Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - DETALJREGULERING PEPPERSTAD SKOG FELT D, B19-B20 ANDREGANGSBEHANDLING

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Lars Grimsgaard Arkiv: // 0224 Arkivsaksnr.: 13/ Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM PL-17/ Kommunestyret K -26/ K-26/14 SAMLET SAKSFREMSTILLING - DETALJREGULERING PEPPERSTAD SKOG FELT D, B19-B20 ANDREGANGSBEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Planbeskrivelse PLM, K 2 Plankart PLM, K 3 Utgår 4 Rådmannens forslag til reguleringsbestemmelser PLM, K 5 Situasjonskart PLM, K 6 Risiko- og sårbarhetsanalyse PLM, K SAKSFREMLEGG - FØRSTEGANGSBEHANDLING 1. SAKSOPPLYSNINGER Det ble avholdt oppstartmøte Planarbeidet ble kunngjort oppstartet Det kom inn 6 merknader til denne kunngjøringen. Se eget sammendrag og forslagstillers kommentarer. Planforslaget ble mottatt Mangelbrev ble sendt ut Revidert planforslag ble deretter mottatt Det er tidsfrister for behandling av private reguleringsforslag. Blir tidsfristene oversittet vil det medføre tap av gebyrinntekter. Området omfattes av Pepperstad skog felt D - Reguleringsplan, sist endret Det foreligger også en utbyggingsavtale datert som omfatter blant annet dette området. Det er også innsendt et forslag til detaljregulering for halvparten av Pepperstad skog nord området. Dette planforslaget var heller ikke komplett og kommunen avventer fremdeles dokumenter her. 2. VURDERING Vedlagt følger planbeskrivelse som beskriver formål, hovedinnhold og virkninger av planforslaget i saksutredningen trekker vi kun fram enkelte forhold som vi særlig vil belyse. Omfang og boligtyper Utbyggingsavtalen fastsetter at det i felt D kan bygges i alt 108 boliger.

2 Side 2 av 7 Foreslått regulering legger opp til en mer konsentrert boligbygging. Med foreslått regulering legges det opp til en utbygging som vil medføre omkring 155 boliger innenfor felt D. Det vil si en økning på ca. 40% i forhold til inngått utbyggingsavtale. I gjeldende plan skal det for B19-B20 oppføres kjedehus. I forslag til reguleringsplan legges det opp til rekkehus i dette området. I område B17-B18 skal det oppføres rekkehus. I forslaget til reguleringsplan legges det opp til blokkbebyggelse i dette området. Også reguleringsforslaget for deler av Pepperstad skog nord legger opp til en endring av boligtyper for deler av området ved at det for enkelte steder foreslås blokkbebyggelse og at det generelt bygges tettere enn forutsatt. Antall boliger i denne planen ligger også vesentlig over det som er avtalt i utbyggingsavtalen. Kommunen har også mottatt et forslag til en mindre endring av deler av Store Brevik IV som vil medføre økt fortetting i Brevikområdet. Økt boligbygging i forhold til vedtatte planer kan få konsekvenser som ikke er vurdert i forhold til f.eks. skolekapasitet og barnehagedekning. På sikt kan det også få konsekvenser for eldreomsorg. Parkering Illustrasjonsplanen som følger reguleringsforslaget viser at denne illustrasjonen ikke klarer å løse parkeringen innenfor den kommunale forskriften om parkering i Vestby. En del parkering er lagt slik at man må rygge inn fra eller ut på offentlig vei. En del garasjer er også plassert slik at det er kortere enn 5 meter fra regulert veigrunn til garasje plassert vinkelrett på vei. Innenfor områdene B17-B18 har forslagstiller skrevet av ca. 9 parkeringsplasser må løses i form av kantsteinsparkering langs offentlig vei eller inne i byggeområdene. Det er ikke illustrasjonsplanen som skal vedtas, men kommunen er usikker på om reguleringsforslaget lar seg løse med de forventninger som utbygger har. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS analyse) Vedlagt følger ROS analyse. Det er registrert en fare for gående og syklende mellom Pepperstad skog og Vestby sentrum. Det mangler gang- og sykkelveier både langs Hvitstenveien og langs Erikstadveien. Begge disse gang- og sykkelveiene er ferdig regulert, men det er ikke planlagt noen bygging av disse. Når det gjelder brannberedskap står det i ROS analysen at tilfredsstillende brannvann forutsettes etablert ved utbyggingen. I følge kommunalteknikk i kommunen vil det først gjennom bygging i området Pepperstad skog nord bli etablert ny trykkforsterker med nødstrøm. Innenfor dette området vil det være tilfredsstillende brannvann så lenge det er strøm. Dersom strømmen går vil trykket på vannforsyningen bli redusert til 1,5 bar. Det er foreslått en egen bestemmelse om dette som er litt uklare. Dette kan vurderes videre når planen ligger på høring. Mulig fare for radon håndteres gjennom byggeprosessen i henhold til TEK 10.

