SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 51/211 Arkivsaksnr.: 19/1711

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 51/211 Arkivsaksnr.: 19/1711 SAKEN AVGJØRES AV: Teknisk Hovedutvalg FORSLAG TIL MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR HOLO EIKERVEIEN & NYBRÅTAVEIEN ÅMOT Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Teknisk Hovedutvalg forslag til planendring for Holo mottatt med tilhørende planbestemmelser. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget legger til rette for at bruk av eksisterende bygningsmasse videreføres med varierte muligheter. Vedlegg Beskrivelse av planendringen Forslag til plankart Forslag til endret planbestemmelser Gjeldende reguleringsplan Gjeldende bestemmelser Merknad fra Statens Vegvesen KS prosjekt har utarbeidet forslag til mindre endring av reguleringsplan for Holo. Planforslaget omfatter to eiendommer med kombinert bolig og næringsformål. Rådmannen innstiller på at planendringen vedtas. Bakgrunn Reguleringsplanen for Holo ble vedtatt i Gjeldende reguleringsplan gjenspeiler den virksomheten som var i disse bygningene den gang reguleringsplanen ble utarbeidet. Eikerveien 30 brant i 2010 og er blitt gjenoppbygd. Forslagstiller har et ønske om å bygge om 1 etasje til boligformål hvilket er i strid med gjeldende planbestemmelser. SAKSOPPLYSNINGER Planområdet Planområdet ligger langs Eikerveien omtrent midt mellom Gustadmoen og Åmot sentrum. Den foreslåtte planendringen gjelder for eiendommene gbnr 51/211, 51/201 samt deler av Eikerveien og Nybråtaveien. Eiendommene er bebygd med hver sin bygning som huser ulik bruk.

2 Planstatus Planområdet inngår i reguleringsplan for Holo. Området er avsatt til næring boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt fra reguleringsplan Planområdet Planforslaget Planforslaget består i å sikre en videreføring av bruken for hele bygningsmassen. Forslagstiller nevner at det er vanskelig å få leid ut 1 etasje til næring i Eikerveien 30 samtidig som bedriftshelsetjenesten som holder til i Eikerveien 28 flytter til Nedmarken førstkommende høst. Planforslaget legger opp til at det kan tillates kombinert bruk slik at ombygging til boliger kan gjennomføres, men at det foreligger mulighet for andre leietakere. Kombinasjonsformålet muliggjør en tilbakeføring om det blir aktuelt. Det er kommet inn en merknad fra Statens vegvesen i forbindelse med nabovarslingen. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder: I gjeldende plankart er området avsatt til kombinasjonsformål forretning/ kontor. Gjeldende planbestemmelse 3 tillater bygg i to etasjer men stiller krav om at det skal være næringsvirksomhet i 1 etg. I forslag til nye planbestemmelser ønskes følgende endring. Følgende bestemmelse tas ut: 3 FORRETNINGER, KONTORER M.V. I området skal oppføres bygning for forretnings-/kontorvirksomhet. Bebyggelsen tillates oppført i to etasjer og skal ha næringsvirksomhet i 1. etasje. Bygningsrådet kan tillate etablert boliger med tilhørende anlegg i byggets 2. etasje.

3 Eiendommens parkeringsbehov skal dekkes på egen tomt. For forretning/kontor skal det anlegges en parkeringsplass pr. 50 m2 netto gulvflate. For boliger skal det anlegges en garasje pluss en biloppstillingsplass pr. boligenhet. Forslag til ny ordlyd for samme bestemmelse 3 BOLIG/ FORRETNINGER /KONTOR- BFK I området skal oppføres bygning for bolig/ forretnings-/kontorvirksomhet. Bebyggelsen tillates oppført i to etasjer. Boliger skal ha soverom vendt vekk fra Eikerveien. Det tillates en arealutnyttelse på 40% BYA og minst 20m2 utomhusareal per boenhet. Parkering og atkomst: I gjeldende reguleringsplan stilles krav til en parkeringsplass pr 50 m2 netto gulvflate, og for boliger skal det anlegges en garasje i tillegg til en biloppstillingsplass per boenhet. I forslag til nye planbestemmelser ønskes følgende tilføyelse til overnevnte planbestemmelse: Eiendommens parkeringsbehov skal dekkes på egen tomt. For forretning/kontor skal det anlegges en parkeringsplass pr. 50 m2 netto gulvflate. For boliger skal det anlegges en biloppstillingsplass på 18 m2 pr. boenhet. Når det gjelder atkomst til så blir eksisterende avkjøring til Eikerveien videreført. Planforslaget legger opp til at Nybråtaveien også kan benyttes som atkomst. VURDERING Dispensasjon kontra mindre planendring Dersom det omsøkte skulle blitt behandlet som en byggesøknad med dispensasjon fra planformål ville det innebære at det måtte gis dispensasjon fra flere forhold. Fra et planfaglig ståsted er det lite ønskelig å gi flere dispensasjoner i samme byggesak framfor å foreta en planendring. Dispensasjon vil gjelde kun for den enkelte byggesak, mens en planendring legger til rette for fremtidig arealbruk. Samtidig må det påpekes at en planendring som omfatter begge eiendommene gir muligheter for å løse krav til utearealer i fellesskap. Det vil ikke medføre ny dispensasjonsbehandling dersom det søkes om bruksendring innenfor planens rammer for kombinert arealbruk. Høyde og utnyttelsesgrad Planlagt bruksendring medfører ikke at bygningenes høyder blir endret og samsvarer således med gjeldende planbestemmelse som setter en begrensing på to etasjer. Gjeldende planbestemmelser for Holo er taus i forhold til tillatt utnyttelsesgrad, men plankartet angir at området kan maksimalt utnyttes inntil 20 % BYA.

