MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE

Transkript

1 Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Mette Kleppe Saksgang Miljø- og utviklingsutvalget Møtedato MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (PBL) vedtar Sørum kommune forslag til mindre endring av reguleringsplan med plan-id 189, for Fjellbo forretningsområde, vedtatt Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Gjeldende reguleringskart 2. Gjeldende reguleringsbestemmelser 3. Forslag til reviderte reguleringsbestemmelser, revidert Høringsuttalelser: a. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, b. Akershus fylkeskommune, c. Statens vegvesen,

2 2 Oppsummering: ØIE Eiendomsutvikling AS ønsker å oppføre et næringsbygg på gnr./bnr. 83/232 på Fjellbo, nær E6. Forslagsstiller ønsker å fjerne begrensninger på forholdet mellom lager og kontor og begrensningene på etasjehøyder for å gjøre et næringsbygg mer attraktivt på markedet. Bakgrunn for saken: ØIE Eiendomsutvikling AS ønsker en mindre endring av reguleringsplan for Fjellbo forretningsområde, vedtatt Planområdet utgjør ca. 7 daa og omfatter eiendommen gnr./bnr. 83/232 som ligger på Fjellbo, mellom Heksebergåsen og E6 i Frogner. Reguleringsplanen legger til rette for kontor/lager/forretning, kjøreveg, annet vegareal og parkbelte i industriområde. På eiendommen står det i dag et forretningsbygg med tilknyttet parkeringsplass (dagligvare), mens deler av tomten er ubebygd. Planområdet grenser til nærings- og boligområder. HEKSEBERGÅSEN 83/232 FJELLBO E6 Bakgrunnen for forslaget til mindre endring er at eier ønsker å oppføre et nytt næringsbygg på tomten, og mener at enkelte av reguleringsbestemmelsene gjør det vanskelig å skaffe interessenter. Lager kan ikke utgjøre mer enn 35 % av det totale bruksarealet i den gjeldende planen, mens resten skal brukes som kontor. I tillegg er det begrensninger på etasjehøyder. Forslagsstiller ønsker å fjerne begrensninger på forholdet mellom lager og kontor og begrensningene på etasjehøyder. Forslaget medfører endring i føringene for forholdet mellom kontor og lager, og det tillates å oppføre et bygg som i vesentlig grad kun inneholder lager. Da det i dag ikke er ønskelig med næring som gir mange arbeidsplasser, og derfor mye trafikk, endres forholdet for å begrense andel kontorarbeidsplasser. Maks. gesims- og mønehøyde er satt til 10 meter over gjennomsnittsnivå på terrenget, og bebyggelsen skal ikke overstige kote Denne bestemmelsen

3 3 foreslås ikke endret. Endringsforslaget går ut på å fjerne føringer for etasjehøyder inne i bygget. Forslagsstiller mener denne endringen vil gjøre det mulig å finne en leietaker for feltet. I tillegg foreslås det satt minimum og maksimumskrav til parkeringsplasser og et minimum for sykkelparkering. Bakgrunnen for dette er innspill fra Akershus fylkeskommune som mener at det bør settes strenge maksimumsnormer for området og at det stilles krav om anlegg for sykkelparkering. Forslaget krever ingen endring av reguleringskartet. Gjeldende bestemmelser som er foreslått endret 3 KONTOR/ FORRETNING/ LAGER 3.1 Bruken av området Området skal benyttes til kontor, forretning og lagervirksomhet. Nye bygg skal plasseres innenfor byggegrenser gitt i plankartet. Bruksareal til forretning skal ikke overstige 1500 m². Bruksareal for lager skal ikke overstige 1500 m². For rom med fri høyde 4,9 m eller høyere regnes som om det var laget et plan for hver 3. meter. Lagerbygg skal utgjøre maksimalt 35 % av bruksarealet av totalt bygningsmasse for kontor/lager. Det faste utvalg for plansaker kan nedlegge forbud mot virksomhet som er forurensende, støyende eller på annen måte til sjenanse for omgivelsene. 3.3 Parkerings- og gangsoner Parkeringskrav: Virksomhet p-plasser bil p-plasser sykkel Detaljhandel, bank, forretning, post ol. 3 p-plasser/ 100m² 0,5 p-plasser / 100m² Kontor 2 p-plasser/ 100m² 0,5 p-plasser / 100m² Lager 0,5 p-plasser/ 100m² 0,2 p-plasser / 100m² Det skal være sykkelparkering nært inngangspartiet. Parkeringsplass skal høydesettes slik at stigningsforholdene på avkjørslene kan etableres iht. kommunens veinorm. Parkeringsplassen skal være belyst og beplantet. Det skal anlegges en gangsone på parkeringsplassen fra gangvei langs Fjellbovegen til inngang forretning og fra inngang forretning til krysningspunkt over Fjellbovegen. Gangsoner på forretningsområde skal i størst mulig grad skilles fra trafikkområdene.

