Nesodden kommune. Gbnr 29/175 - Fjellstrandveien 25 - Tilbygg fritidsbolig - Tillatelse i ett trinn

Transkript

1 Nesodden kommune Plan, bygg og geodata Delegert vedtak Dato: Vår ref: 17/ /16711 Arkivkode: GBNR - 29/0175 Saksbeh.: Vegard Frøysaa Bjerk Saksnummer: 148/17 Gbnr 29/175 - Fjellstrandveien 25 - Tilbygg fritidsbolig - Tillatelse i ett trinn SAKEN GJELDER Søknad om tillatelse i ett-trinn med dispensasjon mottatt Søknaden ble komplett , ved at tillatelse for tilkobling til offentlig vann- og avløpsnett ble gitt på nærmere vilkår, jf. saksnummer 153/17. Tiltaket gjelder oppføring av tilbygg på 6 m2 BYA. Tilbygget er et våtrom, og det er søkt om sanitærabonnement. I tillegg skal utetoalettet saneres. Tiltaket er avhengig dispensasjon for følgende forhold: 1. Krav om reguleringsplan, jf. kommuneplanens arealdel 1, da tiltaket søkes plassert i et uregulert område. 2. Avstand til kommunal vei, jf. vegloven 29, da tiltaket er søkt plassert 7,8 meter fra midtlinje til nærmeste kommunal vei. Kravet er minst 15 m avstand til kommunal vei. Ansvarlig søker har anført at arealet for både gbnr. 29/175 og 29/176 skal medtas i beregningen av BYA. Med mindre tomtene sammenføyes, er dette ikke riktig. Vi forholder oss derfor kun til gbnr. 29/175. Ettersom dette er et uregulert område, er det ikke fastsatt en maksimal utnyttelsesgrad for eiendommen. Kommunens standpunkt til anførselen er imidlertid her ikke utslagsgivende. VEDTAK I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens arealdel 1 og vegloven 29, med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Det legges også vekt på at Fylkesmannens miljøvernavdeling og Fylkeskommunen ikke har uttalt seg direkte negativt til at gis dispensasjon. I medhold av plan- og bygningsloven 20-2, jf. 20-1, gis tillatelse for omsøkte tiltak.

2 Tillatelse for tilkobling til offentlig vann- og avløpsnett ble i vedtak av gitt på følgende vilkår, jf. saksnummer 153/17: Vilkår for gjeldende tillatelse: Det må monteres utvendig stoppekran på den private stikkledningen for vann. Det kreves spyle/stakekum montert på den private avløpsledningen. Stoppekran og stakekum skal plasseres på et slik at det ikke er til hinder for offentlig vei eller senere regulering av området. Det må sendes inn nytt situasjonskart for vann og avløpsledningene som tydelig viser plasseringen av stoppekran og stakekum. Før tiltaket igangsettes. Det foreligger erklæring fra nabo, hvor vedkommende godkjenner at tiltaket plasseres i en avstand på 3,5 meter fra grensen i nord. Dette medfører at kommunen står fritt til å godkjenne tiltakets plassering, jf. pbl (3) bokstav b). Det er derfor ikke nødvendig å vurdere dispensasjon for forholdet etter pbl Formålet med pbl (2) er blant annet «brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensyn til terreng og omgivelsestilpasning.», jf. Rundskriv fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (H ). I gjeldende tilfelle har naboen satt som vilkår for sitt samtykke at tiltaket blir utført brannteknisk på en slik måte at det ikke får konsekvenser for vedkommendes rett til å bygge på sin eiendom. Kommunen har derfor valgt å godkjenne tiltakets plassering. Arbeidene kan igangsettes i henhold til gjeldende vedtak. Tegninger lagt til grunn for gjeldende vedtak: Tegningsnavn Tegningsnummer Datert PLAN 1 ETG FASADE NORD FASADE ØST FASADE VEST FASADE SØR SNITT PLAN 2 ETG Følgende foretak har erklært ansvarsrett: Ansvarsområde: Foretak: SØK Tømrerfirma Søgnen AS PRO Tømrerfirma Søgnen AS Prosjektering av tilbygg PRO Roser Rør Prosjektering av utv og innv sanitæranlegg UTF Tømrerfirma Søgnen AS Oppføring av tilbygg med grunnmur og grøfting UTF Roser Rør Utførelse av utv og innv sanitæranlegg KONTROLL Fritidsbolig Det vises til mottatt gjennomføringsplan datert

