Konsmo Fabrikker AS Heldal boligområde del I og del II Endring Planbeskrivelse. Dato:

Transkript

1 Konsmo Fabrikker AS Heldal boligområde del I og del II Endring Planbeskrivelse Dato:

2 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Konsmo Fabrikker AS Rapporttittel: Heldal boligområde del I og del II. Revisjon. Planbeskrivelse Utgave/dato: Utg. 2/dato: Oppdrag: / Oppdragsbeskrivelse: Endre gjeldende regulering for Heldal boligområde og Heldal boligområde del II. Oppdragsleder: Roar Melsom Fag: Plan og urbanisme Tema Boliger Leveranse: Rapport / utredning Skrevet av: Kvalitetskontroll: Roar Melsom

3 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 2 FORORD Arbeidet med revisjon av reguleringsplan for Heldal boligområde del II har pågått side april Forslag ble sendt inn til kommunen i mai Planforslaget for Heldal II har tidligere også omfattet endring av en mindre del av planen for Heldal I. Etter en gjennomgang av forslag sist datert i møte den , er den delen som omfatter endring av planen for «Heldal I» tatt ut. I stedet fremmes endringsforslag for begge de to tilstøtende planene.

4 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn Oppdraget Hensikt Dagens situasjon Gjeldende reguleringer Generelt Heldal I Heldal II Tidligere prosess Forslag til endring Generelt Heldal I Heldal II...11

5 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 4 1 BAKGRUNN 1.1 Oppdraget har tatt opp gjeldende reguleringer for Heldal boligområde (heretter Heldal I) og Heldal boligområde del II (heretter Heldal II) til revisjon, på oppdrag for Konsmo Fabrikker AS. Oppdragsgivers representanter har vært Geir Lossius (tidligere forslag) og Nils Andersen. Oppdragsleder i Asplan Viak har vært Roar Melsom og medarbeidere Rita-Alice Abusland og Tore Terkelsen. 1.2 Hensikt Hensikten med planarbeidet er å ta ut den planlagte blokka i gjeldende regulering for Heldal II og å legge hele området til rette for småhusbebyggelse med en kombinasjon av boligtyper som i større grad er tilpasset dagens marked. Det har samtidig vært et ønske å redusere omfanget av tekniske anlegg. Endring av Heldal II omfatter eneboligtomten FS2, som foreslås omdisponert til tomt for 2- mannsbolig. Kryss på kommunal vei Heldalskleiva med atkomstveien inn mot Heldal II, er flyttet og tilpasset justert trasé i nytt planforslag for Heldal II. 1.3 Dagens situasjon Område Heldal I er i hovedsak ferdig utbygd, med unntak av noen få tomter. Heldal II er ikke påbegynt. HELDAL I HELDAL II Flyfoto 2018

6 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 5 2 GJELDENDE REGULERINGER 2.1 Generelt Bildet under viser gjeldende reguleringer for Heldal I og Heldal II, med grensen mellom de to tilstøtende planen. Utsnittet er hentet fra kommunens hjemmeside på nett. Gjeldende reguleringsplaner for Heldal I og Heldal II (Heldal II med skravur for påbegynt revisjon) 2.2 Heldal I Gjeldende regulering for Heldal I ble vedtatt av bystyret i Lillesand Planen er utarbeidet etter tidligere plan- og bygningslov og i det tidligere koordinatsystemet NGO. Planen inneholder 3 stk. tomannsboliger, 8 sammenkjeda eneboliger og 18 frittliggende eneboliger, til sammen 32 boenheter. Gang-/sykkelvei mot øst ned til undergangen under fv. 420 fra fylkesvei 237ble anlagt i forbindelse med opparbeidelse av området. Gang-/sykkelveien vestover til kommunal vei

7 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 6 Svåbekk og videre langs Svåbekk til undergangen ved Tingsaker ble anlagt i et samarbeid mellom Lillesand kommune og flere utbyggere av områder langs Gamleveien. Gjeldende regulering viser gang-/sykkelvei-bro over fylkesveien ved kryss med Svåbekk. Ved senere vedtak av reguleringsplan for Heldal II er denne broen tatt ut. Gjeldende regulering for Heldal I Heldal I/Heldalslia (april 2010)

8 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse Heldal II Gjeldende regulering for Heldal boligområde del II ble vedtatt av bystyret i Lillesand kommune i møte Illustrasjonsplan til gjeldende regulering Gjeldende regulering inneholder en kombinasjon av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse på nordsiden av høydedraget gjennom området, og et leilighetsbygg i 3 4 boligetasjer på toppen mot øst. Terrengfallet ned mot Gamleveien og stigningen på atkomstveien inne forutsetter at småhusbebyggelsen i begge rekkene må ha underetasje mot nord. Planen gir mulighet for en utbygging med inn til 25 boenheter, hvorav (maks 16) i blokk. 3D-illustrasjon til gjeldende regulering

