Saksfremlegg. Saksutredning:

Transkript

1 Saksfremlegg Arkivsak: 10/ Sakstittel: OPPSTART AV PLANARBEID - OMREGULERING AV PLAN 157, SANDNES GÅRD K-kode: Saksbehandler: Anne Grindal Søbye Innstilling: Det gis ikke tilslutning til at ØRP A/S starter omregulering av del av Sandnes Gård gnr. 115 bnr.88 med hjemmel i plan- og bygningslovens Det vises til at kommunestyret i forbindelse med behandlingen av kommuneplanen har vedtatt å begrense boligbyggingen til 100 boliger pr. år totalt i kommunen, og at forslaget innebærer en høyere utbyggingstakt for Rånåsfoss enn fastlagt i boligbyggeprogrammet. ØRP AS på vegne av Sandnes Utbyggingsselskap AS v/ Knut Heggedal ønsker å starte omregulering (detaljregulering) for nord/østre del av reguleringsplanen for Sandnes gård (område B2). Utbygger ønsker en tettere utnytting, flermannsboliger med mindre boenheter. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Illustrasjonsplan 3. Brev av fra ØRP AS 4. Gjeldende reguleringsplankart Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Saksdokument til opprinnelig regulering av Sandnes gård Saksutredning: Bakgrunn for saken: ØRP AS på vegne av Sandnes Utbyggingselskap AS v /Knut Heggedal ønsker å starte omregulering (detaljregulering) for nord/østre del av reguleringsplanen for Sandnes gård, gnr.115 bnr.88. Eiendommen er på 12 daa. Området ligger på Rånåsfoss mellom Sandnesstubben og fylkesveg 253 og grenser mot Nes kommune. Oppstartssaken ble først fremmet i Miljø- og utviklingsutvalget sak 65/10, med følgende vedtak: Saken utsettes til reguleringsplan for nye Rånåsfoss stasjon er endelig behandlet. Jernbaneverket meldte i mars 2011 at planarbeidet er utsatt pga. at grunnruteendringene for Kongsvingerbanen ikke blir gjennomført i 2012 som tidligere forutsatt. Jernbaneverket arbeider nå for å få flytting av Rånåsfoss stasjon inn i sitt plan- og utredningsprogram fra På denne bakgrunn har utbygger bedt om at planarbeidet tas opp igjen. Det er ingen endringer i utbyggers prosjekt i forhold til sak 65/10. Saksopplysninger: Gjeldende regulering:

2 Gnr.115 bnr.18 (område B2) er nå regulert til åpen småhusbebyggelse, 10 tomter med eneboliger, eneboliger med hybelleilighet eller tomannsbolig, samt felles private veger og en felles lekeplass. Gjeldende reguleringsplan omfatter også 10 tilsvarende tomter på område B1 og det er plass til ca. 3 tomter på område B3. Totalt ca. 24 boenheter innenfor planområdet. Det er hittil gitt byggetillatelse til 8 boliger innenfor område B1. Utnyttelsesgraden er 25 % BYA etter tidligere beregningsmodell der utvendige parkeringsplasser ikke medregnes. Parkeringskravet er 4 p-plasser pr. boenhet, hvorav 2 i garasje. Området har avkjørsel til Sandnesstubben, det er regulert fortau langs Sandnesstubben fram til bussholdeplassen ved Sandnesvegen. Fortau langs Sandnesstubben skal være opparbeidet før det gis brukstillatelser innenfor B2 og tilgrensende boligområde B3. Utbyggers opplysninger: Utbygger ønsker en tettere utbygging med flere boenheter og mindre leiligheter. Eneboligene innenfor planområdet har så langt vært vanskelige å selge. Utbygger viser i sin henvendelse av til at jernbaneverket har startet planarbeid for samlokalisering av Rånåsfoss og Auli stasjon på motsatt side av fylkesveg 253. En tettere utnyttelse vil bidra til å knytte Rånåsfoss og Auli tettere sammen og øke antall boenheter nær den nye stasjonen. Utbygger har laget en illustrasjonsplan som viser en mulig utnyttelse med 9 stk 4-mannsboliger over 2 etasjer, med leiligheter i størrelse m2 og 1,5 p-plass pr. boenhet. Det er vist adkomst til Sandnesstubben som i gjeldende regulering, og GS-veg langs fylkesveg 253 mot den nye stasjonen. Utbygger vurderer at prosjektet vil møte et behov for mindre leiligheter i Rånåsfoss, noe som hevdes å være etterspurt da området nesten bare har eneboliger. Tomtene i det regulerte området med ene- og tomannsboliger har vist seg vanskelig å selge. Forhold til eksisterende plandokumenter: Området inngår i reguleringsplanen for Sandnes gård av Miljø- og utviklingsutvalget ga i sak 56/10 tilslutning til oppstart av regulering for samlokalisering av Rånåsfoss og Auli stasjon. Forhold til gjeldende vedtak: Kommunestyret har i forbindelse med behandlingen av kommuneplanen vedtatt at utbyggingstakten skal reduseres til 100 boliger i gjennomsnitt pr. år. Boligbyggeprogrammet ble vedtatt i kommunestyret , og legger opp til at det regulerte området på Sandnes gård, totalt 24 boligenheter, skal bygges ut fordelt i perioden I boligbyggeprogrammet er det tatt inn 6 boliger i område B2 i denne perioden. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Høyere antall boliger og raskere utbyggingstempo kan medføre konekvenser for skole- og barnehagekapasitet. Drift, vedlikehold: Økte driftskostnader som følge av økte investeringer. Bærekraftig utvikling: Konsentrert utbygging nær kollektivknutepunkt er bærekraftig, øker bruk av kollektiv transport/reduserer bilbruk. Det er også bærekraftig med tett bebyggelse nær Auli senter. Det er ikke samfunnsøkonomisk bærekraftig å legge til rette for et høyere utbyggingstempo/flere boliger enn kommunens sosiale infrastruktur kan håndtere. Bemanningskonsekvenser:

