1. GANGSBEHANDLING REGULERINGSPLAN FOR KIWI- LØRENFALLET

Transkript

1 Arkivsak-dok. Saksbehandler 12/ Mette Kleppe 1. GANGSBEHANDLING REGULERINGSPLAN FOR KIWI- LØRENFALLET Rådmannens innstilling: Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for detaljreguleringsplan for KIWI-Lørenfallet, datert , godkjennes utlagt til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningsloven Forslag til reguleringsplan overlapper del av gjeldende plan for Lørenfallet, Gang og sykkelveg langs del av Rv. 171 i sentrum, vedtatt Del av gjeldende plan som overlappes av planforslaget foreslås opphevet med hjemmel i plan- og bygningsloven Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Reguleringsbestemmelser, Reguleringskart, Planbeskrivelse, Illustrasjonsplan Illustrasjon 3D, Risiko- og sårbarhetsanalyse, Trafikkanalyse, Geoteknisk vurdering, VA-notat, Redegjørelse parkering, Uttalelser fra: a. NVE, b. Statens vegvesen, c. Akershus fylkeskommune, d. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, e. Sørum kommune, landbruk, f. Terje Bøe, g. Hafslund Nett, h. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS,

2 2 Oppsummering: Det er innsendt planforslag for detaljregulering av Lørenfallet gnr./bnr. 14/7, 14/82, 14/194. Planforslaget fremmes av Romerike Arkitekter AS på vegne av Lørenfallet Eiendom AS. Forslaget innebærer bygging av Kiwi-butikk med tilhørende parkering og adkomstvei. Del av reguleringsplan for Lørenfallet, gang- og sykkelveg langs del av fv. 171 i sentrum vedtatt , foreslås opphevet når ny plan vedtas. Bakgrunn for saken: Planområdet ligger sentralt i Lørenfallet, og er på ca. 5 daa. Området som omfatter gnr./bnr. 14/7, 14/82 og 14/194, er i dag hovedsakelig dyrket mark, og deler er brukt som lagringsområde for privatboliger. Området ligger mellom fv. 171, småhusbebyggelse, jordbruksområde og bensinstasjon med tilhørende garasjeanlegg. Planområdet har siden varsling av oppstart blitt noe redusert i omfang. Figur 1: Viser plassering i Lørenfallet

3 3 Rimi Statoil Figur 2: Viser plassering i Lørenfallet Planområdet er i dag avsatt til forretning, industri og bolig i kommuneplanen. Størstedelen av planområdet er uregulert, resterende er regulert til bensinstasjon, vei og forretning. Ny regulering overlapper gjeldende plan for Lørenfallet, gang- og sykkelveg langs del av fv. 171, vedtatt Gjeldende reguleringsplaner foreslås opphevet der ny plan overlapper denne.

4 4 Prosjektet innebærer: Figur 3: Foreslått detaljregulering Prosjektet innebærer å bygge et enetasjes næringsbygg for dagligvarehandel. Næringsbyggets totalareal vil være ca.1250 m². Det er foreslått maksimal %-BYA på 85%. Maksimum mønehøyde for forretning er foreslått til C m, gesimshøyde C+ 124,5m, som er 6 7,5- meter over terrenget. Bygget plasseres mot sydvestre tomtegrense på eiendommen gnr./bnr. 14/7 i Lørenfallet. Varelevering etableres via eiendommen gnr./bnr. 14/43, på baksiden av Statoilbygget. Adkomst og parkering for publikum planlegges mot sørøst. Inn- og utkjøring til fv. 171 etableres via eksisterende adkomstforhold. Det er planlagt flateparkering med 4 parkeringsplasser per 100m² som gir 50 plasser. Leveranser fra lastebil forventes 2-3 ganger daglig. Det oppgis at det er beregnet ca. 800 kunder per dag, hvorav 600 i bil. Det er satt krav til estetikk, skilt og beplantning, og det forventes at kvaliteten ikke er lavere enn i viste illustrasjonstegninger fra utbygger. Det skal opprettes grønne soner mot nabogrenser, med minimum to meters bredde, samt grønne innslag i forbindelse med parkeringsområdet.

