Plan- og bygningsloven og «privatrettslige forhold»

Transkript

1 Plan- og bygningsloven og «privatrettslige forhold» Advokat Ole Magnus Heimvik ADVOKATFIRMA HALD & CO DA

2 Plan- og bygningsloven og «privatrettslige forhold» To adskilte verdener?

3 Rettslig utgangspunkt Plan- og bygningsloven Hva sier loven om forholdet til privatrettslige interesser? Generelt 1-1 Lovens formål generell begrep som: åpenhet, medvirkning, forutsigbarhet Plandelen 3-1 Oppgaver og hensyn i planlegging etter loven generell - Ingen åpenbar plikt til å se hen til privatrettslige forhold? 5-1 Medvirkning Høring og ettersyn, herunder egne regler om dette for kommuneplan og reguleringsplan

4 Rettslig utgangspunkt Byggesaksdelen 21-3 Nabovarsel gir berørte mulighet til å reagere Se også 29-4 byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense 21-6 Privatrettslige forhold - med mindre annet følger av loven, eller det fremstår som klart at man mangler privatrettslig rett - ikke ta stilling Tiltakshavers egen eiendom: Utgangspunkt: Grunneier har råderett over egen grunn - behandle søknaden Unntak: «Klart» - mer en vanlig sannsynlighetsovervekt for at tiltakshaver likevel ikke har nødvendig rett til å utføre tiltaket på egen grunn Tiltak på annen enn grunn enn tiltakshavers eiendom: Utgangspunkt: Tiltakshaver har ikke rett til å råde på fremmed grunn tiltakshaver må dokumentere slik rett Klart at man mangler privatrettslig rett avvise søknad Hva med alle tvilstilfellene?

5 Rettslig utgangspunkt Oppsummering både ved plan- og byggesak: Privatrettslige forhold har underordnet rolle ved saksbehandlingen MEN skal man ignorere slike forhold når planer skal behandles/vedtas og byggetillatelser gis? Så lenge man forholder seg innenfor lovens rammer kan ignorere privatrettslige forhold MEN privatrettslige forhold kan medføre betydelige komplikasjoner for, eller fullstendig tilsidesette, planer og byggetillatelser

6 PBL VS PRIVATRETTSLIGE FORHOLD PLAN Påvirker hverandre i betydelig grad PRIVATRETTSLIGE FORHOLD Kan reelt sett ikke håndteres uavhengig av hverandre, spesielt ikke av: Tiltakshaver Konsulenter for utbyggere Men heller ikke av saksbehandler i det offentlige

7 PBL VS PRIVATRETTSLIGE FORHOLD NOEN EKSEMPLER Eksempler fra plan- og bygningsloven: Regler om innløsning og ekspropriasjon Plan kan tvinge frem grunnerverv, eller nødvendiggjøre erverv av privat eiendom pbl flg. - trafikkområder, friområder mv Regler om erstatning Plan kan medføre erstatningsansvar, pbl plan ødelegger byggetomt mv

8 PBL VS PRIVATRETTSLIGE FORHOLD NOEN EKSEMPLER Eksempler - interaksjon med andre lover: Naboloven nabolovens 2 Vegloven veglovens 53 Friluftsloven

9 PBL VS PRIVATRETTSLIGE FORHOLD Først det opplagte: 1. Plan- og byggesaker får (store) privatrettslige konsekvenser To eksempler: Kommuneplan legger ved rullering av arealplanen område tidligere avsatt til boligbebyggelse ut til LNFR- område. Arealene forblir ubebygd (og den økonomiske verdien for grunneier reduseres i betydelig grad) Tillatelse til sjøbod gjennom reguleringsplan og/eller byggesak gjør ved realisering utmark til innmark, og styrker samtidig den privatrettslige råderett over den private eiendom (og øker økonomiske verdien for grunneier i betydelig grad)

10 PBL VS PRIVATRETTSLIGE FORHOLD Så det kanskje mindre opplagte, men mest spennende: Når det privatrettslige griper inn i saker etter plan- og bygningsloven - noen ganger blir det privatrettslige (til sist) helt avgjørende

11 EKSEMPEL DOM FRA AGDER LAGMANNSRETT I TO SAKER FRA 2013: ASD-ALAG ASD-ALAG 1 2 3

12 EKSEMPEL - BAKGRUNN Tre strandeiendommer - Utbygging (flytebrygger) i sjø fra eiendom 1, foran eiendom 2 og 3 - Alle fysiske anlegg var tenkt lagt utenfor eiendoms-grense foran eiendom 2 og 3 - Tvistetema var utnyttelsesretten til arealet i sjø (blått) - Samt eventuelle ulemper for eiendom 2 og 3, dersom tiltakshaver (1) får utnytte arealene (naborett) - Striden stod om

