REISE BOLIGOMRÅDE B7 PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 DETALJREGULERING FOR: REISE BOLIGOMRÅDE B7 PLANBESKRIVELSE Plankartets dato: Bestemmelsenes dato: Vedtatt av Lillesand bystyre:. 1. Innledning Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til detaljregulering område B7 i reguleringsplanen for Reise boligområde på oppdrag for selskapet Skifjell Invest AS. Asplan Viak AS prosjekterer samtidig den planlagte bebyggelsen med sikte på å fremme søknad om rammetillatelse så fort detaljreguleringen er godkjent. Medarbeidere i Asplan Viak AS har vært: Ing. Roar Melsom L.ark. Helene Øhlensclæger Ing. Rita Alice Abusland Geograf Øivind Hugsted Siv.ark. Trygve Svalheim Siv.ark. Thomas Schindler Siv.ark. Marianne Bustamante detaljregulering illustrasjonsplan plankonstruksjon risiko- og sårbarhetsanalyse bygningsprosjektering bygningsprosjektering bygningsprosjektering 2. Bakgrunn Reguleringsplan for Reise Boligområde ble vedtatt av Lillesand bystyre den Planen ble utarbeidet av Asplan Viak AS for grunneierne Kjell Ivar Dahl og Tor Marius Dahl. Området er senere overtatt av selskapet Skifjell Invest AS, som nå har satt i gang opparbeidelse og salg av tomter. Utsnitt av godkjent reguleringsplan for Reise boligområde, område B7 markert med rød sirkel Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 1

2 I reguleringsbestemmelsene står følgende om område B7: «Område B7 kan utnyttes til konsentrert bebyggelse (leilighetsbygg, terrasseblokker eller lignende). Området kan bebygges med inntil 33 boenheter dersom kravene til parkering, lek og uteområder (størrelse, kvalitet mv.) kan oppfylles.» Godkjent detaljregulering skal legges til grunn for disponeringen av området. Detaljreguleringen skal vise bebyggelsen (min. skisseprosjekt), parkering (innendørs og utendørs), renovasjonsordninger, hvordan uteområdene skal opparbeides og tilrettelegges mv. Detaljreguleringen må vise areal for sandlekeplass med størrelse tilsvarende minimum 5 m² pr. boenhet. Parkeringsdekning, krav til rekkefølge for gjennomføring av fellesanlegg mv. fastsettes i bestemmelser til detaljregulering.» Område B7 utgjør et regulert areal på m². BYA er fastsatt til 50 % og maks. bygningshøyde til k I flg. bestemmelsene kan mindre oppbygg (heis-/trappesjakter, tekniske rom/innretninger) føres opp inn til 3,0 meter over maks bygningshøyde. 3. Status Foto Den øvrige delen av boligområdet er i dag under utbygging. Tomtene selges enkeltvis til «selvbyggere», men opparbeides av utbygger v/heldal Entreprenør AS, som sikrer at området får et enhetlig og sammenhengende preg. Foto Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 2

3 Alle forstøtningsmurer i området utføres i naturstein som stablemurer. Foto Tomten (område B7) er ferdig utsprengt og klargjort for oppføring av bebyggelsen, både for å kunne disponere massene internt i området og dermed unngå massetransport, for å redusere kostnadene og risikoen for skader ved å utføre sprengingen når bebyggelsen rundt er under oppføring. Byggegropa foto Bildet under viser utsikten fra fjellknausen bak leilighetsbygget, på ca. kote 22 (maks bygningshøyde). Utsikt fra eksisterende terreng bak byggetomta foto Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 3

4 4. Forslag til detaljregulering 5. Forslaget til detaljregulering omfatter område B7, tilstøtende grøntområde F1 og lekeområde F2. Omriss av planlagt bebyggelse er vist med streker (illustrasjon). Bebyggelsen er under prosjektering, med sikte på å sende inn søknad om rammetillatelse så fort detaljreguleringen er godkjent. Utomhusplanen under viser forslag til opparbeidelse av uteområdene og lekeplass f_lek1. Atkomsten til bebyggelsen og lekeplassen er vist med trapper og rampe med universell utforming. Grøntområdet mellom parkeringsplassen og veien opparbeides med beplantning, sittegrupper og «fritidsutstyr» (for eksempel grill). Utsnitt av forslag til detaljregulering datert Illustrasjonsplan datert sist Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 4

