Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for Ålgårdsheia, gnr 7 bnr 47, Ålgård.

Transkript

1 Øvre Banegate 28, 4014 Stavanger NO MVA Gjesdal kommune- plan Dato: Vårt prosj.nr.: Deres ref.: Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for Ålgårdsheia, gnr 7 bnr 47, Ålgård. Arkitektkontoret STAV har i samarbeid med utbygger arbeidet med detaljtegninger for leilighetsbyggene innenfor planområdet. I detaljering av bebyggelsen ser vi at det vil være hensiktsmessig med flere endringer i planen. Det søkes med dette om mindre endring av ovenfornevnte plan. Søknaden gjelder endring av plankart og bestemmelser. Bakgrunn for omsøkte endringer Størrelsesfordeling på boligene- utvidet parkeringsareal i kjeller Gjeldende regulering fastsetter utnyttelse/ volum, antall boenheter og antall parkeringsplasser. Verken plankart eller bestemmelser fastsetter størrelser på boligene. I henhold til planbeskrivelsen er det angitt at planen skal tilrettelegge for følgende boligtyper: 30 boliger under 50 kvm. 4 boliger på 64 kvm. 10 boliger på 90 kvm. Totalt 46 boliger Andelen små boliger innenfor planområdet er stort, og i planbeskrivelsen er det oppgitt at disse boligene er egnet for enslige, eldre eller par uten barn. Utbygger ønsker å tilrettelegge for en større variasjon i boligtyper/størrelser. I vedlagte tegninger er det foreslått følgende boligtyper: 3 boliger mindre enn 50 kvm. 29 boliger mindre enn 80 kvm. 14 boliger større enn 80 kvm. Totalt 46 boliger Det foreslåtte størrelsesfordelingen kan oppnås innenfor det volumet som er regulert til bolig i planen. Størrelsesfordeling er ikke fastsatt i bestemmelsene, og alternativ løsning utløser i seg selv ikke krav om planendring. Størrelsesfordelingen ligger imidlertid til grunn for den parkeringsdekningen som er fastsatt i reguleringsplanen, Parkeringsløsningen er basert på prinsippet om at parkering for den enkelte bolig er lagt i parkeringskjeller, og gjesteparkering på bakkeplan. Side 1 av 5

2 Parkeringsdekningen i gjeldende plan er basert på bestemmelser om parkering i kommuneplanen, der kravet til antall plasser er lavere for boenheter under 50 kvm. Med den størrelsesfordelingen på boligene som var lagt til grunn i vedtatt plan, var det tilstrekkelig med 58 parkeringsplasser i kjeller. I og med at intensjonen nå er å etablere langt færre boliger under 50 kvm, utløser prosjektet flere parkeringsplasser enn det planen åpner for. Dersom en legger til grunn størrelsesfordeling i henhold til oppsettet over, vil kommuneplanens parkeringsbestemmelser utløse krav om 75 parkeringsplasser i kjeller. Vi kan ikke se at dette antallet plasser kan etableres innenfor arealet regulert til parkeringsanlegg. For å oppnå intensjonen med utbyggingen er det derfor behov for å utvide arealet for parkeringsanlegget. Reduksjon i antallet gjesteparkeringsplasser Antall gjesteparkeringsplasser fastsettes ut fra antall boenheter, og 46 boliger vil utløse krav om 9,2 plasser (rundet opp til 10 plasser). I gjeldende plan er det fastsatt 10 plasser på f_p2 og 3 plasser på f_p4. I plankartet er det imidlertid vist 11 plasser på f_p2. Ingen av gjesteplassene er vist som HC parkering. Planen oppgir i ikke hvem de 3 plassene i f_p4 er felles for. Vi foreslår at antallet gjesteparkeringsplasser justeres i tråd med kommuneplan. De tre plassene i F_P4 utgår, og arealet avsatt til disse plassene omdisponeres til sykkelparkering. I f_p2 reduseres plassene til 10, men den plassen som er nærmest inngangssonen utvides i bredden slik at den tilfredsstiller kravet til HC- parkering. Alternativ løsning for sykkelparkering I gjeldende plan er det fastsatt krav om etablering av 20 sykkelparkeringsplasser i lekearealet i tilknytting til inngangspartiene. I omsøkt endring er en del av disse sykkelparkeringsplassene lagt på terreng i sørøst. Andel sykkelparkering i parkeringskjelleren beholdes som i vedtatt plan. Justert adkomstløsning og trasé for intern gangveg. I gjeldende plan er adkomsten til leilighetsbyggene lagt til fasaden som vender mot det sentrale lekearealet. I tegninger som er vist i planbeskrivelsen er også inngangene til den enkelte bolig/ svalgang lagt til denne fasaden. Planen legger dermed opp til at den fasaden som normalt oppfattes som baksiden av bygget vender inn mot lekeplassen og det felles friområdet. Private balkonger er vendt vekk fra det sentrale grøntområdet og er lagt mot nordvest og sørøst. Vi mener derfor at en oppnår bedre solforhold, bokvalitet og arkitektoniske løsninger ved å legge private balkonger inn mot det grønne fellesarealet. For å oppnå dette må adkomstveger og innganger plasseres annerledes enn det er vist i reguleringsplan. For å oppnå god tilgjengelighet/ helling fra adkomstveg i nord til inngang/ grøntarealene er det interne gangarealet i nord lagt i en alternativ trasé. I forslag til utomhusplan er adkomsten til lekearealet i nord vist både med rampe og trapp. Plangrepet med gjennomgang fra adkomstsonen i øst gjennom BB2 til lekearealet er beholdt. Støyskjerming I bestemmelsene henvises det til støyrapport. Denne viser behov for skjerming og det er inntegnet støyskjerm på 1m langs vegen Ålgårdsheia. I plankartet er det inntegnet en lengre støyskjerm, og det er påført høyde 1.5 m på skjermen. Slik vi tolker planen er det ikke samsvar mellom kart og bestemmelser når deg gjelder utforming av støyskjermen Konsulent for reguleringsplanen opplyser om at støyskjermen er forlenget fordi det ikke er etablert autovern langs eksisterende veg (Høljaberget) nordvest for planområdet. Konsulenten henviser videre til at påført høyde på 1.5 m anses som en feil ved plankartet. Vi foreslår at en i forbindelse med endring av plan tar ut høydefastsettingen som er påført plankartet, og at støyskjermen inntegnes slik den er vist i støyrapporten. For å ta høyde for Side 2 av 5

