Vår dato Deres dato. Klagebehandling - Byggesak - Midlertidig byggeforbud - 39/5 - Alstahaug - stadfesting av kommunens vedtak

Transkript

1 Fylkesmannen i Nordland Saksbehandler,Innvalgstelefon og e-post: Gunn Olsboe Johannessen, fmnogtoettylkesmannen.no Vår dato Deres dato Vår referanse 2012/1644 Deres reteranse Vår arkivkode Alstahaug kommune Rådhuset 8805 Sandnessjøen 10/ a GNR 3975 t3ff? Klagebehandling - Byggesak - Midlertidig byggeforbud - 39/5 - Alstahaug - stadfesting av kommunens vedtak Vi viser til kommunens oversendelse av Fylkesmannen stadfester Alstahaug kommunes vedtak om midlertidig bygge- og deleforbud idet vedtaket er i overenstemmelse med plan- og bygningsloven. Bakgrunn for klagen I brev av , med tilleggsbrev av , rettet Jan og Frode Schei en forespørsel til kommunen. De håper kommunen ser positivt på deres søknad om å få bygge nytt våningshus og kårbolig på småbruket gbnr 39/5,i området utenfor det som i kommuneplanen er regulert til industriområde. Dette som erstatning for eksisterende våningshus på bnr. 5 og bolig på bnr. 21 som ligger innenfor et område som i planen er avsatt til industri, Horvnes industriområde. Helgeland Eiendom er nå kommet i en fase der boligene ønskes innløst. Far og sønn Jan(hjemmelshaver) og Frode Schei ønsker en alternativ plassering innenfor det området som i kommunedelplan for Sandnessjøen avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde. Befaring har vært avholdt. Saken har også vært forelagt landbruks- og næringssektoren i kommunen til vurdering, spesielt med tanke på hvorvidt begrepet våningshus på landbrukseiendom i dette tilfellet er reelt. Formannskapet fattet følgende vedtak: "Gnr. 39, bnr. 5 i Alstahaug anses med gjeldene kommunedelplan for Sandnessjøen, fortsatt som en landbrukseiendom." Statens hus Molovelen 10, 8002 Bodo Telefon: Telefaks: Kommunalavdelinga Telefon Telefaks: E-post fm nopost tylkesmannen.no nternett no/nordland

2 Side 2 av 6 I brev av varslet kommunen om at de i forbindelse med behandling av ovennevnte forespørsel vurderer å nedlegge byggeforbud, jf. plan- og bygningsloven 13-1, for eiendommen gbnr 39/5. Frist for å komme med uttalelse var satt til Det er kommet inn merknader fra Jan Schei, Frode Schei og Tove Bastesen. Søkerne har oaså skrevet brev til Helgelandsbase AS. I møte den i sak 48/11 fattet et enstemmig kommunestyre følgende vedtak i saken: "Med hjemmel i pb nedlegger planutvalget/kommunestyret midlertidig forbud mot tiltak på den del av eiendommen gnr. 39, bnr. 5 som i kommunedelplan for Sandnessjøen er disponert til landbruks- natur- og friluftsområde. Forbudet gjelder inntil ny plan er klarert for alle tiltak etter pb og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet. Det vises til at flere boliger/våningshus i dette området er innløst eller under innløsning. Nye boenheter i dette området er svært betenkelig og bør unngås." I brev av ble vedtaket påklaget av Frode Schei og Tove Bastesen. Klager viser til at de i hele prosessen har vært positive til utbygging av (olje)basen på Horvnes, og kun hatt et ønske og et krav om å få bygge på egen jord. Det eneste som står i veien for videre utbygging på Hovnes er Alstahaug kommune. Klagerne oppfordrer det nye planutvalget og det nye kommunestyret til å la dem få redegjøre for sin sak og at samtlige setter seg inn i saken. Det forutsettes at alle representanter snakker med alle parter i saken. De forventer at alle som skal behandle saken kommer på befaring til Horvnes. De opprettholder soknaden og forventer en skikkelig og grundig gjennonigang av alle Lakta i saken. Det anføres endelig at tidligere vedtak kan gjøres om med litt velvilje. I brev av ble vedtaket påklaget av Jan og Kjellfrid Schei. Klagerne viser til formannskapets vedtak av som lyder: "Gnr. 39, bnr. 5 i Alstahaug anses med gjeldene kommunedelplan for Sandnessjøen, fortsatt som en landbrukseiendom." De vil spesielt klage på at plansektor vurderer å nedlegge byggeforbud for eiendommen 9/5: "Etter at Helgelandsbase får utvide sine grenser, har vi fortsatt ca. 2/3 igjen av bruket, som vi fortsatt ønsker å drive. Når man har så mye igjen av bruket syns vi det er rimelig å kunne "flytte" våningshusene over industrigrensen til privat eiendom. Vi syns ikke det er riktig å måtte forlate landbrukseiendommen, og vi er i tvil om det er lovlig å nedlegge byggeforbud i slike tilfeller.- Videre presiserer klagerne at det er kommunen selv som har fremmet forslaget om at Florvnesåsen skal bevares. Se sak 40/09 side 21. Til kommunens anførsel om at oppføring av 2 nye boliger i området vil kunne binde opp alternative veiløsninger og eventuelt øke belastningen i forhold til nye boliger, anforer klagerne at dersom kommunen holder seg til tidligere vedtak (40/09 side 21) blir det ingen konflikt med 2 nye boliger. De boliger som er vist på kartskisse i søknaden, ligger i østre del av Horvnesåsen, og skulle dermed ikke være til hinder for kommunens fremtidige planlegging. De håper etter dette at kommunen vil vurdere saken på nytt.

