Vedtatt i Voss kommunestyre: , sak 61/14

Transkript

1 Voss kommune Kommunalavdeling for tekniske tenester Palnbeskrivelse Brynavollen, detaljreguleringsplan Utarbeidd av: Tegra, arkitekt- og ingeniørtjenester Plankart datert datert , sist endret Føresegner datert , sist endret Planskildring datert , sist endret Vedtatt i Voss kommunestyre: , sak 61/14 Arkivsak i Voss kommune: 12/509 Sakstittel: Detaljreguleringsplan Brynavollen Planidentitet: Sakshandsamar i Voss kommune: Sign: Sign:... Planprosess: Vedtak i FPL om oppstart av planarbeid , sak 68/12 Varsel om oppstart av planarbeid Varsel om endring i planarbeidet gongshandsaming i FP L- utlegging av plan til offentleg ettersyn , sak 54/13 Utlegging til offentleg ettersyn frå til gongshandsaming i FPL den , sak 61/14 Vedtak i KST om godkjent plan den , sak 61/14 Kunngjering av godkjent plan Hordaland avisa den Voss kommune Vedtak dato

2 0 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN FOR BRYNAVOLLEN PLANID VOSS KOMMUNE Gnr/ bnr 191/14, 191/172, 191/173, 191/178, 191/1, 191/27, 191/142 Dato Rev

3 1 INNHOLD 1. Sammendrag side 3 2. Bakgrunn side Hensikten med planen 2.2 Forslagsstiller og plankonsulent 2.3 Krav om konsekvensutredning 2.4 Utbygging 3. Planprosessen side 4 4. Planstatus side 4 5. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold side Beliggenhet 5.2 Areal 5.3 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk 5.4 Stedets karakter 5.5 Landskap 5.6 Trafikkforhold 5.7 Sikring mot jernbane 5.8 Universell tilgjengelighet 5.9 Teknisk infrastruktur 5.10 Flom 5.11 Risiko og sårbarhet 6. Beskrivelse av planforslaget side Planlagt arealbruk og reguleringsformål Boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse Boligbebyggelsemed punktfeste Friluftsformål Naturområde i sjø og vassdrag Veg Felles atkomstveg Gang-/ sykkelveg Felles lekeplass LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming, felt B2 6.3 Bebyggelsens høyde, felt B2 6.4 Grad av utnytting, felt B2 6.5 Antall boligenheter, felt B2 6.6 Parkering, felt B2 6.7 Utforming av veg 6.8 Universell utforming 6.9 Rekkefølgebestemmelser 7. Virkninger av planforslaget side 9 8. Innkomne merknader og hvordan de er ivaretatt side Oppsummering av innkomne merknader- etter varsel om oppstart planarbeid Hordaland Fylkeskommune Voss brannvern Beboerne på Brynavollen Jan Moberg Roy William Grevle Moe Fylkesmannen i Hordaland

4 Jernbaneverket Norges vassdrags- og energidirektorat Statens vegvesen 8.2 Oppsummering av innkomne merknader- etter varsel om utvidelse av planområdet Hordaland Fylkeskommune Jernbaneverket Norges vassdrags- og energidirektorat Statens vegvesen 9. Avsluttende kommentar side 12 Vedlegg 1-25

5 3 1. Sammendrag Grunneier ønsker å legge fram privat forslag til reguleringsplan for et område på Brynavollen i Voss kommune. (se vedlegg 1 og 2) 2. Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen Bakgrunnen for planarbeidet er en omregulering av eksisterende reguleringsplan. Formålet med reguleringsendringen er å oppnå en høyere fortetting og en annen type boligbebyggelse enn hva som ligger i gjeldende reguleringsplan. Reguleringsplanen skal erstatte eksisterende reguleringsplan for Brynavollen, og reguleringsformålene vil bli videreført fra denne. I utgangspunktet var også plangrensen videreført fra eksisterende reguleringsplan, men etter ønske fra Statens vegvesen, er planområdet utvidet og omfatter derfor også et LNF- område beskrevet i kommuneplanen. 2.2 Forslagstiller og plankonsulent Forslagsstiller og grunneier er Tharaso AS Utførende plankonsulent er Tegra AS 2.3 Krav om konsekvensutredning Det er vurdert konsekvensutredning, men i samråd med planavdelingen i Voss kommune er det konkludert med at planen ikke faller inn under vilkårene for slik utredning. 2.4 Utbygging Forslagsstiller har konkrete planer for utbyggingen av planområdet, og det er i både forslagsstillers og kommunens interesse at reguleringsplanen tilpasses dette konkrete prosjektet slik at dette blir gjenomarbeidet og tilpasset område. Søknadsprosessen for utbygging vil foregå parallellt med behandlingen av reguleringsplanen. Utbyggingsprosjektet er foreløpig kun på forprosjektstadie, men reguleringsplanen tilpasses dette prosjektet. Illustrasjonsplan for utbygging blir derfor lagt ved planforslaget. (Se vedlegg 3) Illustrasjonsplanen skal ses på som et forslag, ikke som et juridisk bindende dokument.

