SAKSFRAMLEGG. Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ET BOLIGOMRÅDE VED ISRANDVEIEN

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ET BOLIGOMRÅDE VED ISRANDVEIEN Saksbehandler: Ivar Gudmundsen Arkivnr: REG R-215 Saknr.: 03/00050 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker : I medhold av plan- og bygningslovens 27-2, jfr. 30, vedtar Ås kommune privat forslag til reguleringsplan for et boligområde ved Israndveien, som vist på kart datert , sist revidert , med reguleringsbestemmelser, revidert Rådmannen i Ås, Brynhild Hovde Rådmann Arnt Øybekk Teknisk sjef ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Tidligere politisk behandling: Ås kommune, kommuneplanens arealdel , vedtatt i kommunestyret Formannskapet vedtok i møte å utvide arealet for boligbygging i samsvar med forslag fra grunneier/utbygger. Det faste utvalget for plansaker vedtok i møte å legge reguleringsforslag ut til offentlig ettersyn. Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Det faste utvalget for plansaker 1. gang Offentlig ettersyn Det faste utvalget for plansaker 2. gang Kommunestyret Vedlegg som følger saken trykt: 1. Utsnitt av kommuneplankartet 2. Reguleringskart, datert

2 3. Reguleringsbestemmelser, datert Reguleringskart, revidert Reguleringsbestemmelser datert Bemerkning fra Akershus fylkeskommune 7. Bemerkning fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 8. Bemerkning fra Øvre Nordby Vel 9. Arealoppgave Vedlegg som ligger i saksmappen: Forhåndsuttalelser og sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Arkitekthuset Knut H. Knudtsen AS Wiggo Johannesen Gjensidige NOR Eiendom Advokatfirmaet DA Hellerøy & Co Naboer og andre berørte parter SAKSUTREDNING: Bakgrunn: I kommuneplanen for Ås, arealdelen , vedtatt i Ås kommunestyre , er et areal B16 langs nordsiden av Israndveien avsatt til boligformål, med plass for 10 boliger. Se vedlegg 1. Eieren Wiggo Johannesen har engasjert Arkitekthuset Knut H. Knudtsen AS til å utarbeide reguleringsforslag. Forhåndskonferanse om saken ble avholdt mellom arkitekt Knudtsen og bygnings- og reguleringssjefen 13. januar Varsel om igangsetting av regulering ble avertert i lokalavisene i uke 3 og ble sendt ut til berørte parter i brev av Planforslag ble innsendt til kommunen i eksp. av Siden det arealet som søkes regulert, er omtrent dobbelt så stort som arealet i kommuneplanen, ble saken tatt opp i formannskapet/kommuneplanutvalget i møte Det ble fattet følgende vedtak med 6 mot 3 stemmer (SV, Sp, V): 1. Mottatt reguleringsforslag fra grunneier, med arealkart som vist i rådmannens saksfremlegg, legges til grunn for reguleringen. 2. Forutsetning for endring av kommuneplanen er at grunneier har tilbudt Ås kommune et område, stort 30 dekar, for utvidelse av området for Solberg skole. Forhåndsuttalelser: Til forhåndsvarselet er det innkommet følgende uttalelser: 1. Akershus fylkeskommune, Avdeling for regional utvikling, ( ) uttaler at området ikke er befart. Det er ingen registrerte fornminner innenfor området. Endelig uttalelse vil bli gitt når planen legges ut til offentlig ettersyn. Det påpekes ellers at planområdet går utenfor kommeplanens avgrensning av byggeområde. Da Solbergskogen

3 er et friluftsområde av regional interesse, forutsetter fylkesrådmannen at grensen følger kommuneplanens grense mellom byggeområde og LNF-område. 2. Statens vegvesen ( ) vil ikke motsette seg at området reguleres til boligformål. 3. Hafslund Nett Øst AS ( ) uttaler blant annet at det kan bli behov for nettstasjon, som krever en rektangulær tomt på 5 x 4 meter. Utbygger må bære alle kostnader (anleggsbidrag) som Hafslund får ved utbygging av nettet. 4. Eldrerådet har behandlet saken og har ingen bemerkninger. Saken ble dessuten drøftet i kommunens administrative planforum Planforumet kunne ikke anbefale et planforslag som gikk ut over kommuneplanens begrensning. Beskrivelse av planområdet: Planområdet er på ca 16,5 dekar. Det ligger langs nordsiden av Israndveien og består i hovedsak av skogbevokst utmark. Terrenget er forholdsvis flatt, bortsett fra i områdets sørvestre hjørne, der det heller sterkere nedover mot sørvest. Trase for lysløype krysser planområdets nordøstre hjørne. Langs sørsiden av Israndveien ligger det en rekke med i alt 10 bolighus, utbygd i de siste årene. Øst for området er det en turvei og et industriområde. Beskrivelse av planforslag: Det innsendte planforslaget har et areal på 16,5 daa. Forslaget viser området oppdelt i 12 boligtomter på noe over 1100 m2. Det legges to tomterekker langs nordsiden av veien, og tomtene har adkomst via 3 private felles avkjørsler som ender i en snuplass. Fra snuplassen ut i skogen foreslås turveier. Mot øst er det også vist en bred turvei, og det er regulert inn trafotomt. Det tillates frittliggende eneboliger, med sekundærleilighet på alle tomtene, med regulert utnyttelse på 27 % bebygd areal (BYA). Det er foreslått maks. gjennomsnittlig gesimshøyde på 3 meter for boligene og 2,5 meter for garasje uthus. Se vedlegg 2 og 3. Vurdering med konklusjon og begrunnelse: Arkitekten mente at reguleringsforslaget ligger innenfor rammen av vedtatt kommuneplan, noe det først gjorde etter at formannskapet i møte vedtok endring av kommuneplanens arealdel. Denne delen av saken er dermed klarert. Når det gjelder planen for øvrig, vil vi bemerke følgende: 1. Turveien/skjermbeltet mot øst tas ut av planen, da området allerede er regulert til turvei. 2. Trafostasjonen flyttes inn på tomt 12 i planen. 3. Byggegrense for tomt 10 og 12 mot øst settes til 4 meter. 4. Reguleringsbestemmelsene omarbeides da forslaget fra arkitekten er noe ufullstendig. De utformes i henhold til kommunens retningslinjer, uten at det i merkbar grad går på bekostning av intensjonen med planen. Endringene dreier seg om: Presisering av møne- og gesimshøyder på boliger og garasjer, utnyttelsesgrad på 26 %, felles avkjørsler og turveier gis angivelse av hvilke tomter de er felles for, og det innføres rekkefølgebestemmelse om flytting av lysløype. Endret plankart og bestemmelser er vist i vedlegg 4 og 5. Med disse endringene foreslås planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn - innkomne bemerkninger:

