Utvalg Utvalgssak Møtedato. Det faste utvalg for plansaker Kommunestyret

Transkript

1 Selbu kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Tormod Hagerup Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Det faste utvalg for plansaker Kommunestyret Klage på vedtatt reguleringsplan Granby boligfelt, sak 49/18 Vedlegg: klage detaljregulering Granby boligfelt juni NVE klage detaljregulering Granby boligfelt juni2018- naboer Nytrø og Lien innkommen klage Nytrø ifm. vedtak områderegulering Øystrand- Garberg klagebehandling planutvalget Nytrø ifm. klage på områderegulering Øystrand - Garberg høsten 2016 vedtatte planbestemmelser områderegulering Øystrand -Garberg -vedtak kommunestyret mai a) Plankart-A2-L plankart områderegulering Øystrand - Garberg Skjermbilde forhold områdeplan Øystrand- Garberg og eiendomsgrense gbnr omregulering adkomstveg KV1 med ca. 12meter Skjermbilde omregulering deler av felles adkomstveg meter østover KV2 pga. terrengforhold Rådmannens innstilling 1. Planutvalget finner grunn til å ta klagen fra NVE til følge. 2. Planutvalget finner ikke grunn til å ta klagen fra Eldbjørg Solveig Nytrø og Bente Hjørdis Evjen Lien til følge. 3. I henhold til plan- og bygningsloven 12-12, jf. 1-9 sendes klagen til fylkesmannen i Trøndelag med følgende uttalelse: Planutvalget slutter seg til rådmannens vurdering slik den fremgår av dette saksframlegget. 4. Klagen til NVE gis utsettende virkning for kommunestyrets reguleringsvedtak (forvaltningsloven 42). Dette er fordi forholdende NVE påklager potensielt berører byggeområder på en slik måte at igangsetting av tiltak innenfor planområdet må stanses.

2

3 Saksopplysninger Kommunestyret vedtok i møte , sak 49/18 reguleringsplan for Granby boligfelt, PlanID Etter kunngjøring av planvedtaket er det kommet inn 2 klager på vedtaket, fremsatt av hhv. NVE som sektormyndighet og Eldbjørg Solveig Nytrø og Bente Hjørdis Evjen Lien (naboer). NVE refereres i det følgende som «klager 1» og Nytrø og Lien som «klager 2». Begge klagene ble (uavhengig av hverandre) fremmet i brev av 29. juni 2018, og er mottatt innenfor klagefristen. Lovens bestemmelser I henhold til plan- og bygningsloven 12-12, jf. 1-9 kan kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan påklages. Fylkesmannen er rette klageinstans for planvedtak (delegert myndighet fra Miljøverndepartementet). Klage på reguleringsplanvedtak skal etter kommunens delegeringsvedtak forelegges kommunens faste utvalg for plansaker. Hvis utvalget finner grunn til å ta klagen til følge, legges saken frem for kommunestyret med forslag til endring av vedtaket. Hvis ikke utvalget finner grunn til å ta klagen til følge, avgir utvalget uttalelse og sender saken til fylkesmannen. Vurdering klager 1 NVE Argumenter for klagen: Ifølge planbestemmelsene til områderegulering Øystrand Garberg, skal ifølge planbestemmelsene 6.11 «Grunnforhold», grunnforholdene utredes i forbindelse med hver påfølgende detaljregulering innenfor planområdet for områderegulering Øystrand Garberg. Ordlyden fra 6.11: «Områder avsatt til bebyggelse og anlegg skal ikke bebygges før det foreligger dokumentasjon på den geologiske stabiliteten for området som helhet er tilstrekkelig». Området det siktes til i denne sammenheng er planavgrensningen for hver enkelt detaljregulering innenfor områdeplanens avgrensning. Ihht. regjeringens rundskriv H-2/14 «retningslinjer for innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven» 5.4 kan det alltid fremmes innsigelse dersom planforslaget ikke er i tråd med overordnet plan (her: planforslaget detaljregulering Granby boligfelt opp mot vedtatte områderegulering Øystrand Garberg). NVEs innsigelse er i så måte fremmet på gyldig grunnlag. Fra