STRANDGATA 2- SØKNAD OM DISPENSASJON FOR ETABLEING AV HYBLELEILIGHETER I 1. ETASJE

Transkript

1 Rådmannen MØTEINNKALLING Utvalg: Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Møtested: Rådhusgt. 5, 2.etg. Møtedato: Klokkeslett: 09:00 Dokumentene legges ut på Tillegg SAKSLISTE 2 Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 15/16 10/578 STRANDGATA 2- SØKNAD OM DISPENSASJON FOR ETABLEING AV HYBLELEILIGHETER I 1. ETASJE Vadsø, Johnny Aikio Leder

2 STRANDGATA 2- SØKNAD OM DISPENSASJON FOR ETABLEING AV HYBLELEILIGHETER I 1. ETASJE Saksbehandler: Magne Lindi Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 10/578 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 15/16 Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Forslag til vedtak/innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Midtbyen sør- Ørtangen for etablering av leiligheter i 1. etasje på eiendommen gnr. 10, bnr. 401 som omsøkt av Hans- Jacob Bønå. Begrunnelse: Etter hovedutvalgets vurdering vil hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra bli vesentlig tilsidesatt da intensjonen for reguleringsplanen for Midtbyen sør- Ørtangen er å tilrettelegge for nærings- og forretningsvirksomhet samt etablering av boliger innenfor planområdet, dvs. sentrum. Det fremkommer av reguleringsbestemmelsenes m/ tilhørende retningslinjer at det kan etableres boliger i 2. og 3. etasje i næringsbygg. I 1. etasje skal det etableres nærings-/ forretningslokaler. Vedlegg: Bakgrunn: Hans- Jacob Bønå har i brev søkt om tillatelse til bygging av 2 hybelleiligheter i 1. etasje i den gamle havneterminalen. Hans- Jacob Bønå skriver følgende i søknaden:. Hans-Jacob og Hanne-Lene Holm Bønå har kjøpt den gamle skipsekspedisjonen i Vadsø. Prosjektnavnet er Vadsø Brygge. Vi tenker å utvikle bygget og omkringliggende arealer igjennom selskapet Bønå Eiendom AS. Vi har tatt mål av oss om å oppgradere dette bygget jf. tidligere gitte politiske signaler i form av vedtak i planutvalget. Vi er godt kjent med at det foreligger et politisk vedtak på at det skal være næringsarealer i første etg. I dette bygget. Side 2 av 6

3 Dette prøver vi å forfølge og innrette oss etter så langt det er mulig. Vi ønsker å totalrehabilitere hele bygget både inn og utvendig slik at bygget skal fremstå som gjennomgående nytt når vi er ferdige med å utvikle prosjektet. Vi driver nå med utvikling av både næringsarealer og leilighets arealer. Vi tenker oss å bygge på minst en etg. for deretter å innrede leiligheter i 2 og 3 etg. Vi har tenkt å seksjonere leilighetene å selge de med eget gårds og bruksnummer. Vi har for øvrig allerede forhånds solgt 5 leiligheter. Sak 15/16 Samtidig holder vi på å tilpasse næringslokaler til Malermester Bønå AS i 1 etg. på kaiplanet. Vi har her dessverre støtt på problemer med å utnytte arealene på en tilfredsstillende måte, dette da bærekonstruksjonen i bygget begrenser takhøyden til 2,6meter. Nå skal vi i tillegg isolere og støype nytt dekke slik at ny fri høyde blir 2,4meter. Dette egner seg svært dårlig til den driften bygget er tenkt brukt til. I tillegg sliter vi litt med konstruksjonen av selve byggningskroppen. Vi kan mest sannsynlig ikke sage ut port åpninger i nord veggen. Som en konsekvens av dette har vi derfor vært nødt til å ta i bruk arealene i bakkant av bygget til varemottak, dette da det er eneste plassen fri høyde tilsier at vi kan få inn hjullasteren vår. Nå har vi planlagt og tegnet 1 etg. Hvor vi har avsatt et areal på 318m2 til Malermester Bønå AS. Vi står da igjen med noe areal vi ikke kan nyttegjøre oss. Arealer som har en begrensende takhøyde. Vi søker derfor Vadsø Kommune om tillatelse til å bygge 2 stk. hybel leiligheter i 1 etg. For også å kunne drive aktiv utleie og på denne måten også styrke næringsgrunnlaget til Bønå Eiendom AS. Samtidig som man da også bidrar til at det er lønnsomt å utvikle dette bygget. Vi vedlegger tegning som viser vår tenkte arealdisponering. Vi håper på positivt svar vedr. vår søknad. Med vennlig hilsen Hans-Jacob Bønå. Tidligere behandlinger: Den gamle havneterminalen i Strandgata ligger i et område som i reguleringsplanen for Midtbyen sør- Ørtangen er avsatt til trafikkformål. Planutvalget behandlet en søknad datert fra daværende eiere om dispensasjon fra reguleringsplanen for etablering av leiligheter i bygningens 2. og 3. etasje. Planutvalget vedtok i møte den , sak 16/06, følgende: Planutvalget kan ikke se at det vil være behov for dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for Midtbyen sør- Ørtangen for omdisponering av det gamle havneterminalbygget, gnr.10, bnr.401, til kombinert nærings-/ boligformål da Bruk av bygningens 2. og 3. etasje til boligformål ikke vil være i strid med gjeldende reguleringsplan for området, jfr. reguleringsbestemmelsenes m/ tilhørende retningslinjer. Side 3 av 6

