Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - PEPPERSTAD SKOG FELT D, B17-B20 - DETALJREGULERING - FØRSTEGANGSBEHANDLING

Transkript

1 Vestby kommune Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Lars Grimsgaard Arkiv: // 0224 Arkivsaksnr.: 13/12616 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan og miljøutvalget PL24/ /13 SAMLET SAKSFREMSTILLING PEPPERSTAD SKOG FELT D, B17B20 DETALJREGULERING FØRSTEGANGSBEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Oppsumering/kommentarer til varsel om oppstart Risiko og sårbarhetsanalyse Illustrasjonsplan B17B Illustrasjonsplan B19B Referat fra oppstartmøte SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Det ble avholdt oppstartmøte Planarbeidet ble kunngjort oppstartet Det kom inn 6 merknader til denne kunngjøringen. Se eget sammendrag og forslagstillers kommentarer. Planforslaget ble mottatt Mangelbrev ble sendt ut Revidert planforslag ble deretter mottatt Det er tidsfrister for behandling av private reguleringsforslag. Blir tidsfristene oversittet vil det medføre tap av gebyrinntekter. Området omfattes av Pepperstad skog felt D Reguleringsplan, sist endret Det foreligger også en utbyggingsavtale datert som omfatter blant annet dette området. Det er også innsendt et forslag til detaljregulering for halvparten av Pepperstad skog nord området. Dette planforslaget var heller ikke komplett og kommunen avventer fremdeles dokumenter her. 2. VURDERING Vedlagt følger planbeskrivelse som beskriver formål, hovedinnhold og virkninger av planforslaget i saksutredningen trekker vi kun fram enkelte forhold som vi særlig vil belyse. Omfang og boligtyper Utbyggingsavtalen fastsetter at det i felt D kan bygges i alt 108 boliger.

2 Side 2 av 5 Foreslått regulering legger opp til en mer konsentrert boligbygging. Med foreslått regulering legges det opp til en utbygging som vil medføre omkring 155 boliger innenfor felt D. Det vil si en økning på ca. 40% i forhold til inngått utbyggingsavtale. I gjeldende plan skal det for B19B20 oppføres kjedehus. I forslag til reguleringsplan legges det opp til rekkehus i dette området. I område B17B18 skal det oppføres rekkehus. I forslaget til reguleringsplan legges det opp til blokkbebyggelse i dette området. Også reguleringsforslaget for deler av Pepperstad skog nord legger opp til en endring av boligtyper for deler av området ved at det for enkelte steder foreslås blokkbebyggelse og at det generelt bygges tettere enn forutsatt. Antall boliger i denne planen ligger også vesentlig over det som er avtalt i utbyggingsavtalen. Kommunen har også mottatt et forslag til en mindre endring av deler av Store Brevik IV som vil medføre økt fortetting i Brevikområdet. Økt boligbygging i forhold til vedtatte planer kan få konsekvenser som ikke er vurdert i forhold til f.eks. skolekapasitet og barnehagedekning. På sikt kan det også få konsekvenser for eldreomsorg. Parkering Illustrasjonsplanen som følger reguleringsforslaget viser at denne illustrasjonen ikke klarer å løse parkeringen innenfor den kommunale forskriften om parkering i Vestby. En del parkering er lagt slik at man må rygge inn fra eller ut på offentlig vei. En del garasjer er også plassert slik at det er kortere enn 5 meter fra regulert veigrunn til garasje plassert vinkelrett på vei. Innenfor områdene B17B18 har forslagstiller skrevet av ca. 9 parkeringsplasser må løses i form av kantsteinsparkering langs offentlig vei eller inne i byggeområdene. Det er ikke illustrasjonsplanen som skal vedtas, men kommunen er usikker på om reguleringsforslaget lar seg løse med de forventninger som utbygger har. Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS analyse) Vedlagt følger ROS analyse. Det er registrert en fare for gående og syklende mellom Pepperstad skog og Vestby sentrum. Det mangler gang og sykkelveier både langs Hvitstenveien og langs Erikstadveien. Begge disse gang og sykkelveiene er ferdig regulert, men det er ikke planlagt noen bygging av disse. Når det gjelder brannberedskap står det i ROS analysen at tilfredsstillende brannvann forutsettes etablert ved utbyggingen. I følge kommunalteknikk i kommunen vil det først gjennom bygging i området Pepperstad skog nord bli etablert ny trykkforsterker med nødstrøm. Innenfor dette området vil det være tilfredsstillende brannvann så lenge det er strøm. Dersom strømmen går vil trykket på vannforsyningen bli redusert til 1,5 bar. Det er foreslått en egen bestemmelse om dette som er litt uklare. Dette kan vurderes videre når planen ligger på høring. Mulig fare for radon håndteres gjennom byggeprosessen i henhold til TEK 10. Eiendomsforhold til fellesareal

