FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR HÅLOGALAND KRAFTS EIENDOMMER GNR. 56, BNR. 559, 562 OG 587 I HARSTAD KOMMUNE

Transkript

1 Hålogaland Kraft A/S FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR HÅLOGALAND KRAFTS EIENDOMMER GNR. 56, BNR. 559, 562 OG 587 I HARSTAD KOMMUNE Planbeskrivelse hålogaland plankontor as

2 Innhold 1. INNLEDNING Oppdragsgiver Fagkyndige Bakgrunn Hensikt/formål PLANOMRÅDET Planområdets beliggenhet og omfang Planstatus Forholdet til kommuneplan PLANPROSESS Oppstartmøte/konsekvensutredning Varsling planstart Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hensikt Reguleringsplanens utforming Reguleringsplanens avgrensning Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg - områder for Forretning/Kontor/Industri, BKB I og BKB II Byggegrenser ny bebyggelse i BKB II - Byggehøyde og utnyttelsesgrad Adkomst Parkering Overdekt sykkelparkering BKB II Bebyggelsens plassering og utforming - situasjonsplan og illustrasjoner Universell utforming RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Landskap og byform Naturmangfold Økonomiske konsekvenser for kommunen og næringslivet... 9 VEDLEGG Side 2

3 1. INNLEDNING 1.1. Oppdragsgiver Foreliggende forslag til detaljert reguleringsplan er utarbeidet etter oppdrag fra Hålogaland Kraft A/S Fagkyndige Reguleringsforslaget er utarbeidet av Hålogaland Plankontor A/S. Norconsult A/S har utarbeidet mulighetsstudie, situasjonsplanen og illustrasjonene Bakgrunn Hålogaland Kraft AS ønsker å gjennomføre en vurdering av eiendommene gnr. 56, bnr. 559, 562 og 587 i Harstad for å avklare mulighetene for videre utvikling av dette arealet samlet, hensyn tatt til eksisterende bebyggelse på 56/559. I den anledning har Norconsult v/sivilarkitekt Stein Wold utarbeidet en mulighetsstudie som konkluderer med at resterende tomteområde har potensiale for et næringsbygg i størrelse m2, jf. mulighetsstudien inntatt i vedlegg Hensikt/formål Hensikten med dette reguleringsarbeidet er å legge til rette for at det kan etableres et næringsbygg med størrelse og plassering som omtalt som alternativ II i mulighetsstudien. 2. PLANOMRÅDET 2.1. Planområdets beliggenhet og omfang Planområdet omfatter gnr. 56, bnr. 559, 562 og 587 i Harstad. Planområdets beliggenhet fremgår av oversiktskart som er inntatt i vedlegg 1. Planområdet omfatter ca. 26 da. Videre vises til omtale av dagens situasjon i mulighetsstudien i vedlegg Planstatus For området gjelder reguleringsplan nr. 376, plannavn Nedre Gangsås, jf. vedlegg 1. Området inngår i delområde F/K/I 5 (forretning, kontor, industri) med krav om bebyggelsesplan, dvs. detaljert reguleringsplan etter gjeldende plan- og bygningslov. Denne detaljerte reguleringsplanen som nå fremmes, oppfyller dette kravet Forholdet til kommuneplan Dette forslaget til reguleringsplan er i samsvar med kommuneplanen hvor området er angitt som E5 - nærings- og industriområde med underbetegnelse "område for grossist og lagerfunksjoner, entreprenører, håndsverksbedrifter" Side 3

4 3. PLANPROSESS 3.1. Oppstartmøte/konsekvensutredning Oppstartmøte ble avholdt , jf. referat i vedlegg 1. I møtet fremkom at spørsmålet om tiltaket berøres av forskriften om konsekvensutredning på forhånd var vurdert av Harstad kommune som var kommet frem til at konsekvensutredning ikke er nødvendig Varsling planstart Varsel om igangsetting av planarbeidet skjedde ved brev av til berørte naboer og instanser, jf. vedlegg 1, og ved annonse i Harstad Tidende, jf. vedlegg Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer. I det etterfølgende angis innkomne forhåndsuttalelser til planvarslet, og vi finner det riktig å knytte noen korte kommentarer til hvordan disse er ivaretatt under utarbeidelsen av planen. 1. Brev av fra Fylkesmannen i Troms, jf. vedlegg 3 Kommentar: Tilrettelegging for gående og syklende er i dag tilstede ved eksisterende gang- /sykkelveg som går langs planområdets sørvestre side og har undergang under Rv.83 og fortsetter i gamle riksveg. Videre arbeider vegvesenet med en reguleringsplan som skal knytte denne g/s- vegen sammen med ny g/s-veg langs Rv. 83. Videre er det i gjeldende reguleringsplan avsatt g/s- veg langs Rødbergvegen (vegen på nordøstre side av planområdet). Denne g/s-vegen skal opparbeides som tiltak i Harstadpakken. Det er stilt krav om overdekte sykkelparkeringsplasser, 1plass pr. 100 m2 bruksareal, i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen sier at han støtter kommunen i at det bør settes bestemmelser som regulerer maks antall parkeringsplasser for biler og foreslår et tak på 5 parkeringsplasser pr m2 kontorarealer. Det blir ikke riktig. Av referatet fra oppstartsmøtet fremgår at kommunen krever at kommuneplanens bestemmelser i størst mulig overholdes og at maks overflateparkeringsplasser og HCparkeringsplasser ved inngang angis i reguleringsbestemmelsene. Mulighetsstudien angir at de fleste parkeringsplasser kan etableres innendørs. Kommuneplanens bestemmelser angir 1 parkeringsplass pr. 100 m2 bruksareal til kontor, dvs. 10 parkeringsplasser pr m2 som er det dobbelte av Fylkesmannens forslag. I reguleringsbestemmelsene har vi fulgt kommuneplanens bestemmelser og angitt en rimelig andel til HC-parkering ved inngang, dvs. 1 plass pr kvadratmeter bruksareal, min. 2 parkeringsplasser. Maks overflateparkeringsplasser er satt til 21 som er i samsvar med det som er vist på situasjonsplanen alt. II i mulighetsstudien. Side 4