4 Rådmannen er av den oppfatning at en utnyttelsesgrad på 40 % BYA er mer realistisk for disse eiendommene i lys av den bruken som har foregått over tid, men også i forhold til at parkeringsdekning skal inngå i bebygd areal i henhold til gjeldende måleregler. Det vises for øvrig til bestemmelse for sentrumsområder i ny kommuneplan som tillater en arealutnyttelse inntil 75 % uten plankrav. I en slik sammenheng vil ikke en utnyttelse på 40 % bli ansett som høyt for eiendommer der det allerede eksisterer et kombinasjonsformål. Uteareal Planforslaget legger opp til at uteplasser kan kombineres på bakkeplan eventuelt som fellesterrasse på garasjetak. Dette kan gi uteareal av god kvalitet da området er skjermet mot trafikkstøy grunnet bygningenes plassering ut mot Eikerveien. Kommuneplan stiller krav om at det må avsettes minst 30 m2 uteoppholdsareal ber boenhet i tett bebyggelse utenfor sentrum. 20 m2 av disse kan være på balkong. Planforslaget avviker noe fra dette kravet, men gir som nevnt mulighet for at uteareal kan få en tilstrekkelig størrelse for dette behovet. Kommuneplanens bestemmelser er primært tiltenkt for selveiere, men i bygningene innenfor planområdet vil det trolig bli utleieenheter med noe utskifting av beboere. I praksis vil denne type sammensetning ha behov for areal til hagebruk enn ved selveierboliger Parkering Når det gjelder parkeringskrav så har gjeldende reguleringsplan en uklar bestemmelse da krav til garasje definerer ikke krav til størrelse eller antall p-plasser. Bestemmelsene tilsikter nok at det må etableres en fellesgarasje med overflateparkering som et supplement. Daværende praksis inkluderte ikke overflateparkering i tillatt utnyttelsesgrad, hvilket kan forklare at utnyttelsesgraden er satt lavt i gjeldende reguleringsplan. Utnyttelsesgrad har tidligere blitt beregnet etter bygningens grunnflate. Målereglene har senere tydeliggjort parkeringsbehov som bebygd areal, hvilket har resultert i at utnyttelsesgraden er blitt oppjustert enn det som har vært praksis i eldre reguleringsplaner. De boenhetene som er og planlegges i dette området er små, slik at den generelle parkeringskrav med to biloppstillingsplasser per boenhet i kommuneplan blir noe romslig. Da begge tomtene er bebygd, vil dette ikke bli gyldig for kommende bebyggelse eller øvrige bebyggelse innenfor planområdet for Holo. Nabomerknad Da Eikerveien er en fylkesvei, er Statens Vegvesen blitt varslet som nabo. Vegvesenet påpeker at de vanligvis ikke svarer på nabovarsler, men at denne saken kan det ikke påregens at de vil gi tillatelse til planendringen.

5 Rådmannen viser til at området er allerede regulert og at planendringen ikke medfører at det etableres nye avkjøringer. Det er heller ikke lagt opp til at eksisterende bygningsmasse utvides mot eller langsetter Eikerveien, men heller stilt krav om støyskjerming av eksisterende lokaler. De generelle interessefeltene for vegvesenet vurderes å være imøtekommet i denne planendringen. Som registrert part i saken vil Statens Vegvesen få varsel om vedtak etter at saken er behandlet, og har deretter mulighet til å påklage vedtaket om de anser det som nødvendig. Virkninger av planforslaget Konsekvensen av at planforslaget vedtas, er at eksisterende bygningsmasse vil kunne benyttes i sin helhet ved at planen tillater variert bruk. Vedtatt plan vil også legge føringer på hvordan parkering og utearealer kan løses i kommende byggesak der det søkes om bruksendring. Naturmangfoldloven 8-12 Området har vært utbygd over tid. Denne planendringen krever ingen nærmere vurdering etter naturmangfoldloven. Mulig konsekvens for kommunen Planforslaget i seg selv vil ikke medføre negativ økonomisk konsekvens for kommunen, men kan generere økte inntekter i form av gebyr for kommunale tjenester, eventuelt kan det tilbys boliger for kommunalt leiebehov. Planforslaget vil ikke legge til rette for krav til innløsning eller ekspropriasjon. Konklusjon Rådmannen vurderer planforslaget å være godt begrunnet og anbefaler derfor at forslag til mindre endring av plan vedtas slik den foreligger.