SPIKKELIA DETALJREGULERINGSPLAN

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN SPIKKELIA DOKUMENT: Planbeskrivelse PLAN ID: DATO: Rev BAKGRUNN 2 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I OMRÅDET 3 PLANSTATUS 4 PLANFORSLAGET 5 GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN 6 PLANPROSESS 7 VEDLEGG

2 1 BAKGRUNN Planforslaget fremmes av Arkitekt Bengt G. Michalsen AS på vegne av grunneier Anne Grete Lieng. Planen fremmes med bakgrunn i grunneiers ønsker om å utnytte utbyggingsmulighetene som ligger i vedtatt reguleringsplan og samtidig få vurdert mulighetene for å få omdisponert eksisterende landbruksareal ut mot Fylkesveien til boligformål. 2 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Rykene, ca 1 km fra Rykene sentrum i Arendal kommune. Kapasitet på eksisterende infrastruktur må vurderes. Grønn infrastruktur: Området ligger i landlige omgivelser innimellom eksisterende forholdsvise spredte bebyggelse. Kort vei til skogsområder. Området har gode solforhold fra morgen til kveld. Eksisterende bebyggelse består hovedsakelig av eldre og nyere eneboligbebyggelse. Noe av den nyeste bebyggelsen er oppført som flermannsboliger. Grunneiere innenfor planområdet: Gnr/bnr 418/12 - Hjemmelshaver Anne Grete Lieng 3 PLANSTATUS I Kommuneplanen er området avsatt som boligformål, og er regulert gjennom reguleringsplan for Bunkene - Spikkelia. Planforslaget imøtekommer kommuneplanens mål om fortetting av boligområder og legger opp til noe tettere utbygging enn den tradisjonelle eneboligbebyggelse med store tomter. 4 PLANFORSLAGET Hovedgrep Arealbruk Boligene grupperes og defineres rundt en boliggate/boligtun. Det er lagt opp til variasjon i bygningstypene ved små eneboligtomter og noe rekkehus/fortettet bebyggelse. Planområdets størrelse er på m 2 Arealregnskap: 1. Boligformål : B m 2 + B m 2 + B m 2 + B4 2460m2 = 8428 m 2 2. Uteoppholdsareal: U m 2 + U2 130 m2 + L1 177 m2 + L2 227 m2= 2486m2

3 3. Vei: (Fylkesvei, kommunal vei, og privat vei): V1 670m 2 + V m 2 + V3 192m 2 = 2190m 2 4. Annet: Fortau F1 = 303 m 2 Renovasjonsanlegg: R1= 72 m 2 Maks BYA er 50 % i B1 ogb2 40% i B3 og B4. Bebyggelse, struktur og tiltak Bebyggelsen er planlagt med variert struktur. Dette mener vi er mest hensiktsmessig for området og for markedet og behov for ulike boligtyper på stedet. Et lite tun med eneboliger er plassert ytterst ved adkomstveien. Delområdet langs riksvegen er planlagt med høyest utnyttelse, da landbruksmyndigheten krever dette for å kunne ta i bruk jordet til byggeformål. Her tenkes flermannsbolig i form av 6-mannsboliger eller lignende. De ubebygde arealene på eiendommene blir fellesareal for alle beboerne. Konkret lekeareal/nærlekeplass for disse boligene er vist på plankartet. Friområder/ areal for felles bruk Felles uteoppholdsareal for boligene i B1 og B2 er vist som L2. Felles for alle boliger innenfor planområdet er U1 og U2 inkludert L1. Innenfor L1 skal det opparbeides lekeplass med lekeapparater og benker/bord. Utover dette kan arealene i U1 og U2 være begrenset opparbeidet, og heller innby til barns kreative lek i naturen. For å sikre god adkomst til fellesarealene reguleres adkomst til arealet mellom boliggruppene. Eksisterende sti er vist gjennom området U1 som prikket linje. Trafikk Området ligger inntil eksisterende Fylkesvei 173. Kryss/avkjørsel utformes med siktsoner og plan etter veinormal. Vei fra Fylkesveien og inn i området V2 og V3 planlegges som privat vei. Universell utforming Felles uteoppholdsarealer planlegges og opparbeides med universell utforming så langt det er mulig. Eksisterende kolle i uteoppholdsarealet U1 bevares som en attraktiv og spennende lekeplass. Det legges til rette for mindre barns lek i form av sandkasse og lekestativ på de flatere områder (reguler som L-områder). Barn og unges interesser Barn og unge vil få gode oppvekstvilkår i området. Boligene ligger i landlige omgivelser med gode muligheter for lek og utfoldelse i naturen. I tillegg reguleres inn felles