5 2. Brev av fra Statens vegvesen, jf. vedlegg 4. Kommentar: Vegvesenets merknad er tatt opp med vegvesenet direkte i e-post av sålydende: Det vises til merknad av fra Statens vegvesen hvor det kreves utredet en rekke forhold så som bla. trafikkøkning, konsekvenser for vegnettet, (kapasitetsberegninger), planområdet og for de øvrige trafikkantgrupper. Vi vil i det etterfølgende gjennomgå disse punkt for punkt: 1. Trafikkmengde/trafikkøkning. Det foreligger ingen konkrete byggeplaner for planområdet, men det er utført en mulighetsstudie som belyser utbyggingsmulighetene for kontorbygg på den ubebygde delen av området. Denne angir at det maksimalt er mulig å realisere et kontorbygg på ca 8200 m2 for ca 300 personer. Ut fra Statens vegvesens håndbok 146 om trafikkberegning, vil dette gi en trafikkøkning på - regnet ut fra antall pers: 300 (pers) X 2,5 (turer pr pers) = 750 turer - regnet ut fra antall m2 gulvfl. (8 turer pr 100m2): 8 X 82 = 656 turer Her synes det rimelig å regne med et middel på 700 turer, dvs. en trafikkøkning på ÅDT = 700 kjt. 2. Trafikkanalyse/kapasitetsberegninger. I forbindelse med Harstadpakken foreligger en svært grundig trafikkanalyse for Harstad. Denne angir følgende trafikk på den aktuelle strekningen i Rødbergvegen: I dagens situasjon: 1700 Prognose 2040 Konsept Konsept Konsept For disse trafikkmengdene har Rødbergvegen med tilknytning til Stangnesvegen og til Mercurvegen tilstrekkelig kapasitet. 3. Parkering/sykkelparkering innenfor planområdet. Dette vil bli den kommende byggherres oppgave å legge tilrette for. Dette vil fremgå av situasjonsplanen i den rammesøknad som måtte bli innsendt, og vi anser at dette må den kommende byggherre ha frihet til å foreslå. Kravet til parkeringsplasser bestemmes av Harstad kommune til enhver tid. 4. Tilrettelegging for myke trafikanter og kollektiv. I gjeldende reguleringsplan er innarbeidet separat gangveg langs Rødbergvegen. Det er også avsatt busslommer, jf vedlegg. Videre fremgår at tilrettelegging for gående og syklende i Rødbergvegen er tiltak 7 i Harstadpakken. Side 5

6 5. Avsetting av tilstrekkelig trafikkareal innenfor planområdet. Også dette vil bli byggherrens ansvar å legge tilrette for i sin detaljplanlegging av prosjektet. Vi håper med dette at de etterspurte forhold er tilstrekkelig belyst og ber om snarlig tilbakemelding. Det foreligger ingen tilbakemelding. 3. Brev av fra Troms fylkeskommune, jf. vedlegg 5. Kommentar: Tilrettelegging for gående og syklende samt tilknytning til kollektivtrafikk er bestemt av planer og tiltak utenfor planområdet, og det vises til kommentarer til merknadene fra Fylkesmannen og Statens vegvesen foran. Vedrørende universell utforming innenfor planområdet vil planleggingen og gjennomføring av utbyggingstiltak skje iht. bestemmelsene i TEK 10. Side 6