5 5 Det ubebygde området ligger i svakt skrånende terreng. Det er generelt dårlige grunnforhold og høy grunnvannstand i Lørenfallet, det er derfor ikke satt krav om parkering i kjeller. Det er foretatt grunnundersøkelser av området i 2014, og vurdert at tiltaket innebærer en forbedring av områdestabiliteten totalt sett. Forslaget åpner ikke for å etablere boliger i tillegg til forretning. Planen sees i sammenheng med planforslag for Egnerkvartalet, hvor det er sendt inn forslag på 2 boligblokker. Disse to planforslagene kan til sammen gir Lørenfallet en ønsket utvikling. Forslagsstiller varslet oppstart Det er kommet inn ti merknader: tre fra privatpersoner, en fra privat bedrift og seks fra offentlige etater. Uttalelsene er vedlagt saken og kort referert nedenfor med rådmannens vurdering. Forslagsstiller har kommentert uttalelsene i planbeskrivelsen. NVE, Anbefaler om at en tar hensyn til flomfare, unngå direkte inngrep i vassdrag og kartlegger faresoner i forhold til kvikkleireskred og unngår utbygging i områder med skredfare. Rådmannens vurdering: Det er foretatt geotekniske undersøkelser og er vurdert at tiltaket innebærer en forbedring av stabilitetsforholdene og ikke forverring. Statens vegvesen : Statens vegvesen ber om at det må det redegjøres for de trafikale konsekvensene av etablering av dagligvarebutikk. Det ønskes også en nærmere begrunnelse for lokalisering av forretningene. En vurdering av behovet for dagligvarehandel, sett i lys av de trafikale konsekvensene av tiltaket og andre eksisterende dagligvareforretninger i området, er viktig for ikke å motvirke hensikten med det eksisterende miljøgateprosjektet. Avkjørselen skal utformes i henhold til vegvesenets normer. Statens vegvesen stiller spørsmål ved det høye antall parkeringsplasser og ber om at det legges opp til en restriktiv parkeringspolitikk i tråd med overordnede føringer. Det må tilrettelegges for sykkelparkering. Rådmannens vurdering: Området er regulert til forretning i kommuneplanen, og planforslaget følger dette. Forretningen er plassert sentralt i Lørenfallet, og nærheten til fv. 171 gjør at det ikke fører til stor økning i trafikk. Det vil være leveranser fra lastebil 2-3 ganger daglig. Kryss og veganlegg som berører fv. 171 skal godkjennes av Statens vegvesen. Det er også opprettet kontakt angående Miljøgateprosjektet. Det er satt krav til maksimum 4 parkeringsplasser per 100m², som gir 50 plasser. Dette fordi Lørenfallet i hovedsak er bilbasert.

6 6 Akershus fylkeskommune : Anbefaler at reguleringsplanen legger opp til at nybygg innenfor planområdet får en plassering, høyde og utforming som gjør at eksisterende kulturminner fortsatt får spille hovedrollen langs fv Fylkesrådmannen ber om at tilgjengelighet for alle sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig både inne og ute. Videre anbefales det at i bestemmelsene stilles det krav om anlegg for sykkelparkering. Sykkelparkeringsplassene bør fortrinnsvis være under tak nær inngangspartiet. Fylkesrådmannen mener at detaljvarehandel bør legges til sentrumsområder. Kommunen bør vurdere behov for ytterligere spesifisering av reguleringsbestemmelsene for å unngå bransjeglidning. Rådmannens vurdering: Utbyggingen påvirker ikke kjente kulturminner Det er satt sykkelstativer ved inngangen, minimum én sykkelparkering pr. 100m² brutto gulvareal, uten krav om overbygg. Universell utforming er ivaretatt i planbestemmelsene. Ved konsentrert utbygging i sentrum av Lørenfallet vil det kunne redusere bilbruk lokalt. Butikken er lett tilgjengelig for bilpendlere. Fylkesmannen i Oslo og Akershus : Har ingen konkrete merknader. Terje Bøe, : Ber om at varelevering skjer innenfor gjeldende støygrenser, og at støy fra tekniske installasjoner blir på nordsiden av bygget for å unngå støyplager. Ber om at det må skje en ledningsomlegging av hans avløpsledning som nå ligger på planområdet. Krever påvisning om eventuelle skader på sin grunnmur før byggestart, for å kunne dokumentere skader som kan følge av byggeprosjektet. Ber også om beplantning for å dempe en estetisk ulempe, og om belysning bak bygget for å forhindre uønsket aktiviteter. Om bygget oppføres nærmere enn fire meter fra Bøes tomtegrense, ønsker han at det har brannsikringsvegg slik at han ikke blir hindret i og senere kunne oppføre bygg på sin eiendom. Rådmannens vurdering: Utbygger imøtekommer Bøes ønske om tilstandsrapport på egen grunnmur. Det opprettes grønne soner på minimum to meter mot nabogrenser, og bygget er flyttet så det er plassert minst fire meter fra tomtegrensen. Omlegging av avløpsledning håndteres i byggesaken. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS, : Brannvesenet har generelle punkter de forventer skal ivaretas i prosessen.

