1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Krusebyveien Forslagstillers utkast til planbeskrivelse

Transkript

1 Vestby Kommune Krusebyveien Forslagstillers utkast til planbeskrivelse 1 Formål Bjerkeli Eiendom AS har inngått avtale med Norges Speiderforbund avdeling Vestby om kjøp av deres eiendom gnr 5 bnr 25 i Krusebyen. I tillegg eier Bjerkeli eiendom gnr 5 bnr 30 og har inngått kjøpsavtale med eierne av gnr 5 bnr 29. Bjerkeli eiendom AS har også inngått en avtale med eierne av Krusebyveien 82 for å få en helhetlig plan på utbygging av eiendommene. Eiendommene ønskes regulert til boligformål, konsentrert småhusbebyggelse. 2 Hovedinnhold Området ønskes i hovedsak regulert til konsentrert småhusbebyggelse. En liten del av 5/30, 5/6 og 5/29 er i dagens reguleringsplan avsatt til veiareal/gang og sykkelsti. Dette området vil bevare sitt formål i ny plan. 3 Rammer og retningslinjer for området Området omfatter 5/25 på 1362 m², og 5/30 på 280 m², 5/6 på 2037 m² og 5/29 på 1018 m². Til sammen utgjør planområdet ca m². Området er i dag avsatt til nåværende boligområde i kommuneplanens arealdel. 5/25 er regulert til allmennyttig formål forsamlingslokale av typen speiderhus (BYA 30%), mens de øvrige områdene er regulert til konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse (BYA 30% og 20%). 5/29 var i forbindelse med kommunens områderegulering i 2009 avsatt til konsentrert småhusbebyggelse, men ble endret til frittliggende småhusbebyggelse før sistegangs behandling da eieren hadde ytret ønske om å bruke tomten til å bygge enebolig. Området ligger i Krusebyen med kort vei til Bjørlien Barneskole, Risil Ungdomsskole, barnehage og Vestbyhallen. I umiddelbar nærhet er det også store arealer som er avsatt til LNF områder med de muligheter for frilek og frilufsliv som slike områder gir. Dette er områder og tilbud som er i tråd med Miljøverdepartementets retningslinjer om at planområder skal ha kvaliteter som styrker barn og unges oppvekstvilkår. Her er det områder og tilbud i umiddelbar nærhet som: Er store nok og egner seg for lek og opphold Gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider

2 Kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Planområdet har kvaliteter som sammenfaller med flere av målsetningene i Miljøverndepartementets retningslinjer for å oppnå samordnet areal- og transportplanlegging Svært kort gangavstand til barnehage, skole og friområder Svært kort gangavstand til busstopp for tilførselsbuss Gang- og sykkelavstand til sentrumsfunksjoner og togstasjon Høyere tetthet i det som bygges, kombinert med hensyn til grønnstruktur og estetiske kvaliteter. 4 Virkninger 4.1 Virkninger for barn og unge Planområdet har vært i bruk som speiderhus med tilhørende aktiviteter for barn og unge. Området har av Speiderforeningen blitt vurdert som uhensiktsmessig til å drive deres type aktivitet i. Ved befaring er det ikke observert barnetråkk eller andre tegn som tyder på at området har vært brukt til frilek for barn og unge. Planlagt bebyggelse vil være et godt sted for barn og unge å vokse opp med trygg gangvei til barehage og skole og med gode muligheter for organiserte aktiviteter og ulike typer utendørs frilek. I forbindelse med en utbygging vil det settes opp støyskjerm mot Erikstadveien. Denne vil øke kvaliteten på utendørsområdene og fungere som en sikkerhet i forhold til trafikken på Erikstadveien. Området har gode kvaliteter for barn, men den planlagte bebyggelsen med mindre leiligheter er ikke forventet å tiltrekke seg familier med barn. 4.2 Virkninger for næringsliv og sysselsetting Planen er ikke ventet å ha spesielle virkninger for næringsliv og sysselsetting. Planområdet er tenkt utbygget med mindre leiligheter som førstegangsetablerere og mindre husstander vil kunne ha mulighet til å kjøpe. Dette vil til en viss grad kunne ha positiv effekt for den delen av næringslivet i Vestby som har økt behov for ansatte.

