Detaljregulering for Steinberg stasjonskvartal: politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8)

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Thorbjørn Faber Geirbo L.nr.: 9049/2013 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2013/2740 Utvalgssak Detaljregulering for Steinberg stasjonskvartal: politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8) Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /13 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel av VEDLEGG 1 Forenklet Planbeskrivelse - til oppstart og varsling av planarbeidet 2 Signert referat fra oppstartsmøte Søknad om dispensasjon fra utnyttelsesgrad for gjenværende grunneiendom i forbindelse med fradeling - gbnr. 29/24, Steinbergveien 127, Steinberg 4 Referat fra forhåndskonferanse på gbnr. 29/24, Steinbergveien 125 og 127, Steinberg 5 Referat JBV_15mars Referat fra arbeidsmøte om Steinberg stasjonskvartal SAMMENDRAG Rådmannen har i tråd med krav i Plan- og bygningslovens (pbl) 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående detaljregulering for Steinberg stasjonskvartal. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. I tiltakshavers forenklede planbeskrivelse legges det opp til sentrumsutvikling med næringsareal og flere boenheter. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planutkastet, men det ønskes politisk avklaring av viktige forutsetninger. Dette gjelder særlig a) grense for varsling, b) arealutnyttelse, byggehøyder og parkering og c) tilpasning til annet planarbeid. Av den grunn bes Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester vedta de faglige råd for videre planarbeid som ble gitt i oppstartsmøtet. Side 1

2 OPPLYSNINGER Hensikt med politisk behandling etter 12-8 i Plan- og bygningsloven Plan- og bygningsloven krever ikke politisk behandling av oppstartsmøte. Rådmannen fremmer derfor denne saken for å sikre politisk forankring av rådene gitt i oppstartsmøtet. Dette er fordi planutkastet er vurdert å være en sammensatt detaljregulering (planprosess B) idet det avviker noe fra kommuneplanen og krever overordnet planavklaring i forhold til flere offentlige og private interesser. Politisk behandling av oppstartsmøte for sammensatt detaljplaner (planprosess B) har derfor en todelt hensikt. Det første er om det politisk er ønskelig at det arbeides videre med dette planutkastet. Et eventuelt politisk avslag skal ha en planfaglig begrunnelse. Dersom Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester ønsker at det skal arbeides videre med planen oppstår det også behov for vurdering av de faglige råd og overordnede føringene som Rådmannen gav i oppstartsmøtet. Disse beskrives i avsnitt for Vurdering. Bakgrunn Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester behandlet søknad om dispensasjon for fradeling av tiltakshavers eiendom med gårds- og bruksnummer (gbnr.) 29/24 (se vedlegg 3). Det ble søkt om dispensasjon fra utnyttelsesgrad for gjenværende del av tomta. Søknaden ble avslått med begrunnelsen at tiltaket er i strid med kommuneplanens 2.4 andre ledd jf. gjeldende reguleringsplan 4a der det tillates en bebygd flate på inntil 25 % av netto tomteareal. Tiltaket ville gi fordeler for eier, men hensynet til å overholde grad av utnyttelse i området ble veid tyngre enn hensynet til eier. Det ble avholdt forhåndskonferanse for oppstart av byggesak (se vedlegg 4). Kommunen anbefalte oppstart av reguleringsplanarbeid, hvilket tiltakshaver nå har begynt. Planområde til varsling Planområdet ligger på Steinberg. Tiltakshavers utkast til planområde var egen eiendom (gbnr. 24/29) samt inneklemt kommunalt veiareal. Planområdet er vist med heltrukken linje i illustrasjon 1 og 2. I oppstartsmøtet var det enighet mellom tiltakshaver og Rådmannen om avgrensingen av planområdet som er vist med stiplet linje. Det avtalte planområdet som skal varsles omfatter private boligeiendommer øst for tiltakshavers eiendom, stasjonsområdet, som tilhører Jernbaneverket, og kommunal veigrunn. Det minnes om at endelig plangrense kan justeres og bli noe mindre, men ikke større, enn det som er varslet. Begrunnelse for utvidelsen av planområdet er gitt under avsnittet Vurderinger. Side 2

