Innhold. PLANBESKRIVELSE FOR GEITGALJEN LODGE PLANID 257 Sist revidert av Vågan kommune

Transkript

1 Innhold 1. INNLEDNING Oppdragsgiver Fagkyndige Planforslagets bakgrunn Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER Varsling Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer PLANENS INNHOLD OG UTFORMING Tiltaket Kommunens retningslinjer Planens innhold Reguleringsplanens utforming Adkomst og parkering Utnyttelsesgrad og byggehøyde Grunnforhold RISIKO- OG SÅRBARHETSVURDERING VIRKNINGER AV PLANEN... 6 Vedleggsoversikt:... 7 Reguleringsplan for gnr. 22, bnr. 7, Geitgaljen Lodge,Vågan kommune Side 1

2 1. INNLEDNING 1.1. Oppdragsgiver Foreliggende forslag til reguleringsplan er utarbeidet etter oppdrag fra Sigrund Krane og Øyvind Johansen Fagkyndige Reguleringsforslaget (plankartet) er utarbeidet av SHAAS Planforslagets bakgrunn Med denne reguleringsplanen ønskes det å legge til rette for bygging av rorbuer for utleie, naust/servicebygg og småbåthavn/flytebrygge innenfor planområdet Planområdets beliggenhet, omfang og planstatus Planområdet ligger på Austvågøya og ved Austnesfjorden like sør for Skjennelva på Liland, ved kommunal veg som ender som blindveg ved Grøttingsvollen. Planområdets beliggenhet er vist i illustrasjonen under. Området omfatter ca. 8 dekar. Reguleringsplan for gnr. 22, bnr. 7, Geitgaljen Lodge,Vågan kommune Side 2

3 Området for Geitgaljen Lodge inngikk opprinnelig i planforslaget for Hjørnstein bo- og hyttefet, men behandles nå som et separat og justert planforslag for området nedenfor Lilandveien, altså tiltak i strandsonen og ut i sjø. Detaljplan for området ovenfor veien ble vedtatt av kommunestyret , og kalles nå Geitgaljen Panorama. Forslag til plankart for Geitgaljen Lodge til venstre. Til høyre plankart for Geitgaljen panorama vedtatt av kommunestyret i sak 098/ INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER 2.1. Varsling Varsel om igangsetting av planarbeidet skjedde ved brev av til berørte naboer og instanser og ved annonse i Lofotposten Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer. I det etterfølgende angis innkomne forhåndsuttalelser til planvarslet, og vi finner det riktig å knytte noen korte kommentarer til disse og redegjøre for hvordan disse er ivaretatt ved planutformingen. 1. Brev av fra Statens vegvesen, jf. vedlegg 3. Vegvesenet angir at planen omfatter kommunal veg og de har ingen merknader. 2. E-post av fra Sametinget, jf. vedlegg 4 Sametinget har ingen merknader. 3. Brev av fra Kystverket, jf. vedlegg 5. Kystverket vil komme tilbake til saken når den legges ut til offentlig ettersyn. Reguleringsplan for gnr. 22, bnr. 7, Geitgaljen Lodge,Vågan kommune Side 3

4 4. E-post av fra NVE, jf. vedlegg 6. NVE angir at flomfaren i forhold til elva må vurderes. Dette er gjort i ROS-analysen. Av NVEs flomsonekart fremgår at det ikke er flomfare i planområdet. 5. Brev av fra Fylkesmannen, jf. vedlegg 7. Fylkesmannen mener at den videre utvikling av området bør avventes til revidert utgave av kommuneplanens arealdel foreligger. Viser til at kommuneplanen er under revisjon og til statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, der det går fram at det i sone 3 også skal være mulig å inkludere 100-metersbeltet langs sjøen i kommunenes helhetlige utviklingsstrategier, jf. pkt 7.2. Som det går fram her skal derfor kommuneplanen legges til grunn for eventuell utarbeiding av reguleringsplan i disse områdene. Til dette bemerkes at selv om kommuneplanen er under revisjon nå, vil det fremdeles kunne gå flere år før den er vedtatt av kommunestyret. Ved at denne planen fremmes nå parallelt med kommuneplanarbeidet, vil kommunen få anledning til å vurdere om dette området skal inngå i en slik samlet strategi. Planen vil derved kunne godkjennes eller avslåes ut fra en slik vurdering og ikke gis en uforutsigbar utsettelse slik Fylkesmannen foreslår. En reguleringsplan som godkjennes av kommunestyret etter at gjeldende kommuneplan er vedtatt, vil samtidig være en revisjon av kommuneplanen. Fylkesmannens merknad er derfor ikke etterkommet. 6. Brev av fra Nordland fylkeskommune, jf. vedlegg 8. Vedr. konsekvensutredning var dette vurdert i forkant av forhåndskonferansen, jf. notat av fra Hålogaland plankontor, jf. vedlegg 9. Øvrige merknader fra fylkeskommunen er ivaretatt i planarbeidet. 3. PLANENS INNHOLD OG UTFORMING 3.1. Tiltaket Tiltakshaver ønsker å legge tilrette for bygging av 8 rorbuer for utleie, samt 5 naust/servicebygg som skal brukes i utleiesammenheng. Bruken av servicebyggene vil være f.eks: sløyerom, ski-prepareingsrom, badstu, lager for båtutstyr etc. I tillegg vil det bli småbåthavn/flytebrygge i tilknytning til utfylling. Skissen nedenfor viser prinsipper for utforming av bebyggelse. Til venstre vises servicebygg/naust med maks mønehøyde 4 m, disse skal bygges sammenhengende og maks antall er 5 bygg. Til høyre vises rorbuene med maks mønehøyde 6 m. Disse skal bygges med 4 meters mellomrom og maks antall er 8 bygg. Reguleringsplan for gnr. 22, bnr. 7, Geitgaljen Lodge,Vågan kommune Side 4