3 Side 3 av 7 Eiendomsforhold til fellesareal Forslaget til reguleringsbestemmelser sier noe om eierforholdet til fellesareal. Alle lekeplasser skal være felles for alle eiendommene innenfor Pepperstad skog felt D. Det virker lite gjennomtenkt. Det mest naturlige ville muligens være at de burde være felles bare for de nærmeste boligene. Når det gjelder parkering og renovasjon setter bestemmelsene ikke noe absolutt krav til hvem disse skal være felles for. Dette må avklares entydig, slik at det i ettertid ikke blir noe tvil eller tvist rundt eiendomsforhold. Dette er alt forhold som kan vurderes når planen ligger på høring. 3. ALTERNATIVER Alternativt kan plan- og miljøutvalget vedta planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Dersom plan- og miljøutvalget mener det ikke er riktig å vurdere en mer konsentrert utbygging kan forslaget avslås slik det foreligger. Disse vedtakene kan formuleres slik: A. Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B20 med reguleringskart datert med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. B. Med hjemmel i plan- og bygningslovens finner kommunen ikke grunn til at forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B20 fremmes. Før denne planen kan fremmes må den omarbeides slik at den blir i samsvar med overordnet plan og inngått utbyggingsavtale. 4. KONKLUSJON Kommunen må for det første ta stilling til om det er ønskelig med så tett utbygging i områder som ligger forholdsvis langt fra kollektivknutepunkt. Utgangspunktet bør være tett utbygging nær kollektivknutepunkt (Vestby sentrum). Lengre fra sentrum kan mer frittliggende boliger plasseres. Litt konsentrert utbygging kan det legges opp til nær bussruter og særlig nær mindre tettsteder (Son, Hølen og Pepperstad). Flere brukere av bussruter, kan være med på å beholde eller utvikle et busstilbud. Sentrumsplane for Vestby vil legge opp til ny konsentrert boligbygging i Vestby sentrum. Denne utbyggingen vil være med på å bygge opp et levende sentrum. Legges for mye av den konsentrerte bebyggelsen andre steder kan utbyggingen i sentrum gå saktere. Hvis kommunen aksepterer en så tett utbygging på Pepperstad skog, må det vurderes om infrastrukturen er god nok til å ta imot en slik økning i befolkningen. Det gjelder forhold som skoler, barnehager, trafikk m.m. Etter plan- og bygningslovens bestemmelser er det en tidsfrist på maksimum 12 uker fra kommunen mottar et reguleringsforslag til det fattes vedtak om at forslaget skal legges ut til offentlig ettersyn. Dersom fristen ikke følges vil det bli avkortninger i gebyr.