7 7 Dersom det blir aktuelt å etablere nye brannvannsuttak, er det ønskelig fra brannvesenets side at man benytter hydranter i stedet for brannkummer. Ber om en utomhusplan som viser hvordan det skal tilrettelegges for brannvesen. Adkomst og vannforsyning for brannvesen må være ferdigstilt før bygg tas i bruk. Beplantning, sykkelstativer etc. må ikke være til hinder for utrykningskjøretøy og hindre effektiv innsats for brannvesenet. Brannvesenet ønsker minimum to kjørbare adkomstveier. Valg av avfallsløsning må vurderes med tanke på branntilløp. Rådmannens vurdering: Synliggjøring av tilgjengelighet og tilrettelegging for utrykningskjøretøy er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Oppgradering av brannslukningsvann vurderes. Det må dokumenteres at det er tilstrekkelig brannvann innen 2.gangsbehandling av saken. Bygget får 2 adkomster fra fv.171, men til hver sin side av bygget. ROAF, : Det foreligger ikke krav om kommunal renovasjon på områder regulert til næringsvirksomhet. Hafslund Nett, : Hafslund Nett har elektriske anlegg i reguleringsområdet, og har generelle punkter de forventer ivaretas i planen. Rådmannens vurdering: Må ivaretas i forbindelse med utbygging. Konsekvenser: Eksisterende planer: Området er avsatt til forretning, industri og bolig i kommuneplanen. Deler av området omfattes av plan 37 J: Reguleringsplan for Lørenfallet, gang- og sykkelveg langs del av fv. 171 i sentrum, vedtatt , og er regulert til bensinstasjon, vei og forretning. Området grenser til fv.171 som er regulert til miljøgate gjennom Lørenfallet. Planen vil ikke utløse krav om konsekvensutredning. Gjeldende vedtak: Oppstart av planarbeid ble behandlet i miljø- og utviklingsutvalget sak 1/ Det ble gitt tilslutning til oppstart av arbeid med detaljregulering for dagligvareforretning. Økonomi: Ingen Bemanning: Ingen

8 8 Bærekraftig utvikling Konsentrert utbygging av forretning og boliger i sentrumsområder er bærekraftig mht. redusert bilbruk lokalt. Butikken vil også være lett tilgjengelig for bilpendlere som uansett kjører forbi. Som en konsekvens av planforslaget vil dyrka mark tilhørende gnr./bnr. 14/166 på ca. 0,85 daa., gå ut av jordbruksproduksjon når det vil bli arealer som blir inneklemt. Tomten er avsatt til boligområde i kommuneplanen. Planforslaget legger opp til en relativt lav utnytting av eksisterende landbruksjord. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: Nei Eldrerådet: Ja, vil få saken til offentlig ettersyn. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Ja, vil få saken til offentlig ettersyn. Barns og unges kommunestyre: Ja, vil få saken til offentlig ettersyn. Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: Nei Alternativer: Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for detaljreguleringsplan for KIWI-Lørenfallet, datert , godkjennes ikke utlagt til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningsloven Saken returneres for bearbeiding på følgende punkter: ( ) Vurdering: Eiendommen ligger sentralt i Lørenfallet, og forretning her vil gi fint tilskudd til tettstedsutviklingen. Det er imidlertid få sentrale, ubebygde arealer igjen i Lørenfallet, og det er behov for flere leiligheter i området. Sentrale tomte bør derfor utnyttes godt. Rådmannen mente opprinnelig at eiendommen måtte få høyere arealutnyttelse enn kun dagligvareforretning, fortrinnsvis med leiligheter og parkering i kjeller, i henhold til MU-vedtak i sak 71/ Utbygger ønsker ikke å etablere boliger i tillegg til forretning på tomten. Grunnene til dette er at Kiwis kjernevirksomhet er dagligvareforretning og antatt salgsverdi for leiligheter tilsier at det ikke er økonomisk lønnsomt å bygge boligblokk i Lørenfallet. Utbygger mener at erfaring fra tilsvarende næringsbygg for dagligvarehandel har vist at kombinasjon med boliger er lite ønskelig, grunnet lang åpningstid, støy fra tidlig varelevering, og en komplisert sammenbygging med trapp/ heisfunksjon. Videre

