Saksframlegg. ESTENSTADVEGEN 67 NY BEHANDLING ETTER OPPHEVELSE AV AVSLAG PÅ SØKNAD OM ADKOMSTVEI Arkivsaksnr.: 05/18064

Transkript

1 Saksframlegg ESTENSTADVEGEN 67 NY BEHANDLING ETTER OPPHEVELSE AV AVSLAG PÅ SØKNAD OM ADKOMSTVEI Arkivsaksnr.: 05/18064 Saksbehandler: Astri Finnanger Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om ny adkomstvei til eiendommen Estenstadvegen 67, gnr. 45 bnr. 3. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke å kunne dispensere fra kommuneplanens arealdel for omsøkte tiltak. Kopi: Erling Ødegård, Estenstadvegen 67, 7049 Trondheim. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Saksutredning: Bakgrunn Plan- og bygningsenheten mottok søknad om etablering av ny adkomstvei til eiendommen Estenstadvegen 67, gnr. 45 bnr. 3. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. I sitt møte (sak 0200/05) avslo bygningsrådet å gi dispensasjon for tiltaket. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver, Erling Ødegård i brev innkommet Fylkesmannen i Sør-Trøndelag opphevet vedtaket i sitt vedtak datert , og sendte saken tilbake til kommunen for ny behandling. Begrunnelse for søknaden Tiltakshaver viser til eiendommens historikk, og at den har tinglyst rett til vei og adkomst fra to sider. Det vil innebære større inngrep i terrenget om søker benytter seg av denne rettigheten. Det anføres at den eksisterende adkomsten er trafikkfarlig; utkjørselen foregår midt i en sving, hvor de omkringliggende jordene ligger over bilens høyde og dermed hindrer sikt. Trafikken har også økt grunnet barnehagen ved Bekken gård. Søker hevder at den omsøkte adkomsten vil ha langt lavere stigning enn eksisterende vei, og viser til at veien benyttes som gangvei i dag. Planstatus: Eiendommen ligger i uregulert område, som i kommuneplanens arealdel er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF-område). Eiendommen ligger også innenfor markagrensen. Vurdering Rettslig utgangspunkt dispensasjonsvurderingen Kommuneplanens arealdel og dens bestemmelser er rettslig bindende for tiltak innenfor planområdet, jfr. plan- og bygningsloven (pbl.) 20-6, 31 nr. 1 jfr. 93. Dette innebærer at et tiltak alltid må vurderes mot plangrunnlaget, og hvis motstrid konstateres, vil en tillatelse være betinget av en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Det må derfor vurderes om omsøkte tiltak er i samsvar med planen. Som allerede nevnt, ligger eiendommen i et område som er avsatt til LNF-formål. Dette innebærer at tiltak som ikke er tilknyttet disse formålene; som stedbunden næring, bygninger som ivaretar natur- og friluftsinteresser m.v., er i strid med planen. I områder som er lagt ut til LNF-formål er spredt bolig- og ervervsbebyggelse ikke tillatt, med mindre bebyggelsen har tilknytning til stedbunden næring, jfr. bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 14. Denne tomten har status som boligeiendom, og omsøkte tiltak vil dermed utgjøre en del av boligbebyggelsen i et område som ikke er regulert til et slikt formål. Tiltaket er dermed i strid med planens arealbrukskategori. Pbl. 7 krever at det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon. Dette er et rettslig begrep, som forutsetter en avveining mellom søkers ønske, og de hensyn som kommuneplanens arealdel skal ivareta. Det kreves ikke ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon kan gis. En overvekt av relevante hensyn vil være nok. Ved vurderingen av om særlige grunner foreligger, må det legges vekt på de offentlige hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Det må i den enkelte sak foreligge grunner gode nok til å fravike de formål planen søker å sikre. Det som i første rekke kan begrunne en dispensasjon, er areal- og ressursdisponeringshensyn. Personlige forhold vil kun i sjeldne tilfeller kunne begrunne en dispensasjon. I Sivilombudsmannens uttalelse