Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3

Transkript

1 Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3 Saksansvarlig Kjersti Dalen Stæhli Utvalg Møtedato Politisk saksnummer Formannskapet PS 45/14 Formannskapet PS 73/14 Formannskapet PS 44/15 Innstilling Formannskapet er positiv til fortetting, men fortetting må skje med kvalitet. Før forslaget kan legges ut til offentlig ettersyn må det omarbeides med lavere utnyttingsgrad på tomta, lavere tillat bygge/kotehøyde og utvidet grønt/uteoppholdsareal/lekeareal på tomta. Parkering på bakkeplan reduseres til 2-3 plasser som forbeholdes gjesteparkering. for øvrig. Behandling i Formannskapet PS 45/14 Saken utsettes til neste formannskapsmøte. Vedtak: Saken utsettes til neste formannskapsmøte. Behandling i Formannskapet PS 73/14 Endringsforslag fra Ap og KrF v/ forslagsstiller Bente Estenstad Endring i punkt 3. rådmannens innstilling: Områdets strøk-karakter skal ivaretas gjennom planarbeidet, maksimum byggehøyde skal ligge på maks kote 26. Endringsforslag fra H, SP, FrP v/ forslagsstiller Sigmund Gråbak: Første setning i siste avsnitt: Områdets strøk-karakter skal ivaretas gjennom planarbeidet, maksimum byggehøyde bør ligge på maks kote 30. Dette vil gi et bygg på 4 etasjer. Tilleggsforslag fra H, FrP og SP v/ forslagsstiller Sigmund Gråbak: Det bør innføres utbyggingsavtaler for utbyggere i sentrumsområder. Votering: Rådmannens innstilling setning 1 og 2: Enstemmig vedtatt. Innstillingens setning 3 og 4: AP, KrFs forslag mot H, SP, FrPs forslag. H, SP, FrPs forslag ble vedtatt med 6 mot 5 stemmer.

2 Deretter ble resten av rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune er positive til at Pottenområdet fortettes. Videre utvikling av eiendommen 92/56 og 92/24 skal skje gjennom detaljplan. Områdets strøk-karakter skal ivaretas gjennom planarbeidet, maksimum byggehøyde bør ligge på maks kote 30. Dette vil gi et bygg på 4 etasjer. Det er ikke ønskelig at bygningskroppen får et massivt uttrykk og den bør brytes opp ved hjelp av for eksempel glass, svalgang, inntrukket fasade eller lignende. Planen skal for øvrig vise nødvendig uteoppholdsareal og parkering på egen eiendom. Det bør innføres utbyggingsavtaler for utbyggere i sentrumsområder. Behandling i Formannskapet PS 44/15 Alternativt forslag fra Sp, H v/ forslagsstiller Jorid O. Jagtøyen Formannskapet vedtar at forslag til detaljplan for Losjevegen 3 med plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og ROS analyse legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er hjemlet i plan - og bygningslovens Det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at det før utbygging skal sikres tilstrekkelig lek-grøntareal i nærområdet i henhold til kommunens norm for uteareal, enten ved opparbeiding av slike eller ved innbetaling til et fond for grøntstruktur i Melhus sentrum etter nærmere avtale. forøvrig. Votering: Rådmannens innstilling mot alternativt forslag. Alternativt forslag ble vedtatt med 6 mot 5 stemmer. Vedtak: Formannskapet vedtar at forslag til detaljplan for Losjevegen 3 med plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og ROS analyse legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er hjemlet i plan - og bygningslovens Det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at det før utbygging skal sikres tilstrekkelig lek-grøntareal i nærområdet i henhold til kommunens norm for uteareal, enten ved opparbeiding av slike eller ved innbetaling til et fond for grøntstruktur i Melhus sentrum etter nærmere avtale. forøvrig.