3 Illustrasjon nr. 1: Ortofoto med tiltakshavers utkast til planområde som heltrukken linje. Stiplet linje viser planområdet som ble avtalt i oppstartsmøtet. Illustrasjon nr. 2: Planområdet og utsnitt av kommuneplanens arealdel. Planstatus i kommuneplanen og overordnede føringer Planområdet ligger i arealer avsatt til sentrumsformål merket Y, boligformål merket B og grønnstruktur i kommuneplanen. Som en betingelse for gjenåpning av Steinberg stasjon har Stortinget i statsbudsjettet for 2013 forutsatt enighet med lokale myndigheter om en styrking av trafikkgrunnlaget ved fortetting og utbygging i gang- og sykkelavstand fra stasjonen (Stortingsproposisjon 1 S ). Jernbaneverket tolker dette som en økning i passasjertallet fra 230 personer/dag til (jevnfør punkt 3 i vedlegg 5). Ordlyden fra statsbudsjettet er skrevet inn i handlingsprogrammet i Areal- og transportplan Buskerudbyen i punkt H8.6. Pågående planarbeid i nærområdet Jernbaneverket og Nedre Eiker kommune samarbeider om planlegging av tiltak for å kunne gjenåpne Steinberg stasjon. Det er ikke startet opp noen formell reguleringsprosess ennå, men det ventes oppstart etter at Jernbaneverket velger konsept for trafikkløsning i slutten av april. Side 3

4 Planutkastet Til oppstartsmøtet har tiltakshaver skrevet en forenklet planbeskrivelse (vedlegg 1) der det går frem, at det ønskes en ensartet regulering til arealformålet sentrumsformål på eiendommen gbnr. 24/29 som legger til rette for bebyggelse med næringsareal på grunnplan og leiligheter i øvrige tre etasjer. I påfølgende møte med kommunen har tiltakshaver senere ytret ønske om å øke maksimalt tillatt byggehøyde til fem etasjer (se vedlegg 6). Rådmannen ønsker politisk avklaring av dette. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers Forenklet planbeskrivelse (vedlegg 1). Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte (se referat i vedlegg 2). Før oppstartsmøtet ble planutkastet varslet internt. Det kom inn fem merknader. Disse er innarbeidet i referatet og skal vurderes og eventuelt innarbeides i tiltakshavers planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Varsel om oppstart og medvirkning Tiltakshaver skal varsle oppstart i aviser og ved brev til naboer etter eventuelt positivt vedtak i behandling av denne saken. Merknader fra varselet skal vurderes og eventuelt innarbeides i planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Utbyggingsavtale I referat fra oppstartsmøte er det avtalt at varsel om forhandlinger om utbyggingsavtale skal inngå i felles annonse for varsel om oppstart av reguleringsarbeidet. VURDERING Planstatus og overordnede føringer Planutkastet er ikke i tråd med kommuneplanen med hensyn til arealbruk, grad av utnyttelse og byggehøyder. Dette beskrives i avsnittet nedenfor om råd gitt for planutkastet. Avvikene fra kommuneplanen vurderes imidlertid ikke å ha vesentlig negativ betydning for miljø og samfunn eller utløse krav til planprogram for å fastsette rammer for videre planarbeid. Av den grunn fremmes denne saken til politisk behandling av faglige råd og føringer Rådmannens gav i oppstartsmøtet. Disse rådene omtales nedenfor. Råd for avgrensning av planområdet (som skal varsles) Etter forslag fra Rådmannen er boligeiendommer øst for tiltakshavers eiendom, stasjonsområdet med parkeringsplass og veigrunn i Steinbergveien tatt inn i planområdet. Det er flere grunner til Rådmannens anbefaling av utvidelsen: Utvidelsen vil gi tiltakshaver større handlingsrom for å kunne håndtere støykravene gitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) og kravene til uteareal, lekeplass og parkering gitt i kommuneplanens arealdel. Området med sentrumsformål som er avsatt på Steinberg i kommuneplanens arealdel (KPL-A) er lite sammenlignet med de andre sentrumsområdene i kommunen. Rådmannen vurderer at et større område enn dagens sentrumsformål må være tilrettelagt for konsentrasjon av offentlig og privat tjenesteyting samt kulturelle institusjoner (jf. retningslinje til i KPL-A) for å kunne forvente sentrumsutvikling på Steinberg. Arealbruksformålet område for forretninger, kontor m.v. eller boliger, som er brukt innenfor planområdet i gjeldende regulering, muliggjør riktig nok mye av den sammen arealbruken som hører til i et sentrumsområde, men den lave graden av utnyttelse (25 % av netto tomteareal) Side 4

