Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2013/ Arkiv: 0203R1302 Dato: SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Inge Fagerhaug Utv.saksnr Utvalg Møtedato 31/16 Fast utvalg for plansaker Forslag til endring av detaljreguleringsplan for felt B5 i del av Løkenåsen, gnr./bnr. 40/85 og 40/75 - plan nr R1302 Rådmannens innstilling: Paragraf tredje ledd i bestemmelsene til reguleringsplan 0203 R1302 Løkenåsen Felt B5, suppleres med følgende setning: «Én balkong på inntil 10 m 2 pr. boenhet skal ikke medregnes ved beregning av tomteutnyttelse. For balkong større en 10 m 2 skal overskytende areal medregnes i bebygd areal.» I medhold av plan- og bygningsloven sendes forslag til endring av detaljreguleringsplan Løkenåsen II Felt B5 på begrenset høring og legges ut til offentlig 1

2 Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige vedtak: Paragraf tredje ledd i bestemmelsene til reguleringsplan 0203 R1302 Løkenåsen Felt B5, suppleres med følgende setning: «Én balkong på inntil 10 m 2 pr. boenhet skal ikke medregnes ved beregning av tomteutnyttelse. For balkong større en 10 m 2 skal overskytende areal medregnes i bebygd areal.» I medhold av plan- og bygningsloven sendes forslag til endring av detaljreguleringsplan Løkenåsen II Felt B5 på begrenset høring og legges ut til offentlig

3 Vedlegg: Vedlegg 1 Søknad om reguleringsendring, Vedlegg 2 - Reviderte reguleringsbestemmelser Vedlegg 3 Reguleringskart (uendret) Vedlegg 4 Utomhusplan Vedlegg 5 Fasadetegninger Dokumenter som ligger på saken: Vedtak av detaljreguleringsplan for Felt B5 i Løkenåsen II på møte i Fet kommunestyre 22 sak 96/14. Bakgrunn for saken: I forbindelse med planlegging av nybygg innen felt B5 på Løkenåsen, søker TAG Arkitekter AS på vegne av tiltakshaver Kruse Smith Eiendom AS om en mindre endring av gjeldende reguleringsplan for felt B5. Endringen omfatter kun en tilføyelse til paragraf i bestemmelsene til planen. Saksutredning: Gjeldende regulering Kartutsnittet viser reguleringsplan «Del av Løkenåsen syd» med felt B5 fremhevet med rød strek.

4 Delfelt B5 ligger i nedre del av Løkenåsen. Området omfattes av reguleringsplan «Del av Løkenåsen syd» med plannr. 0203R9807 vedtatt av Fet kommunestyre Detaljreguleringsplan for felt B5 ble vedtatt av Fet kommunestyre Redegjørelse fra forslagsstiller TAG Arkitekter AS har prosjektert balkonger som ligger innenfor byggegrense og som krager 2,0 m utover regulert byggegrense. Etter gjeldende reguleringsbestemmelser må balkonger regnes med i utnyttelsesgraden. Utnyttelsesgraden utgjør i dette tilfellet BYA = 39%. Tillatt utnyttelsesgrad etter er BYA = 35 %. Dersom byggene flyttes vestover slik at balkonger i sin helhet vil krager ut over byggegrense, vil balkongene ikke måtte regnes med til utnyttelsesgraden, og utnyttelsesgraden vil ligge innenfor tillatt 35%. Slik kommunen har nevnt tidligere, har bestemmelsen en god hensikt. Vi ser allikevel at bestemmelsen skaper ulempe i vårt tilfelle hvor vi skisserer en annen og mer hensiktsmessig plassering av bygningene. Vi ser at prosjektet ikke er tjent med å flytte vestover. Dette på grunn av følgende: 1. Byggene vil komme nærmere fjellskrenten. Det blir behov for mer omfattende forstøtningsmur i nabogrense. Geotekniske forhold vil bli vanskeligere å ivareta. 2. Byggene vil komme nærmere bebyggelse i Løkenåsen B5 Vest, og balkongene blir i så fall liggende kun 1 m fra nabogrense og 4 m fra nabobebyggelse. Brannforholdene vil bli vanskeligere å ivareta. Vi kan ikke se at foreslått endring av bestemmelse vil forårsake noen negative konsekvenser. Tvert imot, vi ser at fordeler ved å endre bestemmelsen er mye større enn eventuelle ulemper. Parkering, adkomst med manøvreringsarealer/svingradius vil bli dokumentert i søknad om rammetillatelse. Ansvarlig søker hadde i utgangspunktet ønske om å søke om dispensasjon fra denne bestemmelsen. Kommunen har allikevel bedt om at saken fremmes som mindre reguleringsendring. Kommunen har skrevet i sitt brev av : Bestemmelse om balkonger utkraget over byggegrense medregnes ikke i %BYA, har god hensikt, men kan vurderes videre behandlet positiv i byggesak, hvis bedre løsning foreligger. I brevet fra skriver kommunen følgende: Det er riktig at kommunen ikke kan/ønsker å gå inn på en generell heving av %BYA eller dispensere fra BYA-kravet. I likhet med utbygger ser vi imidlertid at utformingen av bestemmelse siste avsnitt, med fordel kunne vært utformet på en annen måte. Vi imøteser et eventuelt forslag om å endre denne bestemmelsen og vil kunne behandle et forslag til endret formulering som ivaretar hensynet til balkonger og utearealer på en bedre måte». Kommunen skriver i referatet fra forhåndskonferanse mottatt den : Kommunen ser det som vanskelig å evt. gi dispensasjon. Det er kommunens anbefaling at utbygger sender inn sak på endring av reguleringsbestemmelsen eller at tiltaket endres slik at det kommer innenfor gjeldende bestemmelser.