3 Vedlegg: 1. Plankart datert Planbeskrivelse datert Planbestemmelser 4. Ros analyse 5. Innspill (merknader) med plankonsulentens kommentar 6. Solstudie 7. Illustrasjoner Andre dokumenter i saken som ikke er vedlagt: Møtereferat oppstart Originale innspill (merknader) V/A plan Tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fv. 742 Notat energikilder Videoer av solstudier Saksutredning: Bakgrunn: Norgeshus AS er plankonsulent og forslagsstiller på vegne av Idecon eiendom AS for detaljplan for to tomter - gnr/bnr 92/56 og 92/24 - i Losjevegen 3. Losjevegen ligger i Pottenområdet ved Melhus sentrum. Planforslaget er mottatt Forslaget til detaljplan er utarbeidet etter Formannskapsmøte hvor det ble fattet følgende prinsipielle vedtak: «Melhus kommune er positive til at Pottenområdet fortettes. Videre utvikling av eiendommen 92/56 og 92/24 skal skje gjennom detaljplan. Områdets strøk-karakter skal ivaretas gjennom planarbeidet, maksimum byggehøyde bør ligge på maks kote 30. Dette vil gi et bygg på 4 etasjer. Det er ikke ønskelig at bygningskroppen får et massivt uttrykk og den bør brytes opp ved hjelp av for eksempel glass, svalgang, inntrukket fasade eller lignende. Planen skal for øvrig vise nødvendig uteoppholdsareal og parkering på egen eiendom.» Området: Planområdet ligger i Losjevegen 3 i området Potten, som er et lite boligfelt rett sør for Melhus sentrum. I nord grenser Potten til Løvsetvegen. I vest grenser Potten mot Melhusvegen. Planområdet ligger midt i Potten, og grenser mot eneboligtomter i sør, vest og nord. I nordøst grenser eiendommen til Losjevegen. I sør og øst grenser Potten mot dyrket mark. Nordøst for planområdet er deler av åkeren satt av til barnehageformål i gjeldende kommuneplan.

4 Ortofoto (flyfoto) av potten- området med planforslaget tegnet inn. Dagens planstatus: Tomta er avsatt til nåværende boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan ( ). Deler av Pottenområdet er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanen. På motsatt side av Losjevegen er det innenfor tidligere sentrumsformål nylig regulert for tre leilighetsbygg i tre etasjer, med 27 boenheter. I nord og vest grenser Potten-området mot reguleringsplan for Melhus Sentrum øst. Selve Potten - området er ikke en del av reguleringsplanen for Melhus sentrum øst.

5 Perspektiv hovedfasade planlagt tiltak Perspektiv mot Losjevegen for planlagt tiltak

6 3d illustrasjon fjernvirkning fra Lenavegen Planprosess hittil: Oppstartsmøte ble avholdt Prinsippsak i Formannskapet ble behandlet Varsel om planoppstart ble kunngjort Plankonsulent avholdt informasjonsmøte med naboer Fullstendig planforslag ble levert kommunen etter dialog med administrasjonen. Innspill til varsel om oppstart: Norgeshus AS har mottatt flere innspill fra naboer (vedlegg 5). Flere naboer uttrykker skepsis til størrelsen på planlagt tiltak. Generelt ønsker naboene at byggehøyden reduseres til 2 etasjer slik at tiltak ikke skal virke dominerende blant småhusbebyggelsen i Potten. Flere poengterer at Potten er en unik bydel i Melhus sentrum med sine småhus, og et prosjekt av denne størrelsen vil ødelegge stedets karakter. Et prosjekt i fire etasjer med 20 boenheter vil framtone seg som en koloss. Det er også uttrykt bekymring på trafikksituasjonen og hvorvidt Losjevegen er dimensjonert for økt bruk. Videre er det merknader til sikkerhet på byggeplass for å unngå løft over nabotomt, samt sikring av materiell fra å bli tatt av vind. Solstudier (vedlegg 6) viser at nabo mot nord vil få begrenset sol på tomta vår/høst. Norgeshus AS mener jfr. planbeskrivelsen at det er uaktuelt å imøtekomme naboers krav om å bygge i to etasjer. Det vil ikke gi den fortettingen av Potten som forslagsstiller mener bør foreligge.