6 4 3. Planprosessen Det har blitt avholdt oppstartsmøte hvor Voss kommune, forslagsstiller og utførende plankonsulent var til stedet. Voss kommune hadde ingen innvendinger mot at det ble startet opp utarbeidelse av privat planforslag. Varsel om oppstart av planarbeid har vært kunngjort på nettsidene til Voss kommune, samt annonsert i Avisa Hordaland (Se vedlegg 7 og 8). Varselbrev ble sendt ut til berørte parter. (Se vedlegg 4, 5 og 6) Det kom inn merknader fra offentlige instanser og naboer. Statens vegvesen ønsket en utvidelse av planområdet for å få sikret tilknytning til gang- og sykkelvei nord for bebyggelsesområdet. Planutvidelsen ble kunngjort på nettsidene til Voss kommune, samt annonsert i Avisa Hordaland, og varselbrev ble sendt ut til berørte parter. Det kom inn kommentarer, men ingen hadde innvendinger mot planutvidelsen. 4. Planstatus Gjeldende reguleringsplan for deler av området er reguleringsplan for Brynavollen, planid 97014, hvor området i dag er regulert til boligformål, offentlig veg, spesialområde, herunder vassdrag, og fellesområde, herunder lekeplass. Den øvrige delen av området er regulert i kommuneplanen som LNF-område. Dette området tas inn i reguleringsplanen og videreføres som LNF- område. Ny reguleringsplan vil ikke medføre noen avvik fra overordnet plan. 5. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Planområdet ligger langs Hardangerveien øst for Voss sentrum. Området avgrenses av Raundalselven på den ene siden, og av Hardangerveien og et godstogsspor på den andre siden. 5.2 Areal Planområdet er totalt på 27.8 dekar. 5.3 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet er i dag ubebygget. Området rundt er preget av sentrumsnær boligbebyggelse mot sør og vest, industriområde mot øst og LNF-område mot nordøst. På den andre siden av elven ligger Tvildemoen som er regulert til annet kombinert formål.

7 5 5.4 Stedets karakter Planområdet består i dag av kratt og vilniss i skrått terreng. Eksisterende bebyggelse i områdene rundt planområdet har ikke en enhetlig karakter eller struktur. Her er bebyggelse i ulike størrelse, lagt i ulike retninger og til ulike typer bruksformål. 5.5 Landskap Området skråner fra jernbanesporet og Hardangerveien ned mot elveløpet i Raundalselven. Skråningen er nordvestvendt, med ettermiddagssol og utsikt over mot den andre siden av elven. 5.6 Trafikkforhold Planområdet har atkomst via eksisterende avkjøringer fra Hardangerveien sørvest for området. Atkomster til de ulike eiendommer løses internt i planområdet. Reguleringsendringen medfører ingen ytterligere avkjøringer fra Hardangerveien. Imidlertid medfører endringen, etter krav fra Statens vegvesen, at en avkjøring fra Hardangerveien avvikles. Dette gjelder atkomst til eiendom 191/27, 42. Denne eiendommen vil få atkomst gjennom planområdet. Det vil bli opparbeidet gang- og sykkelvei igjennom området, som kobles til eksisterende gang- og sykkelvei i nordenden av planområdet og sikrer trygg forbindelse for myke trafikanter gjennom planområdet. Det var sikringen av denne forbindelsen som var utgangspunktet for at Statens veivesen ba om en utvidelse av planområdet. Nabo på eiendom 191/173 har selv foreslått to alternative innkjøringer til sin eiendom fra nordsiden. Begge disse tar areal av lekepassen og gir kronglete kjøreforhold. Plankonsulent har derfor vurdert det dit hen at det er en bedre løsning for eiendommen og for det øvrige området at avkjøringen til 191/173 går direkte fra atkomstveien langs vestsiden av tomten. 5.7 Sikring mot jernbane Jernbaneverket er opptatt av personsikring mot jernbanespor, samt sikring av jernbanesporet ved utbygging. De har satt som krav at det oppføres sikkerhetsgjerde mellom gang- og sykkelveien og jernbanesporet, og dette er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Ettersom det her skal gjøres tiltak nærmere midten av jernbanesporet enn 30 meter, skal dette avklares med Jernbaneverket. Jernbaneverket har fått tilsendt tegninger fra det utarbeidede forprosjektet, og gjort en vurdering på bakgrunn av dette. (Se vedlegg 9) Jernbaneverket har ingen innvendinger mot oppføringen av bygningskroppene som ligger nærmere jernbanemidt enn 30 meter. De har imidlertid kommentarer til anleggelsen av gang- og sykkelvei, og forutsatt at det i bestemmelsene til reguleringsplanen tas inn punkt som ivaretar følgende utfordringer: - Jernbanesporets stabilitet