5 6. 3D-modell Planlagt bebyggelse er illustrert med 3D-modell (tidlig utgave) og viser prinsippet som er valgt med 2 bygningsvolumer over en sammenhengende p-kjeller. Dette gir både mulighet for atkomst til alle leilighetene via inngangssone foran og mellom byggene, framfor en lang og skyggefull svalgang på baksiden, og samtidig flere fasader med vinduer for lys og utsikt og dermed høyere gjennomgående kvalitet. Planlagt bebyggelse inneholder 4 boligetasjer med til sammen 30 leiligheter. Øverste etasje er tilbaketrukket med noe større terrasser. Beregnet BRA utgjør 998 m² ekskl. parkeringskjeller. 3D-modell fasade mot syd Leilighetene varierer i størrelse fra ca. 50 m² til ca. 150 m², alle med mye sol og flott utsikt. Etasjene har noe ulik leilighetsinndeling for å oppnå en passende miks mht. størrelse, form og antall rom, med tanke på et størst mulig marked. Jfr. bildene på neste side. Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 5

6 Første etasje Andre etasje Fjerde etasje Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 6

7 Bebyggelsen er plassert med p-kjellergulv på ca. kote 7 og øverste takflate på kote 22 (maks høyde). Bildene under illustrerer hvordan takflaten blir liggende delvis under terrenget og de planlagte eneboligtomtene bak (på nordsiden). 3D-modell sett fra sydvest 3D-modell sett fra sydvest Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 7

8 1. Planinnhold Planforslaget er basert på tegningsgrunnlaget som foreligger for bebyggelsen og som vil bli innsendt sammen med rammesøknad senest når planen foreligger vedtatt. Planforslaget med tilhørende byggeprosjekt kan oppsummeres slik: o Tillatt utnyttelse Tillatt utnyttelse er i godkjent reguleringsplan for Reise boligområde fastsatt til BYA = 50 % av det regulerte tomtearealet på m², som gir et tillatt bebygd areal på m². Den planlagte blokkbebyggelsen utgjør et bebygd areal på m². P-kjeller tidlig tegning o Bebyggelsen BRA utgjør: - Bygg 1 589,3 m² - Bygg 2 407,7 m² - Sum bygg 1 og 2 997,0 m² - P-kjeller 1 341,0 m² - Sum 2 338,0 m² Av de til sammen 30 leilighetene er 28 leiligheter større enn 70 m². Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 8

9 o Bil- og sykkelparkering I bestemmelsene til kommuneplanen er det generelle kravet til parkering pr. bolig 2 plasser pr. boenhet. For bebyggelse med 3 bruks-/boenheter eller flere gjelder følgende krav: - leiligheter med bruksareal > 70 m²: 1,5 plasser - leiligheter med bruksareal mindre eller lik 70 m²: 1,0 plasser - i tillegg minimum 1/3 parkeringsplass pr. leilighet for gjester Det skal settes av minst 1 sykkelparkeringsplass pr. leilighet. I flg. bestemmelsene til den godkjente reguleringsplanen for Reise boligområde skal parkeringsdekningen for bebyggelsen i område B7 fastsettes i detaljreguleringen. Vi mener at lokaliseringen i gangavstand fra sentrum, rekreasjonsområder, forretninger og bussforbindelse tilsier at parkeringskravet kan og bør settes betydelig lavere enn kommuneplanens generelle krav. Det vises til at sentrale myndigheter oppfordrer til å sette ned kravet til parkering evt. innføre maksimumskrav, for å motivere til redusert bilhold og bruk, spesielt i områder hvor det ligger til rette for at mange kan klare seg uten bil. P-kjeller inneholder 36 p-plasser og 33 boder. 5 av p-plassene er dimensjonert for rullestolbrukere. Besøksplassene ute omfatter 8 plasser herav 1 plass dimensjonert for rullestolbrukere. Med til sammen 44 parkeringsplasser, herav 7 med universell utforming utgjør antall plasser pr. leilighet 1,47. I forslaget til bestemmelser er kravet satt til minst 1,25. o Uteoppholdsarealer Vi legger til grunn at krav til uteoppholdsareal er ivaretatt ved private terrasser og felles uteområder, med de løsninger som ligger illustrasjonsplanen for utomhusområdene. Utsnitt av illustrasjonsplanen felles uteoppholdsområde Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 9

10 o Lek Kravet til lek ivaretas ved opparbeidelse av en kombinert kvartals- og sandlekeplass i område F2 (f_lek1 i forslaget til detaljregulering). Lekearealet utgjør til sammen 492 m² som opparbeides med lekeutstyr, sandkasse, sittegrupper og beplantning. Lekeplassen blir liggende på ca. kote 9 og vil ha tilgjengelighet med universell utforming via rampen foran boligblokka. Utsnitt av illustrasjonsplanen lekeområdet o Tekniske anlegg Kjøreatkomst til p-kjeller kombineres med fellesparkering med 8 utendørs gjesteplasser og med gangarealer fra fortauet langs den offentlige veien inn i området. Utsnitt av forslag til detaljregulering Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 10