3 en noe justert lengde på skjermen, foreslår vi at bestemmelsene åpner for alternativ utforming dersom dette forankres i revidert støyrapport. For å ivareta trafikksikkerhet i nordvest, suppleres bestemmelsene med krav om at sikringstiltak mot vegen Høljaberget skal avklares i teknisk plan. Nødvendige endringer De endringene som er beskrevet over utløser følgende endringer i plandokumentene: Endringer i plankartet: Utvidet areal for parkeringsanlegg i plankart vertikalnivå 1 av 2. Justert trasé for intern gangveg f_gg1. Justert plassering av adkomst til BB1 og BB2 Gjesteparkeringsplassene i f_p4 tas ut av kartet. Areal for sykkelparkering utvides / legges på areal f_p4. Støyskjerm inntegnes langs Ålgårdsheia. Høyde på 1.5 m tas ut av plankartet. Endringer i bestemmelsene 2.3 suppleres med følgende tekst: det skal etableres adkomst med tilfredsstillende stigningsforhold fra omkringliggende veg til inngangssonen for byggene. 2.5 suppleres med følgende tekst: Tekniske planer skal avklare sikringstiltak langs søndre side av vegen Høljaberget. 2.6 suppleres med følgende tekst: Alternativ utforming av støyskjerm tillates dersom revidert støyrapport viser alternativ løsning med tilfredsstillende skjermingseffekt. 3.3 erstattes med følgende tekst: Innenfor områdene skal det etableres minimum 5 sykkelparkeringsplasser i tilknytting til inngangspartiene. Det tillates etablert overbygg over sykkelparkeringsplassen. Overbygg skal gis en god arkitektonisk utforming og tilpasses utrykk og materialvalg på boligbebyggelsen. 3.3 suppleres med følgende tekst: Det skal etableres rampe som sikrer universell tilgjengelighet til lekefelt nord i planområdet. 3.3 suppleres med følgende tekst: i den nordre enden av planområdet skal det etableres jorddekke på minimum 1 m for å tilrettelegge for beplantning. På parkeringsdekke mellom leilighetsbyggene skal det etableres plantekasser med jorddybde på minimum 60 cm. 4.2 suppleres med følgende tekst: Det tillates trapp til lekeareal i nord i planområdet. 4.5 første prikkpunkt erstattes med følgende tekst: innenfor f_p1 skal det etableres 75 parkeringsplasser. 4.5 fjerde prikkpunkt erstattes med følgende tekst: Innenfor f_p4 skal det etableres minimum 20 sykkelparkeringsplasser. Disse er felles for beboerne. Det tillates etablert overbygg over sykkelparkeringsplassen. Overbygg skal gis en god arkitektonisk utforming og tilpasses utrykk og materialvalg på boligbebyggelsen. Side 3 av 5

