REGULERINGSPLAN FOR GNR. 286 / BNR. 10 PÅ HEGRAMO, STJØRDAL PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 286 / BNR. 10 PÅ HEGRAMO, STJØRDAL PLANBESKRIVELSE

2 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 286 / BNR. 10 PÅ HEGRAMO, STJØRDAL PLANBESKRIVELSE Forslag til reguleringsplan datert , rev Bakgrunn På vegne av grunneier Hegre Eiendom AS har Arkidéco AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for eiendommen gnr. 286, bnr. 10 på Hegramo i Stjørdal. Planområdet ligger inntil krysset mellom E14 og Fv.26. Igangsatt regulering ble kunngjort i Stjørdalens Blad (se vedlegg 1) og Stjørdals-Nytt Forholdet til kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel viser at hele planområdet er avsatt til formål sentrumsfunksjoner (se vedlegg 2). Det er i utfyllende planbestemmelser og retningslinjer lagt vekt på at det skal tilstrebes høy utnyttelse i og nær sentrale deler av kommunedelsentrene, trafikksikkerhet og god fremkommelighet, samt god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper. Samtlige punkter er ivaretatt i planforslaget. 3. Forholdet til andre reguleringsplaner Planforslaget tar utgangspunkt i Reguleringsplan for E14 (se vedlegg 3) og Reguleringsplan for Hegramo sør. Planforslaget strider ikke mot noen av disse. 4. Dagens situasjon Planområdet er omgitt av kjøreveger på alle kanter; E14 i nord, Fv.26 i vest og kommunale veger i sør og øst. Det er også en gang- og sykkelvei i øst som går under E14 nord for byggeområdet. På tomta står det kun én bygning, som inneholder Spar forretning. Resten av arealet er parkeringsplass/kjøreareal. Bygningen er i én etasje + kjeller. 5. Planforslaget Planområdet er 8,3 daa hvorav 4,4 daa er foreslått regulert til byggeområde for bolig, forretning og kontor. Adkomst og tilgjengelighet Adkomst til området med bil er fra kommunal veg i sør som i dag, i tillegg er det gang- og sykkeladkomst fra nordsiden av E14 via tunnell. Det arbeides nå med å finne en god løsning for trafikkflyt både for gående og syklende, varetransport og personbiltrafikk, samt utrykningskjøretøyer. All biladkomst vil være fra vegen i sør, mens gang- og sykkeladkomst også vil være fra øst og nord. Det arbeides med å oppnå livsløpsstandard for hele prosjektet. Byggegrenser Planområdet grenser til regulert E14. Riksveger har en byggegrense på 50m fra senter veg. Gjennom samtaler med Statens vegvesen er en kommet fram til at 30m byggegrense fra senter av E14 kan aksepteres. I kryssområdet mellom E14 og Fv.26

3 er byggegrense linjen som utgjør den ene siden i en trekant på 40x60m ut ifra krysningspunktet mellom disse; denne tangerer området innenfor de øvrige byggegrensene og får derfor ingen praktisk betydning. Det reguleres også inn en bussholdeplass mellom banken og tomta. Utnyttelse Tillatt utnyttelse beregnes som bruksareal, BRA etter Norsk Standard 3940 (rev. 2007). Her medregnes areal for utendørs parkering med 18m2 pr.parkeringsplass. Bruksareal under terreng skal ikke medregnes. Bruksarealet skal regnes uten tillegg for tenkte plan i forretningsarealet i 1.etasje, se begrunnelse nedenfor. Tillatt utnyttelse: BRA = 6.000m2. Høyder Omtrent hele tomta ligger ca 3m lavere enn banken i øst og E14 i nord. Derfra skråner vegene i øst og vest ned mot sørvestre hjørne der inngangen til forretningen er i dag. Stjørdal kommune har oppgitt kotehøyder som følger: Bygninger: Høyde gulv 1.et. butikk: Høyde gulv kjeller butikk: Høyde gulv v/ inngang bank: (nedre plan inne i gården, øvre plan mot E14 er ca ) Kummer: 14974: topp lokk : topp lokk : topp lokk : topp lokk.