5 Illustrasjonen under viser plasseringen av ny bebyggelse i fht planområdet på oversida av Lilandveien Kommunens retningslinjer Gjennom de drøftinger som har vært med kommunen, har det fremkommet retningslinjer og krav som må følges, jf. referat fra oppstartmøtet. Men det er ikke fremkommet motforestillinger mot tiltaket Planens innhold Planen omfatter følgende reguleringsformål: BEBYGGELSE OG ANLEGG, jfr Fritids og turistformål, sosikode 1170 BRUK AV SJØ, jfr Småbåthavn, sosikode Reguleringsplanens utforming Reguleringsplanen er utformet som en detaljert reguleringsplan med angivelse av parkeringsog adkomstforhold, byggegrenser og -høyder, utnyttelsesgrad og minimum kotehøyde for plassering av ny bebyggelse. Reguleringsplan for gnr. 22, bnr. 7, Geitgaljen Lodge,Vågan kommune Side 5

6 Utforming av utfylling skal skje i hht rapport fra Asplan Viak datert og innenfor område FT. Småbåthavn kan legges inn i fylling Adkomst og parkering I reguleringsbestemmelsene er det stilt krav om to parkeringsplasser pr. utleiehytte og i tillegg 3 parkeringsplasser utenfor bebygd område Utnyttelsesgrad og byggehøyde Utnyttelsesgraden for utleierorbuene og naust/servicebygg er satt til maks % BYA = 45 % av regulert formål. I dette inngår også areal til parkering, 2 parkeringsplasser til hver hytte, samt 3 ekstra plasser for anlegget i tilknytning til naust/ servicebygg. For naust/servicebygg er mønehøyden angitt til maks. 4 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt naustet. To eller flere naust kan bygges sammenhengende. Rorbuene kan bygges på peler og gulvhøyden 1. etasje ikke være lavere enn kote 5,3 av hensyn til fremtidig havstigning kombinert med stormflo, jf. vedlegg 13. Maks mønehøyde er satt til maks kote 11, Grunnforhold Grunnen i planområdet består av fjære med morene. Det foreligger geologisk undersøkelse av området. Vedlegg RISIKO- OG SÅRBARHETSVURDERING ROS-analyse følger som vedlegg 11. Denne konkluderer med at de registrerte uønskede hendelsene er knyttet til trafikkulykker og båtulykker. Med liten trafikk på den kommunale vegen gjennom planområdet og den utforming reguleringsplanen har fått med nye kryss iht. vegnormalene og flytebrygge og landgang med rekkverk og redningsutstyr, må risikoen for ulykker anses som svært liten. Notat datert om utforming av fylling i sjø er utarbeidet av Asplan Viak. Tiltak i sjø skal utformes i hht dette notatet. vedlegg VIRKNINGER AV PLANEN Det vises til referat fra oppstartmøte (i vedlegg 1) hvor følgende fremkom: Reguleringsplan for gnr. 22, bnr. 7, Geitgaljen Lodge,Vågan kommune Side 6

7 Etter en ytterligere gjennomgåelse er vi kommet frem til at gjennomføring av denne reguleringsplanen berører ikke - verneområder eller nærområder til verneområder - utvalgte naturtyper eller prioriterte arter - naturmangfold som er truet, nær truet eller verdifullt - inngrepsfrie naturområder - verdifulle/utvalgte kulturlandskap - kartlagt som livsmiljø gjennom Miljøregistrering i Skog (MIS) Naturmangfoldighetsloven anses derved oppfylt. Vedleggsoversikt: Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Vedlegg 5: Vedlegg 6: Vedlegg 7: Vedlegg 8: Vedlegg 9: Vedlegg 10: Vedlegg 11: Brev av til berørte naboer og instanser, varsel om igangsetting av planarbeidet. Annonsebestilling til Lofotposten Brev av fra Statens vegvesen E-post av fra Sametinget Brev av fra Kystverket E-post av fra NVE Brev av fra Fylkesmannen Brev av fra Nordland fylkeskommune Notat av fra Hålogaland plankontor. Estimert havstigning 2050 og 2100 for Nordlandskommuner med kystlinje ROS-analyse Reguleringsplan for gnr. 22, bnr. 7, Geitgaljen Lodge,Vågan kommune Side 7

8 Vedlegg 12: Geologisk undersøkelse Vedlegg 13: Rapport fra AsplanViak om utforming av fylling Reguleringsplan for gnr. 22, bnr. 7, Geitgaljen Lodge,Vågan kommune Side 8