Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - PEPPERSTAD SKOG NORD, GNR. 6/BNR. 836 DETALJREGULERING 1. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Ellen Konstali Arkiv: // 0225 Arkivsaksnr.: 13/ Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -30/ PLM-30/14 SAMLET SAKSFREMSTILLING - PEPPERSTAD SKOG NORD, GNR. 6/BNR. 836 DETALJREGULERING 1. GANGS BEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1. Plankart PLM 2. Planbeskrivelse PLM 3. Planbestemmelser PLM 4. ROS-analyse (fra tidligere planbeskrivelse) PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn Pepperstad skog Nord, gnr. 6/bnr. 836 ligger i et regulert område avsatt til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet er på 116 daa og utgjør første byggetrinn i reguleringsplanen for Pepperstad skog Nord. Planavgrensningen ligger i eiendomsgrensen til eiendommen gnr. 6/bnr. 836, men viker fra den for å inkludere kvartalslekeplassen FL1 og barnehageområdet A1 begge fra gjeldende regulering. Offentlig vei, vann og avløp er ferdig bygget frem til planområdets avgrensning. Det er krav om detaljregulering av området før det gis tillatelser til tiltak i området. Boligområdet sør for planområdet er delvis ferdig bygget med offentlig vei, vann og avløp frem til felt B19 og B20 i Pepperstad skog felt D, som er ferdig regulert. Formål Hensikten med reguleringen er for grunneier (Block Watne) å legge til rette for frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse og barnehage. I tillegg skal det sikres arealer for lek og opphold, kjøreveier, avkjørsler, parkering og renovasjon. Turveier og grøntdrag skal knytte nye og eksisterende boligområder sammen. Saksgang Det ble avholdt oppstartsmøte Planarbeidet ble kunngjort Planforslaget ble mottatt Mangelbrev ble sendt ut Revidert planforslag ble deretter mottatt Det er tidsfrister for behandling av private reguleringsforslag. Blir tidsfristene oversittet vil det medføre tap av gebyrinntekter. Det kom inn tre merknader til planarbeidet:

2 Side 2 av 6 Akershus fylkeskommune Fylkeskommunen gjør oppmerksom på at det er registrert et automatisk fredet kulturminne innenfor planområdet (ID i Riksantikvarens kulturminnedatabase, Askeladden). Fylkesrådmannen vil søke disse frigitt når planen legges ut til offentlig ettersyn. Fylkeskommunen mener ellers at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har ingen konkrete merknader til planforslaget Statens vegvesen Viser til at det i dag ikke er gang- og sykkelveg langs fv. 6. Hvitstenveien mellom planlagt ny avkjøring til Pepperstad skog og fv. 2 Erikstadveien ved Vestby kirke. Gang- og sykkelveg på denne strekningen ligger inne i marginallista for gang- og sykkeltiltak i Samferdselsplan for Akershus Prosjektet har foreløpig ikke bevilgning og kan ligge noen år frem i tid. Statens vegvesen oppfordrer kommunen til å stille krav til at gang- og sykkelveg skal være bygd ut før det gis igangsettingstillatelse av planområdet. Minner om at det kan søkes om forskuttering av tiltak som står oppført på marginallista i samferdselsplanen. 2. VURDERING Omfang og boligtyper Utbyggingsavtalen fastsetter at det i hele Pepperstad skog Nord kan bygges inntil ca. 350 boliger. Ut fra gjeldende regulering er det lagt opp til at området, som denne detaljreguleringen omfatter, kan bebygges med ca. 125 boliger i frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Foreslått regulering legger opp til en mer konsentrert boligutbygging. Med foreslått regulering legges det opp til en utbygging som gjør det mulig å etablere ca. 305 boliger innenfor området som detaljreguleringen omfatter. I gjeldende plan skal det for området B1 og B2 være konsentrert småhusbebyggelse. I reguleringsforslaget foreslås det å gjøre om noen av boligformålene fra konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og kjedehus) til blokkbebyggelse, mens andre foreslås gjort om fra konsentrert småhusbebyggelse til frittliggende småhusbebyggelse (tomannsboliger). Det foreslås å øke utnyttelsen for flere av delfeltene med boligformål. I område B3 og B4 skal det være frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger og tomannsboliger). I reguleringsforslaget legges det opp til konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og kjedehus). I område B5 skal det være konsentrert småhusbebyggelse. I forslaget legges det opp til blokkbebyggelse. I område B8 skal det være konsentrert småhusbebyggelse med en utnyttelsesgrad %BYA=30%. I forslaget legges det opp til utnyttelsesgrad %BYA=35-40%. Med tilsendte planforslag for første byggetrinn i reguleringsplanen for Pepperstad skog Nord legges det opp til at det kan bygges over 300 boliger. Det er mer enn dobbelt så mye som utbyggingsavtalen for området fastsetter. Planforslaget inneholder i tillegg en endring av