Somb stilles det krav om at en dispensasjon må begrunnes i Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 klare, spesifiserte grunner, som er av en slik vekt at de kan slå gjennom overfor den bestemmelse det dispenseres fra. Loven oppstiller et positivt vilkår for innvilgelse av dispensasjon; det er derfor tiltakshaver som må godtgjøre disse grunnene. Dersom man kommer til at særlige grunner foreligger, er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Denne planens formål er blant annet å sikre gode vilkår for landbruket i kommunen, samt å sikre befolkningen god tilgang på tilstrekkelig areal for natur- og friluftsopplevelser, og rekreasjon i byens nærområder, jfr. fastsettelse av markagrensen. Det er i dag et utbyggingspress mot byens randsoner og LNF-områdene, som i planprosessen ble ansett mest egnet for andre formål enn bolig- og fritidsbebyggelse. Hvis en plan fravikes uten en slik planprosess, kan det innebære at det gis tillatelse til tiltak uten at man har oversikt over hvilke konsekvenser dette kan få for arealutvikling og planlegging i kommunen. Det kreves derfor vektige grunner for innvilgelse av dispensasjon. Kommunen fører en restriktiv praksis ved vurdering av dispensasjoner i LNF-områder, av hensyn til en rasjonell arealforvaltning. Denne praksisen er gjennomført over en lengre tidsperiode, og er blant annet kodifisert i retningslinjene til kommuneplanens arealdel. Det vises i denne forbindelse til en egen orienteringssak vedrørende dispensasjonspraksis som ble tatt til orientering av bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker Fylkesmannen som klageinstans har i sitt vedtak blant annet vektlagt at den eksisterende adkomsten er trafikkfarlig, og at siktforholdene ved utkjøring er uheldige. I forbindelse med kommunens fornyede vurderingen av søknaden bes det om en nærmere presisering av hvilke LNF-interesser som blir skadelidende om tiltaket godkjennes. Miljøenheten har avgitt en ny uttalelse i forbindelse med kommunens fornyede behandling (saksvedlegg 1). Miljøenheten anbefaler at dispensasjon avslås, blant annet av hensyn til det sterke byggepresset i Estenstad Strindamarka, og dets verdi som et viktig friluftsområde. Rådmannen har vurdert saken på nytt, og foretatt en avveining av de momenter som klageinstansen har vektlagt, de anførsler som søker har fremmet og de hensyn som ligger til grunn for kommuneplanens arealdisponering. Rådmannen registrerer at et hensyn som søkers trafikksikkerhet tillegges vekt av Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, men finner likevel at det ikke foreligger særlige grunner som taler for å fravike planens arealbrukskategori. Det legges i den forbindelse også vekt på det inntrykket kommunens saksbehandlere fikk under besiktigelse av eiendommen og dens adkomstforhold Eiendommen ligger innenfor markagrensen sør for Dragvoll. Eiendommen har i dag adkomst fra Estenstadvegen med avkjørsel like ved Dalset, ca. 200 m lengre mot nord enn omsøkte avkjørsel. Den eksisterende avkjørselen benyttes av to eiendommer, hvorav kun den ene har søkt om ny adkomstvei. Estenstadvegen fører frem til parkeringsplassen ved Bekken, og fungerer som adkomst til en rekke eiendommer, samt til barnehagen som er etablert på Bekken. Denne veien er således en av hovedinnfartsårene for befolkningens tilgang til Estenstadmarka, og benyttes hyppig av både myke trafikanter og kjøretøy. Estenstadvegen har ikke gang- og sykkelvei, og all trafikk foregår derfor langs kjørebanen. Det er relativt nylig etablert et turstisystem (Stokkanstien) som tar av fra Estenstadvegen like ved den omsøkte adkomsten. Som nevnt ligger eiendommen i et område som skal sikre kommunens tilgang på gode arealer for landbruk og friluftsliv. Tomten ligger i et godt bevart kulturlandskap som kommunen anser å være av betydning for naturopplevelser og