Hol kommune - Gnr 47/10 m fl - klage på vedtak om reguleringsplan for Skurdalsstølane

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2016/1122 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Shekib Lotfi Hol kommune Innvalgstelefon: Hol Hol kommune - Gnr 47/10 m fl - klage på vedtak om reguleringsplan for Skurdalsstølane VEDTAK Klagen tas til følge. Fylkesmannen opphever Hol kommunestyrets vedtak av 26. august 2015 om reguleringsplan for Skurdalsstølane. Saken sendes i retur til kommunen for ny behandling. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 16. februar Sakens bakgrunn Hol kommunestyre vedtok 26. august 2015 reguleringsplan for Skurdalsstølane med bestemmelser. Planen omfatter et område på ca dekar og ligger ca. 10 kilometer fra Geilo. Formålet med reguleringsplanen er å revidere eksisterende reguleringsplan fra 27. januar 2000 for Skurdalsstølane som omfatter 72 hyttetomter. I den nye reguleringsplanen er det tilrettelagt for utvikling og fortetting av 100 nye tomter til fritidsbebyggelse i tråd med kommuneplanens arealdel av 27. august Vedtaket ble påklaget av advokat Per A. Sætersdal på vegne av hytteeiere Eivind Hadler- Olsen, Christian Rognaldsen, Ole Gjerpen og Per Ornum i brev av 23. oktober I klagen er i hovedsak anført at det er lagt opptil en betydelig fortetting i området med relativt små tomter som tillates bebygget med inntil tre bygg og inntil 210m 2. Det er også brukt feil kart fra 2007 i planprosessen. Opparbeidet vei og hyttene gnr 81/21,81/22, 81/23, 81/24 er ikke tegnet inn i plankartet. Det påpekes at Asplan Viak ikke har ikke vært i kontaktet med hytteeierne etter at planen ble stanset i Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 6 Videre er det anført at det fremstår som en urimelig forskjellsbehandling dersom tomtene til klagerne skal være underlagt strengere begrensninger enn tomter i umiddelbar nærhet. Dette begrunnes i at klagernes tomter er større enn de fleste nye tomter i planen. Uten aksept for deling vil de få en helt annen utnyttelse av sine tomter enn det som aksepteres for nærmeste naboer. I planen er tomter av tilsvarende størrelse regulert som tuntomter med inntil 4 enheter Dersom det ikke aksepteres at klagerne kan få delt opp sine tomter for tilsvarende utnyttelse, bes om at tomtene får regulering som tuntomter med mulighet for oppføring av inntil 4 enheter. Klagerne viser til at i den nye plan er mønehøyden satt til 5.5 meter med deler av tak på 6.5 meter og innenfor en skjønnsmessig vurdering av innsyn satt til 7.5 meter og for kulturtomter 8.5 meter. Mønehøyden på nye, og betydelig mindre tomter, vil da kunne være 2 meter og i enkelte tilfeller 3 m høyere enn den eksisterende bebyggelsen. Klagerne fremholder at silhuett og utsyn tilsier at mønehøyden bør holdes til maks 5.5 meter. Klagen ble 27. januar 2016 behandlet av Hol kommunestyret som ikke fant grunnlag for å ta klagen til følge. I forbindelse med klagebehandling hos Fylkesmannen har vi mottatt tilleggsopplysninger fra advokat Per A. Sætersdal på e-post 4. april Han påpeker blant annet at klagerne oppdaget planarbeidet ved ren tilfeldighet. Ved oppstart av planarbeidet i april 2015, ble det ikke gjort noe forsøk på å varsle klagerne. Planarbeidet ble stanset opp i 5 år. Klagerne har ikke fått noen reell mulighet til å komme med innspill til planen. Han viser til at kommunen har gitt delingstillatelser i området tidligere og da senest i 2012 med deling av tuntomt i området som ligger i umiddelbar nærhet av klagernes tomter. Advokat Sætersdal har anført at klagerne verken har hatt mulighet til å samarbeide om eller komme med innspill til en reguleringsplan som gjelder arealer grensende inn mot deres eiendommer. Han har anført at hensynet til likebehandling innenfor et helt begrenset geografisk område må vektlegges. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet. Fylkesmannens merknader Klagerett og klagefrist Klagerne har rettslig klageinteresse i saken fordi deres interesse blir berørt i saken. Klagerne har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Fylkesmannens kompetanse som klageinstans i plansaker I henhold til plan- og bygningsloven er det kommunestyret som er plan- og reguleringsmyndighet. Det er kommunestyret som ut fra en helhetsvurdering avgjør hvilke arealer som skal inngå i en reguleringsplan, og hva arealene skal benyttes til, herunder hvordan planen skal utformes. Kommunestyret treffer endelig vedtak om reguleringsplan, herunder også vedtak om reguleringsendring. Fylkesmannens kompetanse i klagesak på reguleringsplan er beskrevet i rundskriv T-8/86 fra Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet og i brev av 16. januar 2004 fra Miljøverndepartementet.