3 Ingen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? Nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? Nei Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? Nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? Nei Alternative løsninger: Det gis tilslutning til at ØRP A/S starter omregulering av del av Sandnes Gård, gnr. 115 bnr.88 med hjemmel i plan- og bygningslovens Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for fortetting med flermannsboliger/leiligheter. Overlappende del av reguleringsplanen for Sandnes Gård av vil oppheves dersom området blir omregulert. Momenter som fremgår av avsnittet Vurdering av en evt. oppstart av regulering skal utredes i planforslaget. Utbyggingstakten må vurderes opp i mot boligbyggeprogram, skole- og barnehagekapasitet. Vurdering: Forholdet til kommunens utbyggingsstrategi og utbyggingstakt: Den høye veksten i innbyggertall de senere årene har ført til et sterkt press på kommunale tjenester og infrastruktur. Boligbyggeprogrammet legger føringer for hvordan kommunen skal nå den vedtatte begrensingen i boligbyggingen på 100 boliger i året. Forslaget til omregulering er ikke i tråd med boligbyggeprogrammet, og heller ikke i tråd med kommunens utbyggingsstrategi i forhold til at hovedtyngden av boligbyggingen skal skje tett og sentrumsnært på Sørumsand og Frogner. Utvikling av Rånåsfoss og Auli: Flytting av stasjonen åpner for nye muligheter for en felles tettstedsutvikling på Rånåsfoss og Auli. Det er naturlig å ta utgangspunkt i den nye stasjonen og i Auli senter, med tettere bebyggelse opp mot disse. Videre utvikling må skje i samarbeid mellom Nes og Sørum kommune, der det tas stilling til overordnede plangrep, reguleringsformål og grad av fortetting for området som helhet. Dersom Sandnes gård bygges ut/fortettes nå, vil arealbruken i et sentralt område i aksen stasjonen/senteret være bundet før kommunene evt. igangsetter en slik prosess. Det bør også vurderes om det er riktig å fortette området før stasjonen faktisk er bygget ut, og før det er bygget gang- og sykkelveg gjennom Rånåsfoss langs Eidsvegen. Nå er denne trafikkfarlige strekningen eneste mulighet for myke trafikanter som skal til den nåværende stasjonen. Andre deler av Rånåsfoss er det mulig å nå via Sandnesvegen og Grønnbekkvegen, og også med sti over friområdene mot Badern. Kommunale tjenester og infrastruktur: Skolekapasiteten ved Haugtun skole vil utfra den nye befolkningsprognosen være tilstrekkelig fram til 2040, med et stabilt elevtall på elever ved Haugtun skole. Befolkningsøkning som følge av mulig økning av antall boenheter fra ca boligenheter (ene- eller tomannsboliger) til ca. 36 mindre leiligheter er ikke medtatt i befolkningsprognosen og beregning av skolekapasitet. Det er underdekning i forhold til barnehagekapasitet, men det pågår et prosjekt vdr. utvidelse av barnehagekapasiteten i Blaker. Det ble lagt vann- og avløpsledninger gjennom nordre del av eiendommen i Vurdering av en evt. oppstart av regulering: Dersom Miljø- og utviklingsutvalget vil gi sin tilslutning til oppstart av omregulering kan følgende legges til grunn: Prosjektet er i samsvar med statlige retningslinjer vdr. fortetting ved kollektivknutepunkt/service.

