DETALJPLAN FOR 18/410 BLAKSTAD FROLAND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 DETALJPLAN FOR 18/410 BLAKSTAD FROLAND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Bilde 1 Ortofoto som tydelig viser planområdet og omliggende bebyggelse INNLEDNING og Pollen Bygg & Eiendom har på vegne av Kjell Aaberg utarbeidet forslag til reguleringsplan betegnet 18/410 Blakstad. Området er i dag en del av Reguleringsplan for Osedalen fra Området som omreguleres er i eksisterende reguleringsplan avsatt til bolig. Arealdel av kommuneplanen angir formålet til boligområde. HENSIKT MED REGULERINGEN Hensikten med reguleringen er å legge til rette for bygging av konsentrert boligbebyggelse i form av et leilighetsbygg med 14 boenheter og parkering i kjeller.

2 PLANOMRÅDET Området er på ca m 2, hvorav ca m 2 blir avsatt til nye boliger og tilhørende utearealer på eiendom 18/410. De øvrige arealer som er medtatt i planen er 18/296 som er kombinert forretning / bolig, samt tilleggende trafikkarealer som er nødvendige for å sikre atkomst på en tilfredsstillende måte. Bilde 2 Planområdet sett fra nordvest (dette bildet og de etterfølgende er hentet fra Google Streetview) TEKNISKE ANLEGG Atkomst til eiendommen skjer direkte fra RV42, hvor eksisterende avkjørsel benyttes. Denne vil strammes inn ved at fortau forlenges, slik at avkjørselen fremstår som bedre definert og sikrere for myke trafikanter. Kommunalt vann og avløp med tilfredsstillende kapasitet er tilgjengelig i direkte tilknytning til eiendommen. NY BEBYGGELSE Det er planlagt et leilighetsbygg med 14 leiligheter av en størrelse på mellom 70 og 90 m 2 bruksareal hver. Disse skal bygges på en parkeringskjeller med parkering for 20 biler. Bebyggelsen vil oppføres i tre etasjer pluss parkeringskjeller. Det er lagt opp til bebyggelse i en lett, moderne stil. Bygningsmassen vil bli liggende opp mot en bratt hei, så den vil ikke fremstå som ruvende i landskapsbildet. Illustrasjonen på neste side viser bygningskroppen skjematisk. Det kommer riktignok ikke godt frem at terrenget stiger bratt opp mot sydøst. Pollen Bygg & Eiendom Side 2 av 8

3 Bilde 3 3D- modell som viser planlagt bebyggelse sett fra sydøst. FORHOLD TIL EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN Området er i eksisterende reguleringsplan avsatt til boligområde, og er en del av delområde A14 i gjeldende reguleringsplan. Dette delområdet skal i følge påskrift på plankartet inneholde boliger fordelt på 26,3 da. En opptelling på kartet viser at det pr. dag er ca boliger i området. På grunnlag av denne informasjonen vil det være nødvendig med en omregulering / detaljregulering for å kunne utnytte eiendom 18/410 som ønsket. Bilde 4 Utsnitt av eksiterende reguleringsplan. Området er betegnet A14, boligområde. Pollen Bygg & Eiendom Side 3 av 8

4 FORHOLD TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL Eiendommen er angitt som boligområde i arealdel av kommuneplanen. Det planlagte leilighetsbygget vil videreføre denne. Omreguleringen vil dermed være klart i tråd med kommuneplanens arealdel, og dessuten i tråd med nasjonale retningslinjer om boligfortetting mellom eksisterende bebyggelse. Bilde 5 Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Området er betegnet som Boligområde SIKKER ATKOMST TIL SKOLEN Planområdet sokner til Froland skolekrets, og planområdet ligger ca 1,3 km fra skolen. Skoleveien går langs Riksvei 42 og Fylkesvei 152, og går hele tiden på fortau eller gang-/sykkelvei. Hovedveiene må krysses 2 ganger, begge ganger via opphøyde fotgjengeroverganger. Skoleveien benyttes av mange barn i dag, og vurderes som sikker. Se kartutsnitt under. Pollen Bygg & Eiendom Side 4 av 8

5 Bilde 6 Skoleveien fra planområdet og frem til Froland skole. KONKRET VURDERING OPP MOT FROLAND KOMMUNES KOMMUNEPLAN FOR Det er nylig vedtatt ny kommuneplan for Froland kommune, og denne inneholder bestemmelser og retningslinjer som erstatter Forskrift om vedtekter til plan- og bygningslovens 79. Til PBL er det vedtatt funksjonskrav som bl.a. omhandler lek, uteopphold og parkering. Parkeringsdekning Denne reguleringsplanen gir en parkeringsdekning på 1,7 parkeringsplasser pr. bolig, noe som skulle tilfredsstille kommuneplanens krav til parkering, ettersom noen av leilighetene vil være under 85 m 2, og dermed kreve 1,5 p-plasser pr. bolig, mens leilighetene over 85 m 2 krever 2 p- plasser. Krav til biloppstillingsplasser vil dermed overholdes. Uteoppholdsareal og lek Det opparbeides felles lekeplass på 150 m 2 inne i planområdet. Denne lekeplassen vil være delvis naturlekeplass og delvis en tradisjonell sandlekeplass for de minste barna. Ellers er det svært kort vei til lekemuligheter i naturen og friområde ved elva i Osedalen og områder i forbindelse med skole og idrettsanlegg. Pollen Bygg & Eiendom Side 5 av 8