rekreasjon. Det er etablert turstier i eiendommens umiddelbare nærhet; både over til Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 Kleivavegen, området rundt denne veien og langs skogbrynet mot Stokkanhaugen. Estenstadmarka er flittig besøkt av de mange skolene som sokner til markaområdet, og barn oppholder seg jevnlig både i dette kulturlandskapet og lenger innover i markaområdene. I slike forbindelser foregår gjerne trafikken inn til marka til fots eller på sykkel. Kommunens restriktive praksis i LNF-sonene er kodifisert i bystyrets vedtatte retningslinjer til kommuneplanens arealdel. Både praksisen og retningslinjene bygger på et prinsipp hvor minimumsløsninger tillates for lovlige benyttede hytter og boliger i LNF-områdene og innenfor markagrensen. Dette innebærer at det tillates tiltak som dekker beboernes primærbehov, men av hensynet til å begrense aktiviteten i slike områder, finner ikke kommunen det ønskelig å tillate tiltak utover minimumsløsningene. Dette prinsippet har fortrinnsvis kommet til uttrykk i forhold til byggeaktivitet, men kan anvendes analogisk på andre tiltak som ikke har tilknytning til stedbunden næring, og som derfor vil være i strid med kommuneplanens arealdel. Rådmannen er av den oppfatning at etablering av en ny adkomst gjennom dispensasjon vil være i strid med en rasjonell og bærekraftig areal- og ressursdisponering. Eksisterende adkomst betjener i dag to eiendommer, hvor kun omsøkte eiendom ønsker å anlegge en ny vei. Naboeiendommen vil fortsatt benytte dagens adkomst, mens tiltakshavers avkjøring vil foregå 200 meter lenger mot sør. Dette innebærer at Estenstadvegen vil få enda en ny avkjørsel, med de ulemper som dette medfører for trafikken langs veienbåde for myke trafikanter og biltrafikk. Etablering av en ny avkjørsel kan medføre større risiko for ulykker idet veiens krysningspunkter øker. Til dette kommer at den omsøkte adkomsten ikke fører frem til tiltakshavers bolig, og at det derfor ikke kan utelukkes at begge avkjørsler benyttes for transport. Rådmannen mener at dette innebærer et unødvendig inngrep som faktisk vil redusere trafikksikkerheten i langt større grad enn sikre den. Som redegjort for ovenfor, er Estenstadvegen hyppig benyttet og et større antall avkjørsler vil kunne skape farlige situasjoner når både fotgjengere, ryttere, syklister og kjøretøy skal passere disse. All den tid området er avsatt til LNF-formål, må trafikksikkerheten for befolkningen som skal benytte rekreasjonsarealene veie tungt. Kommunen plikter å sikre at plan- og bygningsloven utøves til størst mulig nytte for samfunnet og den enkelte borger, jfr. pbl ledd, sml. 3. ledd, hvor hensynet til barns oppvekstvilkår særlig nevnes. Rådmannen anser derfor at det vil være mest i samsvar med lovens formålsparagraf å vektlegge trygge trafikkforhold for den store andelen av byens befolkning som benytter Estenstadvegen. To avkjørsler vil øke trafikken inn på veien, være til hinder for allmennhetens tilgang og sikkerhet, barn som ferdes i området, noe som igjen vil kunne medføre at Estenstadmarkas attraktivitet som område for naturopplevelser og rekreasjon reduseres. Rådmannen vil også bemerke at trafikksikkerheten for søker kan økes uten at nye inngrep i LNF-sonen må foretas. Befaringen viste at sikten ved utkjøring på Estenstadvegen kan forbedres eksempelvis ved oppsetting av trafikkspeil på motsatt side av veien, ved Dalset. Dette vil gi gode siktforhold i begge retninger og avhjelpe de ulemper tiltakshaver anfører foreligger i dag. Når trafikksikkerheten kan avhjelpes gjennom mindre inngripende tiltak, vil Rådmannen anbefale dette. Rådmannen vektlegger videre at tiltaket vil innebære et nytt inngrep innenfor markagrensen. Som vist ovenfor, tillates det tiltak i LNF-soner og innenfor markagrensen såfremt dette bidrar til å dekke beboernes primærbehov. Tiltakshavers