6.2 Reguleringsbestemmelser

Transkript

1 Vedlegg 1

2 Saksnr: Side 57 av Reguleringsbestemmelser for Nordre gate Gnr. 228, bnr. 238,239,240 1 Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket kartnummer OIB , datert , revidert og Arealformål Kombinert bebyggelse og anlegg: Bolig/forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, lege, tannlege, fysioterapi, frisør, hudpleie o.l., konsulentvirksomhet)/kontor/bevertning/uteoppholdsareal Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Fortau Hensynssoner Andre sikringssoner (restriksjoner for anlegg i grunnen) H190 3 Utnyttelse Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = m2. Herav kan maksimalt m2 ligge over terreng, og maksimalt 480 m 2 under terreng. Areal til boder, sykkelparkering og tekniske rom under terreng inngår ikke i BRA beregningen. Over kote 19,0 i bebyggelsen langs Nordre gate, skal det bare være boliger. Over kote 13,9 i bakgård, skal det bare være boliger. 4 Plassering Bebyggelsen skal plasseres i byggegrensen langs Nordre gate og for øvrig innenfor byggegrenser som angitt på plankartet. Mot Nordre gate kan det fra 3,5 meter over ferdig planert terreng være utkraginger på inntil 0,6 meter fra byggegrense. Bebyggelse under terreng skal plasseres innenfor bestemmelsesgrense for kjeller som angitt på plankartet. Rekkverk på øverste takflate skal langs byggegrensen mot Nordre gate være min. 1,5 meter tilbaketrukket. 5 Høyder Bebyggelsen tillates oppført innenfor grenser for ulike kotehøyder som vist på plankartet. På bebyggelse med maks høyde k 35,0 skal det over k 32,5 kun være transparente rekkverk og værbeskyttelse. På bebyggelse med maks høyde k 36,8 skal det over k 32,5 kun være rom for trapp og heis.

3 Saksnr: Side 58 av 61 På bebyggelse med maks høyde k 30 skal det over k 29 kun være transparente rekkverk. Oppbygg og permanent værbeskyttelse skal ikke utgjøre mer enn 25% av takflaten, og være minimum to meter tilbaketrukket fra fasadeliv. 6 Utforming Bebyggelsen mot Nordre gate skal fremstå som oppdelt og ha variasjon i fasadeutformingen. Lengde og visuelle linjer skal tilpasses nabobebyggelsen. Det skal være takterrasser på alle tak. Takene skal behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Takoppbygg som trapp og heis samt værbeskyttelse skal utformes som en naturlig del av taklandskapet og i hovedsak kles med tre. Det skal være gjennomgang fra Nordre gate til bakgård, utformet som et portrom. 2/3 av fasaden i første etasje mot Nordre gate kan trekkes tilbake inntil 2,3 meter, som en arkade, for å gi plass til uteservering. På bebyggelse langs Nordre gate skal det være svalgang mot bakgård. Det skal ikke være svalganger mot Nordre gate. På bebyggelsen i bakgården, skal det være svalgang på fasader mot øst. Svalganger og balkonger skal behandles som en del av fasadens arkitektoniske uttrykk. Det skal legges til rette for beplantning på svalganger og balkonger. Mot veggen til Nordre gate 18B skal det være en vegg som utformes med vegetasjon. Denne skal fungere som et miljøskapende element. Det skal være en passasje for beboere innenfor eiendommene gnr. 228 bnr. 510 og 512, gjennom planområdet til fellesarealet i kvartalet. Tekniske installasjoner skal i all hovedsak plasseres i kjeller, ikke på tak. Utkragede elementer mot Nordre gate skal ikke fremstå som sammenhengende, og ha et bymessig uttrykk. Det skal benyttes materialer av høy kvalitet. Anlegget skal fremstå som helhetlig og moderne. Alle leiligheter skal være tosidig. 7 Leilighetsfordeling Leilighetsfordelingen skal følge følgende norm: Maks 35 % leiligheter med m2 BRA Min. 40% leiligheter over 80 m2 BRA, hvorav inntil 20% kan bygges som kombinasjonsboliger med utleieenhet på ca 20 m2 BRA integrert.