3 4.3 Virkninger for trafikk Planområdet er sikret adkomst gjennom felles privat avkjøring fra Krusebyveien med naboeiendommer. Adkomsten er sikret gjennom tinglyst erklæring. Planen for området ventes å tilføre noe økt trafikk til Krusebyveien og felles avkjøring. Denne økningen vil være på et nivå som ligger innenfor det dagens veisystem er dimensjonert for. Det er lagt opp til plankrav om 1,5 biloppstillingsplasser pr leilighet med tillegg av 0,2 gjesteplasser pr leilighet. I Vestby er det pr i gjennomsnitt 1,35 biler pr husholdning. 4.4 Virkninger for støy og annen forurensning De tiltak som er planlagt på området vil ikke bidra økt støy eller annen forurensning i planområdet eller tilstøtende områder. Deler av planområdet grenser til Erikstadveien med en ÅDT på 5000 biler (2011). ÅDT på Erikstadveien er forventet å synke når ny ringvei på Pepperstadfeltet åpnes. Dette vil også redusere støyen fra Erikstadveien. Forslagsstiller ønsker å lage et godt bomiljø og vil derfor bygge støyskjerm langs Erikstadveien. Krav om støyskjerm foreslås lagt inn som rekkefølgebestemmelse i reguleringsbestemmelsene. 4.5 Virkninger for biologisk mangfold og naturressurser. Det er gjort søk på Naturbase, Artsdatabanken og kartportalen. Det er ikke registrert funn av vernet eller truet plante eller dyreliv på området. Planen er forventet å ha begrenset eller ingen virkning for biologisk mangfold og naturressurser De trær og vegetasjon på planområdet som ikke berøres av byggetiltak eller virker sjenerende for beboere og naboer vil bli bevart. 4.6 Virkninger for friluftsliv Planområdet ligger i et etablert boligområde og vil ikke ha noen virkning på friluftslivet. 4.7 Virkninger for kulturminnevernet Planen er ikke forventet å ha noen virkninger for kulturminnevernet. I forbindelse med regulering av Krusebyen ble det gjennomført kulturminneundersøkelser i den bebygde del av planområdet. Det er ikke registrert kulturminner innenfor eiendommene som ønskes omregulert.

4 4.8 Virkninger for kulturlandskap og estetikk Det vil i reguleringsbestemmelsene for planområdet bli benyttet tilnærmet tilsvarende krav til høyder, takvinkler og utnyttelsesgrad som det er for omkringliggende byggeområder. De planlagte tiltak på området er derfor forventet å få en god estetisk utforming som føyer seg godt inn som en naturlig utvidelse av omkringliggende boligområde. 4.9 Virkninger for sikkerhet og beredskap Planens virkning for sikkerhet og beredskap er vurdert i egen sikkerhets og sårbarhetsanalyse som er vedlagt. Konklusjon Samlet sett vurderes risikonivået i området som veldig lavt. Ingen enkeltforhold er av en slik karakter at utbygging bør frarådes Virkninger for kommunens økonomi Planområdet er relativt lite. De tiltak som skal gjennomføres på eiendommen er forventet å ha liten innvirkning på kommunens økonomi og planlegging av barnehage- og skolekapasitet. Ved å legge bosetningsstrukturen fra SSBs folke og boligtelling i 2011 til grunn vil en utbygging av 16 leiligheter i planområdet kunne tilføre 6,7 barn i barnehage og skolealder. 2,7 av disse vil være i barneskolealder. Antall barn pr aldersgruppe ved utbygging av 16 leiligheter 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1,9 2,7 1,1 1,1 Konsentrert utbygging (16 leiligheter)

5 Tabell 1: Antatt antall barn basert på gjeldende bosetninsgsstruktur i kommunen. Kilde: SSB's folke- og boligtellingen Kapasitet ved Bjørlien barneskole Ettersom Bjørlien skole er nær sin kapasitetsgrense kan man vurdere om en annen type utbygging i mindre grad ville bidra til å øke elevtallet ved barneskolen. Ved å bygge ut planområdet med frittliggende bebyggelse har forslagstiller lagt til grunn at man kan bygge tre eneboliger med sekundærleilighet og en tomannsbolig. En slik utbygning vil med utgangspunkt i folke- og boligtellingen tilføre 5,3 barn i barnehage og skolealder. I tallene fra folke- og boligtellingen er det imidlertid mange middelaldrede og eldre som bor i større boliger med tomme reder. Disse er med på å trekke barnetallene ned for boliger med flere rom. Ved salg av nyoppførte større boenheter vil man tiltrekke seg barnefamilier og det må derfor forventes at faktisk barnetilførsel til området vil bli større ved å bygge frittliggende småhusbebyggelse enn det teoretisk fremsatte antallet. Antall barn 1-18 år pr boenhet 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 5,3 6,7 SSB folke- og boligtellingen 6,4 Basert på faktisk telling nytt boligfelt Tre eneboliger med sekundærleilighet + en tomannsbolig 16 leiligheter Forslagsstiller har undersøkt bosetningen på Karitoppen et relativt nytt eneboligfelt som ligger mellom Brevikveien og Brevik skole. Feltet er bygget ut fra 2008 og frem til Her er det 31 eneboliger og 39 barn. Dette tilsvarer 1,3 barn pr enebolig.