13 EKSEMPEL OFFENTLIG DEL Den offentligrettslige saksgangen: Trinn 1 - byggesak Startet som byggesak søknad om tillatelse til å legge ut flytebrygger Kommunen avslo søknaden - området ikke regulert til formålet Tiltakshaver klaget på avslaget Kommunen omgjorde sitt eget vedtak gav tillatelse Naboer klaget på tillatelsen (blant annet eiere av eiendom 2 og 3) Kommunen opprettholdt vedtaket/tillatelsen Fylkesmannen opphevet kommunens vedtak

14 EKSEMPEL OFFENTLIG DEL Trinn 2 Reguleringsprosess Tiltakshaver satte i gang arbeid med en reguleringsplan Naboer (herunder eiendom 2 og 3) kom med innspill protester En rekke privatrettslige anførsler som ledd i protestene Tiltak delvis over eiendomsgrenser Tiltak i strid med strandrett Tiltaket er over tålegrensen etter nabolovens 2 Reguleringsplan vedtatt i kommunen Planvedtaket påklaget Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak Enkelte sider av behandlingen klaget til Sivilombudsmannen Sivilombudsmannen ønsket ikke å behandle saken

15 EKSEMPEL REG. PLAN 1 2 3

16 EKSEMPEL ETABLERT ANLEGG

17 EKSEMPEL PRIVATRETTSLIG DEL Trinn 3 Privatrettslig del Nabo 2 og 3 varsler at de vil reise sak vedrørende strandrett og naborett Anførsler om at anlegget er i strid med strandretten Anførsler om at anlegget er i strid med nabolovens 2 Krav om retting/fjerning av anlegget, subsidiært erstatning Tiltakshaver reiser sak for avklaring av grenser for jordskifteretten Nabo 2 og 3 sine anførsler om at tiltaket er i strid med strandretten blir del av jordskiftesaken Nabo 2 og 3 reiser sak for tingretten etter nabolovens 2 Nabo 2 og 3 taper både jordskiftesaken og saken for tingretten Sakene ankes videre til lagmannsretten av nabo 2 og 3 Sakene forenes til felles behandling i lagmannsretten

18 EKSEMPEL PRIVATRETTSLIG DEL Lagmannsrettens dom: 55 sider Nabo 2 og 3 fikk medhold på alle sentrale punkt: Nabo 2 og 3 hadde full strandrett foran eiendommene, og anlegget krenket strandretten Lagmannsretten baserte dette på følgende forhold: Vanskeliggjort bruk av nåværende bryggeanlegg og fortøyningsanordninger, herunder tilflott Begrensninger/vanskeliggjøring med å etablere nye og/eller foreta endringer på eksisterende bryggeanlegg og fortøyningsanordninger, også for å tilrettelegge for flere og større båter. Herunder tilflott til/for slike Redusert mulighet for å etablere sikre og tidsrelevante badeinnretninger Begrensninger, vanskeliggjøring og økt fare og risiko for skade ved bading og andre sjørelaterte friluftsaktiviteter

19 EKSEMPEL PRIVATRETTSLIG DEL Lagmannsrettens dom (fortsetter): Anlegget ble også funnet å være over tålegrensen etter nabolovens 2, både for nabo 2 og nabo 3 Sentrale momenter som ledet til at dette var en urimelig ulempe: Anlegget medførte tap av utsikt, økt innsyn, nærføring, redusert utnyttelse av strandsonen mv Det var teknisk og økonomisk mulig å avdempe/redusere ulempene for naboene Bryggeanlegget slik dette ble anlagt var ikke «venteleg»

20 EKSEMPEL PRIVATRETTSLIG DEL Lagmannsrettens dom (fortsetter): Konsekvenser av dommen: For å sikre strandretten til både eiendom 2 og 3: - anlegget måtte flyttes slik at nærmeste del lå minst 40 meter fra land For ikke å komme i strid med nabolovens 2: - i relasjon til eiendom 3 måtte anlegget ligge minst 40 meter fra land - i relasjon til eiendom 2, måtte hele den østre del av anlegget, fra det sydøstre hjørne til det nordøstre hjørne fjernes Tapende parter måtte dekke totalt NOK ,- i saksomkostninger + gebyrer Anke fra tiltakshaver til Høyesterett ikke tillatt fremmet

21

22 EKSEMPEL - OFFENTLIGRETTSLIG DEL Trinn 4 - Konsekvens av privatrettslig del startet ny offentligrettslig del nytt planarbeid Ny reguleringsplan prosess i gang anlegg lengre ute Så langt jeg kjenner til ikke kommet til en endelig reguleringsplan Bryggeanlegget ligger på land

23 EKSEMPEL - OPPSUMMERING Noen sentrale elementer til ettertanke: Saken har pågått i mer en 7 år fra første byggesøknad, og er enda ikke ferdig Saken har vært behandlet en rekke ganger hos kommune, fylkesmannen og Sivilombudsmannen Saken har vært behandlet i fire domstoler (jordskifterett, tingrett, lagmannsrett og anke til Høyesterett) Saken har kostet det offentlige formidable beløp Saken har kostet de private parter formidable beløp

24 EKSEMPEL - OPPSUMMERING Burde vi få et bedre system for samordning mellom plan- og byggesaker og privatrettslige forhold?