Offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte parter. Deres ref.:- Vår ref.: sjm Dato:

Transkript

1 Offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte parter Deres ref.:- Vår ref.: sjm Dato: Varsel om oppstart av reguleringsarbeid for mindre endring av reguleringsplan Vest -Lofoten videregående skole og Lekneshallen tilpasninger for byggfag I henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 og varsles det med dette at PLAN arkitekter AS i samarbeid med HUS arkitekter og Trh-Utvikling på vegne av Nordland Fylkeskommune har satt i gang arbeid med mindre endring av reguleringsplan. Planområdet for gjeldende plan omfatter eiendommene gnr/bnr. 18/73, 205, 207 og 244, eid av Nordland fylkeskommune, gnr/bnr. 18/37, 54, 232, 361, 391 og 539 eid av Vestvågøy kommune, vegareal i 18/576, 40/108 og 144/1. I tillegg kommer den private eiendommen gnr/bnr. 18/206 (Lofoten fritidsbolig AS). Selve endringen omfatter kun gnr/bnr. 18/73 og 18/539. Du får dette brevet da du er nabo til planområdet, og fordi du/dere har anledning til å komme med innspill på de foreslåtte endringene av gjeldende plan. Det er kun innspill som går på de foreslåtte endringer av gjeldende plan som behandles i det videre arbeidet. Øvrige forhold i gjeldende plan er avklart ved tidligere behandlinger og vedtak av plan. Gjeldende reguleringsplan for området er Vest-Lofoten videregående skole og Lekneshallen, planid: , sist revidert Eksisterende plan skal endres og tilpasses slik at nødvendig utbygging for byggfag kan gjennomføres. Det gjøres ikke endringer på regulerte avkjørsler eller kjøremønster. Området for byggfag ligger i dag på en høyde like nordøst for det øvrige skoleanlegget. Byggfagene skal flyttes ned slik at man får et samlet skoleområde. Det er per d.d. ikke tatt stilling til hva som skal skje med den eksisterende bygningsmassen. Det ble avholdt oppstartmøte med kommunen , i tillegg til representanter fra Vestvågøy kommune var prosjekteier representert ved HUS arkitekter, PLAN arkitekter og Asplan Viak (som representant for Nordland Fylkeskommune). Referat datert følger vedlagt. 1

2 Figur 1 Planens begrensning. Planområdet i svart, området som omfattes av mindre endring i rødt Mulighetsstudie alternativer for plassering av byggfag I det innledende arbeidet har man sett på mulig plassering av byggene i det aktuelle området. Vedlagte illustrasjoner (vedlegg 2) gir en mer detaljerte beskrivelser av alternativene, i tillegg til at det er listet opp noen fordeler og ulemper. Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Alternativ 4 Figur 2 Utbyggingsalternativer 2

3 Etter oppstartmøtet med kommunen ble det besluttet å gå videre med alternativ 2. Dette er vurdert til å gi den beste løsningen for skoleområdet, men det er også den løsningen som er vurdert til å være mest fordelaktig for naboer. Ved å plassere den høyeste bebyggelsen lengst øst, til dels bak eksisterende område for byggfag, vil utsiktsforholdene for naboer påvirkes minst mulig. Med alternativet følger det at man definerer områder med ulike byggehøyder. Forslaget omfatter også en reduksjon av utbyggingsområdet, i form av en utvidelse av gatetunet. Det legges ned høydebegrensninger i det nye området for byggfag, noe som gir naboer en forutsigbarhet i forhold til hvor det kan komme høyere bebyggelse. Alternativet gir også en god situasjon for skoleområdet. Man er ikke avhengig av sammenbygging med eksisterende bebyggelse, og man får en åpen skolegård med gode solforhold. Støyforholdene for naboer forventes å bli forbedret, da alle byggeaktivitetene flyttes lavere i terrenget enn ved dagens situasjon. Støyutfordringen er internt på skoleområdet, og man må sikre at støyende aktiviteter ikke sjenerende for andre aktivitetene ved de øvrige skolebyggene. Kommunen har stilt krav om støyutredning som vil gå nærmere inn på støysituasjon for naboer og internt på skoleområdet. Avvik fra gjeldende regulering Figur 3 Utsnitt av gjeldende plankart (t.v), utkast til nytt plankart (t.h). Alle henvisninger til formål med bokstavkoder finner man igjen i gjeldende plan, som følger som vedlegg. 3