3 Side 3 av 6 Hvis det foreligger klare saksbehandlingsfeil som fører til at vedtaket må oppheves, jf. forvaltningsloven 41, kan Fylkesmannen oppheve reguleringsvedtaket og sende saken i retur til kommunen for ny behandling. Fylkesmannen kan ikke treffe et vedtak som medfører en bruk av arealer som ikke har vært gjenstand for høring under planbehandlingen. Vi kan heller ikke foreta endringer som medfører at reguleringsplanen endres i hovedtrekkene. Andre typer endringer i planen kan Fylkesmannen bare gjøre dersom kommunen er enig i endringene. Dette gjelder endringer i realiteten, for eksempel endringer på kart eller i reguleringsbestemmelser. Dersom Fylkesmannen mener det bør gjøres slike endringer og kommunen ikke er enig, må klagesaken oversendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for avgjørelse. Med disse begrensningene kan Fylkesmannen prøve alle sider av det påklagde vedtak, også det rent skjønnsmessige. Det følger imidlertid av forvaltningsloven 34, 2. ledd, at Fylkesmannen som statlig myndighet skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønn. I forarbeidene til bestemmelsen, Ot.prp. nr. 51 ( ) side 41-42, står følgende: «I forhold til klagernes rettssikkerhet er regelen ikke ment å innebære noe signal om mindre prøving av det frie skjønn. Etter forvaltningsloven 34 andre ledd andre punktum skal klageinstansen vurdere alle anførsler fremsatt i klagen. Dette vil fortsatt være tilfelle, men tilføyelsen i 34 andre ledd tredje punktum innebærer at klageinstansen i tillegg til klagers anførsler skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre. I praksis vil dette innebære en viss terskel for klageinstansen i forhold til å endre kommunale eller fylkeskommunale vedtak på grunnlag av overprøving av det frie skjønnet.» Fylkesmannen er etter dette pålagt en viss terskel for å endre kommunale vedtak ved overprøving av det frie skjønnet. Dette er også fastslått av Høyesterett i «Trallfadommen», Rt s Vurdering av klagernes anførsler Klagerne har i hovedsak anført at reguleringsplanen fører til betydelig fortetting og at de ikke har fått varsel om oppstart av reguleringsplanen etter at den ble stanset i I tillegg har de anført at det fremstår som en urimelig forskjellsbehandling dersom tomtene til klagerne skal være underlagt strengere begrensninger enn tomter i umiddelbar nærhet. Slik Fylkesmannen forstår klagernes anførsler, ønsker de primært en oppdeling av sine tomter som et ledd i behandling av reguleringsplanen. Subsidiært at deres tomter blir regulert til tuntomter med mulighet for oppføring av på 4 enheter ved behandlingen av planen. I saksframstillingen skriver kommunen at: «Angående manglende vei og hytter på plankart, er dette antagelig en glipp fra planfremmer, men har ingen betydning for planen. Det skal sies at planfremmer burde brukt nyere kart for å unngå denne forvirringen.

4 Side 4 av 6 Det stemmer at det ikke ble sendt ut nytt varsel om oppstart til berørte parter da saken ble tatt opp på ny. Hytteeierne er likevel varslet om planen av kommunen ved offentlig ettersyn. Når det gjelder fradeling av tomter, er dette temaet tatt opptil vurdering og kommentert i tilknytting tidligere innsendte merknader (jf. Saksutskrift23/ ). Hol kommune styrer hytteutviklingen i kommunen gjennom antall enheter, og det er flere store hyttetomter det i praksis vil være mulig å dele opp ytterligere. Det er imidlertid klare politiske føringer om at dette ikke er ønskelig i kommunen. Administrasjonen tilrår ikke fradeling av hyttetomter, da dette er i strid med kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel, Bestemmelser og retningslinjer, Fritidsboliger pkt 2.1c):» I saken er det anført at reguleringsplanen har ligget stille siden 2009 og at klagerne derfor burde blitt varslet på nytt. Av pbl andre ledd fremgår at det ved behandling av reguleringsforslag skal de berørte grunneiere og festere underrettes om forslag til reguleringsplanen på en hensiktsmessig måte når de direkte blir berørt. Dette innebærer en reell styrking av grunneieres og rettighetshaveres rettssikkerhet ved at de får krav på individuelt varsel og klagerett. Fylkesmannen deler ikke kommunes syn når den skriver at hytteeierne er varslet om planen ved offentlig ettersyn ettersom pbl stiller krav om på individuelt varsel ved oppstart. Sånn sett er det en saksbehandlingsfeil at de berørte grunneiere og festere ikke ble varslet på nytt da reguleringsforslag ble tatt til ny behandling i kommunen. Det følger av den alminnelige regel i forvaltningsloven 41 at reguleringsvedtaket likevel er gyldig «når det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold». I dette ligger ikke et krav om sannsynlighetsovervekt for at feilen har fått betydning. Det er tilstrekkelig med en ikke helt fjerntliggende mulighet, jf. Rt Formålet med varsel bak pbl og er at direkte berørte grunneiere og festere gis mulighet til å komme med innspill før kommunen vedtar en reguleringsplan. De har krav på individuelt varsel og klagerett. Gjennomgang av planprosessen i denne saken viser at forslaget til reguleringsplanen ble sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden mellom 29. april 2015 og 10. juni Advokat Per A. Sætersdal som representerer klagerne skriver i brev av 10. juni 2015 at klagerne oppdaget reguleringsplan ved ren tilfeldighet på kommunens nettsider. Klagerne kom med en rekke anførsler til planforslaget. Blant annet at kommunen måtte akseptere fortetting på deres tometer med muligheter for oppdeling av tomtene i tomtestørrelse på 1 dekar og oppover. Kommunen skriver at spørsmålet om fradeling av klagernes tomter ble tatt opp til vurdering i kommunestyre 26. august 2015, men administrasjonen vil ikke anbefale fradeling ettersom fradeling vil være i strid med kommuneplanens arealdel. Advokat Per A. Sætersdal har anført at dette refererer seg til hva administrasjonen tilrår ved generelle søknader om fradeling av eksisterende regulerte tomter. Kommunen har ikke anledning til å bare anta at klagerne ikke hadde fått aksept for en oppdeling av egne tomter som et ledd i behandling av reguleringsplanen for området. Advokat Sætersdal viser til at klagernes eiendommer ligger midt inne i planområdet. I en normal planprosess hevder han at klagerne kunne blitt hørt med innspill i et samarbeid med planlegger. Han har anført at kommunen i ettertid ikke kan anta at et slikt samarbeid ikke ville kommet i stand eller anta at et slikt samarbeid bare ville ledet til forslag som kommunen ikke ville akseptert. Ved klagebehandlingen i kommunestyret 27. januar 2016 viser administrasjonen til bestemmelsen i kommuneplanens arealdel punkt 2.1.c, der det fremgår at deling av