6 Når det gjelder areal for uteopphold stilles krav om 35 m 2 pr boligenhet. Dette ivaretas med private terrasser / verandaer og fellesareal over parkeringskjeller. Vurdering opp mot prinsipp om universell utforming Det planlegges heis i boligbygget, og dermed vil alle boenheter få trinnfri atkomst. Prinsipp om tilgjengelighet for alle vil dermed følges for 100 % av boenhetene OPPSUMMERING OG KOMMENTARER TIL INNKOMNE INNSPILL I det følgende er det opplistet samtlige innkomne innspill i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Hvert enkelt innspill er kommentert i den utstrekning det har syntes nødvendig. Innspillene er vedlagt planforslaget. 1. Fylkesmannen i Aust-Agder Miljøvernavdelingen: Naturmangfold: Det er ikke kjent miljøverninteresser med regional eller nasjonal verdi innenfor planområdet. Støy: Det påpekes nærheten til RV 42, og den støy som genereres fra veien. Det vises til retningslinjer, T-1442 for prosjektering av støyreduserende tiltak. Landskap og estetikk: Det minnes på prinsipp om at planlagt bebyggelse må ta hensyn til landskapet og ikke bygges i silhuett. Barn- og unges oppvekstvilkår og sikker skolevei: Det forventes at dette redegjøres for i planbeskrivelsen. Vår kommentar: Dette er generelle innspill som peker på prinsipper som skal legges til grunn ved all planlegging. Innspillene vil bli kommentert og tatt hensyn til i den videre planleggingen. Støyanalyse er bestilt og vil bli utført. Anbefalingene fra denne vil bli innarbeidet i planforslaget. Beredskapsmessige innspill: Det minnes om krav om ROS-analyse og Fylkemannens mulighet for å fremme innsigelse hvis slik analyse ikke foretas. Vår kommentar: ROS-analyse er utført. 2. Aust-Agder Fylkeskommune Plan- og naturseksjonen: Seksjonen finner formålet med reguleringsplanen å være i tråd med arealdel av kommuneplan for Froland kommune, og avgir derfor ikke noen utfyllende uttalelse til melding om oppstart. Det minnes om generelle prinsipper for god planlegging. Seksjon for kulturminnevern har ingen kommentarer. Vår kommentar: Alle momentene som Fylkeskommunen tar opp er hensyntatt og innarbeidet i planforslaget. Pollen Bygg & Eiendom Side 6 av 8

7 3. Statens Vegvesen Statens Vegvesen påpeker at byggegrensen generelt mot Riksvei er 50 meter, samt at kryss / avkjørsel må snevres inn i fra dagens situasjon. Etter henvendelse fra undertegnede aksepterer Vegvesenet en byggegrense på 30 meter fra senter av RV 42, forutsatt at retningslinjene i T legges til grunn. Vår kommentar: Det vil bli utført støyanalyse som vil gi konkrete anbefalinger til tiltak. Disse tiltakene vil bli innarbeidet i reguleringsbestemmelsene, da særlig i rekkefølgebestemmelsene. 4. Kjell Arne Vatne Vatne skriver på vegne av seg selv og Roy Gunnar Myhren. Myhren og Vatne er hjemmelshavere til eiendom 18/45 som grenser til planområdet i sydvest. De påpeker behovet for et gjerde på toppen av skjæring mot deres eiendom. Videre ønsker de at planlagt leilighetsbygg får skråtak og at bygningens høyeste punkt blir liggende lavere enn laveste punkt på 18/45. Vår kommentar: Høyeste regulerte takhøyde for ny bebyggelse vil bli ca. 2 meter under laveste punkt på 18/45. Fjellskjæring vil sikres med gjerde. Vi kan imidlertid ikke love at ny bebyggelse får saltak. Det er ikke sikkert dette er hensiktsmessig for den type bebyggelse som er planlagt. De innkomne innspillene avdekker ikke store interessekonflikter som vil være til hinder for gjennomføring av planen. Alle offentlige instanser som har uttalt seg her vært positive til omreguleringen. Naboers skepsis grunner oftest på uvitenhet om planens innhold, og vi har gjennom det foreliggende planforslaget i så stor grad som mulig forsøkt å ta hensyn til deres innspill. Det er vår oppfatning at dette har lykkes. Bilde 7 Eksisterende bebyggelse på 18/296 og 18/311 Pollen Bygg & Eiendom Side 7 av 8

8 Bilde 8 Atkomst til planområdet som må snevres inn Bilde 9 Deler av planområdet sett fra nordvest Arendal, rev. - Pollen Bygg & Eiendom Side 8 av 8