3 GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven SAKSBEHANDLING: SØKERS BESKRIVELSE AV TILTAKET/ANGITTE SÆRLIG GRUNNER FOR DISPENSASJON: Det søkes om oppføring av lite tilbygg BYA 6m2. med sanitærabonnement. Sanering av utetoalett. Av kommuneplanens bestemmelser for arealdel framgår det krav til reguleringsplan før utbygging kan finne sted. Føringer for planbestemmelsen til tiltak som kan gi mulighet for dispensasjon er, arealmessig sett (BYA): Mindre tilbygg med fasadeendringer som ikke bryter med strøkets karakter (ref. planbestemmelser Nesodden kommune). Om utnyttelsesgrad i uregulert område. Det er lagt til grunn en utnyttelsesgrad på BYA. 15 %. Eiendommen består av 2 stk. tomter gbnr. 29/175 og 29/176. Det er lagt til grunne begge tomtearealene ved eiendommens str. i byggesak. Byggehøyder er meget moderate. Gesims 2,7M. Møne 3,9m. Areal Bya 6m2. Dagens areal BYA 49m2. BYA totalt 55m2. Deler av dagens 2 etg. er ikke mål bar etter norm. Det er 2 stk. mindre og eldre uthus på nedre del av eiendommen gbnr. 29/176, disse er ikke tatt med i beregninger av areal. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel om tiltak i uregulert område. Tiltaket krever dispensasjon fra vegloven; Kommunal veg. Søknaden vedlagt gjelder dispensasjon fra veglovens byggegrense. Avstand til felles nabogrense mindre en 4m. Se vedlagte dispensasjons søknader. Oppsummert særskilte fordeler ved dispensasjonssøknaden er som følger: Eiendommen ligger innenfor sonet område til boligformål. Det er et meget godt argument for va tilknytning grunnet miljøkrav i henhold til retningslinjer. Bygningsmassen legges meget moderat og skånsomt i terrenget og utnytter topografien og ved å unngå skjæringer og fyllinger. Naturlig vegetasjonen beholdes uendret. Ingen synlig fjernvirkning av tiltaket vil være sjenerende. Allmenne interesser ivaretas. Tilgang eiendommen endres ikke. Mindre tilbygg med fasadeendringer som ikke bryter med strøkets karakter Det er gitt aktivt nabosamtykke. Begrunnelse. Eiendommen er oppført i en etablert grend og område fra første del av 1900 tallet. Om sommeren besøkes hytten regelmessig av familie. I forhold til tiltakets omfang er det for begge parter, både uhensiktsmessig og ressurskrevende å igangsette en plansak med dertil regulering. Konsekvensene for familien vil for ovenfor nevnte punkt være betydelige i kostnads sammenheng. I forhold til tiltakets omfang og karakter for planstatus er det ikke

4 relevant å igangsette en plansak med formål regulering. Dispensasjons vurderes i forhold til eventuelle konsekvenser av tiltaket med hensyn på en fremtidig regulering. Vår vurdering er at de hensyn og mål som normalt skal avklares gjennom en regulering ikke blir skadelidende ved at det gis dispensasjon. Det kan derfor ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Området er avsatt til boligbebyggelse. Særlig grunn. -Tiltaket vil styrke biologisk mangfold ved tilslutning til kom.va anlegg. -Tiltaket er i tråd med Miljøvern dep. føring for kommunal kontroll med utslipp i hytteområder. Slutning. -Vi kan ikke se at det er vesentlige forhold ved tiltaket som reduserer områdekvaliteter eller forringer miljøverdier. -Tilkobling av sanitærabonnement vil bli utført etter retningslinjer og av godkjent vvs installatør. -Tiltaket utgjør små endringer av bygningsmessig karakter, og bryter ikke med strøkets karakter. -Tilgang endres ikke og den naturlige vegetasjonen beholdes uendret. -Vi er av den oppfatning at fordelene for en dispensasjon er langt større enn ulempene ved tiltaket. -Vi kan ikke se at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Ytterlig beskrivelse av tiltaket og begrunnelse for dispensasjon er gitt i søknadsskjema med vedlegg. PLANSTATUS Eiendommen ligger i uregulert område, avsatt til boligbebyggelse, jf. kommuneplanens arealdel ( ). BYGNINGSSTATUS 161 Fritidsbolig NABOPROTESTER Naboer/gjenboere er varslet om tiltaket og dispensasjonssøknaden. Det er ikke innkommet merknader. ERKLÆRINGER Det foreligger: erklæring for plassering nærmere enn 4 meter fra nabogrense av Tiltaket plasseres 3,5 meter fra nabogrensen. VURDERINGSGRUNNLAG I behandlingen av dispensasjonsforholdet i saken skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