4 Bebyggelsen Grunneier har satt i gang arbeid med planlegging av et byggeprosjekt. Det planlegges å utvide forretningsarealet på bakkeplan og bygge 3 etasjer boliger over; med parkeringskjeller under bakken. Hele 1.etasje planlegges utbygget til forretningsareal samt evt. noe kontorareal. Bebyggelsens utstrekning begrenses av byggegrenser langs kjørevegene samt av tomtegrenser. Leilighetsdelen er planlagt som en L-formet bygningskropp oppå forretningen, hvor sidene ligger mot nord og øst. Det vil bli lagt vekt på å utforme bebyggelsen slik at den fremstår som et oppbrudt volum. Boligene vil få nærlekeareal på dekket over forretningen. Øvrig lekeareal er på barneskolen på nordsiden av E14; med adkomst via gang- og sykkelveien under E14. Samtlige leiligheter får dessuten romslig uteplass på private balkonger og terrasser. Bygget tenkes bygget uten svalganger og med 3 stk trapp- og heisrom (båreheiser). Dette gir gode planløsninger hvor de fleste leilighetene får gjennomlys, uteplass i begge ender og ingen sjenerende passasje forbi vinduer fra naboer. I samarbeid med brannvesenet har en kommet fram til at sikkerheten ved tilgang til kun én trapp fra hver leilighet best blir ivaretatt ved fullsprinkling av hele bygget, samt at brannvesenet får direkte adkomst til hver enkelt leilighet utenfra via balkongdør. For prosjektering av den nye bebyggelsen har en tatt utgangspunkt i at utvidelsen av forretningen bør ligge på samme nivå som eksisterende gulv, dvs. ca. C+16,5. Fri høyde i forretningen må være min. 3,5m, i tillegg kommer lys, ventilasjonskanaler, sprinkleranlegg, konstruksjonstykkelse, isolasjon, belegg og fall til sluk oppå dekke. Leilighetsetasjene trenger en brutto etasjehøyde på 2,8m, i tillegg kommer oppbygg på tak med isolasjon, belegg, fall m.v. Dette vil gi en total høyde på den nye bebyggelsen på ca. 14,2m fra overkant gulv 1.etasje. Kotehøyde overkant gesims blir da ca. c+30,7 mot nord og øst, ca. c+21,0 og c+23,0 mot vest og sørvest. Til sammenligning er overkant møne på bankbygningen ca. c+29,5.

5 Fra vest E14 Fra sørvest Fra E14 øst Støy Det er utført en støyberegning i forhold til trafikkstøy, og forslag til eventuelle tiltak vil følge søknad om tiltak. Støysonekart viser at bebyggelsen mot E14 medvirker til å minske støynivået på utearealet oppå dekket. Trafikken på E14 er den største støykilden for området, men både private og felles utearealer blir lagt til den stille siden av bygget. Balkonger mot E14 og mot banken blir bare sekundære uteplaser. Fasade mot nord samt deler av fasadene mot øst og vest vil ha behov for støytiltak. Vann og avløp VA-anlegg finnes på og langs eiendommen, og det har kapasitet nok til å håndtere nybyggets behov. Ledningsnettet ble lagt om da eksisterende bygg ble bygget. El-tilførsel Det er foreslått plassering av trafo i nordvestre hjørne av tomta, plassert utendørs. Alternativt kan den plasseres integrert i bygget.

6 Avfallshåndtering Det er planlagt eget avfallsrom for forretningen ved vareinngangen. For boligene er det tenkt oppført uthus for avfallsdunker ved trafo i nordvest, og evt. ved vareinngangen i nordøst. Grunnforhold Det er foretatt grunnundersøkelser på tomta, og det er ikke funnet problematiske forhold for fundamentering av bebyggelsen. Arkidéco AS Rev VEDLEGG: Vedlegg 1: Kunngjøring i Stjørdalens Blad Vedlegg 2: Kartutsnitt av kommuneplanens arealdel Vedlegg 3: Reguleringsplan for E14

7 Vedlegg 1 Kunngjøring: Annonse i Stjørdalens Blad

8 Vedlegg 2: Kommuneplanens arealdel Hegra, utsnitt

9 Vedlegg 3: Reguleringsplan for E14