Planbeskrivelse. Detaljregulering for Ristunet boligområde - Steinkjer

Transkript

1 - Dato: Planbeskrivelse. Detaljregulering for Ristunet boligområde - Steinkjer Ristunet AS (Tidligere Herta EiendomAS) Orgnr: Ølvegata Steinkjer Karl Moen Arkitekt Prosjektpartner Midt-Norge AS Finnemarka 11, 7603 Levanger Tlf: prosjektpartenerkarl@gmail.com Orgnr: mva

2 Innhold 1. Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning Planmateriale Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Landskap Trafikkforhold Barns interesser Teknisk infrastruktur Biologisk mangfold Risiko- og sårbarhetsvurderinger Grunnforhold Støyforhold Brann Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Grad av utnytting Parkering Adkomstveier Tilgjengelig boenheter / universell utforming Uteoppholdsareal Krav om utomhusplan Kulturminner Innkomne forhåndsuttalelser Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Forhåndsuttalelse fra SVV

3 1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for en utbygging av 3 leilighetsbygg, 2 med inntil 8 leiligheter og 1 med inntil 10 leiligheter med parkeringskjeller og tilhørende parkering og boder. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Arkitekt Karl Moen i Prosjektpartner Midt-Norge AS har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneiere av gnr 188, bnr 103, 102, 79, 47, 46 og 28, og forslagsstiller Ristunet AS. Foruten de nevnte eiendommer berøres også deler av 505/1 (NTFK) og 188/61(Steinkjer kommune) av planen. Foruten de nevnte eiendommer berøres også deler av 505/1 (NTFK) og 188/61 Steinkjer kommune) av planen. 1.3 Utbyggingsavtaler Det er nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken for å avklare ansvar og fordeling av utgifter ifm. renovasjonsanlegg, utbedring av vann og avløps ledninger og utbedring av veien Risgropa, fartsdumper, snuplass og tilknytting til G/S-veg mot Ogndalsvegen. 1.4 Krav om konsekvensutredning Området er tidligere regulert til utbygging, og endringen av formål ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens Planmateriale Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:1000. Planbeskrivelse Planbestemmelser Sosi-fil Geoteknisk undersøkelse fra Multiconsult Arkeologisk rapport (utskrift fra ) Sjekkliste for ROS-analyse Situasjonskart VA plan Forslag til utbyggingsavtale 2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Arkitekten var på forhåndskonferanse med kommunen 16/ Når planarbeidet startet opp ble kunngjøring om igangsatt regulering annonsert i Trønder-Avisa, 22/ Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart. 3

4 3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Området er regulert gjennom reguleringsplan for Midjo - Risgropa, vedtatt 12/ Eiendommene gnr 188 bnr 103,46 og 28 er i sin helhet regulert til industriformål. Eiendommene gnr 188 bnr 102,79 og 47 er regulert til boligformål. Eiendomene gnr 505 bnr 1 og 188 bnr 61 er regulert til veg og G/S veg. Eiendom gnr 188 bnr 1 er regulert delvis til boligformål og landbruksformål. 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Steinkjer, nord vest for krysset mellom Fv 762 (Ogndalsvegen) og Fv 269 (Helgesvegen) ved gamle Fagerheim skole. Eiendommen er i dag delvis bebygd og ligger i et område med omkringliggende småhusbebyggelse. Planområdets størrelse er på ca. 9,8 daa. 4

5 4.2 Landskap Området er flatt og det ligger inntil en bratt skogbevokst skråning mot dyrkajorda i nord og nordvest. Området har gode solforhold, men mister en del ettermiddagssol på vestsiden pga. skråningen. 4.3 Trafikkforhold Adkomst til området blir fra kommunal veg, Risgropa som er en blindveg med liten trafikk og uten gjennomgangstrafikk. Denne har innkjøring fra Helgesvegen (Fv 269) i øst og er stengt i enden mot Ogndalsvegen (Fv 762). Myke trafikkanter har i området god tilgang til gang og sykkelveger både Fv 762 og Fv 269. Det er direkte adgang til gang- og sykkelveien langs Fv 762, mens det er ca. 90 m nordøst langs Risgropa til andre siden av Fv 269. I området er det god tilgang på offentlige transportmidler, Steinkjerbuss som går på Fv 762, og buss og tog som går både sørover og nordover fra Steinkjer sentrum. 4.4 Barns interesser Innenfor planområdet er det regulert inn et stort felles grøntareal. Det er også flere grøntområder som er godt egnet for rekreasjon og leik i nærheten. Dette gjør at planområdet har gode muligheter for aktiviteter, leik og rekreasjon for både unge og gamle. Det er også kort avstand til både barnehage og skole. Risgropa familiebarnehage og Fagerheim kommunebarnehage ligger i nærområdet, mens Byafossen barneskole ligger ca. 1 km i nordlig retning, og Steinkjer ungdomsskole og Steinkjer vgs. ligger ca. 1,8 km vest for planområdet. 4.5 Teknisk infrastruktur Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett for vann og avløp i området. Det blir nye overvannsledning lagt ned til elva. Vises her til vedlagt vann og avløps plan og forslag til utbyggingsavtale. 4.6 Biologisk mangfold Med utgangspunkt i Naturbasekartet fra Miljødirektoratet ser vi at området ligger ikke innenfor registrerte forekomster av områder som er viktige for biologisk mangfold eller for enkeltarter.. 5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer 5