8 6 - Avrenning - Forhold knyttet til ulovlig ferdsel i spor - Også risiko i forbindelse med rydding av snø i sporet Plankonsulent har derfor tatt inn i bestemmelsene, at ovennevnte punkter må utredes nærmere av fagkyndig personell før byggetillatelse kan gis. 5.8 Universell tilgjengelighet Planområdet ligger i skrånende terreng, med atkomst fra oversiden. Det vil ikke la seg gjøre å utforme alle uteoppholdsarealer i området som universelt tilgjengelig. Atkomst til boliger skal være universelt tilgjengelig, og likeledes lekeplass og uteoppholdsarealer så langt det lar seg gjøre. 5.9 Teknisk infrastruktur Det ligger vann- og avløpsledning gjennom området. Denne ligger under byggområdet i B2, og må legges om før bygging. Detaljprosjektering av omlegging må utføres før byggetillatelse kan gis. Tilstrekklig energiforsyning og tilgang på slukkevann må detaljprosjekteres før byggetillatelse kan gis Flom Planforslaget setter krav om byggegrense 20 meter fra elveskråning. Flomutsatt område er markert med hensynssone i plankartet, og er i tråd med flomrapport for tvildemoen og retningslinjer fra NVE Risiko og sårbarhet ROS-analyse er utført og vedlagt planforslaget. Denne forutsetter at det foretas geologiske undersøkelser før detaljprosjektering, men viser ellers at risiko på alle punkt er akseptabel.

9 7 6. Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk og reguleringsformål Planområdet skal benyttes til følgende formål: - Boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse - Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse - Boligbebyggelse med punktfeste - Friluftsformål - Naturområde i sjø og vassdrag - Veg - Kjørbar gang-/ og sykkelvei - Gang-/ sykkelveg - Felles lekeplass - LNF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag - Hensynssone, faresone for flom Boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse Boligområde B1 består av to tomter for eneboliger med tilhørende anlegg. Bestemmelsene for område B1 er videreført fra eksisterende reguleringsplan. Her kan oppføres til sammen to eneboliger med inntil to etasjer pluss sokkeletasje Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse Boligområde B2 er det området som har utløst ønsket om reguleringsendring i utgangspunktet. Illustrasjonsplanen viser her boligbebyggelse i tre enheter knyttet sammen med felles parkeringskjeller. Leiligheter i tre etasjer gir til sammen 36 boenheter i ulike størrelser. Alle boenheter får private balkonger og felles terrasser opp parkeringskjelleren som er tilgjengelig for alle. Mesteparten av parkeringsarealet ligger i kjeller under boligene. Det er avsatt noe gjesteparkering på bakkenivå. Planen viser felles terrasser, atkomstvei, gang- og sykkelvei, snuplass, gjesteparkering, sykkelparkering og avfallshåndtering. Nærmere disponering og opparbeidelse av utomhusarealer skal vises på situasjonsplan i målestokk 1:500 som skal følge byggesøknad. I bestemmelsene settes begrensning på gesimshøyde, takvinkel og BYA%. Det legges også vekt på terrengtilpasning og en bevisst bruk av farger og materialer Boligbebyggelse med punktfeste Det ligger i dag en festet boligtomt med en enebolig i området. Bruken av denne videreføres i planarbeidet Friluftsformål Dette området skal benyttes som buffersone mellom Raundalselva og tilgrensende areal. I bestemmelsene presiseres byggebegrensninger og påbud om bevaring av vegetasjon.