3 Side 3 av 5 Forslaget til reguleringsbestemmelser sier noe om eierforholdet til fellesareal. Alle lekeplasser skal være felles for alle eiendommene innenfor Pepperstad skog felt D. Det virker lite gjennomtenkt. Det mest naturlige ville muligens være at de burde være felles bare for de nærmeste boligene. Når det gjelder parkering og renovasjon setter bestemmelsene ikke noe absolutt krav til hvem disse skal være felles for. Dette må avklares entydig, slik at det i ettertid ikke blir noe tvil eller tvist rundt eiendomsforhold. Dette er alt forhold som kan vurderes når planen ligger på høring. 3. ALTERNATIVER Alternativt kan plan og miljøutvalget vedta planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Dersom plan og miljøutvalget mener det ikke er riktig å vurdere en mer konsentrert utbygging kan forslaget avslås slik det foreligger. Disse vedtakene kan formuleres slik: A. Med hjemmel i plan og bygningslovens 1211 vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17B20 med reguleringskart datert med medfølgende B. Med hjemmel i plan og bygningslovens 1211 finner kommunen ikke grunn til at forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17B20 fremmes. Før denne planen kan fremmes må den omarbeides slik at den blir i samsvar med overordnet plan og inngått utbyggingsavtale. 4. KONKLUSJON Kommunen må for det første ta stilling til om det er ønskelig med så tett utbygging i områder som ligger forholdsvis langt fra kollektivknutepunkt. Utgangspunktet bør være tett utbygging nær kollektivknutepunkt (Vestby sentrum). Lengre fra sentrum kan mer frittliggende boliger plasseres. Litt konsentrert utbygging kan det legges opp til nær bussruter og særlig nær mindre tettsteder (Son, Hølen og Pepperstad). Flere brukere av bussruter, kan være med på å beholde eller utvikle et busstilbud. Sentrumsplane for Vestby vil legge opp til ny konsentrert boligbygging i Vestby sentrum. Denne utbyggingen vil være med på å bygge opp et levende sentrum. Legges for mye av den konsentrerte bebyggelsen andre steder kan utbyggingen i sentrum gå saktere. Hvis kommunen aksepterer en så tett utbygging på Pepperstad skog, må det vurderes om infrastrukturen er god nok til å ta imot en slik økning i befolkningen. Det gjelder forhold som skoler, barnehager, trafikk m.m. Etter plan og bygningslovens bestemmelser er det en tidsfrist på maksimum 12 uker fra kommunen mottar et reguleringsforslag til det fattes vedtak om at forslaget skal legges ut til offentlig Dersom fristen ikke følges vil det bli avkortninger i gebyr. Planforslaget er ikke er i samsvar med overordnet reguleringsplan og utbyggingsavtale. Administrasjonen har forsøkt å få til en frivillig utvidet frist for behandling av

4 Side 4 av 5 reguleringsforslaget med tiltakshaver, men har ikke lykkes. Rådmannen ser at det er behov for mere tid for å diskutere konsekvenser og avbøtende tiltak dersom kommunen skal gå med på en økt fortetting på Pepperstad skog. Avbøtende tiltak kan være forhold som mer areal til barnehage og bygging av manglende rester av gang og sykkelveier mellom Pepperstad skog og Vestby sentrum. Det må også vurderes i hvilken grad en økt utbygging får konsekvenser for skole og barnehagekapasitet. Dette i seg selv kan få store konsekvenser for kommunens økonomi i årene framover Rådmannen mener forholdene ikke ligger tilrette for at planen, slik den foreligger nå, bør legges ut til offentlig ettersyn og fraråder dette sterkt. En noe tettere utbygging i enkelte områder på Pepperstad skog kan vurderes hvis kommunen får en god oversikt over konsekvenser og blir enig med utbygger om avbøtende tiltak. INNSTILLING: Med hjemmel i plan og bygningslovens 1211 finner kommunen ikke grunn til at forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17B20 fremmes. Før denne planen kan fremmes må den omarbeides slik at den blir i samsvar med overordnet plan og inngått utbyggingsavtale. Alternativt må utbygger ta initiativ til en dialog for å endre utbyggingsavtalen i samsvar med de signaler som er gitt i rådmannens konklusjon. BEHANDLING I Plan og miljøutvalget DEN Repr. Kjell Meek (Sv) fremmet følgende fellesforslag: Med hjemmel i plan og bygningslovens 1211 vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B19B20 med reguleringskart datert med medfølgende Votering: Rådmannens innstilling fikk ingen stemmer. Repr. Kjell Meeks fellesforslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan og bygningslovens 1211 vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B19B20 med reguleringskart datert med medfølgende Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby,

5 Knut Haugestad Rådmann Side 5 av 5