3 Side 3 av 6 bygningsmassen som vil kunne tillate blokkbebyggelse etablert langt fra sentrale kollektivknutepunkter. Block Watne har tidligere fremmet forslag om økt boligbygging på Pepperstad (Pepperstad skog felt D, B17-B20), men de falt tilbake på utbyggingsavtalen etter samråd med kommunen. Skolekapasitet m.m. Skolekapasiteten på Bjørlien barneskole vil bli sprengt i løpet av Kommunen er da avhengig av at tidligere Risil ungdomsskole bygges om til ny barneskole. Selv med ombygging av Risil og at nye Bjørlien blir en 3-parallell barneskole, vil kapasiteten bli utfordret mot slutten av prognoseperioden, selv uten den ønskede økningen i antall boliger. Økt bosetting vil også medføre økt behov for barnehagetjenester. Barnehagetomt på Pepperstad skog Nord er kjøpt av kommunen og vil bli bygget i løpet av få år. Det er også satt i gang en prosess med bygging av enda en helt ny barnehage i området. For øyeblikket vurderer kommunen bruk av et friområde til denne nye barnehagen. Det er ikke en kurant sak å få denne gjennomført. Med den boligbyggingen det her legges opp til er det ikke vurdert om den planlagte barnehagedekningen er tilfredstillende. Økt boligbygging vil også få konsekvenser for helsetjenester og eldreomsorg. Utvikling av Vestby sentrum Det legges i det igangværende arbeid med områdereguleringsplan for Vestby sentrum opp til en sterk fortetting av sentrumsområdet med både leiligheter, kontorer og forretninger. I parallelloppdraget, som startes opp i september 2014, har arkitektteamene fått i oppdrag å ta utgangspunkt i henholdsvis 1000, 2000 og 3000 boenheter innenfor et definert kjerneområde. Kjerneområdet er på cirka 265 daa, altså noe mindre enn planområdet for sentrumsplanen som er på cirka 515 daa. Via fortetting og utbygging vil altså Vestby sentrum ha et potensial for en befolkningsvekst på i hvert fall 4000 boenheter. Befolkningsfremskrivninger til Statistisk sentralbyrå peker på en befolkningstilvekst for Vestby kommune på cirka 2000 personer frem mot 2020 mens det forventes en vekst på mellom personer og personer frem mot For å få til et befolkningsgrunnlag som kan stimulere til et levende sentrum med arbeidsplasser, butikker, attraktive møteplasser, kulturtilbud osv. er det en forutsetning at kommunen nå prioriterer sentrumsområdet. Vestby sentrum er kommunens viktigste kollektivknutepunkt, og det er således i tråd med nasjonale og regionale føringer for samordnet areal- og transportplanlegging at veksten styres mot Vestby sentrum. Bare i Vestby senturm er det realistisk å anta at grønne reiseformer kan bli et reelt alternativ til bilen. Dette krever imidlertid et mer konsentrert sentrum som er tilrettelagt for dette. Planene for utbyggingen i Vestby sentrum er ikke klar ennå, men når utbyggingen starter bør det så rask som mulig bygges et stort antall leiligheter i sentrum. Dette krever at det er et befolkningsgrunnlag til dette. Er ikke dette grunnlaget tilstede vil sentrumsutbyggingen bli bremset og det kan ta lang tid å realisere sentrumsplanene. Det er derfor administrasjonens vurdering at Vestby sentrum bør ta mesteparten av befolkningsveksten i kommunen både frem mot 2020 og Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse)

