BEHANDLING I TEKNIKK-, MILJØ- OG PLANUTVALGET

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 12/ /23573 Arkivkode: L12, 01/0455, 01/0470, ,, Saksbeh.: Daniel Blikset Utvalg Møtedato Saksnr. Teknikk-, miljø- og planutvalget /14 Reguleringsplan Tre Eker 1.gangs behandling SAKEN GJELDER Teknikk-, miljø- og planutvalget skal ta stilling til om forslag til reguleringsplanen «Tre Eker» kan legges ut på offentlig ettersyn/høring. INNSTILLING I henhold til plan- og bygningslovens legges reguleringsplan «Tre Eker», som vist på plankart med tilhørende bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn/høring. Med følgende tillegg i bestemmelsene 15 Rekkefølgebestemmelser 1) Omlegging av Hilda Magnussens vei lenger vest på gbnr. 1/47 og stenging av avkjørsel til gbnr. 1/470, og i stedet adkomst via omlagt Hilda Magnussens vei, skal skje samtidig med bygging av nytt kryss med fv. 107 og gjøres i forbindelse med igangsettingstillatelse. 2) Gang- og sykkelvei langs fv. 107 mellom busslomme og nytt kryss må være ferdigstilt samtidig med utbyggingen av Tre Eker, som regulert i plan ) Gang- og sykkelveg langs fv. 107 fra fv. 156 fram til Gml. Hellvikskogsvei må være ferdig anlagt før det kan gis brukstillatelse. 9 Parkering. Felles parkering 4) Felles parkeringsplass skal opparbeides samtidig med igangsettingstillatelse. BEHANDLING I TEKNIKK-, MILJØ- OG PLANUTVALGET Venstre og Rødt fremmet følgende tilleggsforslag: «7 i Reguleringsbestemmelsene: Alle boenheter skal ha universell utforming».

2 Votering: Endringsforslaget ble enstemmig vedtatt. Forslag fra Hanna Krange AP: «Før saken sendes på 1. gangs høring, må rekkefølgekrav nr. 3 presiseres: «gang og sykkelvei fra fv. 156 til Gamle Hellvikvei (Knutern)» Votering: Presiseringen ble enstemmig vedtatt Votering: Rådmannens innstilling med endringer ble enstemmig vedtatt. TMP-123/14 VEDTAK I henhold til plan- og bygningslovens legges reguleringsplan «Tre Eker», som vist på plankart med tilhørende bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn/høring. Med følgende tillegg i bestemmelsene 15 Rekkefølgebestemmelser 1) Omlegging av Hilda Magnussens vei lenger vest på gbnr. 1/47 og stenging av avkjørsel til gbnr. 1/470, og i stedet adkomst via omlagt Hilda Magnussens vei, skal skje samtidig med bygging av nytt kryss med fv. 107 og gjøres i forbindelse med igangsettingstillatelse. 2) Gang- og sykkelvei langs fv. 107 mellom busslomme og nytt kryss må være ferdigstilt samtidig med utbyggingen av Tre Eker, som regulert i plan ) Gang- og sykkelveg langs fv. 107 fra fv. 156 fram til Gml. Hellvikskogsvei, jfr. presiseringen: gang og sykkelvei fra fv. 156 til Gamle Hellvikvei, (Knutern), må være ferdig anlagt før det kan gis brukstillatelse. 9 Parkering. Felles parkering 4) Felles parkeringsplass skal opparbeides samtidig med igangsettingstillatelse. 7 i Reguleringsbestemmelsene: Alle boenheter skal ha universell utforming. BAKGRUNN Planforslaget var opp til 1.gangs behandling i Teknikk-, miljø- og planutvalget og det ble vedtatt at saken skulle utsettes med protokolltilførsler. BEHANDLING I TEKNIKK-, MILJØ- OG PLANUTVALGET Saken sendes tilbake til administrasjonen med følgende protokolltilførsler: fra Erik Adland (H) «2 Formål: Omsorgsboliger/seniorboliger (for personer over 55 år)» fra Erik Moe (AP): Det forutsettes at det ved neste behandling avklarer type bolig og framtidig organisering. Rådmannen bør gå i dialog med utbygger i forhold til boligsosial handlingsplan. fra Audun Bødker (SV) «Krav til andel universell utforming legges inn i bestemmelsene. Administrasjonen foreslår passende andel universelt utformede boenheter. TMP-089/14 VEDTAK