4 Området ligger 200 meter fra stasjonen og 300 meter fra Auli senter med forretninger, bank og legekontor. Prosjektet bygger opp under en felles utvikling av Rånåsfoss og Auli som et sammenhengende tettsted/kollektivknutepunkt, og tilfører en boligtype som Rånåsfoss i dag mangler. Fortetting er også generelt ønskelig av jordvernhensyn, høy arealutnyttelse av områder egnet for fortetting sparer landbruksjord andre steder. Det kan inngås utbyggingsavtale vdr. utbyggingstakt som er mer i tråd med boligprogrammet, ved å dele opp området i byggetrinn. Det er ikke vurdert om dette er prakisk og økonomisk gjennomførbart for utbygger. I en utbyggingsavtale må det også tas stilling til bidrag fra utbygger til gang- og sykkelveg i deler av området, og til evt. behov for tiltak på vann- og avløpsnettet. I planforslaget må i så fall følgende vurderes særskilt: - Geoteknikk og områdestabilitet, stabilitet av skråninger mot fylkesvegen - Felles parkeringsplass ved adkomst til området, mest mulig bilfritt internt i området, trygg lekeplass - Tilpasning til ny stasjon, bussholdeplass og framtidige gangveger mot stasjonen og langs fylkesveg Kapasiteten på vannforsyning, avløp og brannvann - Krav til lokal overvannshåndtering - Støy fra veg og jernbane - Estetiske analyser/sol/skygge/ tilpasning til skrånende terreng (her er vist hus for flatt terreng i illustrasjonen) - Energiløsninger og plassering av bygg for lokal klimatilpasning - Tilfredstillende vegløsning i hht. vegnorm Konklusjon: Rådmannens vurdering er at området bør omreguleres på sikt. Ideelt sett burde det først vært gjennomført en overordnet arealavklaring for Rånåsfoss og Auli samlet. Sørumsand og Frogner er imidlertid prioritert foran de andre tettstedene mht overordnet planlegging og kommunen har ikke kapasitet til å gjennomføre ytterligere store planprosesser parallelt. Det kan drøftes om det bør være boligformål på området, eller om det bør åpnes for å legge inn forretning/service med tanke på nærhet til stasjonen og sentrumsdannelse. Nes kommune har tilgjengelig areal nær Auli senter dersom det i fremtiden skulle bli behov for utvidelser. Selv i svært langs perspektiv er det ikke sannsynlig at behovet for forretninger i området blir så stort at det vil bli et sammenhengende forretningssentrum fra den nye stasjonen opp til Auli senter. Boligformål bør derfor videreføres. På bakgrunn av kommunens boligbyggeprogram og langsiktige strategi om å satse på tettstedsutvikling på Sørumsand og Frogner tilrår likevel ikke rådmannen oppstart av regulering nå. Fordelen med en mulig høyere utnyttelse av områder i nærheten av kollektivknutepunkt på et lite tettsted som Rånåsfoss må veies opp mot vedtak om å begrense og konsentrere boligbyggingen i kommunen. Etter rådmannens vurdering gir gjeldende reguleringsplan en dårlig arealutnyttelse når det nå ligger an til at stasjonen blir flyttet. Men planen gir rett til å bygge ut innenfor rammene gitt i reguleringen. Akkurat nå er det ikke aktuelt pga. laber interesse i markedet, men det kan raskt endre seg. Dersom det skulle bli aktuelt å bygge ut etter gjeldende plan bør kommunen vurdere et midlertidig forbud mot tiltak etter plan- og bygningslovens I så fall må planspørsmålet være avgjort senest i løpet av 4 år etter vedtaket. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Hvis M/U vedtar oppstart, er det utbygger som varsler dette og sender brev til berørte naboer, myndigheter, lag og foreninger. Kommunen informerer også via nettsidene. Utskrift av saken til:

5 Saksbehandler Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Kronen Tveranger