3 Side 3 av 6 Det faste utvalg for plansaker behandlet klagen i møte den som sak 6/12. Det tidligere vedtak ble opprettholdt og saken ble sendt til Fylkesmannen for klagebehandling. Planutvalget kan ikke se at det i klagene framsettes tungtveiende momenter som ikke var med i grunnlaget for utvalget tidligere vedtak i saken. Fylkesmannens lovforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Plandelen av plan- og bygningsloven ble endret med virkning fra 1. juli 2009, og byggesaksdelen er endret med virkning fra 1. juli Gammel lov benevnes i det følgende som pb1.85 og ny lov bare pb1. Vi vil gå inn på overgangsbestemmelser m.v. der dette er nødvendig. Fylkesmannens vurdering Det aktuelle området er i kommunedelplan for Sandnessjøen avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Dette innebærer at det i disse områdene kun tillates bolig og ervervbebyggelse i tilknytning til stedbunden næring. Plan- og bygningslovens 13-1 om midlertidig forbud mot tiltak, 1. og 2. ledd lyder: Finner kommunen eller vedkommende myndighet at et område bør undergis ny planlegging, kan den bestemme at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, ikke kan settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort Kommunen kan samtykke i at tiltak som er nevnt iførste ledd blir gjennomført hvis det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre planleggingen. Pb om varighet og frist lyder: Er planspørsmålet ikke endelig avgjort senest fire år etter at forbud er nedlagt, faller forbudet bort og tinglyst vedtak etter 13-1 tredje ledd skal slettes. Tidligere innsendte forslag til oppretting eller endring av eiendom og søknader om byggetillatelse tas straks opp til behandling og avgjørelse. Kommunen kan i tilfelle fastsette eiendomsgrenser og bebyggelsens beliggenhet, høyde og grad av utnytting. Grunnvilkåret for at det kan nedlegges midlertidig bygge- og deleforbud etter bestemmelsen er at plan- og bygningsmyndighetene finner at et område bør undergis ny planlegging; enten i form av reguleringsplan eller arealdel til kommuneplanen. Det stilles ikke noe krav til den begrunnelse som ligger bak ønsket om revurdere gjeldende regulering, ut over at den må være saklig ut fra reguleringsmessige hensyn. Vi viser her til O.J. Pedersen n). fl. Plan- og bygningsrett, 2011 kap 5. Det som kan forbys er "oppretting og