4 Side 4 av 6 Bruk av transportnettet kan utgjøre en fare for gående og syklende mellom Pepperstad skog og Vestby sentrum. Det mangler gang- og sykkelvei langs Hvitstenveien og langs Erikstadveien. Begge disse gang- og sykkelveiene er ferdig regulert, men det er ikke planlagt bygging av disse. Når det gjelder brannberedskap er det én felles hovedatkomst til området fra Johan Herman Wessels vei. Det er usikkert om gang- og sykkelveien på den østligste delen av området eller turveier i området vil kunne benyttes som atkomstvei for brannbil. Alternativ atkomstvei via gang- og sykkelvei kan eventuelt vurderes. Mulig fare for radon håndteres i byggeprosessen i henhold til TEK10. Automatisk fredet kulturminne ID vil søkes frigitt når planen legges ut til offentlig ettersyn. Akershus fylkeskommune vil søke disse frigitt uten vilkår om ytterligere undersøkelser. Barnehage Plansjefen er innstilt på å fatte et eget delegert vedtak om mindre endringe av størrelsen på barnehagen i samsvar med dette planforslaget. Barnehagetomten er likevel tatt med i dette planforslaget for å få en helhetlig sammenheng. Trafikksikkerhet For deler av området legges det opp til omfattende rygging inn på og ut fra offentlig vei. 3. ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget aksepterer den omfattende utbyggingen av boliger, den type boliger planen legger opp til, samt løsninger med rygging ut på eller inn fra vei, kan det fattes et slikt vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas at detaljreguleringen for Pepperstad skog Nord, gnr.6/bnr 836 med reguleringskart datert med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Før planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn må administrasjonen gå gjennom planforslaget i detalj og evt. foreta mindre justeringer i samråd med forslagsstiller. Administrasjonen vil fraråde at det fattes vedtak om endringer i planforslaget i strid med ønsker fra utbygger. Kommunen vil i så fall selv være ansvarlig for å utarbeide alternativt forslag til reguleringsplan. I dette tilfelle vil dette gå ut over kapasiteten til planavdelingen, og vil være lite hensiktsmessig for utbygger. Det enkleste vil i så fall være å følge rådmannens forslag til avvisning av planforslaget. Forslagsstiller må da selv utarbeide et nytt forslag til reguleringsplan før området kan bebygges. 4. KONKLUSJON Reguleringsplanen legger opp til bygging av vesentlig flere boliger enn underliggende reguleringsplan og utbyggingsavtalen legger opp til. Rådmannen vil anbefale at forslaget til reguleringsplan avvises på grunn av at det legges opp til bygging av for mange boliger, at det legges opp til bygging av boligtyper som heller bør legges i sentrum, at forslaget er i strid med

5 Side 5 av 6 gjeldende reguleringsplan, og på grunn av trafikkfarlige trafikkløsninger (rygging ut fra eller inn på vei). Reguleringsforslaget strider også mot gjeldende utbyggingsavtale for området. Økt boligbygging vil få økonomiske konsekvenser for kommunen som ikke er vurdert nærmere (skole- og barnehageutbygging). Utgangspunktet bør være tett utbygging nær kollektivknutepunkt (Vestby sentrum). Lengre fra sentrum kan mer frittliggende boliger plasseres. Litt konsentrert utbygging kan det legges opp til nær bussruter og særlig nær mindre tettsteder (Son, Hølen og Pepperstad). Sentrumsplanen for Vestby vil legge opp til ny konsentrert boligbygging i Vestby sentrum. Denne utbyggingen vil være med på å utvikle et levende sentrum. Legges for mye av den konsentrerte bebyggelsen andre steder kan utbyggingen i sentrum gå saktere. Rådmannen mener at denne delen av Pepperstad skog bør bygges ut i samsvar med reguleringsplan for Pepperstad skog Nord og inngått utbyggingsvatale. Etter plan- og bygningslovens bestemmelser er det en tidsfrist på maksimum 12 uker fra kommunen mottar et reguleringsforslag til det fattes vedtak om at forslaget skal legges ut til offentlig ettersyn. Dersom fristen ikke følges vil det bli avkortninger i gebyr. Administrasjonen har ikke gått gjennom detaljer i reguleringsforslaget utover det som er kommentert. INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11, vil kommunen ikke fremme forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog Nord, gnr. 6/bnr. 836 datert Bakgrunnen for avvisning av reguleringsplan er at planforslaget legger opp til bygging av for mange boliger, at det legges opp til bygging av boligtyper som heller bør legges i sentrum, at forslaget er i strid med gjeldende reguleringsplan, og på grunn av trafikkfarlige trafikkløsninger (rygging ut fra eller inn på vei). BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Repr. Tom Anders Ludvigsen (Ap) fremmet følgende fellesforslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas at detaljreguleringen for Pepperstad skog Nord, gnr.6/bnr 836 med reguleringskart datert med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Før planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn må administrasjonen gå gjennom planforslaget i detalj og evt. foreta mindre justeringer i samråd med forslagsstiller og planutvalgets merknad om 225 boliger. Votering: Rådmannens innstilling fikk 0 stemmer. Repr. Tom Anders Ludvigsens fellesforslag ble enstemmig vedtatt.

6 Side 6 av 6 VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas at detaljreguleringen for Pepperstad skog Nord, gnr.6/bnr 836 med reguleringskart datert med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Før planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn må administrasjonen gå gjennom planforslaget i detalj og evt. foreta mindre justeringer i samråd med forslagsstiller og planutvalgets merknad om 225 boliger. Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, Sjur Authen Rådmann (konstituert)