6 Antall barn pr aldersgruppe 3,0 2,6 2,7 2,5 2,0 1,5 1,0 1,4 1,8 1,9 2,0 1,0 1,1 1,0 1,1 0,8 0,8 0,5 0,0 Barnehagealder Barneskolealder Ungdomsskolealder Videregående Enebolig og tomannsbolig SSB tall Enebolig og tomannsbolig. Basert på faktisk telling Konsentrert utbygging (16 leiligheter) Tabell 2: Antall barn pr aldersgruppe. Kilde: SSB og forslagstillers telling av beboere på Karitoppen boligfelt Når man legger tellingen fra Karitoppen til grunn og sammenligner den med bosetningsstruktur for leiligheter og småhus ser man at det nesten ikke er forskjell mellom alternativene Offentligrettslige virkninger Planen har ingen virkninger 4.12 Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Gjennomføring av planen krever en samarbeidsavtale med eierne av gnr 5 bnr 6. En slik avtale er inngått Virkninger for energibruk Tiltaket vil medføre en økt belastning på trafo i området. Det er avklart med Truls Lunder i Hafslund nett at Trafo som forsyner planområdet med strøm har god ledig kapasitet og uten problemer vil kunne forsyne det planlagte tiltaket med strøm Virkninger for universell utforming Kravene til universell utforming dekkes i byggeforskriftene.

7 5 Innkomne innspill Innkomne innspill er vedlagt som vedlegg til dokumentet. 5.1 Statens Vegvesen Statens vegvesen har kommentert at planområdet ligger nærme Erikstadveien og at støymålinger bør utføres. Forslagsstillers kommentar: Forslagstiller legger opp til at det skal bygges støyskjerm som en del av rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen. Det er forventet at dette vil dempe støyproblematikken betydelig. Det er også forventet at ÅDT på Erikstadveien vil gå ned når ringvei på Pepperstad er ferdigstilt. Utover dette vil man ved prosjektering av bebyggelsen forholde seg til gjeldende regler for støy. Forslagstiller har hatt dialog med Arild Sundt i Statens Vegvesen i forhold til plassering av boder og carport nærmere vei enn gjeldende byggegrense. Bestemmelsen i forslaget til reguleringsbestemmelser som omhandler dette er utarbeidet i samarbeid med Statens Vegvesen. 5.2 Akershus Fylkeskommune Fylkesrådmannen mener at tiltaket er i samsvar med vedtatt Kommuneplan og gjeldendefylkesplan/delplaner. De har ingen innsigelser, men minner om rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. I den forbindelse viser de til punkt 5 om at områder som brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Forslagstillers kommentar: Planforslaget legger opp til støyskjerming mot Erikstadveien. En støyskjerm vil også fungere som en fysisk avgrensning mot veien og skjerme barn og unge fra trafikken på denne. 5.3 Fylkesmannen i Akershus Fylkesmannen forutsetter at reguleringen er i tråd med gjeldende kommuneplan og har for øvrig ingen merknader til planarbeidet Forslagstillers kommentar: Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan 5.4 Kjell Hermo, eier av gnr 5 bnr 31, nabo i syd Kjell Hermo meldte ingen innsigelser innen fristen for varsel 4. august.

8 I en grensepåvisning av grensene for gnr 5 bnr 30 ble det klart at Hermo hadde tatt i bruk deler av denne eiendommen som sin egen. Hermo sendte da inn innsigelser til planarbeidet. Hermo viser til en tekst fra saksfremmlegget i forbindelse med utarbeidelsen av regulerinsplanen for Krusebyen. Her er gnr 5 bnr 30 var foreslått benyttet som kompensasjon for tap av areal i forbindelse med en mulig etablering av gang og sykkelveg langs Erikstadveien. Hermo ønsker at gnr 5 bnr 25 omreguleres til frittliggende småhusbebyggelse og ikke konsentrert småhusbebyggelse. Forslagstillers kommentar: Teksten om arealbruk i saksfremlegget må sees på som et forslag til, men ikke en bindende løsning for hvordan eiendommene langs Erikstadveien kunne bli kompensert for tapt areal dersom det skulle bli bygget gang og sykkelvei. I tiden fra utarbeidelsen av reguleringsplanen og frem til i dag har det ikke blitt gjort noe fra fremstøt mot eier av gnr 5 bnr 30 fra kommune eller eier av gnr 5 bnr 31 for å kjøpe eiendommen. Forslaget er ikke nevnt i gjeldene reguleringsbestemmelser og har derfor ikke vært mulig for forslagstiller å gjøre seg kjent med i forkant av sitt kjøp av eiendommen. Forslagsstiller har kjøpt gnr 5 bnr 30 med formål om å utvikle denne til boligformål. Dette arealet er således ikke lenger tilgjengelig. Gnr 5 bnr 25 har i gjeldende regulering en høy utnyttelse med BYA på 30%. Gnr 5 bnr 25 vil sammen med gnr 5 bnr 3, 29,6 og 30 utgjøre en naturlig avgrensning av området for konsentrert småhusbebyggelse i Krusebyen. 5.5 Elin og Bjørn Tørmo, eier av gnr 5 bnr 12 Nabo i nord Elin og Bjørn Tørmo forutsetter at planarbeidet gjennomføres etter gjeldende grense mellom eiendommene 5/29 og 5/12. De ønsker at adkomst til 5/29 ikke skal være over 5/12. Forslagstillers kommentar: Forslagstiller bekrefter at 5/12 ikke omfattes av planområdet og at det ikke er planlagt adkomst via 5/12.