4 4 Forslag til bestemmelser 3 KONTOR/ FORRETNING/ LAGER 3.1 Bruken av området Området skal benyttes til kontor, forretning og lagervirksomhet. Nye bygg skal plasseres innenfor byggegrenser gitt i plankartet. Bruksareal til forretning skal ikke overstige 1500 m². Det faste utvalg for plansaker kan nedlegge forbud mot virksomhet som er forurensende, støyende eller på annen måte til sjenanse for omgivelsene. Kontor kan maksimalt utgjøre 35 % av bruksarealet av den totale bygningsmassen. Kontor må være i tilknytning til lagervirksomheten. 3.3 Parkerings- og gangsoner Parkeringskrav: Virksomhet Antall parkeringsplasser/ 100m² Minimum Maksimum Minimum sykkelparkering Detaljhandel, bank, forretning ol. 1,5 2 2 per 100 m² BRA Kontor % av ansatte Lager 0,5 1 - minimum 2 plasser Det skal være sykkelparkering nært inngangspartiet. Parkeringsplass skal høydesettes slik at stigningsforholdene på avkjørslene kan etableres iht. kommunens veinorm. Parkeringsplassen skal være belyst og beplantet. Det skal anlegges en gangsone på parkeringsplassen fra gangvei langs Fjellbovegen til inngang forretning og fra inngang forretning til krysningspunkt over Fjellbovegen. Gangsoner på forretningsområde skal i størst mulig grad skilles fra trafikkområdene. Uttalelser Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Ingen merknader. Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen mener at etablering av kontorarbeidsplasser her vil være svært uheldig og forutsetter at eventuelle kontorlokaler i det nye bygget utelukkende er tilknyttet lagervirksomhet. Fylkesrådmannen er positiv til at det tillates oppført et bygg som i hovedsak inneholder lager. Fylkesrådmannen anbefaler at det fastsettes parkeringsbestemmelser som angir maksimumsnormer, og at disse er strenge. Det anbefales også at det i bestemmelsene stilles krav om anlegg for sykkelparkering.

5 5 Rådmannens vurdering: Det er satt krav til at kontor kan maksimalt utgjøre 35 % av den totale bygningsmassen. Det er tillagt bestemmelsene om at kontorer må være i tilknytning til lagervirksomheten. Det er lagt til maksimumsnormer for parkeringsplasser i henhold til normer i forslag til kommuneplan , og det er tillagt et minimumskrav for sykkelparkeringsplasser. Statens vegvesen, På bakgrunn av god tilgjengelighet til overordnet vegnett og relativt kort avstand til Oslo vurderer Statens vegvesen eiendommen til å være egnet til næring/ lagervirksomhet med få ansatte og besøkende. Påpeker samtidig at det er mulighet for konflikt med samordnet areal- og transportplanlegging om planen åpner for etablering av en større andel kontorarbeidsplasser. Vegvesenet skriver at reguleringsbestemmelsene må ivareta at eventuelle kontorer må være i tilknytning til lagervirksomheten. Rådmannens vurdering: Det er satt krav til at kontor kan maksimalt utgjøre 35 % av den totale bygningsmassen. Det er tillagt bestemmelsene om at kontorer må være i tilknytning til lagervirksomheten. Konsekvenser: Eksisterende planer og gjeldende vedtak: Forslaget medfører mindre endringer av reguleringsplan for Fjellbo forretningsområde, vedtatt Økonomi: Ingen for kommunen Bemanning: Ingen Bærekraftig utvikling: Endringen åpner for utbygging av mindre arbeidsplassintensiv næring, som kan gi mindre transport til/ fra området enn eksisterende reguleringsplan fører med seg. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: Nei Eldrerådet: Nei Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Nei Barns og unges kommunestyre: Nei Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: Nei Alternativer: Mindre endring av reguleringsplan for Fjellbo forretningsområde vedtas ikke.

6 6 Vurdering: Det er positivt at det ikke skal være et høyt antall arbeidsplasser på Fjellbo. På bakgrunn av dårlig kollektivdekning, nærhet til E6 og relativ kort avstand til Oslo, er området bedre egnet til lager enn kontorer. Det er derfor foreslått et maksimumskrav til andel kontor fremfor lager, da det er viktig at det ikke blir et høyt antall arbeidsplasser her. Det er lagt til maksimum- og minimumskrav for parkering i henhold til kommuneplanen, og satt minimumsnormer for sykkelparkering. Nye bestemmelser om parkering vil ikke få tilbakevirkende kraft for forretningen som allerede er etablert. Maksimumskravet vil gjelde for nye tiltak. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Naboer vil bli tilskrevet og vedtak vil bli kunngjort på kommunens hjemmesider. Kommunens vedtak kan etter PBL 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI påklages til Fylkesmannen. Dato: Godkjent av rådmann Siri Gauthun Kielland