5 Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som vektlegges. Personlige forhold vil bare helt unntaksvis tillegges vekt ved en dispensasjonsvurdering. Dispensasjon for én eiendom bør ikke gis når oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde, slik at dispensasjon kan skape presedens. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. I tillegg kan det settes vilkår for dispensasjonen. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. BEGRUNNELSE I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om oppføring av hagestuen medfører at hensynet bak bestemmelsene som det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Begge vilkårene må være oppfylt. 1. Krav om reguleringsplan, jf. kommuneplanens arealdel 1 Første spørsmål er om dispensasjon innebærer at formålet med 1 eller formålsbestemmelsen i pbl. blir «vesentlig tilsidesatt», jf. pbl (2). Det følger av kommuneplanens arealdel pkt. 1 at tiltak etter plan- og bygningslovens regler ikke skal finne sted før området inngår i en reguleringsplan. I føringene til planbestemmelsen fremgår det at «All utbygging utenfor regulerte områder vil kreve dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19.», jf. bokstav A. Utgangspunktet er derfor at det må foreligge en reguleringsplan før utbygging. Mulighetene for dispensasjon er imidlertid større for arealmessig sett «mindre tilbygg», jf. 1 pkt. 1 C. Kommuneplanens arealdel definerer ikke hva som regnes som mindre tilbygg, men til sammenligning kan det vises til at «mindre frittliggende bygninger» i 1 pkt. 3 gjelder bygg inntil 15 m 2 BYA. Tilbygget er 6 m 2, og det er derfor nærliggende å anse dette som et «mindre tilbygg», jf. 1 pkt. 1 C. Dette tilsier at en dispensasjon ikke medfører at formålet blir vesentlig tilsidesatt. Neste spørsmål er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. pbl (2). Det må her foretas en konkret vurdering. Tiltakets størrelse og dets plassering, i et allerede bebygget område, tilsier at det vil være uforholdsmessig å kreve reguleringsplan. En dispensasjon vil være fordelaktig med tanke på bruk av tid og ressurser. For eiendommens del er det en stor fordel at utetoalett saneres, og at

6 det etableres våtrom med sanitærabonnement. Det foreligger ingen ulemper ved å gi dispensasjon, hvilket tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. 2. Avstand til kommunal vei, jf. vegloven 29 Første spørsmål er om dispensasjon innebærer at formålet med vegloven 29 eller formålsbestemmelsen i pbl. blir «vesentlig tilsidesatt», jf. pbl (2). Byggegrensen mot kommunal vei er 15 meter fra kjørebanens midtlinje, jf. vegloven 29 (2). Formålet med grensen er å forhindre at det bygges for tett opp til offentlig vei. Dette gjøres blant annet for ikke å legge begrensninger på fremtidig oppgradering av vei, og av sikkerhetsmessige hensyn. Tiltaket plasseres i en avstand på 7,8 meter fra veiens midtlinje. Eksisterende bolig ligger i dag nærmere veien enn dette, og det samme gjør bebyggelse på flere av eiendommene i området. Tiltaket er ikke ansett å legge begrensinger på fremtidig oppgradering av vei og kommer ikke i konflikt med siktlinjer mv. Kommunen kan ikke se at at en dispensasjon i gjeldende tilfelle vesentlig tilsidesetter formålet med bestemmelsen.. Neste spørsmål er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. pbl (2). Det må her foretas en konkret vurdering. Tiltakets plassering legger naturligvis en viss begrensning på mulighetene for fremtidig utvidelse av veien. Samtidig er det foreløpig lite sannsynlig med en større utbygging av veien. Dette er en mindre kommunal vei, som strekker seg gjennom et boligområde, med bebyggelse på begge sider. Tilbygget er til nytte for eiendommen med en hensiktsmessig plassering og vil ikke få konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjenglighet. Kommunen vurderer at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene i gjeldende tilfelle. KONKLUSJON Etter en samlet vurdering kan det ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Dispensasjonen vurderes ikke å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Tiltaket ansees ikke å være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges. I medhold av plan- og bygningsloven 20-2, jf. 20-1, gis tillatelse for omsøkte tiltak. Arbeidene kan igangsettes i henhold til gjeldende vedtak. KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages etter forvaltningslovens kap. VI. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da underretning om vedtaket kom frem til adressaten. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen rettes skriftlig til det organet som har fattet vedtaket. I klagen må det angis hvilket vedtak det klages over, hvilken endring av vedtaket som ønskes og hvilket grunnlag klagen bygger på. Med visse begrensninger kan det kreves innsyn i sakens dokumenter. Det er adgang til å søke om utsatt iverksettelse av vedtaket til klagefristen er ute eller klagen er avgjort. På visse vilkår er det adgang til å bringe klagen inn for Sivilombudsmannen (Stortingets ombudsmann for forvaltningen).

7 *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad a) Tiltak større enn 0 til og 6 m 2 Kr. 3569,- med 30 m2 BRA Disp Dispensasjon fra plankrav i Kr. 4481,- kommune-/kommunedelplan: 1 (krav til reguleringsplan) Disp Andre forhold som ikke er særskilt nevnt, pr forhold: vegloven 29 Kr. 2691,- Sum gebyrer: Kr ,- Tilsynsgebyr (gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter Kr. 646,- Fakturagrunnlag Kr ,- Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Astrid Kjendahl Gjørstads gate OSLO Med vennlig hilsen Zubair Ali Syed Fagleder Vegard Frøysaa Bjerk Avdelingsjurist Elektronisk signert.