7 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1. Hensikt Hensikten med denne reguleringsplanen er å legge til rette for at det kan etableres et næringsbygg med størrelse og plassering omtalt som alternativ II i mulighetsstudien Reguleringsplanens utforming Reguleringsplanen er utformet som en detaljert reguleringsplan i samsvar med PBL Reguleringsplanens avgrensning Planområdet er avgrenset i samsvar med Harstad kommunes angivelse, jf. referat fra oppstartsmøtet inntatt i vedlegg Reguleringsformål Reguleringsplanen omfatter følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg (PBL ) - Forretning/Kontor/Industri, BKB I og BKB II 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL ) - Veg, SV - Gang-/sykkelveg, SGS 4.5. Bebyggelse og anlegg - områder for Forretning/Kontor/Industri, BKB I og BKB II Planområdet er delt i to områder - BKB I som omfatter det området Hålogaland Kraft bruker i dag, og BKB 2 som omfatter området for ny bebyggelse. På reguleringsplankartet har vi justert eiendomsgrensene slik at BKB I omfatter 56/559. I BKB II inngår sammenslåing av eiendommene 56/562 og 56/587. Videre er grensen for 56/559 justeret noe Byggegrenser ny bebyggelse i BKB II - Byggehøyde og utnyttelsesgrad På plankartet er avsatt byggegrenser for nybygget i BKB II, både mot Rødbergvegen og rundt bygget, men med noe videre byggegrenser mot sør. Det er lagt til grunn at byggets plassering på tomta og byggehøyden skal følge prinsippene om avtrapping som vist på situasjonsplan og oppriss for alternativ II i mulighetsstudien. Største høyde på øverste etasje er satt til kote 43,0. Videre er det åpnet for at ved overgang mellom planene kan det etableres mindre bygningsmessig forbindelser med høyde inntil 2 meter over planet ovenfor. Utnyttelsesgraden er angitt til % BYA= 60 %. For BKB I er dagens høyder på bebyggelsen angitt som øvre begrensning i reguleringsbestemmelsene Adkomst Hålogaland Kraft har i dag sin hovedadkomstveg til Rødbergvegen på øvre plan lengst sør/øst på eiendommen. Dette vil også bli hovedadkomstvegen til det nye bygget. For den nederste etasjen vil det bli en ny adkomst til Rødbergvegen ca. på kote 18, og ved en trinnvis utbygging også til Rødbergvegen ved ca kote Side 7

8 Langs sørvestsiden av tomtegrensen går offentlig gang-/sykkelveg. Til denne er vist som illustrasjon en intern gang-/sykkelveg som kan nyttes av begge områder Parkering Krav til parkering er i reguleringsbestemmelsene satt til 1 parkeringsplass pr. 100 m2 bruksareal til kontor/forretning/industri i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. Kommunens ønske om å begrense utendørs parkering er tatt hensyn til ved at det for BKB II er angitt at største antall utendørs parkeringsplasser (overflateparkeringsplasser) er satt til 21 som er i samsvar med det som er vist på situasjonsplanen alt. II i mulighetsstudien. HC-parkering skal være ved inngang, og kravet er satt til 1 plass pr kvadratmeter bruksareal, min. 2 parkeringsplasser Overdekt sykkelparkering BKB II I reguleringsbestemmelsene er det foreslått at det skal etableres overdekt sykkelparkering med 1 plass pr 100 m2 bruksareal, dvs. det samme som for bilparkering Bebyggelsens plassering og utforming - situasjonsplan og illustrasjoner Disse fremgår av mulighetsstudien. Av referatet fra oppstartmøtet fremkommer at kommunen i tillegg har bedt om gode illustrasjoner som viser landskapsmessige virkninger av bygget og at også fjernvirkninger må illustreres og redegjøres for. I den forbindelse har siv.ark. Stein Wold ved Norconsult utarbeidet et notat av som følger som vedlegg Universell utforming Vedrørende universell utforming innenfor BKB II vil planleggingen og gjennomføring av utbyggingstiltak skje iht. bestemmelsene i TEK 10. Side 8

9 5. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE ROS-analyse følger som vedlegg 7. Konklusjonen er at det er ulykker på veg det er knyttet fare til. Med gjennomføring av tiltakene i Harstadpakken med separat gang-/sykkelveg og busslommer langs Rødbergvegen anser vi at sikkerheten blir vesentlig forbedret. 6. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 6.1. Landskap og byform Gjennomføring av denne reguleringsplan med terrassert bebyggelse langs Rødbergvegen gir god tilpasning til landskap og byform, jf. 3 D modell i vedlegg Naturmangfold Gjennomføring av denne reguleringsplanen berører ikke - verneområder eller nærområder til verneområder - utvalgte naturtyper eller prioriterte arter - naturmangfold som er truet, nær truet eller verdifullt - inngrepsfrie naturområder - verdifulle/utvalgte kulturlandskap - kartlagt som livsmiljø gjennom Miljøregistrering i Skog (MIS) Naturmangfoldighetsloven anses derved oppfylt Økonomiske konsekvenser for kommunen og næringslivet Gjennomføring av denne reguleringsplanen krever ingen kommunale investeringer. Tomta ligger i et allerede utbygd område. Realiseringen av et så vidt stort byggeprosjekt vil bare gi positive økonomiske virkninger for kommunen og byens næringsliv. Side 9

10 VEDLEGG 1. Brev av til berørte naboer og instanser vedr. varsel om planstart 2. Annonse i Harstad Tidende 3. Brev av fra Fylkesmannen i Troms 4. Brev av fra Statens vegvesen 5. Brev av fra Troms fylkeskommune, Stabssjef 6. Notat av fra Norconsult 7. ROS-analyse Side 10