9 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 8 3D-modellen illustrerer hvordan utbyggingen var tenkt da gjeldende plan ble utarbeidet. Småhusbebyggelsen omfatter 6 vertikaldelte tomannsboliger med inngang i underetasje mot nordvest. Løsningen krever omfattende terrengbearbeiding og relativt mye tekniske anlegg pr. boenhet som følge av ensidig utnyttelse. Snittet under viser i prinsippet løsningen for terrengopparbeiding og bebyggelse som ligger til grunn for gjeldende regulering. Den høyeste kollen er forutsatt planert ned fra k. 50 til ca. k. 45. Prinsippsnitt gjennom område Heldal II (snittlinje med rød strek)

10 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 9 3 TIDLIGERE PROSESS Prosessen fram til nå kan kort oppsummeres slik: Oppstart av planarbeid annonseres i Lillesandsposten , og melding sendes ut ved brev av Planforslag sendes inn som en foreløpig henvendelse i e-post Det redegjøres for innkomne merknader. Forslaget fremmes som mindre endring. I et møte mellom Konsmo Fabrikker v/geir Lossius og fagleder på planenheten den , blir Lossius bedt om å redegjøre nærmere for saken i et notat. Notat datert oversendes til Lillesand kommune i e-post samme dag. I et møte den med saksbehandler tar Asplan Viak på nytt opp spørsmålet om videre behandling av saken. I e-post ber saksbehandler om at det redegjøres for forskjellene i arealdisponeringen mellom den opprinnelige planen og det nye forslaget. I e-post gjør Asplan Viak rede for vha. tabeller, at grøntarealene tilfredsstiller kravene i kommuneplanen. I e-post skriver saksbehandler at endringene er av en slik karakter at planforslaget må ut på ny høring. I et møte går Konsmo Fabrikker AS på nytt gjennom saken med planenheten i Lillesand kommune. Planenheten konkluderer med at forslaget til endring må behandles som «vesentlig» etter plan- og bygningslovens bestemmelser. I et møte med saksbehandler blir det enighet om forslaget kan tas opp til behandling som mindre endring, etter at plan- og bygningsloven er revidert Planforslag revidert blir sendt ut på høring av kommunen ved brev av I et møte med saksbehandler og nabo Dalholt (eier av tomten 43/137 innenfor Heldal I) som har protestert mot den foreslåtte nye plasseringen av lekeplassen, ble det enighet om å flytte lekeplassen til mellom de 2 boligtomtene i område Bf4. I planforslag revidert er lekeplassen og arealet redusert fra 306 m² til 153 m². I et møte med ny saksbehandler (Ola Skei Bekken) den kreves det at lekeplassen må ha minst samme størrelse som i gjeldende regulering (306 m²), dersom nytt planforslag skal kunne tas opp til behandling som mindre endring. Ved revisjon er lekeplassen flyttet til den nåværende plasseringen med areal 306 m². I møte ber saksbehandler om at forslag til omregulering fremmes som endring av begge de tilstøtende planene og ikke som tidligere ved at den mindre endringen for Heldal II overlapper reguleringen for Heldal I. Videre prosess er oppsummert i e-post til Lillesand kommune.

11 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 10 4 FORSLAG TIL ENDRING 4.1 Generelt Etter møte med saksbehandler den er planforslaget for Heldal II avgrenset iht. gjeldende plan. Den delen som ligger utenfor fremmes som endring av den eldre planen for Heldal I. Reguleringsplanen for Heldal I er utarbeidet etter tidligere plan- og bygningslov (før 2008) og i det tidligere koordinatsystemet NGO (sosi versjon 3.4). Planene kan dermed ikke sammenstilles digitalt uten at den eldre planen konverteres til nytt koordinatsystem (Euref). 4.2 Heldal I Heldal I - forslag til revisjon /10.07,19 Endring av reguleringsplan for Heldal I omfatter justering av kryss mellom kommunal vei Heldalskleiva og planlagt atkomstvei inn i område Heldal 2. Arealet mellom Heldalskleiva og plangrensen inngår som del av ny tomt Bf1.

