedtatt planbestemmelse 8.9 er det oppstilt krav om at «[g]eoteknisk vurdering må være ferdig før rammetillatelse kan gis. Av geoteknisk rapport skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeideri byggeperioden.» Kommunen har ved behandlingen av klagen vist til at leire i grunnen er forhold som var kjent og som ble vurdert ved vedtakelsen av planen. l saksfremlegget lagt frem i forbindelse med kommunestyrets vedtak av , har kommunen blant annet uttalt følgende til anførsler vedrørende grunnforholdene i området: «l bestemmelsene stilles det grav til grunnundersøkelser før rammetillatelse til bygget kan gis. Ideelt sett burde denne ligget til grunn før reguleringsplanen ble sendt ut på høring og offentlig ettersyn all den tid det kan være knyttet usikkerhet til om grunnen er egnet for denne type bebyggelse. Å utsette denne grunnundersøkelsen er en risiko tiltakshaver tar. Dersom de geotekniske undersøkelsene viser at grunnen ikke vil tåle denne utbyggingen, vil tiltakshaver enten måtte omarbeide eller skrinlegge byggeplanene.» På bakgrunn av at det er oppstilt krav om gjennomføring av geotekniske undersøkelser i de vedtatte planbestemmelsene, legger Fylkesmannen til grunn at dette er forhold som vil bli vurdert og ivaretatt ved behandlingen av søknad om rammetillatelse. Trafikale forhold l klagen er det vist til at det vil bli svært mye trafikk i Ibsens gate. Det vises til at Ibsens gate er smal, og at den økte trafikken vil medføre at det blir farlig for folk å ferdes i området. l vedtatt planbestemmelse 8.5 er det oppstilt krav om at det i Ibsens gate skal opparbeides trafikksikkerhetstiltak i samsvar med teknisk plan godkjent av Alstahaug kommune. Side 3 av 5

4 Reguleringsplanens konsekvenser for trafikken i området er etter det Fylkesmannen kan se vurdert av kommunen ved vedtakelsen av planen. Det er som nevnt over oppstilt krav til utarbeidelse av trafikksikkerhetstiltak i planbestemmelse 8.5. På denne bakgrunn legges det til grunn at det vil bli foretatt nødvendige tiltak for å ivareta trafikksikkerheten når bruken av veien økes ved gjennomføring av planen. Verdifall for eksisterende boliger i området Klager har gjort gjeldende at dersom tiltakene reguleringsplanen tilrettelegger for blir gjennomført, vil dette medføre at verdiene på de eksisterende boligene i området vil forringes. Kommunen har ved sin behandling av reguleringsplanen gitt uttrykk for planens uheldige virkninger, herunder planens negative konsekvenser for eksisterende bebyggelse i området. Flertallet i kommunestyret har etter en interesseavveining likevel kommet til at planen godkjennes, med et par endringer (se nedenfor). Fylkesmannen har sett hen til klagers bekymring for verdifall på boliger i området, men finner ikke at dette begrunner en tilsidesettelse av kommunens vedtak. Som nevnt innledningsvis er ingen beskyttet mot at områder reguleres eller omreguleres, selv om en regulering vil kunne medføre at private interesser må vike til fordel for allmenne eller offentlige interesser. Oppsummering Fylkesmannen har gjennomgått sakens dokumenter. Gjennom reguleringsplanprosessen har både naboer og gjenboere i området samt statlige og regionale myndigheter fremmet sine synspunkter og argumenter. Klagers synspunkter og argumenter har således vært kjent for og blitt vurdert av kommunen ved behandlingen av reguleringsplanen. Av saksdokumentene fremgår det at planutvalget ved behandlingen av saken , vedtok å utsette saken. Saken ble sendt tilbake til administrasjonen med oppfordring til dialog med forslagsstiller, for å vurdere mulighetene for å trekke bygningsmassen lengre unna strandsonen. Dette ble imøtekommet ved en forskyvning av vei og bygninger på 5 meter lengre øst, slik at friområdet i strandsonen i planen gikk fra 8,7 til 9,4 daa. Detaljreguleringsplanen har vært igjennom en omfattende prosess. Kommunestyret har foretatt en avveining mellom de ulike interesser som er representert i området. Flertallet i kommunestyret kom i vedtak av til at det fremlagte forslag til detaljregulering for Stamnesøra boligfelt kan godkjennes, med følgende to endringer: o Høyde på de to sørligste blokkene reduseres med 1 etasje. o Rekkefølgebestemme/se 8.10 endres slik at: o Blokk/bolig 1 - nordre bygg bygges først. Etter en samlet vurdering finner ikke Fylkesmannen grunnlag for å tilsidesette det skjønn flertallet i kommunestyrets har utøvd i forbindelse med planvedtaket. Klagen har ikke ført frem. Side 4 av 5

5 Vedtak Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av i sak 1/16. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, jf. rundskriv T-2/O9 fra Miljøverndepartementet, jf. forvaltningsloven 34 tredje Iedd. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Klager er underrettet ved kopi av dette brev. Dersom kommunen er kjent med at andre enn klager ønsker orientering om avgjørelsen, bes det om at kommunen sørger for at også disse får tilsendt kopi av vedtaket. Med hilsen fi?» Tor Sande (e.f.) underdirektør Tyra Ræder Breivoll rådgiver Kopi til: Kirsten Hauvik Ibsens gate 26, Box SANDNESSJØEN Side 5 av 5