administrasjonens side ble det tidlig i planprosessen med detaljregulering Granby boligfelt vurdert dithen at området på oversiden av Fv705 (planområdet detaljregulering Granby boligfelt) er tilstrekkelig vurdert med tanke på grunnforhold og at 6.11 i planbestemmelsene til områdeplanen Øystrand- Garberg var i overkant strenge, og at NVE eventuelt måtte påklage dette i løpet av prosessen med detaljregulering. Tiltakshaver var den gang enig i denne vurderingen, men etter ny dialog med tiltakshaver etter innkommen klage fra NVE på vedtaket av detaljregulering Granby boligfelt har tiltakshaver etter en helhetsvurdering akseptert premisset om å sørge for at grunnundersøkelsen skal gjennomføres på tiltakhavers bekostning og således oppfylle 6.11 i planbestemmelsene til områderegulering Øystrand- Garberg. Planbestemmelsene til områderegulering Øystrand- Garberg er for øvrig vedlagt saksframlegget. Argumenter mot klagen: I løpet av planprosessen har ikke NVEs signaler om at de ville fremme innsigelse til planforslaget kommet frem innen tidsfristen da planforslaget var på høring 6 uker mellom Høringsuttalelsen til kommunen fra NVE ble sendt inn , altså over fristen. Det viser seg i etterkant at NVEs utgående høringsuttalelse internt til Fylkesmannen

4 er innsendt innenfor tidsfristen ( ), men at kommunen ikke fikk denne innen høringsfristen. Årsaken til dette er at NVE kun har sendt inn uttalelser (innen fristene) til Fylkesmannen, hvorpå Fylkesmannen ikke har videreformidlet dette videre til kommunen innen tidsfristene. Siden 2013 har Fylkesmannen i Trøndelag (tidl. Sør-Trøndelag) fungert som samordningsmyndighet for høringsuttalelser fra statlige etater i tillegg til at de selv med sine fagavdelinger har innsigelsesmyndighet. I denne saken har Fylkesmannens rolle som samordningsmyndighet ikke fungert. Rundskriv H-2/14 fra regjeringen er tydelig på at tidsfrister må overholdes dersom innsigelsen kan være gyldig. Fylkesmannens sviktende rolle som samordningsmyndighet i denne saken lå til grunn for at NVEs innsigelse ikke ble tatt til følge i saksframlegget som ble forelagt kommunestyret før 2.gangs behandling av detaljregulering Granby boligfelt da planen ble vedtatt. Vurdering klager 2 Eldbjørg Solveig Nytrø og Bente Hjørdis Evjen Argumenter for klagen: I forbindelse med vedtak av områderegulering Øystrand- Garberg mai 2016 påklagde Nytrø (eier av gbnr. 63/58) at planlagt ny felles adkomstveg ville komme unødig nær eiendommen. Denne klagen ble behandlet i planutvalget høsten Argument for klagen da: «Planlagt veg kommer inn på eiendommen til klager, gbnr. 63/58». Argument mot klagen da: «En omlegging av vegen noe østover vil ta noe grøntareal», se vedlegg fra behandlingen i planutvalget ifm. vedtaket av områdereguleringen Øystrand Garberg. Klagen ble tatt til følge, med premiss at endringen skulle innarbeides i påfølgende arbeid med detaljregulering (Granby boligfelt). I forbindelse med klagebehandlingen i etterkant av vedtaket områderegulering Øystrand - Gaberg ble det derimot ikke gjort politisk vedtak av hvor mye den fremtidige felles adkomstvegen skulle flyttes i forbindelse med det kommende arbeidet med detaljregulering for Granby boligfelt. Argumenter mot klagen: a) I klagebehandlingen for vedtaket av områderegulering Øystrand- Garberg ble det ikke vedtatt politisk hvor mye den fremtidige adkomstvegen inn til boligfeltet skulle flyttes ifm. arbeidet med detaljreguleringen. I plankartet til detaljreguleringen er felles adkomstveg som går gjennom feltet omtalt som f_kv2 pga. privatisering ifm. 1.gangs behandling av planforslaget til detaljregulering høsten 2017 (fra kommunal til felles privat veg). Klager hevder at det ifm. politisk sluttbehandling