5 vurderer rådmannen som hindrende for å få til annen arealbruk enn bolig. En utvidelse av planområdet gir kommunen anledning til å få en faglig vurdering av om en utvidelse av sentrumsformålet vil være et riktig grep for å få i gang sentrumsutvikling på Steinberg (jf. Stortingsproposisjon 1 S ). Planområdet vurderes å være et av områdene på Steinberg som ligger best til rette for å oppfylle noe av forventningen i statsbudsjettet om styrking av passasjergrunnlaget gjennom fortetting og utbygging, men den lave graden av utnyttelse i gjeldende regulering er til hinder for dette. Utvidelsen av planområdet gjør det mulig for kommunestyret å erstatte gjeldende regulering med en reguleringsplan som kan bidra til et økt passasjergrunnlag. Råd om planutkastets avvik fra kommuneplanen og behov for overordnet planavklaring Arealbruk og grad av utnyttelse Vestre og største delen av det opprinnelig foreslåtte planområdet er i KPL-A avsatt til sentrumsområde Y med prosent bebygd areal (%-BYA) minimum 30 %, mens østre del av området er avsatt til boligområde merket B med %-BYA maksimum 30 %. Tiltakshavers hensikt med planarbeidet er å regulere hele eiendommen med sentrumsformål og høy grad av utnyttelse. Rådmannen orienterte i oppstartsmøtet om at arealbruk og grad av utnyttelse vil være i strid med KPL-A, men anbefalte likevel tiltakshaver å fortsette planarbeidet med dette som forutsetning. Videre anbefalte Rådmannen at hele planområdet blir vurdert som sentrumsområde minimum grad av utnyttelse %-BYA=30 % (tilsvarende sentrumsområde Y), selv om området i KPL-A overveiende er avsatt til boligformål merket B. Rådmannen vurderer at kommunens mulighet til å innfri forventningen om økt passasjergrunnlag på Steinberg som ligger i statsbudsjettet og i Areal- og transportplan Buskerudbyen og muligheten til å få i gang sentrumsutvikling på Steinberg veier tyngre enn hensynet til å bevare områdets karakter som eneboligområde. Planområdet omfatter også cirka 700 m 2 helt vest som er avsatt til grønnstruktur. Arealet ligger mellom Steinbergveien og jernbanen og er delvis i bruk som parkeringsplass. Rådmannen ber om at en eventuell omdisponering til byggeområde vurderes. Byggehøyder og parkering Maksimalt tillatte byggehøyder er i KPL-A mønehøyde=15,5 m (tre etasjer pluss én tilbaketrukket) for sentrumsområde Y. I utvalgssak 5/13 datert: , vedtok utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at høydekravene i sentrumsområdene X, Y og Z i kommuneplanen kan fravikes med én meter, grunnet tilpassning til krav i Byggteknisk forskrift. For boligområdene gjelder de generelle byggehøydene i pbl 29-4 (gesimshøyde 8 m og mønehøyde 9 m). Tiltakshaver ønsker å bebygge egen eiendom med byggehøyde på fem etasjer, dvs. tilsvarende sentrumsområde X. Tiltakshaver begrunner denne endringen fra forenklet planbeskrivelse med at Jernbaneverket etter oppstartsmøte har sagt nei til bygging på sin eiendom, og at det endrer økonomien i prosjektet (se vedlegg 5 og 6). Planlegging etter pbl skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner, og økonomien i prosjektet blir følgelig mindre relevant. At økte byggehøyder betyr flere boliger vurderes derimot som et godt argument. Flere boliger medfører økt behov for areal til uteopphold, lek og parkering. I KPL-A har derfor sentrumsområde X et litt lavere krav til parkeringsdekning per boenhet enn Side 5