4 Sak 15/16 Bygging av terrasser i 2. og 3. etasje mot vest vil etter planutvalgets vurdering ikke komme i konflikt med bruken av 1. etasje til næringsformål. Vadsø Brygge As tildeles tilleggsareal etter formålsgrenser angitt i reguleringsplanen. Planutvalget kan ikke tildele tilleggsareal utover dette da dette vil medføre at avsatt veggrunn til Industrigata vil bli redusert. Planutvalget begrunnelse i sak 16/06 var en henvisning til reguleringsbestemmelsenes som lyder: Utbygging: Retningslinjer I nybygg som har fasade mot viktige gater, offentlige plasser eller parker, skal det avsettes plass til publikumsrettet virksomhet i første etasje ut mot det offentlige arealet. Eksempel delområde 17. Det kan bygges bolig i 2. og 3. etasje i næringsbygg. En byggesak skal ikke godkjennes som ferdig før både bygg og utomhusanlegg er utført i samsvar med planene. Bestemmelser Delområde 10 og 22 bør fullføres før andre nye større områder åpnes for utbygging av forretning/service. Fortetting i delområde 11 og 17 gjennomføres før delområde 23 åpnes for utbygging av forretning/service.. Side 4 av 6

5 Sak 15/16 I 2010 behandlet planutvalget en søknad fra daværende eiere av Vadsø Brygge om tillatelse til bruksendring av hele 1. etasje fra næringsformål til boligformål. Planutvalget vedtok i møte den , sak 37/10: I medhold av plan- og bygningslovens 12-4, rettsvirkning av reguleringsplan, avslås søknaden fra Vadsø brygge AS om å få etablere boliger i 1.etasjen i Strandgata 2. Begrunnelse: Planutvalget fant etter en samlet vurdering av forrige søknad at tiltaket ville få svært uheldige konsekvenser for både aktiviteten på industrikaia/ fiskerikaia, samt også for leilighetene ettersom kaia bokstavelig talt ligger like utenfor stuedøra. Den fornyede søknaden fra Vadsø brygge har ikke brakt inn nye momenter i saken som skulle tilsi at planutvalget bør endre syn i saken. Vurdering Søknad datert fra Hans- Jacob Bønå gjelder tillatelse til bygging av to hybelleiligheter i bygningens 1. etasje. Disse er lokalisert til hver sin ende av bygningen, dvs. en mot Standgata i nord og en i bygningens sørlige del. I følge tegninger vedlagt søknaden har hybelleilighetene følgende areal: Mot nord/ Strandgata: 64 m2 Mot syd: 44 m2 Arealet i 1. etasje er som følger: Hovedbygning: 500 m2 Garasjedel 250 m2 hvorav 61 m2 utgjør næringsformål Næringsareal: ( )m2= 561 m2 Etablering av 2 hybelleiligheter i 1. etasjen vil utgjøre 19,25 % av tilgjengelig næringsareal. Selv om den gamle havneterminalen ikke er regulert som industri- eller forretningsbygg, må det antas at bygningen må defineres som et næringsbygg etter bygningens tidligere og nåværende bruk. Planutvalget har ved behandling av tidligere søknader om bruksendringer av bygninger tolket gjeldende reguleringsplan for Midtbyen sør- Ørtangen m/ tilhørende bestemmelser dit hen at 1. etasje skal forbeholdes nærings- eller forretningsvirksomhet. Det er kun unntaksvis (Rådhusgata 7) at det er gitt tillatelse til etablering av leiligheter i 1. etasje i forretnings- og industribygninger. Rådmannen legger til grunn at søknaden fra Hans- Jacob Bønå må behandles som en dispensasjon fra gjelde reguleringsplan for Midtbyen sør- Ørtangen. Søknaden fra Bønå er begrunnet med bygningstekniske begrensninger i eksisterende bygning, samt overflødig areal som ikke kan nyttiggjøres til næringsformål. Det fremgår av dispensasjonsbestemmelsen 19-2 at: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon Side 5 av 6

6 være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dersom omsøkte dispensasjon ikke medfører at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, men bare tilsidesatt, må kommunen i tillegg foreta en konkret vurdering av om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interessene) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som her tillegges vekt, og som må avveies når det snakkes om fordeler og ulemper. Sak 15/16 I dette tilfellet gjelder søknaden omdisponering næringsarealer til boligformål. Intensjonen bak reguleringsplanen for Midtbyen sør- Ørtangen er å tilrettelegge for nærings- og forretningsvirksomhet samt etablering av boliger innenfor planområdet, dvs. sentrum. Det fremkommer av reguleringsbestemmelsenes m/ tilhørende retningslinjer at det kan etableres boliger i 2. og 3. etasje i næringsbygg. I 1. etasje skal det etableres nærings-/ forretningslokaler. Denne tolkningen av reguleringsplanen har planutvalget praktisert i alle saker der det er søkt om tillatelse til etablering av leiligheter i 1. etasje i sentrumsbygg sør for Hvistendahlsgate. Unntaket er Rådhusgata 7, der det er gitt tillatelse til etablering av leiligheter i alle etasjene. Jens R. Betsi Rådmann Side 6 av 6