Saksframlegg. Trondheim kommune

Transkript

1 Saksframlegg TUNGAVEGEN 1 MELDING OM TILTAK FOR MIDLERTIDIG BRAKKERIGG I TO ÅR KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/26134 Saksbehandlere: Antonsen/Solem Høeg Forslag til vedtak: Bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04. Bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi: Leangentravet Eiendom AS, Postboks 3911 Trondheim. Plan Arkitekter AS, Fjordgata 50, 7010 Trondheim. Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 Saksutredning Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04, mottatt plan- og bygningsenheten Innledning/sammendrag Plan- og bygningsenheten mottok melding om forlengelse på 2 år for midlertidig brakkerigg på eiendommen Tungavegen 1, gnr/bnr: 4/2. Den midlertidige brakkeriggen ble tidligere godkjent for en periode på 2 år, i sak nr. FBR 0214/02 (orienteringsvedlegg 1) og i delegasjonssak nr. FBR MB 2017/02 (orienteringsvedlegg 2). Tegninger og dokumentasjon mottatt plan- og bygningsenheten lå til grunn for behandlingen av meldingen (saksvedlegg 3). I delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04, datert ble ovennevnte tiltak avslått (saksvedlegg 1). Tiltaket ble avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 85 og reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelse pkt Plan- og bygningsenheten mottok klage fra tiltakshaver på vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04 (saksvedlegg 2). Det legges til grunn at klagen er fremsatt til rett tid og av klageberettiget person i saken, forvaltningsloven 28, 29 og 30. jf. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan 207p; Reguleringsplan for del av Leangen travbane, stadfestet Eiendommen er regulert til forretning/kontorer/friområde. Klagen Klager anfører at tiltaket aldri har vært tenkt som varig, de vurderer andre alternative lokaliseringer. Klager anfører at de har et behov for utvidelse av den midlertidige perioden, på grunn av leting etter en alternativ lokalisering. Klager anfører at det har skapt ekstra problemer og eventuelt flytte virksomheten, fordi avslaget ble mottatt sent. Klager viser til at melding om tiltak ble sendt allerede i mai 2004 uten at de fikk et vedtak. Klager anfører at det tok totalt nærmere 4 måneder før de mottok negativt svar. I august 2004 viste det seg at plan- og bygningsenheten ikke hadde mottatt meldingen, og en ny ble sendt inn. Det vises til klagen i sin helhet. Vurdering/begrunnelse Omsøkte tiltak er en brakkerigg som brukes til butikklokale. Det ble gitt tillatelse til midlertidig plassering for 2 år Det ble satt som vilkår i tillatelsen at brakkeriggen måtte være fjernet og tomten ryddet innen Mottatte melding er en søknad om forlengelse av tillatelsen i 2 år. 1. Plan- og bygningsloven 85 Plan- og bygningsloven 85, 2. ledd sier at: Plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg skal på forhånd meldes til kommunen. Midlertidige eller transportable bygninger, konstruksjoner eller anlegg må ikke plasseres for et lengre tidsrom enn 4 måneder uten at Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 kommunen på forhånd har gitt samtykke, og skal straks fjernes når tiden er utløpt, eller, hvis samtykke er gitt på ubestemt tid, når kommunen krever det. I veiledning til SAK 11, 8. ledd står det at: Begrepet midlertidig refererer seg til selve tidsaspektet ved tiltaket. Det må imidlertid presiseres at tiltaket må fjernes når fire måneder er gått. Deretter må en se på regelmessigheten av søknader/meldinger. Dersom det søkes/meldes regelmessig hvert år, kan det ikke utelukkes at en vurdering må ha som konklusjon at tiltaket i realiteten må anses som varig og således som en omgåelse av reglene. En plassering ut over 2 år har en i praksis i alle tilfeller ansett som varig. Tillater man en forlengelse av tiden, er dette i strid med det opprinnelige vedtaket og plan- og bygningsloven 85. I følge veiledningen til SAK 11, regnes en plassering ut over 2 år som varig, og tiltaket kan da ikke behandles etter pbl. 85. Tiltaket faller inn under pbl. 93. a, som et søknadspliktig tiltak. 2. Dispensasjon fra reguleringsplan med tilhørende bestemmelse pkt. 1.4 Tiltaket utløser krav om dispensasjon fra reguleringsplan R 207p Reguleringsplan for en del av Leangen Travbane, når det gjelder plassering i forhold til regulert byggelinje og vilkår til bygningsmessig utforming av tiltaket, jf. reguleringsplanens bestemmelse i pkt I pkt. 1.4 sies det at: Innenfor felt B skal bebyggelsen oppføres som sammenhengende bebyggelse. Dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge særlige grunner. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til de hensyn den konkrete bestemmelsen det skal dispenseres fra skal ivareta. Begrepet særlige grunner forutsetter ikke at det foreligger ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon skal gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dersom man kommer frem til at det foreligger særlige grunner er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Da det ble gitt tillatelse for en plassering av brakkeriggen i 2 år, ble det i bygningsrådets vedtak lagt stor vekt på at oppføringen var midlertidig og at man hadde planer om å erstatte eksisterende bygg på tomten med et nybygg innen kort tid. Byggetiltaket består av en brakkerigg og bærer således sterkt preg av midlertidighet og strider mot pbl. 74 nr. 2, se punkt 3 under. Tiltaket er ikke plassert i samsvar med reguleringsplanen, noe som etter rådmannens syn er uheldig. Godkjenningen ble gitt og det ble uttrykkelig forutsatt at tiltaket skulle fjernes innen Det ble også i vedtaket lagt vekt på at leietaker for bygget, etter en prøvetid i brakkeriggen, ville vurdere om det er markedsgrunnlag nok til å være leietaker i dette nybygget. Når det er gått over 2 år, er man etter rådmannens oppfatning kommet ut over kort tid og tiltaket regnes da som varig i følge veiledning til SAK 11. Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 Klager anfører at de leter etter en alternativ lokalisering. Rådmannen mener at de to årene som ble godkjent burde være nok til at klager har fått gjort seg opp en mening om det er markedsgrunnlag nok til å være leietaker og finne en alternativ lokalisering. Når det i tillegg nå er gått flere måneder siden avslaget, mener rådmannen at det ikke foreligger særlig grunn for å gi ytterligere dispensasjon til å beholde brakkeriggen. På bakgrunn av ovennevnte kan rådmannen ikke se at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra reguleringsplanen og reguleringsbestemmelse pkt. 1.4 i denne saken. 3. Plan- og bygningsloven 74 nr. 2 Tiltaket anses for å være varig (jf. punkt 1) og er dermed et søknadspliktig tiltak etter pbl. 93. a. Tiltaket må oppfylle kravene i pbl. 74 nr. 2. Pbl. 74 nr. 2 sier blant annet at: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i forhold til seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon, og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Kommunaldepartementets rundskriv H-20/89 sier at skjønnet som utøves i forhold til pbl. 74 nr. 2 et rettsanvendelsesskjønn, det vil si at vurderingen skal baseres på en ren lovanvendelse. I rundskriv H-7/97 fremgår det at Kommunaldepartementet ønsker å stimulere til økt og bedre bruk av "skjønnhetsparagrafen". Bestemmelsen gir hjemmel for å avslå et tiltak som gir et kvalifisert negativt visuelt inntrykk eller som ikke gir et positivt visuelt inntrykk. Loven legger imidlertid ikke opp til et svært strengt skjønnhetsbegrep, men det skal foretas en helhetsvurdering ut i fra de hensyn som det er rimelig å ta ut i fra de estetiske forhold i den aktuelle situasjon på stedet. Vurderingen av hva som er god og dårlig estetisk utforming er sterkt skjønnspreget, og det vil alltid kunne diskuteres hvilken løsning som er den beste. Det er imidlertid kommunen som er tillagt myndighet til å påse at lovens vilkår er oppfylt, jf. pbl. 74 nr. 2. Dersom kommunen finner at det ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til seg selv eller omgivelsene, skal tiltaket avslås etter 74 nr. 2. Brakkeriggen ble opprinnelig godkjent som et midlertidig tiltak, som skulle fjernes innen 2 år. Når vi står overfor et tiltak av varig karakter må utformingen tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn både i forhold til seg selv og omgivelsene. Tiltakets estetiske utforming bærer etter rådmannens oppfatning sterkt preg av midlertidighet. Brakkeriggen gir i utgangspunktet ikke et positivt visuelt inntrykk. Brakkeriggens utforming er i utgangspunktet basert på at den skal gi fleksible løsninger, brakkeriggen skal kunne løse et midlertidig arealbehov og samtidig være transportabel. Rådmannen kan ikke se at tiltaket har en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon. Funksjonsbegrepet forholder seg til hva bygningen brukes til. I dette tilfellet brukes brakkeriggen som butikk. Valg av bygningstype er gjort ut fra behovet for et midlertidig lokale fremfor bygningens funksjon. Bygningen alene gir ikke uttrykk for å være et butikklokale og lovens bestemmelser om at utformingen skal samsvare med funksjonen kan ikke ansees å være oppfylt. Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 Tiltaket kan heller ikke sies å være planlagt med utgangspunkt i de eksisterende omgivelsene. Det vises til at tiltaket ikke forholder seg til de nærmeste bygningene verken i form, materialvalg eller farge. Videre vises det til at brakkeriggen heller ikke er utformet eller plassert i samsvar med reguleringsplanen for området, jf. pkt. 2 overfor. Tiltaket ligger i tillegg meget eksponert til ut i mot Tungaveien. Etter rådmannens skjønn er valg av løsning ikke planlagt med nødvendig respekt for omgivelsene men ut i fra et midlertidig behov. Når tiltaket i seg selv ikke lengre ansees som midlertidig må plan- og bygningslovens bestemmelser om rimelige skjønnhetshensyn ivaretas. Rådmannen finner på grunnlag av vurderingen gitt ovenfor at brakkeriggen ikke tilfredstiller rimelige skjønnhetshensyn verken i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Rådmannen kan ikke se at omsøkte tiltak oppfyller kravene i plan- og bygningslovens 74 nr Saksbehandlingen Melding om forlengelse av midlertidig tiltak ble mottatt av plan- og bygningsenheten og vedtak om avslag er datert Tiltaket er per i dag ikke fjernet, og representerer dermed et brudd på plan- og bygningslovgivningen. Rådmannen har ikke satt i gang ulovlighetsoppfølging av tiltaket i påvente av klagebehandlingen. Dersom fylkesmannen i Sør-Trøndelag stadfester avslaget, vil nødvendig ulovlighetsoppfølging bli satt i gang. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at de anførte momenter fra klager tilsier at det er grunnlag for å omgjøre vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04. Det vises for øvrig til vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04. Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04, datert Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2267/04, datert Saksvedlegg 3: Tegninger og dokumentasjon avslått tiltak Tungavegen 1 Orienteringsvedlegg 1: Vedtak og saksframlegg i sak nr. 0214/02, datert Orienteringsvedlegg 2: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR MB 2017/02, datert Saksfremlegg - arkivsak 04/

6 Orienteringsvedlegg 3: Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser Orienteringsvedlegg 4: Oversiktskart, målestokk 1:3000 Orienteringsvedlegg 5: Ortofoto, målestokk 1:3000 Saksfremlegg - arkivsak 04/