4 Utvidelse av gatetun/ innskrenking av utbyggingsområdet Endringen omfatter en justering av formålsgrenser mellom to formål i gjeldende plan. Figur 4 Utsnitt av gjeldende plankart (t.v), utkast til nytt plankart (t.h). Området markert med rødt er avsatt til utbyggingsformål (o_u2) i gjeldende plan, med byggehøyde inntil kotehøyde 17,5. Området innlemmes i areal avsatt til gatetun. Endringen gir et tydelig skille mellom utbyggingsområdet og det mer åpne gatetunet mot Idrettsgata. Det er ikke behov for å gjøre endringer i planens bestemmelser som følger av endringen. Justering av formålsgrenser mellom undervisningsformål og offentlig/privat tjenesteyting Endringen omfatter justering av formålsgrenser mellom to eksisterende formål i gjeldende plan, o_u2 og o_ OPT1. Justeringen er nødvendig for å innlemme tilstrekkelig areal i o_u2 for å oppføre nye bygg for byggfag. Område o_opt1 er i gjeldende plan ikke detaljregulert tilstrekkelig for å kunne oppføre nødvendig bygningsmasse. Man kan oppføre undervisningsbygg iht. gjeldende plan, men byggeområder og høyder er ikke tilstrekkelig definert. Figur 5 Utsnitt av gjeldende plankart (t.v), utkast til nytt plankart (t.h). Området markert med rødt definerer nytt område for byggfag. Det må defineres bestemmelsesområder som angir høydebegrensninger innenfor området. Byggegrensene ligger i formålsgrensene, som i området for øvrig, med unntak mot sør. 4

5 Endringen medfører økte byggehøyder innenfor deler av området. I område o_opt1 er det ikke i gjeldende plan satt en høydebegrensning for ny bebyggelse. Følgelig reguleres høyder av Plan- og bygningslovens 29-4.Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Den generelle regelen er da at bygg kan oppføres med gesimshøyde på inntil 8 meter over terreng og mønehøyde på inntil 9 meter over terreng. Dette er ikke tilstrekkelig høyde for deler av byggene som er nødvendig for flytting av byggfag. For område o_u2 er det i gjeldende plan satt en høydebegrensning på kote 17,5. For å begrense området med høy bebyggelse, og for å gi en forutsigbar situasjon for naboer som hindrer nye høye bygg midt i utsikten, settes to bestemmelsesområder innenfor o_u2. Den høye bebyggelsen plasseres slik at den kommer delvis bak de eksisterende bygg for byggfag. På eksisterende bygg for byggfag er mønehøyden på hovedbygget på kote 22,5, bygget lengst sør har en mønehøyde på kote 22,8. Det må gjøres presiseringer planens bestemmelser som defineres maks tillatte byggehøyder i området. Det foreslås å sette en begrensning på maks byggehøyde på kote 21,0 innenfor bestemmelsesområde #3, dette gir rom for å oppføre et bygg over 2 etasjer. I bestemmelsesområde #4 beholdes høydebegrensningen satt for o_u2 i gjeldende plan, inntil kote 17,5. Utnyttelse Endring av formålsgrenser medfører ikke økt utnyttelse i planområdet. Utbyggingsområdet reduseres med m 2 (da deler av o_u2 innlemmes i gatetun), og totalt byggbart areal for planområdet reduseres ubetydelig med ca. 200 m 2 eller ca. 1,2 % sammenlignet med dagens situasjon. Formål Eks. areal Nytt areal Utnyttelse % Eks. BYA Ny BYA O_U o_u o_opt Totalt For område o_u1 betyr endringen at området etter den pågående utbyggingen vil være fullt utbygget (50 % BYA). Konklusjon Det er et åpenbart behov for revisjon av plangrunnlaget, for å kunne gjennomføre bygging av nødvendige bygg for flytting av byggfag. Formelt sett måtte man dispensert fra en forholdsvis ny reguleringsplan på flere punkter, noe som anses som uheldig. Det er naturligvis uheldig at man på to år må gjøre to mindre endringer av en relativt ny plan. Ved første planendring var ikke planlegging av byggfag kommet dit at man hadde avdekt behovet for endringer i dette området. En endring av reguleringsplanen, fremfor dispensasjonsbehandling av alle ovenfor nevnte punkter, sikrer også at en i framtiden unngår ny dispensasjon dersom bygget må endres eller gjenoppbygges innenfor de rammer som nå settes. Videre saksgang Etter at fristen for innspill er ute vil planforslaget utarbeides og oversendes kommunen for saksbehandling. Dersom planen behandles som mindre endring vil ikke planen sendes ut på ny høring før vedtak. 5

6 Om planarbeidet Planarbeidet utføres av PLAN Arkitekter, i samarbeid med HUS arkitekter og Trh Utvikling. Oppstart av planarbeidet varsles i Lofoten-posten, på kommunens og PLAN arkitekters hjemmesider og i dette brevet som sendes berørte naboer, sektormyndigheter og andre interessenter (iht. adresselister utarbeidet i samarbeidet med Vestvågøy kommune). Vi oppfordrer berørte parter til å ta kontakt dersom noe fremstår som uklart eller dersom de har spørsmål knyttet til planendringen eller planprosessen. Innspill til planarbeidet kan sendes PLAN arkitekter AS innen Opplysninger om planarbeidet kan fås ved henvendelse til PLAN arkitekter AS ved: Siri Monkan tlf.: eller e-post: siri@plan.no. Informasjon legges også ut på og Med vennlig hilsen for PLAN arkitekter AS Siri Monkan Arealplanlegger Vedlegg: 1. Planomriss 1:4 000 i A4 2. Oversiktskart 1: i A4 3. Illustrasjon av utbyggingsalternativer 4. Plankart gjeldende regulering 5. Referat fra oppstartmøtet 6