Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal

Transkript

1 - Planforslag datert 05/ Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal Prosjektpartner Midt Norge AS Finnemarka Levanger Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600 Levanger Tlf: p-a-ro@online.no Orgnr: mva

2 Innhold 1. Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning Planmateriale Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Landskap Trafikkforhold Barns interesser Teknisk infrastruktur Risiko- og sårbarhetsvurderinger Grunnforhold Støyforhold... 6 Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Grad av utnytting Parkering Tilgjengelig boenheter / universell utforming Uteoppholdsareal Krav om utomhusplan Kulturminner Innkomne forhåndsuttalelser Forhåndsuttalelse fra CBRE Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen Forhåndsuttalelse fra NTE Side 2

3 1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for en utbygging av et leilighetsbygg med 4 leiligheter og tilhørende parkering og boder. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Arealplanlegger Per Anders Røstad har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneierne av gnr 19, bnr 861, Lars Hjelde og Karl Moen. Forslagsstiller er Prosjektpartner Midt-Norge AS. 1.3 Utbyggingsavtaler Det er nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken for å ivareta fortau på 2,5 m og avkjørsel til området. Prosjektpartner er i dialog med kommunen om utbyggingsavtalen. 1.4 Krav om konsekvensutredning Området er tidligere regulert til utbygging, og foreslått utbygging ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens Planmateriale Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:500. Planbeskrivelse Planbestemmelser Illustrasjoner Sjekkliste for planlegging Sosi-fil Kopi av annonse Forhåndsuttalelse fra CBRE Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen Forhåndsuttalelse fra NTE 2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Grunneier var på forhåndskonferanse med kommunen 6/ Når planarbeidet startet opp ble kunngjøring om igangsatt regulering annonsert i Verdalingen, 9/ Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart. Side 3

4 3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Området er regulert gjennom Kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 26/3/2007. Eiendommen gnr 19 bnr 861 er i sin helhet regulert til senterområde (forretning, kontor, bolig). 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Verdal sentrum, nord for krysset mellom Jernbanegata og Nordgata. Eiendommen er i dag ubebygd og ligger i et område tett bebygd med leilighetsbygninger, noen med næring i 1.etasje. Planområdets størrelse er på 456m2. Side 4

5 4.2 Landskap Området er flatt og har gode solforhold i forhold til det som er forventet i en sentrums bebygd støkk. 4.3 Trafikkforhold Adkomst til området blir fra kommunal veg, Jernbanegata. Dette er en veg med trafikk som ÅDT anslås til ca Myke trafikkanter har i området god tilgang til gangvegsystemer. Det er fortau mot tomten som knytes til gangvegsystemene i Verdal sentrum. I området er det god tilgang på offentlige transportmidler. Buss og tog går både sørover og nordover. 4.4 Barns interesser Det er flere grøntområder som er godt egnet for rekreasjon og lek i nærheten. Det er en ny lekeplass ved ny undergangen i sentrum 220m sør fra planområdet. Det er også et stort lekeareal på Prof. Ryghs gata på nesten 3000m 2, 300m nord fra planområdet. Verdalsøra barneskole er 550m nord fra planområdet med gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge. Det er også kort avstand til Maritvold og Lekekroken barnehage. Det er avsatt et område til småbarnslekeplass innenfor planområdet. 4.5 Teknisk infrastruktur Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett for vann og avløp i området. 5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. 5.1 Grunnforhold Planområdet ligger i et område hvor det er stabile grunnforhold. Flat topografi gjør at det ikke forekommer skred- eller rasfare på området. Side 5

6 5.2 Støyforhold I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra Jernbanegata, som det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til. Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen. Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 L den og 85L 5A. Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 55 L den og 70L 5A. For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L 5A ) relevant. Anbefalingene for rød og gul sone kan avvikes fra i sentrumsområder. I punkt i veilederen til T1442 heter det: Sentrumsområder og kollektivknutepunkter I sentrumsområder i byer og tettsteder, spesielt rundt kollektivknutepunkter, er det aktuelt med høy arealutnyttelse av hensyn til samordnet areal- og transportplanlegging. Forutsatt at kommunen har angitt grensene for slike områder i kommuneplanens arealdel, kan det vurderes å tillate oppføring av ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål innenfor rød sone og/eller avvik fra grenseverdiene i tabell 2 i gul sone. I miljøverndepartementets veileder til T-1442 er det vist en forenklet sjablonmetode for å vurdere støy. Tabellen starter på 50 km/timen, mens fartsgrensen i Jernbanegata er 30 km/timen. Ved å bruke 4000 i ÅDT og 50 km/t får vi avstander på 8 meter for rød sone og 90 meter for gul sone. Dette gjør at en del av bygningsmassen sannsynligvis vil ligge i rød sone, og at hele bygningsmassen og uteoppholdsarealene vil ligge i gul støysone. Dette er ikke overraskende for bygging i et sentrumsstrøk som det her er snakk om, og det vil være behov for støydempende tiltak på bygget for å dempe støy i støyfølsomme rom. Side 6