4 Saksnr: Side 59 av 61 8 Uteoppholdsareal Areal utenfor byggegrenser på terreng skal benyttes til felles uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal på terreng skal være felles for alle beboere innenfor planområdet og kvartalet (gnr./bnr. 228/512, 228/510, 228/504, 228/236, 228/186, 228/185, 228/664, 228/184, 228/181, 228/248, 228/245, 228/500, 228/237, 228/247, 228/636, 228/502). Felles uteoppholdsareal på terreng skal opparbeides med beplantning, steinbelegning, sykkelparkering og løsninger for åpen overvannshåndtering. Det skal etableres lekeplass nordvest i planområdet. Innenfor byggegrensene i bakgården skal det være private uteoppholdsarealer for leilighetene i 1. etasje. Private uteoppholdsarealer på terreng skal i materialitet fremstå som en del av bebyggelsen. Det skal være et tydelig skille mellom private og felles uteoppholdsarealer. Uteoppholdsarealene skal fremstå som frodige og ha variert beplantning og møblering. Alle takflater, bortsett fra takflate på takoppbygg for trapp og heis skal opparbeides som felles uteoppholdsareal for boligene innenfor planområdet. På takflatene skal det være pergola eller lignende skjermingstiltak, samt beplantning som beskyttelse mot innsyn, sol og vind. Takflatene skal fremstå som frodige med variert beplantning og møblering og være tilrettelagt for forskjellig bruk ved inndeling i soner. Det skal etableres et vekst og drenslag på minimum 50 cm på minst 1/3 av takflaten. Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis. 9 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200 for opparbeidelse av ubebygd areal samt takterrasser innenfor planområdet. Planen skal vise opparbeidelse med angivelse av materialer, vegetasjon, terrengbehandling med angitt stigningsforhold og kotehøyder, belysning og andre faste installasjoner, sykkelparkering, hvordan krav til universell utforming og uteoppholdsarealer på terreng og tak ivaretas, håndtering av overvann, samt tilknytning og møte med tilstøtende arealer. Uteoppholdsarealet skal være opparbeidet i samsvar med godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse for boligene gis eller nærmeste etterfølgende sommerperiode. 10 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Fortau skal være offentlig. 11 Parkering Det skal ikke etableres parkeringsplasser for bil i planområdet. Frem til ny parkeringsnorm er vedtatt av bystyret, skal sykkelparkering opparbeides etter følgende beregning: 3 plasser per 100 m 2 BRA bolig

5 Saksnr: Side 60 av 61 Deretter skal den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for boliger i Oslo gjelde. Krav til sykkelparkering skal løses i fellesanlegg og ikke i leilighetenes sportsboder. 12 Støy Boliger skal ha minimum en fasade som vender mot bakgård. Halvparten av oppholdsrom og herunder minimum ett soverom skal vende mot bakgård. Det skal tilbys bruksmessig egnede private eller felles private uteoppholdsareal med soner med støynivå under anbefalt grense, iht. tabell 3 i T-1442/16, eller senere retningslinjer som erstatter denne. 13 Overvann Overvann skal tas hånd om åpent og lokalt. Det skal avsettes areal slik at overvann kan infiltreres, fordrøyes og ledes i trygge flomveier. Overvann fra planområdet skal ikke kunne forårsake flom på de tilliggende arealene. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres hvordan lokal overvannshåndtering er ivaretatt, og valg av løsning skal begrunnes. Valgt løsning skal forelegges Vann- og avløpsetaten for uttalelse før tillatelse til tiltak. Overvannsløsning skal være opparbeidet før første tiltak i planområdet tas i bruk. Overvannsløsninger skal være opparbeidet før første tiltak etter planen tas i bruk. I anleggsfasen tillates ikke ført urenset overvann inn på kommunens ledningsnett eller til resipient. 14 Hensynssone - restriksjoner for anlegg i grunnen H190 Innenfor hensynssonen tillates ikke installasjoner eller andre tiltak i eller på grunnen som kan hindre eller vanskeliggjøre fremføring av t-baneanlegg eller jernbaneanlegg. Sammen med søknad om rammetillatelse etter denne reguleringsplan, skal det foreligge uttalelse fra eier og driftsansvarlig for t-bane i Oslo, samt relevante banemyndigheter. 15 Fjernvarme Tiltak innenfor områder som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven skal tilknyttes fjernvarmeanlegget og tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme i henhold til de til enhver tid gjeldende retningslinjer vedtatt av Oslo kommune. 16 Rekkefølgebestemmelser Før det gis igangsettingstillatelse for byggetiltak skal Schous plass være sikret opparbeidet i henhold til plan for oppgradering vedtatt i Grünerløkka bydelsutvalg