Formannskapet Møtedato: Saksbehandler: Geir Magne Sund. 110/14 Formannskapet

Transkript

1 Detaljregulering for boligfelt, Holten - del av gnr 12/2 m.fl. Formannskapet Møtedato: Saksbehandler: Geir Magne Sund Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 110/14 Formannskapet Formannskapets vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar formannskapet å legge forslag til detaljregulering for Holten, slik det framgår av plankart og bestemmelser datert 16. og , ut til offentlig ettersyn. Forslaget sendes samtidig på høring til berørte. Boligprosjektet kan ikke realiseres før tilknytning til offentlig kloakk kan gjennomføres. Formannskapet vektlegger grunneiers intensjoner om å rydde og gjendyrke arealer i forbindelse med omdisponering av dyrkamark til boligbygging slik det fremkommer i brev til formannskapet av 29.oktober Det forutsettes at dette innarbeides i en rekkefølgebestemmelse. Formannskapet behandling : Brev fra Terje Holmli og Klæbu bondelag ble delt ut i møtet. Under behandling av saken var formannskapet på befaring. Omforent tilleggsforslag 1: Boligprosjektet kan ikke realiseres før tilknytning til offentlig kloakk kan gjennomføres. Omforent tilleggsforslag 2: Formannskapet vektlegger grunneiers intensjoner om å rydde og gjendyrke arealer i forbindelse med omdisponering av dyrkamark til boligbygging slik det fremkommer i brev til formannskapet av 29.oktober Det forutsettes at dette innarbeides i en rekkefølgebestemmelse. Ved votering ble innstillingen enstemmig vedtatt. Ved votering ble omforent tilleggsforslag 1 enstemmig vedtatt. Ved votering ble omforent tilleggsforslag 2 enstemmig vedtatt. Side 1 av 5

2 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar formannskapet å legge forslag til detaljregulering for Holten, slik det framgår av plankart og bestemmelser datert 16. og , ut til offentlig ettersyn. Forslaget sendes samtidig på høring til berørte. SAKSUTREDNING Vedlegg 1. Reguleringskart, sist datert Reguleringsbestemmelser, sist datert Illustrasjonsplan med felles lekeplass, dat Planomtale, datert ROS-analyse og vurdering etter naturmangfoldlova, datert Uttalelse fra Norsk Landbruksrådgiving, datert Alternative områder, kart og ortofoto datert Saksopplysninger Bakgrunn Planforslaget er innsendt av Solem Arkitektur AS, på vegne av grunneier Terje Holmli. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utbygging av et mindre boligfelt med tilhørende anlegg. Formannskapet må vurdere om planforslaget skal fremmes og legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, og eventuelt om det må gjøres endringer i forslaget. Viktige bestemmelser i plan- og bygningsloven Reglene for behandling av reguleringsplaner går først og fremst fram av plan- og bygningsloven og innebærer bl.a. følgende: Kommunen skal snarest, og senest innen tolv uker, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn Ved offentlig ettersyn og høring er uttalefristen minst 6 uker Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som har kommet inn Saken legges fram for formannskapet dersom det ikke gjøres vesentlige endringer, legges den så fram for kommunestyret til vedtak Kommunestyrets vedtak kunngjøres vedtaket kan påklages Planbeskrivelse Prosessen hittil, opplysninger om planområdet og eksisterende forhold, beskrivelse av innholdet i planforslaget, samt virkninger av dette, framgår av planomtale i vedlegg 4. Videre foreligger en illustrasjonsplan som viser mulig plassering av lekeareal, samt risiko- og sårbarhetsanalyse og vurderinger etter naturmangfoldloven, i vedlegg 3 og 5. I forbindelse med planarbeidet er det også innhentet uttalelse fra Norsk Landbruksrådgiving (vedlegg 6). Side 2 av 5

3 Vurdering Forholdet til kommuneplanen Området ligger delvis innenfor en sone som er avsatt til spredt boligbygging i kommuneplanen. Planen åpner for en begrenset utbygging i denne sonen, dvs. inntil 10 nye boliger. Det foreliggende forslaget til reguleringsplan vil benytte en vesentlig del av kvoten i kommuneplanen. Selv om dette vil begrense mulighetene for utbygging i sonen for øvrig, er det planmessig fordelaktig å samle utbyggingen til små, regulerte felt. De nye boligene blir i dette tilfellet lokalisert nært eksisterende, slik kommuneplanens bestemmelser forutsetter. Dette vil medføre fordeler med hensyn til tilrettelegging og utbygging av veg, vann- og avløpsanlegg, og med hensyn til nabokontakt og lekekamerater for barna. At utbygging knyttes til en eksisterende avkjørsel med gode siktforhold, og at nye hus blir plassert i god avstand til fylkesvegen, er trafikksikkerhetsmessig positivt. Kommuneplanens bestemmelser er samtidig tydelig på at utbygging ikke skal foregå på dyrka mark. Landbrukskontoret har i denne forbindelse bl.a. gitt følgende landbruksfaglige vurdering: Når det gjelder det landbruksfaglige, herunder både jord- og skogbruksrelatert, er det momenter ved denne reguleringsplanen som bør belyses. Planen omfatter bygging i et område med spredt bebyggelse i utkanten av et større sammenhengende jordbruksområde, riktig nok tilknyttet en eksisterende husklynge ved Holten i Bostadområdet. Området for øvrig har typisk landbruksstruktur med gårdsbruk i drift, variert med korn- og husdyrproduksjon. Det finnes mindre områder med enkelte eneboliger ved Solem og Holten, samt noen få spredt langs Uglmyra. Det planlagte boligområdet er plassert helt i utkanten av kommuneplanens sone for spredt utbygging, som en fortsettelse av klyngen med hus på Holten, plassert delvis på skogsgrunn, og dels på dyrket mark. I utgangspunktet er landbrukskontoret negativ til all omdisponering av jordbruksareal. Produktiv matjord er en begrenset ressurs i hele landet, og jordvernet bør veie tungt. Likevel er det stadfestet at det planlagt omdisponerte arealet har skrinn, grunnlendt jord som er tungdrevet. Den tilgrensende skogen vurderes også å være av mindre verdi av samme årsak. Med dette som grunnlag bør det i hvert fall settes som forutsetning at matjordlaget på det dyrkede arealet brukes som jordforbedring på annet, skrint areal. Dette er også en løsning Norsk Landbruksrådgiving foreslår, og konkluderer med at det ikke vil føre til redusert forproduksjon på gården. Klæbu Bondelag og Fylkesmannen har vært kritiske til planforslaget ut fra jordvernhensyn. Sistnevnte mener det er fullt mulig å finne plass til 10 boligtomter i Bostad-området uten å bygge på dyrka mark. Fylkesmannen forventer at kommunen vurderer andre alternativer nærmere. Rådmannen vil peke på at kommuneplanen åpner for denne typen initiativ, og avklarer ikke konkret hvor ny bebyggelse skal plasseres i området. Ut fra hensynet til en breiest mulig vurdering av saken og føringene i kommuneplanen, kan det likevel være behov for en gjennomgang av mulige alternativ. Administrasjonen har Side 3 av 5