7 Støykart 5.3 Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Bygningsmassen kommer til å ligge i nært forhold til andre bygninger så det er derfor planlagt å bygge med B60 yttervegger. Side 7

8 6. Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Boligbebyggelse- blokkbebyggelse (B1) Avfall, miljøtorg (M) Lekeplass, felles (L) Veg, felles (V) Parkeringsplass, felles (P) Fortau, offentlig (o_f) 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten. Bygningen skal følge eksisterende byggelinje. Innenfor området planlegges det utbygd ett leilighetsbygg i 2 etasjer. I tillegg planlegges det boder. Leilighetsbygget er plassert med privat uteoppholdsareal mot sør for å få best mulig solforhold på denne siden. Bygget er planlagt bygget med pulttak som er en av taktypene i området. Det er ikke tenkt næring på 1. etasje. I bestemmelsene til kommunedelplanen sies det at: det i hovedsak skal være næring i første etasje mot Jernbanegata. Nord for planområdet er det godkjent boligbebyggelse i 1. etasje og det er rikelig med næringsarealer i umiddelbar nærhet. 6.3 Grad av utnytting Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 4 leiligheter innenfor området. Med et totalt areal for planområdet på 456 m2 gir dette en boligtetthet på ca. 8 boenheter pr. daa. I bestemmelsene til kommunedelplanen fremgår det at grad av utnytting er fastsatt til BYA=66 %. Med et areal på 456 m2 blir det 301 m2 maksimum byggeareal. I planforslaget er det planlagt 221 m2 byggeareal inkludert 2 parkerings plasser, noe som tilsvarer 48 % BYA. 6.4 Parkering For leilighetsbyggene er det regulert felles parkeringsplasser. Det er regulert inn 2 parkeringsplasser. Det blir i tillegg kjøpt 3 parkeringsplasser fra Verdal Kommune. Totalt gir dette en parkeringsdekning på 1,2 plasser pr. boenhet. Parkering under bakken vil være en urimelig kostnad for så få enheter. Side 8

9 6.5 Tilgjengelig boenheter / universell utforming Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Boenhetene på 1. etasje skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. 6.6 Uteoppholdsareal Leilighetsbygget planlegges bygget med private terrasser. Arealene rundt byggene, og felles lekeplass, vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. 6.7 Krav om utomhusplan Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold/lek med aktuelt utstyr og beplantning/vegetasjon. 6.8 Kulturminner Vi er ikke kjent med at det finnes kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. 7. Innkomne forhåndsuttalelser Det har i planleggingsfasen kommet 4 forhåndsuttalelser. 7.1 Forhåndsuttalelse fra CBRE På vegne av Esso Norge AS. De ber om at dagens trafikkbilde og arealdisponering beholdes. Planarealet berøres ikke trafikkbilde og arealdisponering rundt Esso stasjonen. 7.2 Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Fylkeskommunen påpeker at planområde er innom sentrumsområdet og må behandles med tanke på eksisterende bestemmelsene. Det er anbefalte næring på 1. etasje og parkeringskjeller samt prinsippene for universal utforming og tilgjengelig boenheter. Vi viser her til planbeskrivelsen. 7.3 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen Miljøvernavdeling forutsetter at planområde er åpent for boligbebyggelse og påpeker at synspunkter for barn, unge og funksjonshemmede kommer frem, samt grenseverdier for støy overholdes. Fylkesmannen minner på samfunnssikkerhet. Vi viser her til planbeskrivelsen. Side 9

10 7.4 Forhåndsuttalelse fra NTE Ingen merknader. Side 10