4 Side 4 av 7 Planforslaget er ikke er i samsvar med overordnet reguleringsplan og utbyggingsavtale. Administrasjonen har forsøkt å få til en frivillig utvidet frist for behandling av reguleringsforslaget med tiltakshaver, men har ikke lykkes. Rådmannen ser at det er behov for mere tid for å diskutere konsekvenser og avbøtende tiltak dersom kommunen skal gå med på en økt fortetting på Pepperstad skog. Avbøtende tiltak kan være forhold som mer areal til barnehage og bygging av manglende rester av gang- og sykkelveier mellom Pepperstad skog og Vestby sentrum. Det må også vurderes i hvilken grad en økt utbygging får konsekvenser for skole- og barnehagekapasitet. Dette i seg selv kan få store konsekvenser for kommunens økonomi i årene framover Rådmannen mener forholdene ikke ligger tilrette for at planen, slik den foreligger nå, bør legges ut til offentlig ettersyn og fraråder dette sterkt. En noe tettere utbygging i enkelte områder på Pepperstad skog kan vurderes hvis kommunen får en god oversikt over konsekvenser og blir enig med utbygger om avbøtende tiltak. INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens finner kommunen ikke grunn til at forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B20 fremmes. Før denne planen kan fremmes må den omarbeides slik at den blir i samsvar med overordnet plan og inngått utbyggingsavtale. Alternativt må utbygger ta initiativ til en dialog for å endre utbyggingsavtalen i samsvar med de signaler som er gitt i rådmannens konklusjon. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Repr. Kjell Meek (Sv) fremmet følgende fellesforslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B19-B20 med reguleringskart datert med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Votering: Rådmannens innstilling fikk ingen stemmer. Repr. Kjell Meeks fellesforslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B19-B20 med reguleringskart datert med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. SAKSFREMLEGG 2.GANGS BEHANLDING 1. SAKSOPPLYSNINGER

5 Side 5 av 7 På bakgrunn av vedtaket i Plan- og miljøutvalget ble planforslaget redusert til kun å omfatte B19-B20 og deretter lagt ut til offentlig ettersyn fra til Det kom inn 5 uttalelser: (administrasjonens vurdering framgår i kapittel 2 under) Akershus fylkeskommune Fylkesrådmannen viser til at uttalelsen er gitt på grunnlag av arkivmateriale. Det er ingen registrerte fornminner i området. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeidet i felt gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner, og har ingen ytterligere merknader. Miljørettet helsevern i Mossedistriktet Etter deres vurdering er helsehensyn godt ivaretatt i forslaget til reguleringsplan, men påpeker at det må tas hensyn til at det ligger barne- og ungdomskole like inntil planområdet. Erfaring viser at det ofte fører til klager hvis det ikke ivaretas hensyn til støy fra skolegård / lekearealer rund skoler. Opplysningsvesenets fond Det anføres at planforslaget avviker fra overordnede føringer på flere punkt, og det forutsettes en nærmere klargjøring av konsekvenser slik rådmannen også viste til i forbindelse med førstegangsbehandlingen. Det pekes på at krav til utearealer i området og at dette etter Opplysningsvesenets fond sitt skjønn ikke er løst på en god måte med tanke på høyere utnytting av omsøkt areal. Det bemerkes videre at det planforslaget heller ikke viser felles private lekeplasser, felles avkjørsler og eventuell felles parkering og fellesområder for renovasjon. Statens vegvesen og Fylkesmannen i Oslo og Akershus har også avgitt uttalelse, men har ingen merknader til planforslaget Administrasjonen har i etterkant av offentlig ettersyn hatt dialog med forslagsstiller om flere forhold knyttet til planen, herunder omfanget av planlagt boligbygging i lys av gjeldende utbyggingsavtale. Utbyggingsavtalen fastsetter at det i felt D kan bygges i alt 108 boliger, hvor 59 av disse allerede er bygget. Foreslaget til detaljregulering la opp til en mer konsentrert boligbygging, som sammen med forslag til detaljregulering for B17-B18 ville medføre omkring 155 boliger innenfor felt D. Administrasjonen ba derfor forslagsstiller om et revidert forslag til detaljregulering for Pepperstad skog felt D B17-B18 og B19-B20 som viste at foreslått utbygging lar seg gjennomføre innenfor rammene i utbyggingsavtalen. Det ble videre forutsatt at parkering måtte løses i tråd med kommunens forskrift om dette. Administrasjonen har også hatt dialog med forslagsstiller om muligheter for hastighetsreduserende tiltak i krysning mellom kjørevei og gang- og sykkelvei, samt parkeringsplasser og utkjøring direkte til offentlig vei. På bakgrunn av denne dialogen har forslagsstiller foretatt endringer i planen for å imøtekomme administrasjonens merknader. Justert planforslag fra forslagsstiller ble mottatt VURDERING I forslaget til detaljregulering som nå er mottatt planlegges det oppført et antall boenheter som sammen med planlagt utbygging i B17-B18 er i tråd med utbyggingsavtalen.