6 som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. Vises her til vedlagt sjekkliste for ROS-analyse. 5.1 Grunnforhold Geoteknisk undersøkelse vises at i byggeområdet har det tidligere vært grustak. Under et øvre lag av fyllmasser med variabel kvalitet er det sandmasser. Det må påregnes betydelige forekomster av fyllmasser i deler av tomta. Området står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Viser her til vedlagt geoteknisk undersøkelse. 5.2 Støyforhold I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra RV269, som det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til. Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen. Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 L den og 85L 5A. Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 55 L den og 70L 5A. For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L 5A ) relevant. Med bruk av sjablongmetode og vegdata fra Statens vegvesen vises det at ingen deler av bygningsmassen ligger innenfor rød sone, men at 2 av leilighetsbygningene ligger innenfor gul sone. Det er derfor satt krav i reguleringsbestemmelsene at nødvendige skjermingstiltak skal være gjennomført før boliger og uteareal tas i bruk. 6

7 5.3 Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog- og gressbrann eller andre naturbaserte brannfarer. 6. Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Planområdet er ca. 9,8 daa stort og reguleres til følgende formål: Bebyggelse og anlegg: Grønnstruktur: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B1-B3) 4.4daa Renovasjonsanlegg, miljøtorg (M) Energianlegg, trafo (T) Uteopphold, felles (f_u1 og f_u2) 1,6daa Friareal, felles (f_f) 2,7daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Veg, offentlig (o_v) Kjøreveg, felles (f_v1 og f_v2) Gang/sykkelveg offentlig (o_sv) Gang/sykkelveg felles (f_sv) Parkeringsplass, felles (f_p) Annen veggrunn tekniske anlegg Hensynssoner: Sikringssone Frisikt Faresone Høyspenningsanlegg 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten. Innenfor området planlegges det utbygd 3 leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder. I tillegg planlegges det parkeringskjeller under leilighetsbygget i boligområde B1. Det er også planlagt nedgravd avfallsløsning i område M. Leilighetsbygninger er plassert med fasade (inkl. stue og balkong) mot sør og sørvest for å få best mulig solforhold på denne siden, og med svalganger mot nord og nordøst. Uteoppholdsareal er samlet mellom bygningene for å få best mulig adgang, skjerming fra støy og god solforhold. Bygninger er planlagt bygget med pulttak. 6.3 Grad av utnytting Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 26 leiligheter innenfor området. Med et totalt areal for planområdet på ca. 9,8 daa gir dette en boligtetthet på litt over 2,5 boenheter pr. daa. 7

8 Totalt planlagt bebyggelse ca. 1,8 daa. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 18 % BYA i reguleringsområdet. I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. For boligområdene B1-B3 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad på 50 % BYA. Arealet for uteopphold, felles (f_u1 og f_u2) er ca. 1,6 daa, med et friareal på ca 2,7daa. Det er i tillegg planlagt felles areal i ubebygget arealer av boligområdene. 6.4 Parkering For leilighetsbyggene er det regulert felles parkeringsplasser på bakkenivå. Det er planlagt parkeringskjeller med en parkeringsplass per boligenhet. 6.5 Adkomstveier For leilighetsbyggene er det regulert felles adkomstvei. Innom område skal fartsgrensen være 20 km/t. Det er planlagt belyst gang og sykkelveg fra felles adkomstvei og frem til boligområdene som vist i vedlagt situasjonsplan. Vegene blir bygget opp iht. retningslinjer i håndbok 017 SVV. I tilknytting med opprusting av vegen Risgropa er det tenkt gatelys og etablering av et opphøyd gangfelt der gangvegen krysser Helgesvegen. Vises her til vedlagt forslag til utbyggingsavtale. 6.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 6.7 Uteoppholdsareal Leilighetsbygget planlegges bygget med private terrasser. Arealene rundt byggene vil være felles uteareal for alle beboerne. 6.8 Krav om utomhusplan Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold/lek med aktuelt utstyr og beplantning/vegetasjon. 6.9 Kulturminner Vi er ikke kjent med at det finnes kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. Arkeologen har vært på befaring og har rapportert ingen funn. Viser her til vedlagte rapport fra arkeologen. 8

9 7. Innkomne forhåndsuttalelser Det har i planleggingsfasen kommet 3 forhåndsuttalelser. 7.1 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Miljøvernavdelingen påpeker at det må tas hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, barnas interesser og hensynet til tilgjengelighet for alle. Kommunalavdelingen minner om ROS analyse. Viser her til planbeskrivelsens kapittel Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Fylkeskommunen setter krav til befaring for å avklare forholdet til eventuelle automatisk fredete kulturminner i området. Viser her til vedlagte rapport fra arkeologen. 7.3 Forhåndsuttalelse fra SVV Statens vegvesen setter krav til utforming av adkomst til området og at myke trafikanter ivaretas i planlegging. Statens vegvesen også peker på at planområdet er utsett av støy fra fv Vises her til planbeskrivelsen punkt 6.5 Atkomstveier og 5.2 Støyforhold. 9