4 Vurdering av de omsøkte endringene Alternativ størrelsesfordeling på boligene Vi stiller spørsmål ved planbeskrivelsens vurdering av at planen sikrer variasjon i befolkningssammensetningen innenfor planområdet. Etter vår vurdering er andelen små leiligheter så stor at det er grunn til å tro at området vil domineres av unge, eldre eller familier uten barn. Vi er redd det i dette området kan være en fare for opphoping av levekårsproblematikk og hyppig flyttemønster. Etter vår vurdering vil større variasjon i boligsammensetningen være positivt fordi det vil bidra til større stabilitet i boområdet. Justert areal for parkeringskjeller Kommuneplanen fastsetter parkeringsdekning ut fra størrelse på boligene. En forskyving fra små til middels store leiligheter, vil innebære at kravet til parkeringsplasser/ areal øker. Dette er foreslått løst ved å utvide parkeringskjelleren. Med den foreslåtte løsningen vil 43% av arealet som er regulert til lekeplass underbygges. En underbygger dermed en mindre del av grøntarealet enn 50 % som Gjesdal kommune har gitt som føring i retningslinjer for regulering av grønnstruktur. I forslag til endring er sykkelparkeringsplasser lagt på areal som opprinnelig var avsatt til bilparkering. En mindre andel sykkelparkeringsplasser vil dermed etableres innenfor lekearealet. Dette vil bidra til noe større lekeareal. Det utarbeides utomhusplan som viser opparbeiding av uteoppholdsarealet. Denne sendes inn til kommunen for godkjenning sammen med søknad om rammetillatelse. Ved å etablere store plantekasser på parkeringsdekket vil utearealene på dekke fremstå som grønne og med skjermede soner. I nord er det foreslått et opphøyet lekeareal omgitt av en rampe. Ved å heve denne delen av uteoppholdsarealet kan en få jorddybde på 1 m, og dermed mulighet for beplantning. Etter vår vurdering vil en oppnå gode forhold for uteopphold og lek selv om en større del av utearealet underbygges. Reduksjon i antallet gjesteparkeringsplasser Kommuneplanen krav til gjesteparkering oppfylles selv om det tas ut tre plasser på terreng. Redusert gjesteparkering vurderes å ha liten betydning, fordi det antallet plasser som fjernes på terreng kompenseres ved å økte antall plasser per bolig i parkeringskjeller. Alternativ løsning for sykkelparkering Vi mener sykkelparkeringsløsningen bedres ved at antallet plasser på terreng økes, ved at det stilles krav om overbygg og ved at det legges sykkelparkering på terreng nær adkomsten til feltet. Med forbedrede løsninger for sykkelparkering vil endringen kunne medføre en reisemiddelfordeling med økt andel sykkel. Justert adkomstløsning og trasé for intern gangveg. Vi har utarbeidet reviderte soldiagram, og mener at solforholdene bedres ved å orientere private uteoppholdsareal mot lekearealet mellom byggene. For feltet / bomiljøet generelt vil det være positivt at byggets fasader og terrasser henvender seg mot lekearealet. Vi kan ikke se negative konsekvenser ved å flytte adkomst og trasé for intern gangveg. Jf. foreslått utomhusplan vil en ved å legge gangvegen i nord i en større sløyfe oppnå tilfredsstillende stigningsforhold og dermed universell tilgjengelighet. Ved å åpne for trapper internt i området oppnås snarveger og bedre terrengtilpassing. I henhold til utomhusplanen vil en likevel ivareta universell adkomst til fellesareal og boliger. Vi kan derfor ikke se at trapper internt i området vil få negative konsekvenser. Støyskjermingstiltak Etter vår vurdering vil de foreslåtte endringene vedr støyskjerming gi en entydig plan/ løsning som ikke vil ha negative konsekvenser for plan eller omgivelser. Side 4 av 5

5 Vi vurderer endringene til ikke å være i strid med intensjonene i gjeldende plan. Vi mener og at de foreslåtte endringene vil gi større variasjon i befolkningssammensetningen i området og dermed gi et mer stabilt bomiljø. Med vennlig hilsen Arkitektkontoret STAV AS Mari Bråtveit Arkitekt Henning Bøe Daglig leder Vedlegg: Forslag til revidert plankart datert Reviderte sol- skyggediagram datert Skisseprosjekt - Tegninger og snitt av leilighetsbyggene Side 5 av 5