6 Side 6 av 7 På justert plankart (vedlegg 2) er det nå inntegnet en innsnevring bilveien (fire meter inkludert skulder) i tillegg skal det settes opp bom/ sluse på gang- og sykkelveien ved kryssing av kjørevei. Både innsnevring av kjørevei og bom/ sluse på gang- og sykkelvei framgår også av forslaget til planbestemmelser (vedlegg 3 og vedlegg 4). Etter administrasjonens vurdering er mottatt planforslaget i tråd med kommunens veiledningsmateriell også når det gjelder hvordan lekeplasser, avkjørsler, parkering og renovasjon skal vises i planen. Administrasjonen foreslår at planbestemmelsene endres slik at disse blir i tråd med kommunens veileder, rådmannens forslag til nye kommuneplanbestemmelser og samstemt med planbesstemmelsen for omkringliggende områder (vedlegg 4). Endringene er i hovedsak av teknisk art og gir ikke vesentlige innholdsmessige endringer som er begrensende sammenlignet med forslaget fra forslagsstiller. Administrasjonsen har vurdert høringsuttalelsene som ble avgitt i forbindelse med offentlig ettersyn. I all hovedsak er det ikke merknader til planforslaget. Et unntak fra dette er Opplysningsvesenets fond, som mener det er problematisk at det ble foreslått en høyere arealutnyttelse enn det som ligger til grunn i utbyggingsavtalen for området. Administrasjonen viser til at det reviderte planforslaget, som det nå skal tas stilling til, er i tråd med utbyggingavtalen. Grunnlaget for denne merknaden har derfor falt bort. 3. ALTERNATIVER Det er ikke vurdert alternativer. 4. KONKLUSJON Etter administrasjonens vurdering er forslaget til detaljregulering i tråd med gjeldende utbyggingsavtale for området, og legger opp til at parkering kan løses i tråd med kommunens forskrift om dette. Det er videre funnet en tilfredsstillinge løsning for trafikksikkerhet i krysning mellom kjørevei og gang- og sykkelvei. Administrasjonen foreslår endringer i planbestemmelsene slik at disse blir i tråd med kommunens veileder og samstemt med planbesstemmelsen for omkringliggende områder. Kommunestyrets vedtak i saken kan påklages til Fylkesmannen av parter og andre med rettslig klageinteresse. INNSTILLING: Reguleringsplanen for Pepperstad skog Felt D, område B19-B20, med reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert , vedtas med hjemmel i Plan- og bygningsloven BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK:

7 Side 7 av 7 Reguleringsplanen for Pepperstad skog Felt D, område B19-B20, med reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert , vedtas med hjemmel i Plan- og bygningsloven BEHANDLING I Kommunestyret DEN Votering: Plan- og miljøutvalgets vedtak ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplanen for Pepperstad skog Felt D, område B19-B20, med reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert , vedtas med hjemmel i Plan- og bygningsloven Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, Knut Haugestad Rådmann