5 På bakgrunn av ovennevnte søkes det om mindre reguleringsendring av reguleringsplan for Løkenåsen, Boligfelt B5, tredje ledd. Se vedlegg som inneholder reviderte reguleringsbestemmelser. Tiltaket ble nabovarslet den som en byggesak med søknad om dispensasjon. Det har ikke kommet merknader fra naboene. Vi ønsker at denne nabovarsel aksepteres og at eventuell ytterligere varsling begrenses til begrenset høring med kun annonsering på kommunens hjemmesider i tillegg til allerede sendt nabovarsel. Kommunens vurdering: Generell holdning til dispensasjon fra reguleringsplan Fet kommune har generelt en streng holdning til å dispensere fra utnyttelsesgraden i vedtatte reguleringsplaner. Dette gjelder ikke minst dispensasjoner fra nyere reguleringsplaner hvor det forventes at planene skal være funksjonelle styringsredskap for behandling av byggesaker. Generelt bør overskridelse av utnyttelsesgrad i nyere planer behandles ved reguleringsendring og ikke gjennom enkeltvise dispensasjoner. Behandling av avvik i utnyttelsesgrad gjennom dispensasjoner fra plan i stedet for at det stilles krav om ny planbehandling, kan lettere medføre presedensvirkninger. I eldre planer hvor reguleringsplaner i større grad har mistet sin funksjon som styringsredskap, vil avvik fra plan lettere kunne behandles ved dispensasjon fra plankrav. Søknad om endring av utnyttelsesgrad. Ved gjennomgang av vedtatt plan for Felt B5 i Løkenåsen, ser kommunen at formuleringen i i bestemmelsene til plan ikke er heldig. I denne konkrete saken gir dette utslag i at krav gitt for beregning av tomteutnyttelse kan få en utilsiktet virkning. Gjeldende plan åpner for at balkonger ikke medregnes i arealgrunnlaget hvis de krages ut over byggegrensa. Dermed vil samme bebygd areal kunne gi ulik % BYA avhengig av plasseringen av ny bebyggelse. I det omsøkte tiltaket vil bebyggelsen være tjent med å trekkes noe tilbake for å få en bedre terrengtilpasning, men dette vil da gi utslag i en høyere utnyttelsesgrad. Ettersom dette ikke har vært intensjonen med bestemmelsene i planen, stiller kommunen seg bak den foreslåtte endringen tredje ledd i gjeldende plan for felt B5 angir følgende: «Balkong/terrasse tillattes oppført inntil 2 meter utenfor byggegrense. Balkonger utenfor byggegrensen kan ikke understøttes, og skal ikke medregnes ved beregning av utnyttelse». Paragrafen foreslås supplert med følgende setning: «Én balkong på inntil 10 m 2 pr. boenhet skal ikke medregnes ved beregning av tomteutnyttelse. For balkong større en 10 m 2 skal overskytende areal medregnes i bebygd areal.» Dette tillegget i planbestemmelsene vil sikre at en kan bygge funksjonelle balkonger i passende størrelser uten å måtte trekke bebyggelsen utover angitte byggegrenser, og som gir rom for bedre terrengtilpasning.

6 Planprosess Endringen av gjeldende reguleringsplan er begrenset og har liten konsekvens for offentlige myndigheter, naboer og andre parter som vanligvis orienteres om oppstart av planarbeid. Det er ikke grunn til å anta at et nytt oppstartvarsel vil tilføre planendringen ny og relevant informasjon. Det vurderes derfor ikke å være behov for nytt varsel om oppstart av planarbeid. Med bakgrunn i planendringens innhold og omfang, sendes planendringen på begrenset høring til Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus Fylkeskommune, og legges ut til offentlig Rådmannens vurdering: Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at forslag til endring av detaljreguleringsplan Løkenåsen Felt B5 sendes på begrenset høring og legges ut til offentlig RÅDMANNEN I FET Trine Myrvold Wikstrøm (sign)