7 Vurdering: Rådmannen mener at planforslaget legger til rette for et bygningsvolum som ikke er tilpasset tomten og strøket for øvrig. Rådmannen er positiv til fortetting i Pottenområdet slik som i andre sentrumsnære områder, men fortetting må skje med kvalitet og med hensyn til bebyggelsen for øvrig. I tillegg må det være gode uteområder. Pottenområdet er i dag bebygget med eksisterende småhusbebyggelse eneboliger og tomannsboliger. Området ligger helt inn til Melhus sentrum og det er sannsynlig at området vil bli vurdert nærmere i løpet av kommunens prosess med ny områdeplan for sentrum. Slik som planforslaget nå fremstår så vil det gi en blokk innimellom eksisterende småhusbebyggelse. Forslaget vil generere mye trafikk. Det er vist parkering på bakkenivå som vil gi 10 avkjørsler mot Losjevegen (inkludert nedkjøring til parkeringskjeller). På andre siden av Losjevegen kommer det også parkering ut i gaten. Det bør ikke være mer enn en til to avkjørsler til tomta. Losjevegen er en privat veg som ble bygd for å håndtere eneboliger. Planforslaget gir lite uterom. Det legges opp til en svært høy utnyttelsesgrad på minimum 70 % maks 80 % BYA. Rådmannen vil ikke tilråde at forslaget til detaljplan sendes på høring/offentlig ettersyn, men med bakgrunn i at det er fattet et prinsippvedtak har Rådmannen utarbeidet et alternativt forslag til vedtak. Prinsippvedtaket som ble fattet omhandler både at områdets strøks - karakter skal ivaretas, og samtidig sier det at byggehøyde kan være maks kote 30, noe som vil gi fire etasjer. Strøkskarakteren kan, slik Rådmannen ser det, ikke ivaretas med en blokk med 20 leiligheter på fire etasjer i dette området. Rådmannen mener et forslag med lavere maks kotehøyde og lavere utnyttelsesgrad og med høyere parkeringsdekning under bakken vil gi et bedre tilpasset resultat. Mindre parkering på bakkearealet vil gi mer grønt/lek/uteareal, noe som vil være positivt for hele Pottenområdet. Rådmannen vil påpeke at det er lite park/lekeareal ellers i Melhus sentrum og at dette planforslaget, inkludert planen på andre siden av Losjevegen, gir så pass mange boliger til sammen (47) at det vil være behov for et større lekeareal. Kommunens nåværende norm for lekeareal sier at det skal etableres nærlekeplass på over 1 daa ved utbygging av over 25 boenheter. Når tomter bebygges en og en vil det samlet oppstå et stort behov uten at dette nødvendigvis blir løst på den enkelte tomt, slik som i dette tilfellet. Kommunen arbeider nå med en ny norm for uteområder/lekeplasser, og det blir også vurdert å ta i bruk fond for finansiering av park/lekeområder. Det vil være rimelig at aktører som er med og fortetter i og ved sentrum skal være med å finansiere større grøntanlegg innenfor sentrumsområdet i en ordning med fond, særlig når de utnytter egne tomter så høyt at det blir lite grøntareal på egen eiendom. Estetisk er det også mulig å tilpasse forslaget bedre til eksisterende bebyggelse for eksempel ved bestemmelse om saltak. Lavere bygninger med uterom mellom, eller nedtrapping av høyde mot eksisterende bebyggelse, kan også gi bedre lys/solforhold for eksisterende bygningsmiljø, samt større lek/grøntområde, noe som er positivt for området som helhet. Rekkefølgebestemmelser: I forbindelse med dialogen med utbygger er det krevd at det reguleres inn fortau langs Losjevegen, med rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse før brukstillatelse kan gis. Dette fordi det er viktig å sikre myke trafikanter langs vegen. Det er antagelig behov også i forbindelse med anleggsarbeidet, det bør

8 derfor vurderes i løpet av planprosessen å endre dette til «før byggetillatelse kan gis.». Det er også satt krav om godkjent vann og avløpsplan. I forbindelse med behandling av denne vil det komme fram om det må settes krav til oppgradering av deler av ledningsnettet i sentrum pga begrenset kapasitet. Rådmannen ser at det er ønskelig at det inngås utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen, og har tatt opp dette med utbygger. Som nevnt over er det generelt lite grøntområder i Melhus sentrum, og gjennom en utbyggingsavtale kan en aktør som ikke har nok grøntareal på egen tomt være med å bidra til felles grøntanlegg i sentrum ved innbetaling i fond. Dette må i tilfelle sikres med en rekkefølgebestemmelse i planen. På bakgrunn av ovennevnte har rådmannen følgende forslag til vedtak: Rådmannens forslag til vedtak: Formannskapet er positiv til fortetting, men fortetting må skje med kvalitet. Før forslaget kan legges ut til offentlig ettersyn må det omarbeides med lavere utnyttingsgrad på tomta, lavere tillat bygge/kotehøyde og utvidet grønt/uteoppholdsareal/lekeareal på tomta. Parkering på bakkeplan reduseres til 2-3 plasser som forbeholdes gjesteparkering. for øvrig. Alternativt forslag til vedtak: Formannskapet vedtar at forslag til detaljplan for Losjevegen 3 med plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og ROS analyse legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er hjemlet i plan - og bygningslovens Det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at det før utbygging skal sikres tilstrekkelig lek-grøntareal i nærområdet i henhold til kommunens norm for uteareal, enten ved opparbeiding av slike eller ved innbetaling til et fond for grøntstruktur i Melhus sentrum etter nærmere avtale. forøvrig.