9 9 mener de at en eventuell boligandel ikke vil bli stor nok til å kunne forsvare etablering av egen parkeringskjeller. Dette planforslaget fremmes derfor uten boliger over forretningen. Sisa Invest og Lørenfallet Esso AS ønsker å bygge leiligheter i nærheten, på gnr./bnr. 13/35, 13/190 og 13/191, og har sendt inn et separat planforslag. Dette planforslaget vil gi en ønsket etablering av nye leiligheter i Lørenfallet. Sakene sees i sammenheng da disse to prosjektene kan gi et godt samlet tilskudd til utviklingen i Lørenfallet. MU ga i møte tilslutning til at det ble startet regulering av dagligvareforretning på del av gnr.14 bnr.7, 43, 82 og 194 med hjemmel i Plan- og bygningslovens Dersom planforslagene i Lørenfallet vedtas mener rådmannen at begge prosjektene bør realiseres, slik at resultatet ikke blir kun en dagligvareforretning og ingen boliger. Det er ikke mulig å sette rekkefølgekrav til at boliger ferdigstilles før forretningen. Kommunen har ikke hjemmel til å legge inn et slikt krav. Plansakene behandles som to saker, og kan bygges uavhengig av hverandre i tid. Trafikk og parkering Det er satt krav til maksimum 4 parkeringsplasser per 100m² næringsbygg, hvor ansattparkering er inkludert. Dette er et høyt tall og betydelig høyere enn fylkesmannens normer for Frogner og Sørumsand som er 1,7 plasser per 100m². Dette fordi Lørenfallet ligger mindre sentralt og i hovedsak er bilbasert. Forslagsstiller fremhever parkeringsdekning som viktig suksessfaktor for dagligvarebutikker i områder som Lørenfallet. Da det forventes at det i hovedsak er forbipasserende på fv. 171 som vil handler her, forventes det ikke økt biltrafikk gjennom Lørenfallet. Om det er for få parkeringsplasser kan det heller resultere i kødannelse på fv Landbruk Som en konsekvens av planforslaget vil dyrket mark tilhørende gnr./bnr. 14/7, 14/167 og 14/166 gå ut av jordbruksproduksjon. Bygget ligger minst fire meter fra eiendomsgrensen og vil ikke komme i konflikt med øvrig dyrket mark. Planområdet er satt av til forretning i kommuneplanen. Jordbruksareal som blir inneklemt på gnr./bnr. 14/166 og 14/167 er satt av til bolig i kommuneplanen. Rådmannen mener derfor at det er riktig at det reguleres til utbygging på dette arealet. Konklusjon Planforslaget vil sammen med planforslaget på gnr./bnr. 13/35, eksisterende Esso stasjon gi en fin tilvekst for Lørenfallet. Før planforslaget kan fremmes til 2.gangsbehandling må det dokumenteres tilstrekkelig brannvann frem til planområdet og Statens vegvesen må godkjenne planforslaget i forhold til innvirkning på miljøgata i Lørenfallet. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

10 10 Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Varsel om oppstart ble annonsert i Romerikes blad og Indre Akershus blad og på kommunens internettside. Naboer, lag og organisasjoner samt offentlige myndigheter har blitt tilskrevet. Ved offentlig ettersyn vil det kunngjøres på tilsvarende måte. Dato: Godkjent av setterådmann Esben Nielsen