3 Saken utsettes Planforespørsel ble behandlet i teknikk-, miljø- og planutvalget , TMP-036/12, og det ble vedtatt oppstart av reguleringsplanarbeid. TMP-036/12 VEDTAK I medhold av plan- og bygningsloven 12-8 anbefaler Teknikk-, miljø- og planutvalget at det igangsettes arbeid med omregulering av Solhaug, gbnr 1/455 og 1/470 til seniorboliger. Det forutsettes at det etableres utbyggingsavtale som sikrer bygging av, og fremtidig omsetning som seniorbolig/omsorgsboliger. Arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligbebyggelse og er regulert til boligbebyggelse i reguleringsplanen «Berger-Ekelund» vedtatt Det foreslås å omregulere for å oppnå en høyere utnyttelse, slik at det kan etableres rekkehus og leilighetsbygg. Forslagsstiller ser for seg at det kan inngås avtale med kommunen om bygging av seniorboliger. Adkomsten til boligområdet vil være via Hilda Magnussens vei. Hilda Magnussens vei vil bli flyttet lenger vest, slik det ble regulert i reguleringsplanen «Bergerås» for å oppnå en tilfredsstillende kryssløsning. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort og det kom inn 7 merknader til oppstartsvarslet. Sigurd Solhaug, gbnr.1/22 Ønsker ikke at reguleringsplanen skal bære navnet Solhaug Planens navn er endret til «Tre Eker» Ekelund borettslag, gbnr. 1/47 og 1/61 Inntegnet gangvei mellom Hilda Magnussons vei 10 og 16 er i konflikt med garasjekart for Ekelund Borettslag. Ønsker at gangstien beholdes, da den sees på som viktig for det nye boligfeltet. Den kommer ubetydelig i konflikt med garasjeplanen. Beboere i Evenstuveien (felles brev) Evenstuveien egner seg ikke som adkomstvei for de nye boligene. De ønsker ikke økt trafikkbelastning, dårligere trafikksikkerhet mm. De mener alle nye boliger bør ha adkomst via Hilda Magnussons vei. Dette er fulgt opp i planforslaget ved at alle nye boliger får adkomst via Hilda Magnussons vei Akershus Fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus Ser tiltaket i tråd med vedtatt kommuneplan og har ingen spesielle merknader. Viser til forventningsbrev om kommunal planlegging og kommunens generelle ansvar ved planlegging. Statens vegvesen

4 Forutsetter at regulerte frisiktsoner i kryssene mot Hellvikveien videreføres i denne reguleringen. Ber om at det vurderes behov for å regulere areal til gangveg/fortau på sørsiden av Hellvikveien. Ber om at byggegrense mot vei økes til minimum 15m målt fra senterlinje Hellvikvei. Ny kryssløsning følger vegvesenets anmodning. Gangvei/fortau kommer ikke på denne siden av fv 107. Byggegrensen til fv 107 berøres ikke av planen. RÅDMANNENS VURDERING Krav til spesielle boligtyper Forslagstiller har hatt møter med administrasjonen og det er i fellesskap gått gjennom regelverket som gjelder for hvilke krav som kan settes i forbindelse med regulering av forskjellige boligtyper. Arealformål i reguleringsplan styres gjennom plan- og bygningslovens 12-5 og bestemmelser til formål styres gjennom Gjennom plan- og bygningslovens 12-7 nr. 5 kan man regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov. Bestemmelsen gjelder for boligområder, og utfyller øvrige bestemmelser om grad av utnytting, utforming og bruk. Hensikten er å styrke reguleringsplanen som boligpolitisk styringsverktøy, knyttet til fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser, sikring av minstestørrelse, ev. krav om livsløpsstandard eller andre krav til tilgjengelighet og standard. Det kan også stilles krav til lokalisering og utforming av boliger som skal bygges for eller kunne tilpasses eldre, personer med ulike typer funksjonsnedsettelser og så videre 1. Eldreboliger kan ikke angis som egne planformål eller bindes opp gjennom planbestemmelser på en måte som innebærer at rettsvirkningene av at planen bare tillater en særskilt gruppe eller krets av beboere til å være beboere. Dette følger bl.a. av lovens formål og saklige virkeområde som gir hjemmel for å regulere arealbruk og bebyggelse. Det betyr at regulering av drift, virksomhet og personkrets/brukere, eierforhold/hvem som konkret skal være eiere og lignende må styres etter annet rettsgrunnlag. Det kan i tilfelle være avtaler, konsesjoner, bevillinger og tilsvarende. 2 Det er altså begrensete virkemidler for kommunen når det gjelder å sette krav om omsorgsboliger/eldreboliger i reguleringsplaner. Det handler i stor grad om å tilrettelegge uteområder og sette tekniske krav til boligene, som f.eks. høy grad av tilgjengelighet og livsløpsstandard som sikrer at boligene har hovedfunksjoner (stue, kjøkken, bad og minst et soverom) på inngangsplanet. Kommunen kan også legge til rette slik at området blir mer eldrevennlig, som bygging av eldresenter, dagsenter eller lignende. Dette er imidlertid tiltak som ikke kan avtales gjennom utbyggingsavtaler, da man ikke kan stille krav om sosial infrastruktur. Innholdet i utbyggingsavtaler styres gjennom plan- og bygningslovens 17-3, der heter det at utbyggingsavtaler kan regulere; Antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. 1 Lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven 2 Spørsmål og svar til plan- og bygningsloven (plandelen)