og vedtak i kommunestyret av detaljregulering Granby boligfelt er brukt feil kart, da det i saksframlegget til 1. og 2.gangs behandling står at adkomstveien er flyttet meter. Kartet er ikke feil, eller andre premiss i planprosessen med detaljreguleringen eller planmaterialet, men at det i saksframlegget står at denne er flyttet meter østover utenfor gbnr. 63/58 (Nytrø) er feil. Den felles fremtidige adkomstvegen til feltet er i arbeidet med detaljregulering Granby boligfelt flyttet utenfor eiendommen i tråd med klagebehandlingen fra Nytrø ifm. vedtaket av områdereguleringen. I områdereguleringen ligger felles fremtidig adkomstvei inne på eiendommen gbnr. 63/58. Etter vedtak av detaljreguleringen for Granby boligfelt ligger den utenfor. Det var allerede i klagebehandlingen til Nytrø ifm. kommunestyrets vedtak av områdeplanen et argument mot å ta klagen til følge med at areal avsatt til grønnstruktur i områdeplanen ville gå tapt med omlegging av vegen. Samtidig er det i prosessen med detaljreguleringen for Granby boligfelt sett på forhold som gjør at det mulig å realisere den felles adkomstvegen med minimale terrenginngrep ut ifra et miljømessig perspektiv (uten å sprenge ut enorme masser for å kunne realisere den felles regulerte adkomstvegen med unødvendig store skjæringer/fyllinger). Etter vedtaket av detaljreguleringen ligger den regulerte felles adkomstvegen utenfor eiendommen, samtidig som man kan realisere

5 vegen samt at den ikke tar unødig mye areal regulert til grønnstruktur i områdereguleringen. Noe lenger sør i planområdet er den felles adkomstvegen KV2 regulert enda noe lengre øst i arbeidet med detaljreguleringen versus områdereguleringen, dette grunnet muligheten til å realiseres adkomstvegen uten unødige massive terrenginngrep for å kunne anlegge adkomstvegen. Det kan tyde på at det i prosessen med områderegulering Øystrand Garberg ikke ble foretatt befaring av planområdet, fordi deler av den felles adkomstvegen inn til planområdet er regulert innpå eksisterende eiendommer som Nytrøs og/eller var regulert på en måte som ville gjøre det meget kostbart og miljømessig uheldig med tanke på behov for å sprenge ut store masser samt anlegging av adkomstveg med nødvendige masser til skjæring/fylling for å kunne realisere adkomstvegen. Forslagsstiller Plan Arkitekter har gjennom prosessen med detaljregulering Granby boligfelt brukt mye tid (inklusive feltbefaring) på avveiningen mellom på den ene siden å hensynta regulert areal i vedtatt i områdereguleringen (grønnstruktur) opp mot omregulering utenfor eksisterende eiendommer samt nødvendig omregulering i et miljømessig og kostnadsmessig perspektiv for å kunne realisere den felles adkomstvegen med tanke på områdets topografi (terrengforhold) på den andre. Derfor varierer omreguleringen av den felles adkomstvegen KV2 med ca. 10 til inntil 30 meter i detaljreguleringen versus vedtaket av områderegulering Øystrand Garberg. Med andre ord: Gitt at adkomstvegen ikke er regulert inne på eiendommer med eksisterende boliger (hvilket tilfellet var i vedtaket av områdereguleringen), og at det er mulig å realisere adkomstvegen uten unødig store terrenginngrep (deler av den felles regulerte adkomstvegen er i områdereguleringen regulert rett gjennom høye bakketopper), er det ikke gode argumenter for å regulere den felles adkomstvegen lengre øst enn nødvendig grunnet kommunestyrets vedtak av områdereguleringen Øystrand- Garberg hvor arealet øst for den felles adkomstvegen er regulert til grønnstruktur. Det er uheldig at det i saksframlegget feilaktig står at adkomstvegen forbi gbnr. 63/58 er flyttet meter lengre øst, da den forbi eiendommen i realiteten er flyttet/omregulert meter (jfr. vedtaket av