4 uteoppholdsareal som i en viss grad opparbeides men som også bør ligge som en del naturområde. Særlig gjelder dette selve kollen innenfor U1. Skolevegen gjennom området går i dag over stien som er vist som T1 på plankartet. Denne brukes hele året også vinterstid, og anses som en trygg og god skolevei for elevene som bor i området. Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for ROS-analyse er vedlagt 5 GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Det er ikke meldt oppstart på forhandlinger av utbyggingsavtale for området. Det forventes ikke økonomiske konsekvenser for kommunen som følge av denne utbyggingen. 6 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen med saksbehandler Roy Vindvik den På møtet ble drøftet innhold i planen, planavgrensning og premisser i form av kommunale retningslinjer og vedtekter. Det foreligger ikke formelt referat fra dette møtet fra kommunen. Planavgrensning og annet er i tråd med det som ble drøftet på møtet. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid; Det ble meldt oppstart på reguleringsarbeidet den , med direkte brev til naboer, berørte parter og offentlige instanser etter liste mottatt fra kommunen. I tillegg ble det annonsert i Agderposten og på hjemmesiden til arkitekt Bengt G. Michalsen AS. Frist for merknader var Private, naboer etc: Bernard Rønning mottatt : Etterspør hvordan adkomst til boligene skal løses. Mener veien bør utbedres som følge av fremtidig utbygging. Godtar ikke fartshumper. Gårdsdriften i området kan virke sjenerende på fremtidig bebyggelse. Foreslår å tinglyse dette før det blir et problem. Kommentar: Ikke aktuelt med fartshumper på dette tidspunkt i planleggingen. Det må generelt tas hensyn ved kjøring av landbruksmaskiner og lignende i området. Ser derfor ikke behov for å tinglyse dette på de nye boligtomtene.

5 Offentlige høringsinstanser: 1 Aust Agder Fylkeskommune av Positive til fortetting. Ingen merknader til omregulering av jordet til boligformål. Anbefaler at området som i dag er landbruksareal reguleres til fellesareal/lekeareal. Området har potensial for funn av automatisk fredete kulturminner. Eget brev med kostnadsoverslag for arkeologiske utgravninger oversendes. Minner om at universell utforming må legges til grunn ved planlegging. Kommentar: Ikke hensiktsmessig å regulere området nærmest veien til fellesområde. Området bør planlegges i en sammenheng for best mulig plassering av boligene og skjermede fellesareal. 2 Statens Vegvesen, av Må ikke regulere for boligformål innenfor byggegrensene. Det er naturlig å videreføre byggegrenser i gjeldende plan. Forutsetter at tilknytning til området skjer via privat vei. Siktsonen fra gjeldende plan videreføres. Trær og vegetasjon må fjernes i siktsonen. Frisiktsone og begrensning av vegetasjon i denne må inne i reguleringsbestemmelsene. Plan for kryss må utarbeides. Det må redegjøres for trafikksikker skolevei. Kommentar: Skolevegen går i dag og fortsatt i eksisterende gangvei/sti som er vist på innenfor U1 i plankartet. 3 Fylkesmannen i Aust Agder av Reguleringsplanen må sikre at man unngår siluettvirkning på bebyggelsen. Må redegjøres for sikker skolevei og lekeområder. Kommunen må vurdere om det skal settes krav til støyvurdering av området. Jordet er klassifisert som mindre lettbrukt fulldurket jord og dyrkningsjord. Landbruksmyndigheten aksepterer at jordet omdisponeres til boligformål under forutsetning av at dette området får høy utnyttelse. Det må gjennomføres ROS-analyse. Kommentar: ROS analyse er vedlagt. Skolevei er omtalt tidligere. ETTER HØRINGSRUNDE JUNI 2011: Innsigelse fra Fylkesmannen i Aust Agder, Landbruksavdeling: av : Landbruksmyndigheten konkluderer med at arealet som er omdisponert til landbruksformål ikke har høy nok utnyttelsesgrad, og fremmer derfor innsigelse til planen. Forslagstillers kommentar:

6 Planen er endret og utnyttelse av de aktuelle arealer er endret til 50% BYA og inndelt i to delområder som kan bebygges med konsentrert og fortettet bebyggelse. Vi forutsetter derfor at innsigelsen til Fylkesmannen skal være imøtekommet. E-post fra Statens vegvesen av : Siktsone må endres og nye rekkefølgekrav vedr opparbeidelse av kryss og etableringer innenfor siktsonen må innarbeides i plandokumentet. Redegjørelse for skoleveg må utdypes. Forslagstillers kommentar: Endringene er innarbeidet og merknader fra Statens vegvesen anses som imøtekommet. 7 VEDLEGG Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse. Illustrasjoner Kopi av innkomne merknader ved forhåndsvarslingen.