4 I henhold til vedtaket i det faste utvalget for plansaker ble reguleringsforslaget avertert og lå til offentlig ettersyn i tiden Planforslaget ble også sendt berørte parter til uttalelse. Følgende bemerkninger er innkommet: 5. Akershus fylkeskommune ( ) påpeker at de som skal gjøre arbeidet i marken, må være oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Fylkesrådmannen uttalte i varsel til planforslaget at deler av planområdet var avsatt til LNF-område i kommuneplanen. Solbergskogen er et viktig regionalt friluftsområde og fylkesmannen forutsatte at kommuneplanens grense mellom byggeområde for boliger og LNF-området følges i videre planarbeid. Dette er ikke fulgt opp i det endelige planforslaget. Formannskapets vedtak av tilfredsstiller ikke plan- og bygningslovens bestemmelser til endring av kommuneplanvedtaket av Se vedlegg Fylkesmannen i Oslo og Akershus ( ) påpeker også at planforslaget ikke ligger innenfor rammen av vedtatt kommuneplan. Miljøvernavdelingen bemerker at dette undergraver kommuneplanens rolle som styringsverktøy. Det frarådes omregulering. Nye utbyggingsarealer bør vurderes i forbindelse med neste revisjon av kommuneplanen. Landbruksavdelingen påpeker at området ligger 2 km fra Ski stasjon, og i henhold til retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging skal det legges til rette for høy utnyttelsesgrad innenfor gangavstand til kollektivknutepunkter. Stortingsmelding nr. 19 ( ) setter krav til økonomisering av arealer gjennom fortetting og effektiv bruk av de dyrkede og dyrkbare arealer som tas i bruk. Se vedlegg Hafslund Nett Øst AS ( ) viser til at det er 240 V lavspent nett i kabler i området, og at det må tas hensyn til dette. Nettstasjon er greit plassert. Utbygger må bære aller kostnader som Hafslund Nett får ved utbygging av nettet. 8. Øvre Nordby Vel ( ) viser til at planforslaget er i strid med kommuneplanen. Siden det er inngått avtale med grunneier om to boligrekker, synes det som om den offentlige høringen er en ren formalitet. Vellet ser dette som en uheldig praksis. Dette vil også redusere interessen fra innbyggerne til å delta aktivt i arbeidet med kommuneplanen og medvirkning i reguleringsplaner. Det beklages videre at eksisterende lysløype må flyttes. Den ligger dessuten i det viktigste nærturområde for beboerne både i Solbergskogen og på Myrsletta/Hebekk. Vellet har også innvendinger mot utformingen av planforslaget, blant annet når det gjelder lekeområder. Se vedlegg Ås Eldreråd behandlet saken i møte og har ingen uttalelse til planen. Kommentarer til uttalelsene: Administrasjonen har ikke anbefalt utvidelse av planområdet i forhold til vedtatt kommuneplan og ser ikke at det er planfaglige grunner til en slik utvidelse. Én husrekke er hva vedtatt kommuneplan forutsatte. Dette ville ha redusert inngrepet i friluftsområdet, og lysløypa ville ikke bli berørt. På den annen side ville ikke en for høy utnyttelse - f. eks. rekkehus eller blokker - være riktig i dette området innerst i boligområdet, på grunn av trafikkbelastningen på det eksisterende boligveinettet i Solbergskogen. Jfr. fylkesmannens uttalelse. Planens utforming forøvrig, med manglende regulerte lekeplasser, kompenseres til en viss grad ved forholdsvis store boligtomter og ved at alle tomtene har meget god kontakt med Solbergskogen. Det understrekes at de felles avkjørslene med snuplass blir private, og ansvaret for vedlikehold og brøyting vil påligge beboerne i dette boligfeltet. Konklusjon: Rådmannen foreslår at planforslaget legges fram for kommunestyret til vedtak.

5 ... Sett inn saksutredningen over denne linja