12 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 11 Eneboligtomt FS2 i gjeldende regulering justeres, utvides mot syd og omdisponeres til tomt for tomannsbolig - med ny betegnelse KS4. Det er tidligere søkt om dispensasjon fra gjeldende regulering for oppføring av tomannsbolig på denne tomten. Kommunens saksbehandler har imidlertid på et tidlig tidspunkt bedt om at dette i stedet innarbeides ved endring av reguleringsplanen opprinnelig ved endring og utvidelse av planen for Heldal II. Endringen medfører at tomten utvides fra 633 m² i gjeldende regulering til 674 m² i forslaget til endring. Ca. 240 m² av friområde F1 omdisponeres til boligareal. Del av eneboligtomt Bf1 utgjør 241 m². Bestemmelsene til reguleringsplanen for Heldal I er opprettholdt men med følgende nytt punkt 3.11: «Tomt Bf1 deles av reguleringsgrensen mellom plan for Heldal boligområde og Heldal boligområde del II. Fradeling, opparbeidelse og utbygging forutsetter at den del av tomten som ligger utenfor planområdet inngår i godkjent regulering.» 4.3 Heldal II Planforslag datert /

13 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 12 I nytt forslag er lekeplassen flyttet. Dette har medført at antallet boenheter er redusert med to i forhold til tidligere forslag til endring ved at to av tomtene for tomannsboliger er omgjort til eneboligtomter (ny betegnelse Bf3). Antall og type boenheter kan stilles opp slik: Område Type Boenhet. Sum Bf1 Enebolig 1 Bf2 Enebolig 1 Bf3 Eneboliger 2 Bf4 Eneboliger 2 Bf5 Enebolig 1 7 Bk1 2-m. bolig 6 Bk2 4-m. bolig 4 10 Sum boenheter 17 Kryss mellom atkomstveien og eksisterende boligvei Heldalskleiva er flyttet mot syd, som gir større avstand fra krysset Heldalskleiva / Gamleveien. Atkomstveien videre inn i Heldal II er foreslått regulert med 2-sidig utnyttelse, tilsvarende som i Heldal I. Den første eneboligtomten på nordsiden av atkomstveien deles av reguleringsgrensen mellom Heldal I og Heldal II, og reguleres med hver sin del i begge planene (som illustrert på plankartet). Forslaget til endringer kan kort oppsummeres slik: Atkomstveien inn i området (og kryss med Heldalskleiva) flyttes mot syd for å oppnå 2- sidig utnyttelse av vei og tekniske anlegg. Dermed kan vei o_sv2 i gjeldende regulering tas ut. Blokka i område AB3 er tatt ut og erstattes med tomter for en 4-mannsbolig og en enebolig. Eneboligen i område Bf5 bør ha underetasje mot nordøst for å avtrappe terrenget ned mot nabotomten Heldalslia nr. 24. Stier (ikke juridisk stisymbol) er tatt ut av plankartet og erstattet med bestemmelser om opparbeidelse av sti gjennom område o_f2. Lekeplassen (o_lek1 i gjeldende plan) er flyttet med et tilsvarende stort areal (306 m²). Ved at antall boliger er redusert fra maks 25 til 19 (medregnet tomannsboligen i innenfor Heldal I), utvides lekeplassarealet pr. boenhet fra 12,2 m² til 16,1 m². Traséen for den offentlige gang-/sykkelveien langs fv. 420 mot Svabekk er justert iht. foreliggende tekniske planer. Avstikker mot fv. 420 basert på tidligere planer om etablering av rundkjøring i kryss på fv. 420 for ny vei til Dyvika, er tatt. Grøntområdene mellom g/s-veien og fv. 420 er endret fra «vegetasjonsskjerm» til friområde. Forslaget medfører i grove trekk ikke endringer mht. struktur og arealbruk, men gir færre løpemeter teknisk infrastruktur og et redusert bygningsvolum i den høyeste delen av området. Lekeplassen som er flyttet bort fra toppen er opprettholdt med et areal på 306 m². Skissen under viser hvordan lekeplassen kan arronderes langs den stigende atkomstveien, og illustrerer samtidig en mulig disponering av området. Detaljplan for opparbeidelse og utstyr (byggeplan) skal iht. bestemmelsene godkjennes av kommunen. Den nye plasseringen har etter vårt skjønn en mer sentral beliggenhet enn i gjeldende plan, med tanke på gangavstand fra alle boligene innenfor planområdet.

14 Heldal boligområde - revisjon. Planbeskrivelse 13 Skisse lekeplass Bestemmelsene er i hovedsak oppretthold, men tilpasset endringene på plankartet (innhold, betegnelser mv). Det er tatt inn følgende nytt avsnitt i punkt 3.1: «Tomt Bf1 deles av reguleringsgrensen mellom plan for Heldal boligområde og Heldal boligområde del II Fradeling, opparbeidelse og utbygging forutsetter at den del av tomten som ligger utenfor planområdet inngår i godkjent regulering.» Rettinger er for øvrig listet opp i brev av ***************