10 Naturområde i sjø og vassdrag I området er det ikke tillatt med inngrep og tiltak som skipler elvens status som vernet vassdrag Veg Arealet er påkoblingspunkt mellom veien internt i området, og den kommunale vegen Brynavollen Kjørbar gang-/ og sykkelvei Veien er felles for alle boliger i B1 og B2, samt for eiendom 191/27, 42. Den fungerer som atkomst til eiendom 191/27, samt som gang- og sykkelvei gjennom området og ned til Brynavollen Gang-/ sykkelvei Gang- / og sykkelveien kobles til eksisterende gang-/ og sykkelvei mot nord, og sikrer gang-/ og sykkeltrafikk gjennom området Felles lekeplass Det etableres lekeplass for barn i området, og bestemmelsene presisere at plassen skal være opparbeidet før husene kan tas i bruk LNF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag For LNF-området gjelder bestemmelsene i gjeldende kommuneplan Hensynssone, faresone for flom Byggegrense er lagt utenfor faresonen for flom. Det kan ikke etableres nye tiltak innenfor faresonen. 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming, felt B2 De tre bygningskroppene tilpasses terrenget med delvis nedgravd parkeringskjeller under terreng. Leilighetene blir vendt mot nordvest og sørøst, og det etterstrebes en vinkling på balkonger og stuevinduer slik at man oppnår best mulige solforhold. Bebyggelsen plasseres langs med tomten, og avstand til jernbanen og elven setter begrensningene for beliggenhet og størrelse. 6.3 Bebyggelsens høyde, felt B2 Det tillates bebyggelse i tre etasjer pluss parkeringskjeller. Gesimshøyde mot Hardangervegen skal ikke overstige 7 meter. 6.4 Grad av utnytting, felt B2 BYA% skal ikke overstige 20%. 6.5 Antall boligenheter, felt B2 Det planlegges 36 leiligheter i ulik størrelse.

11 9 6.6 Parkering, felt B2 Parkering skal i hovedsak legges under terreng. Nødvendig gjesteparkering kan legges på terreng. Det skal opparbeides minimum 1,5 parkeringsplasser pr boenhet. 6.7 Utforming av veg Atkomstveien for B1 og B2 har regulert veiareal med bredde 6 meter inn til område B2, som skal benyttes som ettfelts kjørevei med kjørebanebredde 3 meter og 0,5 meter skulder på hver side. Der veien går over til gang- og sykkelvei med atkomst til eiendom 191/27, 42, reduseres bredden på veiarealet til 5 meter. 6.8 Universell utforming Atkomster og felles terrasse skal være universelt utformet. Leilighetsbygg i B2 utformes med heis, og alle leiligheter her skal utformes som tilgjengelige boenheter. 6.9 Rekkefølgebestemmelser Det er tatt inn rekkefølgebestemmelser i reguleringsbestemmelsene. Dette for å sikre ivaretakelse av sikkerhet, samt nødvendig opparbeidelse av trafikk- og lekearealer. 7 Virkninger av planforslaget Planforslaget avviker ikke fra overordnet plan. Kravene i kap II i Naturmangfoldloven oppfølges ved å verne vassdraget og et sammenhengende grøntbelte langs dette. Det biologiske mangfoldet i området ivaretas i dette grøntbeltet. 8 Innkomne merknader (Se vedlegg 11-23) 8.1 Oppsummering av innkomne merknader- etter varsel om oppstart planarbeid Hordaland Fylkeskommune Hordaland Fylkeskommune ber om at planarbeidet legger vekt på landskapstilpasning og utforming av byggene. Videre ber de om at det settes byggegrense mot vassdraget som planområdet grenser mot. Dette er innarbeidet i planforslaget Voss brannvern Brannvernet forutsetter at kjøreveier i området blir dimensjonert for brannvernets materiell, og at det blir tilgjengelig slukkevann i form av hydranter jfr. den kommunale VA-normen. Dette er innarbeidet i planforslaget Beboerne på Brynavollen