4 foretatt en befaring og gjort vurderinger på kart, jf. vedlegg 7. Gjennomgangen skal oppsummeres slik: Alternativ 1 ved Solem boligfelt o Ganske stort potensial for boligbygging, særlig utenfor sonen for spredt utbygging o Nært eksisterende boligfelt o Klart adskilt fra jordbruksareal o Skogen er skrinn og brattlendt, og utbygging vil ikke ha store konsekvenser for skogbruket o Gode grunnforhold Alternativ 2 ved vegen mot Stavlund o Området er omgitt av jordbruksareal, men er ganske stort med plass til mange boliger uten å berøre dyrka mark direkte o Kraftlinje begrenser mulighetene for utbygging o Området ligger i kvikkleiresone med høy faregrad mulighetene for utbygging er usikre, og eventuell avklaring medfører omfattende utredning Alternativ 3 spredt utbygging i sonen for øvrig o Utbyggingsmulighetene vil i stor grad begrenses av kvikkleiresoner, dyrka mark og deponiplaner o Nærmere vurdering av grunnforholdene lokalt kan i enkelttilfeller åpne for utbygging, f.eks. dersom det er fjellgrunn i aktuelt område Landbrukskontoret trekker fram Solemstrøa (alternativ 1) som et godt område ut fra hensynet til dyrka mark. For øvrig har alternativ adkomst til det foreslåtte feltet, Holten, vært etterlyst. Forslagsstiller vurderer dette til å medføre omtrent like stor omdisponering av dyrka mark. Å konsentrere utbyggingen kun til bergskråningen vil medføre svært store terrenginngrep og synes uaktuelt. Etter rådmannens oppfatning ivaretar reguleringsforslaget for Holten forutsetningene i kommuneplanens bestemmelser på en god måte. Dette omfatter også hensynet til jordvern. Jordbruksproduksjonen vil bli opprettholdt på eiendommen. Avløp Administrasjonen har i oppstartmøte for planarbeidet trukket fram to alternative avløpsløsninger. For det første legging av ledning ned til Lysklett (ca. 1 km) og tilkobling til planlagt kommunal ledning. Grunneier og forslagsstiller vurderte dette alternativet som for usikkert. Det andre og mest aktuelle alternativet blir dermed en lokal løsning med rensing i to trinn, dvs. et minirenseanlegg med etterpolering. Det er signalisert at kommunen vil ta forbehold om tilknytningsplikt til et eventuelt framtidig kommunalt anlegg. Detaljeringsgrad i planforslaget Planforslaget er fleksibelt med hensyn til tomteinndeling og husplassering. I bestemmelsene er det derfor stilt krav om at det før fradeling og bygging legges fram og godkjennes en samlet situasjonsplan for hele feltet, der disse og andre spørsmål avklares nærmere. Slik reguleringsplanen er utformet, legger den opp til at utbyggingen overlates til kun én utbygger. Side 4 av 5

5 Økonomiske og administrative konsekvenser for kommunen Utbyggingen vil for så vidt forsterke behovet for offentlig infrastruktur, men konkret vil konsekvensene for kommunen i dette tilfellet være ubetydelige. Kommuneplanen har lagt opp til en begrenset utbygging i området. Barn og unge Det opprinnelige planforslaget, som ble sendt kommunen i sommer, ble vurdert i samråd med barnerepresentanten. Dette førte til at det ble stilt krav om lekeareal i planen. Kravet er nå innarbeidet. Samlet vurdering, konklusjon Rådmannen ser flere fordeler med at det fremmes reguleringsplan for en mindre husgruppe, selv om dette kan begrense mulighetene for utbygging på andre eiendommer. Kommuneplanen åpner for denne typen initiativ, og avklarer ikke konkret hvor ny bebyggelse skal plasseres innenfor sonen for spredt utbygging. Forslaget ivaretar forutsetningene i kommuneplanens bestemmelser på en god måte. Rådmannen mener at dette også omfatter jordvernhensynet, og at det vil være urimelig å avvise planforslaget ut fra en jordvernbegrunnelse. Jordbruksproduksjonen vil bli opprettholdt på eiendommen. Forslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring, uten endringer av reguleringskartet og bestemmelsene. Side 5 av 5