4 Side 4 av 6 endring av eiendom eller tiltak etter 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet". Det kan med andre ord nedlegges forbud mot blant annet oppretting og endring av eiendom og oppføring av bygninger. Varigheten av et nedlagt midlertidig forbud er 4 år. Fristen kan imidlertid forlenges. Det midlertidige forbudet opphører automatisk når det er truffet planvedtak. Når forbud etter 13-1 er nedlagt er det lovens forutsetning at reguleringsarbeidet straks settes i gang og drives framover med tilbørlig hurtighet til en endelig avklaring. Den sentrale virkningen av nedlagt forbud er at bygningsmyndigheten får hjemmel til å utsette behandlingen av søknader slik at plikten til fremdrift etter 21-4 første ledd suspenderes. Når det midlertidige forbud er opphørt, enten fordi tiden er løpt ut eller fordi det er vedtatt ny reguæringsplan, plikter myndighetene å behandle søknader som er utsatt med hjemmel i forbudet. Kommunen har vedtatt midlertidig bygge- og deleforbud for alle tiltak på den del av eiendommen gnr. 39, bnr. 5 som i kommunedelplan for Sandnessjøen er disponert til landbruks- natur- og friluftsområde. Forbudet gjelder inntil ny plan er klarert, eller senest 4 år etter at forbudet er nedlagt, jf. pbl 13-2, 1. ledd. Begrunnelsen er at flere boliger/våningshus i dette området er innløst eller under innløsning. Nye boenheter i dette området er svært betenkelig og bør unngås. Fra kommunens innstilling gjengis: "Oppføring av 2 våningshus i tilknytning til landbruk på bnr. 5 vil være i tråd med kommunedelplanen. Av plansektors brev til hjemmelshavere bl.a. av framgår det likevel en skepsis til boligbygging i dette området. Denne skepsisen har også kommet til uttrykk på kommunens møter med tiltakshaverne. Erfaringer tilsier at boliger nært opptil denne type tung industri generelt skaper problemer spesielt i forhold til støy, støv og utsikt. Dette er viktige faktorer i relasjon til helse, miljø og sikkerhet. Industriområdet på Horvnes er i sterk vekst og det er vanskelig å spå noe om framtidige arealbehov. Det ser allerede ut til at Helgelandsbase har problemer med begrensninger i det området de har fatt tildelt. Videre har dagens hovedadkomst til området pga. stigningsforhold vist seg å være lite funksjonell spesielt vinterstid. Ny adkomst fra nord er under vurdering. Oppføring av 2 nye boliger i området vil kunne binde opp alternative vegløsninger og evt. øke belastningene i forhold til nye boliger. Oppføringer av nye boliger i et område der boliger innløses til fordel for industrisatsing er pa denne bakgrunn svært betenkelig. Det framgår av ptil at dersom kommunen finner at et område bør undergis ny planlegging, kan den bestemme at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, ikke kan settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort. Er planspørsmålet ikke endelig avgjort senest fire år etter at forbud er nedlagt, faller forbudet bort. Tidligere innsendte søknader om byggetillatelse skal da tas opp til behandling og avgjørelse. Kommunen kan i særli2e tilfeller forlenge fristen. Saksbehandler kan ikke se at tilbakemeldingen på forhåndsvarslingen tilfører saken avgjørende nye momenter.

5 Side 5 av 6 Konklusjon: Det anbefales nedlagt forbud mot tiltak på den del av gnr. 39, Imr. 5 som i kommunedelplan for Sandnessjøen er disponert til LNF-område." I den forberedende klagebehandlingen har kommunen kommentert klagene. Til klagen fra Frode Schei og Tove Bastesen bemerker kommunen følgende, sitat: "Kommunen har i tilknytning til utbyggingen av baseaktiviteten på Horvnes også bidratt til jevnlig kontakt med grunneierne i området, og målet har primært vært å komme i dialog og få minnelige løsninger. Det vil likevel ikke være ønskelig å innløse eiendommer på den ene siden for så å tillate nyoppføringer til samme formål i samme område. Kommunen har tidligere gitt uttrykk for at berørte beboere selv ma si i fra når tålegrensen, spesielt i forhold til støv og støy var nådd. Når vi nå har kommet til dette tidspunkt må det sørges for at vi ikke havner i samme situasjon i nær framtid. Det har også vært jevnlige kontakter med utbyggere, bl.a. Helgelandsbase Eiendom. Saksbehandler har tro for at også planutvalgsmedlemmene har generell kjennskap til det som skjer på Horvnes. Det vises her bl.a. til orienteringer på utvalget møter og befaringer i området. Hvorvidt det er behov for ytterligere befaring må utvalgets medlemmer selv avgjøre." Til klagen fra Kjellfrid og Jan Schei vises til at kommunen har hjemmel i pb1 13-1, 1. ledd til å nedlegge bygge- og deleforbud. Kommunens begrunnelse for å gjøre det i dette tilfellet er generelt darlig erfaring med blanding av bolig og tungindustri i fofm av problemer bl.a. i forhold til støy, støv og utsikt. I tillegg er ny regulering nødvendig for å gi basen utviklingsmuligheter og sikre bedre adkomstforhold. Nye boliger på dette tidspunkt vil i en viss grad binde opp denne prosessen. Fylkesmannen mener at kommunens vedtak om å nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud er i overensstemmelse med plan- og bygningsloven. Klagene tas derfor ikke til følge.

6 Side 6 av 6 Vedtak Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av i sak 48/11. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen Roar Arne Kvitvik (e.f.) avdelingsdirektør Tor Sande kontorsjef Kopi til: Jan Schei Horvnes 8800 SANDNESSJØEN Frode Schei Horvnes 8800 SANDNESSJØEN