adkomstvegen i områderegulering Øystrand Garberg), men gitt rammene i overordnet plan opp mot vurderinger arbeidet med detaljreguleringen har ikke antall meter som feilaktig er nevnt i saksframlegget hatt påvirkning for hverken prosessen eller det politiske vedtaket av detaljregulering Granby boligfelt. Dersom det i saksframleggene (1. og 2.gangs behandling) ifm. behandlingen av detaljreguleringen for Granby boligfelt hadde stått «vegen er flyttet i tråd med klage på områdereguleringen», så hadde dette vært tilstrekkelig med tanke på planutvalgets vedtak for å imøtekomme klagen som ble fremmet i forbindelse med vedtaket av områdereguleringen. Det er altså ikke kart og planmateriale for øvrig i forbindelse med vedtaket av detaljregulering for Granby boligfelt som er feil, men saksframlegget der det står at vegen utenfor de aktuelle eiendommene er flyttet meter. Det kan uansett ikke sies at denne feilen i saksframlegget har hatt betydning for sakens behandling og utfall gitt avveining mellom arealformål i overordnet vedtatte reguleringsplan Øystrand-Garberg (det aktuelle området regulert grønnstruktur) som kommunestyret selv vedtok mai 2016 vektet opp mot at adkomstveien ikke vil bli lagt inn på eksisterende eiendommer og at denne kan realiseres uten unødige store terrenginngrep. b) Planbestemmelsene til områdereguleringen 6.4 «Avkjørsel» sier også at det i forbindelse med tillatelse av tiltak skal utarbeides avkjørselesplan. Plankartet til områdereguleringen har også stengt (fremtidige) avkjørsler til/fra Fylkesvegen. Planbeskrivelsen til områdereguleringen omtaler også at som del av planarbeidet med områdereguleringen skal saneres direkteadkomster til/fra eiendommer ved fylkesvegen for å bedre trafikksikkerheten. Dette vil si at eksisterende og fremtidige boliger innenfor planområdet Øystrand- Garberg skal forholde seg til avkjørselsplaner som igjen forholder seg til felles fremtidige adkomstveger innenfor planområdet. I klagen fra Nytrø ifm. vedtaket at områdereguleringen ble ikke dette momentet i de vedtatte planbestemmelsene til områderegulering Øystrand Garberg påklagd, altså premisset at de eksisterende boligene innenfor planområdet til områdereguleringen i fremtiden

6 ikke skulle beholde eksiterende avkjørsel til eiendommen direkte til/fra fylkesvegen som følge av kommende detaljreguleringsarbeider. c) At klager oppfatter at vedtatte detaljregulering som innebærer opptil 12 nye boliger er for høyt, er en subjektiv oppfatning med tanke på fortetting. Områdereguleringen legger opp til inntil 280 nye boenheter innenfor planavgrensningen (Øystrand Garberg), og Rådmannen anser således at 12 nye boenheter innenfor et satsningsområde som områdereguleringen er, ikke er å anse som høyt. I klagen fremmes det avslutningsvis en påstand om at naboene vil få den felles fremtidige adkomstveien som gjennomgangsvei for 280 boenheter liggende med veikant inntil eiendommene i tillegg til å ha Fv705 tett inntil på den andre siden. Og at bygninger må rives eller flyttes for å få tilgang til eiendommene. Den nye felles adkomstveien vil ikke dekke hele planområdet til Øystrand- Garberg (det maksimale tallet på regulerte boenheter innenfor hele planområdet er 280 nye boenheter). Granby boligfelt vil kun bygges ut med inntil 12 nye boenheter, og det er foreløpig lite som tyder på at området Øystrand- Garberg i overskuelig fremtid vil bygges ut med i nærheten av 280 boenheter (tilgjengelig demografisk statistikk m.m.), selv om området i sin tid ble utpekt til å være satsingsområde i denne skalaen i forbindelse med arbeidet med områderegulering Øystrand - Garberg. Samtidig kan påstanden med økt trafikk som følge av Granby boligfelt diskuteres, gitt at eksisterende ÅDT (årsdøgntrafikken) ved Fv705 er vesentlig høyere enn hva fremtidig utbygging innenfor planområdet (Øystrand Garberg) vil kunne medføre, selv med høyeste scenario mtp. utbygging. Samtidig vil den fremtidige trafikksikkerheten i området bli langt bedre enn dagens uoversiktlige situasjon med direkteadkomster til Fylkesvegen, noe som også var en av hensiktene med stengingen av direkteadkomstene til Fv705 i vedtaket av områderegulering Øystrand Garberg. Se for øvrig vedlagte plankart detaljregulering Granby boligfelt («Plankart A2-L ) og plankart områderegulering Øystrand- Garberg («plankart områderegulering Øystrand- Garberg») samt skjermbilder som viser at det varierer hvor mye KV2 er omregulert i arbeidet med Granby boligfelt versus vedtaket av den felles adkomstvegen inn i boligfeltet i områderegulering Øystrand- Garberg i kommunestyret våren Derfor varierer omreguleringen av den felles adkomstvegen benevnt KV2 i detaljreguleringen Granby boligfelt fra ca. 10 meter opptil mellom meter avhengig av nødvendig omregulering i arbeidet med detaljreguleringen for Granby boligfelt for å kunne realisere den felles adkomstvegen på en forsvarlig måte med minst mulig terrenginngrep vektet opp mot hensynet til arealformålet grønnstruktur i den vedtatte områdereguleringen. Som nevnt ovenfor er det feil i saksframleggene til 1. og 2.gangs behandling når det står at adkomstveien utenfor gbnr. 63/58 (Nytrø) er omregulert meter, det er veien noe lenger sør innenfor planområdet som er omregulert i denne størrelsesordenen, og dette grepet er gjort fordi det lenger sør i planområdet (Granby boligfelt) er vanskelig å realisere veien dersom den ikke hadde vært omregulert meter. Hadde ikke terrenget vært såpass kupèrt sør i planområdet hadde ikke veien vært foreslått regulert så langt østover jfr. at arealformålet i områderegulering Øystrand Garberg er regulert formål grønnstruktur. Det kan derfor ikke sies at feilen i hvor mange meter adkomstvegen er flyttet forbi gbnr. 63/58 i saksframleggene til Granby boligfelt (feilaktig meter) har fått innvirkning på saksbehandlingen av detaljreguleringen for Granby boligfelt gitt premissene i vedtatte områderegulering Øystrand- Garberg som har vært styrende i arbeidet med detaljreguleringen. Vedrørende klagers påstand som gjelder riving eller flytting av eiendommer på grunn av at KV2 ikke er regulert langt nok østover i vedtaket av detaljregulering Granby boligfelt, så er ikke dette et behov. Det er tilstrekkelig med en mindre grensejustering mellom eksisterende nabo (gbnr. 63/58 Nytrø) og grunneier/tiltakshaver bak detaljregulering Granby boligfelt Åge Sandvold for

7 å realisere nabos adkomst, en mindre grensejustering med et restareal som tiltakshaver uansett ikke kan benytte til noe produktivt da arealfliken ligger innenfor 4-meters byggeforbud like ved siden av eksisterende bebyggelse i form av et vedskjul på naboens grunn (gbnr. 63/58). Ved at tiltakshaver og nabo foretar en mindre grensejustering for å realiseres naboenes adkomstrett ihht. detaljreguleringen (noe tiltakshaver og grunneier Åge Sandvold også ønsker å være behjelpelig med), så får man grei adkomst til eksisterende eiendom uten å måtte rive eller flytte eksisterende bebyggelse som følge av den nye felles adkomstveien benevnt KV2 i detaljreguleringen. Konklusjon klager 1: Klagen tas til følge. Tiltakshaver vil i tråd med planbestemmelsene til områderegulering Øystrand Garberg bekoste utredning som viser at grunnforhold er tilstrekkelig dokumentert før det kan iverksettes tiltak innenfor det regulerte området Granby boligfelt. Konklusjon klager 2: Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge, og oversendes Fylkesmannen i Trøndelag for endelig avgjørelse.