eiendom har allerede en avkjørsel som Rådmannen mener dekker beboernes behov for transport frem til egen tomt. Som nevnt vil ikke omsøkte vei være et fullgodt alternativ for adkomst, da denne ikke fører frem til søkers bolig. Befaringen bekreftet at veien opp mot boligen vil skje gjennom kulturlandskapet, og være godt synlig for brukerne av LNF-området. Terrenget er kupert, og den omsøkte parkeringsplassen er vist med relativt god avstand til selve boligen. Rådmannen vil bemerke at søker også har søkt om oppføring av stall på sin eiendom, med plassering av parkeringsplasser langs Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Estenstadvegen, rett ved denne omsøkte adkomstveien. Parkeringsplassene skal benyttes av nr. 67 og naboeiendommen nr. 65. Rådmannen finner det uheldig å gi dispensasjon for nye inngrep i LNF-sonen når dette innebærer at de formål som reguleringen skal sikre vil bli skadelidende, trafikksikkerheten ikke vil bedres for brukerne av markaområdene og en ny adkomst ikke vil være formålstjenlig for tiltakshaver. Rådmannen anser en dispensasjon i denne saken for å være i strid med en effektiv areal- og ressursdisponering, all den tid den nye adkomsten ikke medfører bedrede forhold for verken allmennheten eller søker. Rådmannen vil samtidig nevne at det kartmaterialet som følger søknaden og innhentet ledningskart for eiendommen viser at den omsøkte adkomstveien er søkt plassert langs og over det kommunale ledningsnettet. Parkeringsplassen ved enden av den ønskede adkomstveien vil bli liggende ved og delvis oppå avløpsnettet, herunder dets kummer. Pbl. 7 benytter uttrykket kan om kommunens dispensasjonsadgang. Dette innebærer at kommunen har myndighet til avslå et tiltak selv om særlige grunner foreligger, og at dette hører til kommunens frie skjønn, som klageinstansen plikter å vektlegge i forbindelse med sin endelige klagebehandling, jfr. forvaltningsloven 34. Det skal bemerkes at Rådmannen er av den oppfatning at dispensasjon ikke er ønskelig i dette LNF-området, under henvisning til denne passusen i plan- og bygningslovens dispensasjonsbestemmelse. Rådmannen har etter dette kommet til at det ikke foreligger tilstrekkelig grunnlag for å fravike den arealdisponering som kommuneplanens arealdel fastsetter. Rådmannen anbefaler derfor at søknaden avslås. Privatrettslige forhold Søker har anført at han har tinglyst rett til vei, og at en benyttelse av slike rettigheter vil medføre langt større terrenginngrep enn omsøkte tiltak. Rådmannen vil presisere at en privatrettslig rettighet ikke gir søker noen adgang til å anlegge vei frem til sin eiendom. Et slikt tiltak er søknadspliktig, jfr. pbl ledd litra j, herunder forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK) 15 litra j, og krever derfor kommunens tillatelse. Ved sin vurdering av et omsøkt tiltak skal kommunen som bygningsmyndighet ta stilling til tiltak etter planog bygningslovens regelsett, jfr. pbl og 95 nr. 2. Dette innebærer at slike privatrettslige forhold som tiltakshaver oppgir er kommunen uvedkommende. Rettigheter til adkomst vil eksempelvis vurderes av bygningsmyndigheten i forbindelse med dele- og byggesaker, jfr. pbl. 63, 66 og 67, men gir ikke rettighetshaveren krav på tillatelse til etablering av vei i saker som denne foreliggende. Konklusjon Rådmannen anbefaler på bakgrunn av ovenstående vurdering at det ikke dispenseres fra kommuneplanens arealdel. Rådmannen i Trondheim, Saksfremlegg - arkivsak 05/

6 Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg Saksvedlegg 1: Miljøenhetens uttalelse Saksvedlegg 2: Bygningsrådets vedtak av Saksvedlegg 3: Utdrag fra mottatt klage vedrørende avslag på søknad om dispensasjon Saksvedlegg 4: Fylkesmannens vedtak Orienteringsvedlegg 1: Orienteringsvedlegg 2: Orienteringsvedlegg 3: Oversiktskart Ortofoto Ledningskart Saksfremlegg - arkivsak 05/