Saksframlegg. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 7, 63 og 93h. Det vises til kommuneplanens bestemmelser 3.

Transkript

1 Saksframlegg FREDENVOLD, GNR 24 BNR 9, REPPE DISPENSASJON OG SØKNAD OM DELING Arkivsaksnr.: 04/26556 Saksbehandler: Siv Minna Aastorp Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har behandlet søknad om fradeling av en parsell fra eiendommen Fredenvold, gnr. 24/9. Parsellen skal tillegges Einmoen 16. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner å kunne dispensere fra kommuneplanens arealdel 3, for deling av eiendommen Fredenvold gnr. 24/9, som vist på kart i målestokk 1:500, merket Trondheim kommune, datert Som særlig grunn anføres at man ved foreslåtte deling vil oppnå bedre arronderingsmessige tomteforhold, som er mer i samsvar med eksisterende situasjon, noe som anses som positivt ut fra areal- og ressursdisponeringshensyn. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 7, 63 og 93h. Det vises til kommuneplanens bestemmelser 3. Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 Saksutredning/sammendrag Søknaden er mottatt Det søkes fradelt en parsell fra eiendommen Fredenvold, gnr. 24/9. Parsellen skal tillegges eiendommen Einmoen 16, gnr. 24/198. Omsøkte parsell eies av Trondheim kommune, Trondheim byteknikk. Formålet med fradelingen er å tillegge et areal til eksisterende boligeiendom på Einmoen 16, gnr. 24/198 for å oppnå arronderingsmessig bedre tomteforhold. Deler av omsøkt areal er allerede opparbeidet til hage av tidligere eier. Like innenfor gjerdet i vest står det en rekke med større trær. Gjerdet er delvis satt opp på Trondheim kommunes eiendom og på Geir Almaas sin eiendom (sørvest for gnr. 24/198). I nord grenser området til et ubebygd areal. Over dette arealet går det i dag en sti fra Einmoen og ut på ridestien på Almaas sin eiendom. Nabovarsel er sendt og det har kommet inn en merknad fra grunneier Geir Almaas, gnr. 24/9. Han protesterer på at omsøkte deling vil medføre at framtidig tursti vil bli forflyttet inn på hans eiendom, noe han ikke kan akseptere. Rådmannen foreslår at fradeling skal godkjennes, men mener at arealet skal begrenses vesentlig i forhold til det det er søkt om (saksvedlegg 1 og 2). Planstatus Eiendommen ligger i uregulert område. I kommuneplanens arealdel er området vist som eksisterende tettbebyggelse. I kommuneplanens arealdel 3 står det at tiltak etter plan- og bygningsloven 93, 1. og 2. ledd bare kan settes i gang hvor arealet inngår i reguleringsplan. Delingen betinger følgelig en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3. Kartmateriale i gjeldende arealdel Det har vært unøyaktigheter på arealdelkartet fordi det i utgangspunktet var for grov detaljering i eksisterende datasett for turveg og byggeområder på Reppe, slik at disse ikke samsvarte. Det ble oppdaget at turvegen og byggeområdet overlappet på flere strekninger. Retting på Reppe omfatter flere eiendommer og ble utført digitalt i mai 2003 sammen med ca 50 andre tilsvarende tekniske rettinger fordelt over hele byen. Rettingene har hatt til hensikt å gjøre kartet mer datateknisk korrekt i forhold til faktiske eiendomsgrenser og tidligere plan- og delevedtak etc. De planfaglige vurderingene i delingssaken og formannskapets behandling ble da lagt til grunn for den detaljerte avgrensingen av byggeområdet på Reppe. Det trykte høringskartet datert og det trykte kartet med rådmannens forslag datert som forelå ved bystyrets behandling viser følgelig ukorrekt detaljsituasjon på Reppe ble arealdelen i henhold til bystyrets vedtak oversendt til fylkesmannen og øvrige statlige og fylkeskommunale instanser. Dette kartet er korrekt på Reppe. Formelt har bystyret vedtatt samlet arealdel på nytt etter at kartet var rettet opp. I den reviderte arealdelen er grøntinteressene i området styrket i forhold til tidligere arealdel ved at turveg er vist og korridor mellom eksisterende boligområde og LNF-område er sikret. Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 Tidligere saksgang på eiendommen Fredenvold I august 2000 mottok utbyggingskontoret (nå byteknikk) en forespørsel om kjøp av en parsell av eiendommen gnr 24/9. Formålet med kjøpet var å oppnå et ryddigere tomteforhold, samt ønsket om å bygge en dobbel garasje sammen med eieren av Einmoen 4B (nå nr.14). Utbyggingskontoret sendte en forespørsel til byplankontoret som i et notat (orienteringsvedlegg 4.3 og 4.4) uttalte at det er viktig å opprettholde og sikre sammenhengen i den kommunale eiendommen. Byplankontoret så ingen betenkeligheter ved å utvide eiendommen Einmoen 4C (nå nr. 16), men mente at det burde holdes igjen et smett for å opprettholde sammenhengen mellom de kommunale eiendommene. Avtalen om salg av parsellen ble utarbeidet av administrasjonen, og godkjent av Formannskapet i vedtak av sak 00/ Den mottok byggesakskontoret en søknad om fradeling av parsell fra eiendommen Fredenvold fra eier av eiendommen, Trondheim kommune v/utbyggingskontoret. Søknaden var i samsvar med byplankontorets uttalelse og vurdering av kommuneplanens bestemmelser for området, og setter av et belte på 7 meters bredde for å opprettholde den eksisterende stien og sammenbinde de kommunale eiendommene i området. Det vises til sak 00/22411 for nærmere gjennomgang av dette. På grunn av at parsellen skulle kjøpes av daværende rådmann dersom den ble tillatt fradelt, ble rådmannen ansett som part i saken og dermed inhabil i forhold til behandling av søknaden. Søknaden ble derfor lagt fram for vedtak i Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker. Den i sak FBR 0194/00 godkjente Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker søknaden. Vedtaket ble påklaget av naboene og i tillegg ble det fremmet krav om lovlighetskontroll Klagene ble behandlet i bygningsrådets møte Klagene ble ikke tatt til følge. Saken ble sendt fylkesmannen for endelig avgjørelse. Lovlighetskontrollen ble behandlet i bygningsrådets møte Bygningsrådet besluttet å ikke endre vedtaket, og saken ble sendt fylkesmannen for endelig avgjørelse (orienteringsvedlegg ) fattet fylkesmannen i Sør-Trøndelag vedtak i klagesaken og kravet om lovlighetskontroll. Kommunens vedtak om deling av eiendommen ble opphevet da fylkesmannen fant at det var begått saksbehandlingsfeil som kunne ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Fylkesmannen fant at kommunen hadde begått brudd på utredningsplikten i denne saken og bygger dette på en samlet vurdering av feil, mangler og ufullstendigheter i saksframlegget. På grunn av at kommunen ikke hadde vurdert dette som et LNF-område var det heller ikke gjennomført vurderinger av særlige grunner for å dispensere fra arealbrukskategorien. Fylkesmannen har derfor i vedtaket foretatt en selvstendig vurdering av om det foreligger slike særlige grunner, og kommet til at det ikke gjør det. Eiendommen Fredenvold er en større kommunal eiendom som består av både LNF-områder og byggeområder. Kommunen la til grunn for sin saksbehandling at den delen av eiendommen som ble søkt fradelt ligger i et byggeområde. Dette fordi det utvilsomt er den arealbruk som faktisk er angitt på det vedtatte kommuneplankartet. Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 For det aktuelle området på Reppe viser gjeldende arealdel at del av eiendom gnr. 24/9, Fredenvold er vist som byggeområde, samtidig som adkomstkorridor til friområdene/turveg er ivaretatt. Dette er i samsvar med de faglige vurderinger som er gjort i delingssaken, jf. notat fra byplankontoret til utbyggingskontoret av og formannskapets behandlinger. Rådmannens vurdering Å benytte areal til hage, samt tillegge arealet til eksisterende boligtomt er ikke i strid med formålet i gjeldende kommuneplan, som er eksisterende tettbebyggelse. I og med at området er uregulert må det derimot dispenseres fra bestemmelsene i gjeldende kommuneplan 3. Vurdering av en dispensasjonssak etter plan- og bygningsloven 7 er todelt. Først må det vurderes om det lovbestemte vilkåret "særlige grunn" er oppfylt, deretter må det det foretas en vurdering av hvorvidt det er hensiktsmessig å gi dispensasjon i det konkrete tilfellet. Begrepet "særlige grunner" forutsetter ikke at det må foreligge ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dersom man kommer fram til at det foreligger særlige grunner, er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Utrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Sosiale, helsemessige eller økonomiske grunner som den enkelte søker påberoper seg, kan ikke fylle kravet til særlig grunn. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon, må i første rekke være knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Deler av omsøkte arealet er opparbeidet som hage. Dette ble gjort av tidligere eier, i forbindelse med at det ble gitt avslag på tidligere fradelingssøknad da hele området ikke var vurdert planmessig, samt at det også da var uregulert. Søker fikk derimot tilbud om å leie arealet, slik at han kunne bruke det til hage som ønsket. I gjeldende kommuneplan er det lagt inn en framtidig turveg på eiendommen gnr. 29/1, som strekker seg sørover fra Reppeåsen og nordover til eiendommen gnr. 24/9. Plasseringen av turstien er ikke endelig bestemt og det må inngås avtaler med Trondheim kommune om grunnerverv i forbindelse med nærmere avklaring av hvor traseen skal gå. Traseen er ikke høyt prioritert i handlingsprogrammet og vil ikke bli opparbeidet med det første. Turstien passerer omsøkt areal i vest og er i gjeldende kommuneplan vist i sin helhet på Geir Almaas sin eiendom. I ytterkanten av eiendommen gnr. 29/1 er det allerede anlagt en ridesti tilknyttet Reppe ridesenter. Ridestien er i aktiv bruk. I forbindelsen med behandling av gjeldende kommuneplan, samrådsfasen, hadde Geir Almaas merknad til plasseringen av ovennevnte tursti. Almaas viser til at han ikke kan akseptere at turstien forskyves over på hans eiendom til fordel for at eier av gnr. 24/198 får kjøpe deler av kommunens eiendom, gnr. 24/9 til hage. Videre vises det til i klagen at det å kombinere ridesti og tursti med gang- og sykkeltrafikk er svært uheldig. Fremsatt klage tilknyttet ovennevnte fradeling har i hovedtrekk samme merknader som merknadene ved samrådsfasen. Omsøkt areal foreslås redusert, slik at det nå er ca. 5 m mellom eiendommene gnr. 24/9 og gnr. 29/1 og 14 m nordover til eiendommen gnr. 24/182. Turstien i vest kan anlegges på strekket langs omsøkt areal og hoveddelen kan legges på Trondheim kommune sitt areal. Foreslåtte fradeling og en opparbeiding av framtidig turveg kan få konsekvenser for eksisterende trær som i dag står på innsiden av oppsatt gjerde. Foreslåtte fradeling innebærer at eksisterende gjerde må flyttes i samsvar med ny tomtegrense. Rådmannen mener at Almaas sin merknad med dette er ivaretatt på en god måte. Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 Den nordre delen av omsøkt areal (7m x 16 m) foreslås redusert sørover til eksisterende gjerde. Dette arealet er ikke opparbeidet som hage, og rådmannen ser ikke hensiktsmessigheten ved å fradele dette arealet. Eksisterende sti går over dette arealet og i forhold til grøntinteressene er det en fordel å opprettholde arealet slik som det er i dag med den bredde (ca. 14 m) adkomstkorridoren mellom ovennevnte eiendommer allerede har. Dette vil tydliggjøre adkomsten ut i LNF-området. Saksfremlegg - arkivsak 04/

6 Konklusjon Grensejustering medfører ingen vesentlig endring i arealstrukturen i området og bruken av deler av omsøkte areal endres heller ikke i forhold til hva arealet benyttes til i dag. I forhold til plankravet i 3 som det dispenseres fra, ser rådmannen det som lite hensiktsmessig å utarbeide reguleringsplan på bakgrunn av statusen i gjeldende kommuneplan og størrelsen på parsellen som er relativt liten (ca. 216 m²). Arealet på omsøkte fradeling er redusert og gir arronderingsmessig bedre tomteforhold. Dette er positivt ut fra areal- og ressursdisponeringshensyn. På bakgrunn av dette foreligger det etter rådmannens oppfatning særlige grunner for å kunne dispensere fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 3. Rådmannen kan for øvrig ikke se at det foreligger tungtveiende hensyn som taler mot dispensasjon av deler av arealet, da Almaas sine merknader i hovedtrekk er ivaretatt og grøntinteressene i forbindelse med framtidig turveg også er ivaretatt. Fradelingen innebærer at det vil bli en stripe med eksisterende tettbebyggelse mellom ny tomtegrense i vest (areal som tillegges eiendommen 24/198) og LNF-området. Framtidig turveg forutsettes lagt i dette området. Rådmannen anbefaler at det dispenseres fra kommuneplanens bestemmelse 3 for deling av eiendommen Fredenvold gnr. 24/9, som vist på kart i målestokk 1:500 merket Trondheim kommune, plan- og bygningsenheten, datert Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Magnus Heide Westerberg kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Vedlegg: Saksvedlegg 1: Kart over foreslått areal som fradeles, datert Saksvedlegg 2: Kart med omsøkt areal inntegnet, datert Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart, målestokk 1: Orienteringsvedlegg 2: Ortofoto og skråfoto av området Orienteringsvedlegg 3: Gjeldende kommuneplan Orienteringsvedlegg 4: Tidligere omsøkt areal, saksframlegg Orienteringsvedlegg 5: Klage på tidligere fradeling Orienteringsvedlegg 6: Lovlighetskontroll, Orienteringsvedlegg 7: Klage fra Geir Almaas, datert Saksfremlegg - arkivsak 04/