5 Utbyggingsavtaler er en frivillig avtale mellom utbygger og kommunen. Det kan være vanskelig å komme til enighet om en avtale, hvis utbygger ikke ser lønnsomhet i det kommunen vil fremforhandle. Nye planbestemmelser Forslagsstiller har foreslått endringer i planbestemmelsene slik at hensikten med reguleringsplan blir tydeligere. 2 Bebyggelse og anlegg boligbebyggelse med høy grad at tilrettelegging, lekeplass, uteoppholdsareal, renovasjonsanlegg. 7 Tilrettelegging Boligene skal være tilgjengelige for personer med funksjonsnedsettelse. Alle hovedfunksjoner skal være på inngangsplanet. Gjennom disse endringene viser forslagsstiller intensjonen med planen og ønsket om å etablere boliger for eldre. Som beskrevet ovenfor er det begrenset med muligheter for kommunen å kreve eldreboliger i en reguleringsplan, men forslagsstiller viser vilje for å tilrettelegge for eldreboliger/seniorboliger. Planområdet er naboeiendommen til Ekelund seniorsenter, noe som kan gi den planlagte utbyggingen fordeler da området har «eldrevennlig profil». Planforslaget Forslaget til omregulering er i tråd med kommunens ønsker om utvikling av bedre botilbud til eldre for å møte endringer i befolkningssammensetningen. Området er i dag etablert som et miljø med eldreboliger og eldresenter og har god tilgjengelighet til kollektivtransport. Det foreslås en feltinndeling hvor felt A bebygges med rekkehus med inntil 2 etasjer 35 % BYA og maksimal gesimshøyde 7 m. Felt B bebygges med terrassehus i inntil 3 etasjer, 35 % BYA og maksimal gesimshøyde 8 m. Felt C består av eksisterende bolig og foreslås regulert til 23 % BYA, maksimal gesimshøyde 6 m og mønehøyde 8,5 m. Dette vil gi ca. 30 nye boliger. Adkomst reguleres via Hilda Magnussons vei og reguleres i tråd med kryssløsningen i reguleringsplanen for Bergerås. Det er ikke eksisterende gang- og sykkelvei langs Hellvikveien. Traseen er ferdig regulert og står på investeringsprogrammet til Statens vegvesen. Reguleringsplan for Bergerås har i planbestemmelsen rekkefølgekrav om at gangog sykkelvei langs fv 107 Hellvikveien skal være ferdigstilt samtidig med utbyggingen av Bergerås. Rådmannen anbefaler å sette samme rekkefølgekrav til denne reguleringsplanen, da «Tre Eker» også vil belaste denne strekningen. Det samme gjelder nytt kryss og flytting av Hilda Magnussons vei, og det anbefales at det er tilsvarende bestemmelser i denne reguleringsplanen som i reguleringsplan Bergerås. Det foreslås nye bestemmelser under 15 Rekkefølgebestemmelser; Omlegging av Hilda Magnussens vei lenger vest på gbnr. 1/47 og stenging av avkjørsel til gbnr. 1/470, og i stedet adkomst via omlagt Hilda Magnussens vei, skal skje samtidig med bygging av nytt kryss med fv. 107 og gjøres i forbindelse med igangsettingstillatelse. Gang- og sykkelvei langs fv. 107 mellom busslomme og nytt kryss må være ferdigstilt samtidig med utbyggingen av Tre Eker, som regulert i plan Gang- og sykkelvei langs fv. 107 fra fv. 156 fram til Gml. Hellvikskogsvei må være ferdig anlagt før det kan gis brukstillatelse. Planforslaget foreslår en endring av parkeringsplassen ved Ekelund seniorsenter som en følge av flyttingen av Hilda Magnussons vei. For å minske belastningen under byggeperioden anbefales det å sette krav om at parkeringsplassen skal opparbeides ved igangsettingstillatelsen, likt kravet om omleggingen av Hilda Magnussons vei.

6 Det er gjort kartlegging av eiketrær innenfor planområdet. Det er 4 eiketrær lokalisert nord på gbnr. 1/470 som ligger i nærhet av eksisterende bolig. Ingen av eiketrærne kan klassifiseres som «forskriftseik», men det oppfordres til å bevare større enkelttrær. I følge illustrasjonsplanen vil to av eiketrærne beholdes. Konklusjon og anbefaling Det er begrensede muligheter for kommunen å sette krav til omsorgsboliger/seniorboliger i en reguleringsplan, da det ikke er tillat å forfordele spesielle grupper i en plan. Dette kan indirekte sikres gjennom høye krav til tilgjengelighet og etablering i «eldrevennlige områder». Rådmannen mener dette er et prosjekt i tråd med kommunens mål og anbefaler at forslaget legges ut på offentlig ettersyn/høring med de tilleggspunktene som er foreslått. Tilleggene i planbestemmelser er innarbeidet i sakspapirene. Kari Myhre Hellem Virksomhetsleder Gisle Rebnord Totland Fagansvarlig plan og miljø VEDLEGG 2-tre-eker_plan_ pdf Planbestemmelser datert Illustrasjoner og parkering Overvann Eiketrær Merknader planoppstart