11 Ved innkjøringen til området er det satt av areal til 5 nedgravde renovasjonstanker, dimensjonert iht. retningslinjer i Avfallsteknisk norm for Kristiansand kommune. Utsnitt av illustrasjonsplanen renovasjonsområde Utsnitt av illustrasjonsplanen rampe og gangatkomst til p-kjeller I tillegg til trappeatkomst anlegges rampe dimensjonert for rullestol med stigning 1:20 langs del av byggets fasade. Rampen gir gangatkomst til bygning iht. kravene i 8-6 og til uteoppholdsareal (lekeplass) iht. kravene i 8-7 i TEK10. Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 11

12 Utsnitt av illustrasjonsplanen - avløpspumpestasjon Kommunal avløpspumpestasjon er plassert i det sydøstre hjørnet av planområdet/tomten, med atkomst fra den regulerte private veien langs plangrensen mot syd (i reguleringsplanen for Reise boligområde). Stasjonen er plassert så langt mot øst som mulig for å unngå at overbygget blir liggende foran uteplassen, i synsfeltet ut mot sjøen. Det er meningen å avskjerme stasjonen og den tilhørende parkeringsplassen med gjerde og beplantning. o Risiko- og sårbarhetsanalyse er utført av Asplan Viak AS den Analysen påpeker at grunnen ikke er kartlagt når gjelder radongass. Det forutsettes derfor at bebyggelsen sikres med radonsperre. Krav om radonsperre er tatt inn i bestemmelsene. Analysen redegjør videre for at risikobildet når det gjelder ulykker i på- og avkjørsler og med gående og syklende er som for trafikk generelt. I godkjent plan for Reise boligområde er det stilt krav om fortau langs fv. 38 mot sentrum. Dette kravet er gjentatt i forslaget til detaljregulering. Anlegget vil bli gjennomført i sommer. Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 12

13 2. Melding om planarbeid Melding om planarbeid ble sendt ut ved brev av Meldingen ble sendt følgende etater: - Lillesand kommune - Fylkesmannen i Aust-Agder - Aust-Agder fylkes kommune - LIBI IKS - Telenor - Statens vegvesen - Kristiansandsregionen Brann og Redning - Agder Energi Nett AS Og i tillegg 40 privatpersoner. Følgende merknader er mottatt: Meldingskart 1. Statens vegvesen brev datert Reguleringsplanen for Reise fastsetter ikke byggegrense mot fv. 237 innenfor område B7. Byggegrense må vurderes nærmere i høringsrunden, men det gode grunner for å videreføre grensen på 15 meter som gjelder for den øvrige delen av planen. Vegvesenet forutsetter at de rekkefølgekrav som gjelder for fv. 237 i bestemmelsene til reguleringsplanen for Reise, videreføres i detaljreguleringen. Det forutsettes videre at det tas inn rekkefølgebestemmelse om at eksisterende avkjørsel fra fv. 237 stenges før første boligenhet innenfor området tas i bruk. Asplan Viak: Verken bebyggelse eller parkering vil komme i konflikt med en evt. 15 meters byggegrense. Også den planlagte kloakkpumpestasjonen vil bli stående ca. 15 meter fra senter fylkesvei. Krav mht. utforming av kryssområdet og stenging av nåværende avkjørsel er videreført og tatt inn i bestemmelsene til detaljreguleringen. 2. Aust-Agder fylkeskommune brev datert Fylkeskommunen har ingen merknader, men forutsetter at planarbeidet utføres i samsvar med overordnet plan. Det forutsettes videre at det tas tilbørlig hensyn til barn og unges oppvekstforhold, med arealer for lek og ballspill, vei og trafikk med sikker skolevei mv. samt universell utforming av boliger og tilhørende utearealer. Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 13

14 Asplan Viak: Etter vårt skjønn er fylkeskommunens merknader ivaretatt. 3 Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen brev datert Miljøvernavdelingen påpeker at all planlegging skal ivareta estetiske hensyn. For å ivareta landskapshensyn bør det derfor søkes løsninger som hindrer at bebyggelse medfører silhuettvirkning, og som sikrer at ny bebyggelse plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger. Det forventes at det ved offentlig ettersyn fremlegges skisser/fotomontasje som viser hvordan bebyggelsen blir liggende i terrenget og som viser landskapsvirkningene av bebyggelsen. Hele det området som er satt av til friområde lek i gjeldende reguleringsplan må opprettholdes og gjeldende bestemmelser for området videreføres. Asplan Viak: Etter vårt skjønn er miljøvernavdelingens merknader imøtekommet i planforslaget. ***************** Asplan Viak AS/O:\533647\06_Plantekst\01_beskrivelse.doc 14