5 eksisterende tomter ikke er tillatt. Når det gjelder den konkrete anførselen om å regulere klagernes tomter til tuntomter, skriver administrasjonen slik: Side 5 av 6 «Angående ønske om å regulere tomtene til tuntomter, vil dette kreve at planen må vurderes på ny. Ved behandling av klage skal det ikke gjøres en ny vurdering av planen, som slik den foreligger er gyldig og politisk vedtatt». Fylkesmannen bemerker at planmyndigheten har et selvstendig ansvar for å vurdere og avveie de ulike momentene og interessene i en reguleringssak. Den har videre et ansvar for å sørge for at vedtak blir tilstrekkelig begrunnet, noe som både sikrer kvaliteten til avgjørelsens innhold, og som medfører at berørte har mulighet for å sette seg inn i og forstå de avgjørelser som treffes. Det fremgår verken av utvalgets vedtak 13. august 2015 eller kommunestyrets vedtak 26. august 2015 at klagernes innspill om å regulere sine tomter til tuntomter er utredet eller begrunnet av kommunen. Dette er i strid med forvaltningslovens bestemmelser om at saken skal være så godt opplyst som mulig før vedtak treffes jf. 17 og kravet til begrunnelse jf. 24 og 25. Kommunen har heller ikke forsøkt å rette opp denne feilen under behandlingen av klagen i kommunestyret 26. august Vi understreker at det ikke er mulig for Fylkesmannen å reparere saksbehandlingsfeilen ved vår behandling av klagesaken. En reguleringsplan er et enkeltvedtak, og må begrunnes på lik linje som øvrige enkeltvedtak. Ettersom kommunen ikke har vist til hvilke arealfaglige vurderinger vedtaket bygger på og samtidig krever at planen må vurderes på ny, anser Fylkesmannen som klart at feilen kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Vedtaket anses derfor ugyldig og oppheves, jf. forvaltningsloven 41 og 34. Når planvedtaket oppheves, er det ikke nødvendig for Fylkesmannen å ta stilling til øvrige anførsler som er fremmet av klagerne i saken. Vi ber imidlertid kommunen nøye vurdere de anførslene som er fremsatt, for å vurdere om det eventuelt er andre feil eller forhold som bør rettes opp ved den fornyede behandlingen av reguleringsplanen. Konklusjon Fylkesmannen legger til grunn at kommunen har gjort en saksbehandlingsfeil ved at berørte grunneiere og festere ikke ble varslet på nytt da reguleringsforslag ble tatt til ny behandling i kommunen. I tillegg mangler kommunestyrets vedtak begrunnelse når det gjelder klagernes anførsler om å regulere sine tomter til tuntomter, jf. forvaltningsloven 24 og 25. Fylkesmannen anser derfor som klart at manglende varsel og begrunnelse kan ha virket bestemmende inn på vedtakets innhold. Kommunestyrets vedtak av 26. august 2015 er derfor ugyldig og må oppheves, jf. forvaltningsloven 41 og 34. Saken returneres Hol kommunestyre for ny behandling. Etter fullmakt Bente Nyegaard Fjell avdelingsdirektør Rune Fredriksen

6 Side 6 av 6 Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Advokat Per Albert Sætersdal Postboks 225 Sentrum 5804 BERGEN