6 sentrumsområde Y og Z. Når tillatte byggehøyder tilpasses sentrumsområde X er det hensiktsmessig å tilpasse også parkeringskravet til sentrumsområde X. Nærheten til stasjonen og behovet for beboere som tar tog i stedet for bil til arbeid taler dessuten for dette. Rådmannen har anbefalt tiltakshaver å fortsette planarbeidet med byggehøyde tilsvarende fire etasjer pluss én tilbaketrukket etasje som forutsetning, selv om dette avviker fra KPL-A. I likhet med vurderingen av avvikene fra KPL-A med hensyn til arealbruk og utnyttelse, vurderer Rådmannen at kommunens mulighet til å innfri forventningen om økt passasjergrunnlag på Steinberg stasjon som ligger i statsbudsjettet og i Areal- og transportplan Buskerudbyen veier tyngre enn hensynet til å bevare områdets karakter med lav boligbebyggelse. Videre har rådmannen anbefalt at tiltakshaver legger parkeringskravene for sentrumsområde X til grunn for videre planlegging da byggehøydene også tilsvarer byggehøydene for sentrumsområde X. Råd for tilpasning til pågående planarbeid i nærområdet Jernbaneverket arbeider med en plan for sikkerhetstiltak, ombygning og gjenåpning av Steinberg stasjon. Tiltakene vil ha stor betydning for bruken av planområdet. Det forventes at Jernbaneverkets arbeid med reguleringsplanen begynner i løpet av Rådmannen vurderer at det likevel vil være hensiktsmessig for forslagstiller å starte opp reguleringsplanarbeidet nå, men anbefaler tiltakshaver å avklare om de ønskede tiltakene i reguleringsplanen er forenlige med Jernbaneverkets plan. Mulige økonomiske konsekvenser for kommunen Planene som skisseres for stasjonskvartalet samt tidligere planer skissert for Haftornveien sør medfører at Etat oppvekst og kultur uttrykker bekymring for den fremtidige skolekapasiteten på Steinberg. En utbygning vil kunne medføre investeringsbehov for å utvide kapasiteten på Steinberg skole. Steinberg er i dag også det området i kommunen med størst underdekning på barnehageplasser. Planen omfatter kommunalt veiareal. KONKLUSJON Planutkastet avviker noe fra kommuneplanen og krever overordnet planavklaring i forhold til flere offentlige og private interesser. Planutkastet vurderes ikke å ha negativ betydning for miljø og samfunn og dermed utløse krav til planprogram. Rådmannen anbefaler derfor at det jobbes videre med planen. Råd gitt i referatet fra oppstartsmøtet legges til grunn for videre arbeid med reguleringsplanen. De tre avgjørende rådene er 1 at hele planområdet blir vurdert som sentrumsområde: - med minimum grad av utnyttelse %-BYA=30%, - med maksimalt tillatt byggehøyde 14,5 m med én tilbaketrukket toppetasje mot gate med maksimal høyde på gesims på 17,5 m og møne 19,5 m, (tilsvarende byggehøyder for sentrumsområde X i kommuneplanens arealdel, vedtatt , og jevnført vedtaket i utvalgssak 5/13, datert ), - og med krav til parkeringsdekning tilsvarende sentrumsområde X i vedlegg 1, tabell 2 i kommuneplanens arealdel, vedtatt , 2 at planavgrensningen utvides utover egen eiendom for at følgende forhold kan innfris: Side 6

7 - støykrav til boliger kan overholdes i planområdet, - kommuneplanens krav til uteoppholdsareal og lekeplass kan overholdes, - kommuneplanens krav til parkering kan overholdes, 3 at det avklares om planen er forenlig med Jernbaneverkets plan for tiltak på Steinberg stasjon. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med detaljregulering for Steinberg stasjonskvartal. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar derfor rådene gitt i oppstartsmøtet herunder 1 at hele planområdet blir vurdert som sentrumsområde: - med minimum grad av utnyttelse %-BYA=30%, - med maksimalt tillatt byggehøyde 14,5 m med én tilbaketrukket toppetasje mot gate med maksimal høyde på gesims på 17,5 m og møne 19,5 m, (tilsvarende byggehøyder for sentrumsområde X i kommuneplanens arealdel, vedtatt , og jevnført vedtaket i utvalgssak 5/13, datert ), - og med krav til parkeringsdekning tilsvarende sentrumsområde X i vedlegg 1, tabell 2 i kommuneplanens arealdel, vedtatt , 2 at planavgrensningen utvides utover egen eiendom for at følgende forhold kan innfris: - støykrav til boliger kan overholdes i planområdet, - kommuneplanens krav til uteoppholdsareal og lekeplass kan overholdes, - kommuneplanens krav til parkering kan overholdes, 3 at det avklares om planen er forenlig med Jernbaneverkets plan for tiltak på Steinberg stasjon. Begrunnelsen for vedtaket er å forankre politisk de råd og føringer som er gitt for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : May-Britt Andersen (AP) fremmet følgende forslag: Utbygger skal forholde seg til gjeldende kommuneplan, dvs. sentrumsområde Y. Votering: May-Britt Andersen s (AP) forslag enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Utbygger skal forholde seg til gjeldende kommuneplan, dvs. sentrumsområde Y. Side 7

8 Side 8