12 10 Beboerne på Brynavollen har gått sammen om å sette opp et felles skriv med merknader. Beboerne er opptatt av at en økt fortetting fører til økt trafikk i området, og stiller spørsmålstegn ved hvordan dette er tenkt løst. De ønsker at en ser på alternativ atkomst til det nye boligfeltet. Atkomsten til planområdet vil være gjennom den kommunale veien Brynavollen. I andre enden av Brynavollen ligger reguleringsplanen for Tvildemoen, som viser et større og sikrer kryss mot Hardangervegen enn det som er der i dag. Annen avkjøring fra Hardangervegen enn denne har ikke vært et tema i planprosessen Jan Moberg Nabo Jan Moberg er opptatt av at det blir etablert snuplasser, og påpeker at han ikke er interessert i å gi av sitt grunnareal for å få etablert snuplass. Han har også sendt kopi av samme merknad fra forrige reguleringsprosess i området i Dette er innarbeidet i planforslaget. Det er planlagt to snuplasser inne på det regulerte området, og det er ikke nødvendig å ta av Jan Mobergs grunnareal for å få dette til Roy William Grevle Moe Nabo Roy William Grevle Moe har sendt to alternative skisser til innkjøring til sin eiendom 191/173. I begge alternativene ligger innkjøringen over arealet avsatt til lekeplass. Vi har vurdert Grevle Moes innspill. Vi ser det som unødvendig kronglete for Grevle Moe å kjøre inn i området og måtte gjøre en krapp sving tilbake for å komme til sin eiendom. Dessuten spiser hans alternative løsninger uhensiktsmessig mye areal fra lekeplassen. Vi har derfor vurdert det dit hen at den beste løsningen for Grevle Moes innkjøring er direkte fra atkomstveien V på vestsiden av hans eiendom Fylkesmannen i Hordaland Fylkesmannen er positiv til en plan som legger opp til høyere fortetting, men ber om at det vises hensyn til landskapet og omgivelsene. Dette er innarbeidet i planforslaget Jernbaneverket Jernbaneverket forutsetter at det planlegges sikkerhetsgjerde mot reguleringsområdet, og at krav om dette beskrives i reguleringsbestemmelsene. De ber om at avstand til reguleringsgrensen vises på riktig målsatt kart, og tas med i reguleringsbestemmelsene. Jernbaneverket påpeker at byggegrense nærmere enn 30 meter fra spor midt jernbane kan fastsettes i reguleringsplan, men må avklares med jernbaneverket. Videre skriver de at det må kartlegges om utbyggingen kan få betydning for jernbanesporets stabilitet, for eksempel ved sprenging, boring, rystelser, avrenning med mer. Vi har avklart med jernbaneverket at det kan bygges nærmere spormidte enn 30 meter, og innarbeidet nødvendige tiltak for byggeprosess i planforslaget.

13 Norges vassdrags- og energidirektorat NVE påpeker at flomutsatt areal må avsettes på plankartet som hensynssone. De skriver videre at dersom elvebredden er erosjonsutsatt, må bebyggelsen plasseres minst 20 meter fra elveskråningen. Vi har satt byggegrense 20 meter fra elven, og videre innarbeidet nødvendige tiltak for byggeprosess i planforslaget Statens vegvesen Statens vegvesen er spesielt opptatt av tilretteleggingen for myke trafikanter, byggegrense og atkomst fra Riksvei 13. Statens vegvesen ber om at planområdet utvides, slik at det blir sikret areal til gang- og sykkelvei nordøst mot Brynagjelet til der en møter eksisterende gangog sykkelvei. Vegvesenet ber også om at gang- og sykkelvei må også sikres igjennom planområdet. De skriver videre at eksisterende atkomst til Hardangervegen 102 må stenges, og at atkomst til denne eiendommen må sikrest via atkomst til de nye boligene. Dette er innarbeidet i planforslaget. Planområdet ble utvidet etter ønske fra Statens vegvesen. 8.2 Oppsummering av innkomne merknader- etter varsel om utvidelse av planområdet Hordaland Fylkeskommune Hordaland Fylkeskommune har ingen vesentlige merknader til utvidelse av planområdet, men vil i forbindelse med planprosessen utføre en befaring i området Jernbaneverket Jernbaneverket har ingen merknader til utvidelse av planområdet Norges vassdrags- og energidirektorat NVE har ingen merknader til utvidelse av planområdet Statens vegvesen Statens vegvesen bekrefter at utvidelsen av planområdet er i tråd med deres ønsker. 9 Avsluttende kommentar Plankonsulent Tegra AS mener planforslaget stilt av Tharaso AS er i tråd med de overordnede mål i kommuneplanen. Store deler av planområdet ble også behandlet i nesten identisk reguleringsplan for kun få år siden. Innkomne merknader og kommentarer er blitt hensyntatt og innarbeidet i planforslaget, og en gjennomgang av risiko og sårbarhet har vist hvilke områder som må vies spesielt oppmerksomhet i detaljplanleggingen. På grunnlag av innsendt

14 12 planforslag, planbeskrivelse, og nødvendige vedlegg håper vi planforslaget kan ferdigbehandles. For Tegra AS Brumunddal Thea Heier Hansen Sivilarkitekt Vedlegg: - Vedlegg 1 Reguleringskart - Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser - Vedlegg 3 Illustrasjonsplan forprosjekt - Vedlegg 4 Lister over varslede instanser - Vedlegg 5-6 Kopi av oppstartsbrev - Vedlegg 7-8 Kopi av oppstartsannonser - Vedlegg 9 Epostkorrespondanse med jernbaneverket - Vedlegg 10 Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanlegginga - Vedlegg Kopi av innkomne merknader - Vedlegg 24 Illustrasjonssnitt - Vedlegg 25 Solskjema