MOLDE KOMMUNE - Gnr/Bnr 18/5 og deler av 18/1 DETALJREGULERING FOR DRAGET PÅ BOLSØYA. BOLIGOMRÅDET BESKRIVELSE

Transkript

1 MOLDE KOMMUNE - Gnr/Bnr 18/5 og deler av 18/1 DETALJREGULERING FOR DRAGET PÅ BOLSØYA. BOLIGOMRÅDET BESKRIVELSE

2 1 Sammendrag 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Planstatus og rammebetingelser (avvik fra overordnet plan) 4.1 Overordnete planer (fylkeskommunal / arealdel / kommuneplaner Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet, avgrensning og planområdets størrelse Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter (struktur, estetikk, byform, eksisterende bebyggelse) Landskap (topografi, landskap, solforhold, lokalklima, estetikk og kulturell verdi Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi, rekreasjonsbruk, uteområder Trafikkforhold (kjøreatkomst, vegsystem, trafikkmengde, ulykkessituasjon, trafikksikkerhet for myke trafikanter, kollektivtilbud Barns interesser Sosial infrastruktur (skolekapasitet, barnehagedekning, med mer) Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur (vann og avløp, trafo, energiforsyning, alternative energikilder, fjernvarme) Grunnforhold (stabilitet, ledninger, rasfare) Risiko- og sårbarhet Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Reguleringsformål Gjennomgang og beskrivelse av aktuelle reguleringsformål og løsninger Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting Antall boliger, leilighetsfordeling, størrelse Bomiljø, bokvalitet Parkering (antall plasser, begrunnelse for evt. avvik, utforming og lokaliserig)

3 6.6 Tilknytting til infrastruktur Trafikkløsning Kjøreatkomst (tilknytting til offentlig vegnett) Utforming av veger (bredde, stigning, avvik fra vegnormalen) Krav til samordnet opparbeidelse Planlagte offentlige anlegg Universell utforming (beskrivelse av stilte krav, hvordan skal uu løses) Uteoppholdsareal Lekeplasser (nødvendighet, størrelse, beskrivelse) Ivaretakelse av eksisterende og evt. ny vegetasjon Krav om utomhusplan Plan for avfallshenting / søppelsug Virkninger og konsekvenser av planforslaget 7.1 Stedets karakter Trafikkforhold (vegforhold, trafikkøkning / reduksjon, kollektivtilbud, myke trafikanter) Barnas interesser Innkomne innspill 8.1 Merknader (sammendrag gjengis her eller tas inn som vedlegg til planbeskrivelsen), vurdering av merknader Avsluttende kommentar Oversikt vedlegg

4 1 Sammendrag Regulering skal sikre en kontrollert og enhetlig utvikling av et boligområde øst for Draget. Planforslaget viser areal for boligbebyggelse samt friområde, fellesparkering og hensiktsmessig infrastruktur. 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen Planforslaget har til hensikt å tilrettelegge området for oppføring av boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse. 2.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold Reguleringsarkitekt: Vatne Arkitekter AS Området som inngår i reguleringsplanen inkluderer eiendom - eier: Gnr/ Bnr 18/ 5 og deler av 18/ 1 - Kjell Draget 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Arbeidet med planforslaget har startet opp i Det ble avholdt forhåndskonferanse den Det formelle varselet om oppstart av planarbeid ble sendt ut i november Det kom åtte merknader i forbindelse med oppstartsmeldingen. Deretter ble planforslaget utarbeidet. 4 Planstatus og rammebetingelser (avvik fra overordnet plan) 4.1 Overordnete planer (fylkeskommunal / arealdel / kommuneplaner) Overordnet plan for området er Kommunedelplan for Bolsøya som ble egengodkjent av Molde kommunestyret Denne planen angir hele det berørte området som Byggeområde Boligområde. Utsnitt av Kommunedelplan for Bolsøya

5 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet, avgrensning og planområdets størrelse Området som ønskes regulert ligger på Bolsøya litt øst for Draget på Draghalsen, som er en lang landstripe med sjø både på nord og sørsiden. Planområdet omfatter 7,1 daa og ligger på Gnr/ Bnr 18/ 5 og deler av 18/ Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet er i dag uregulert og består av en boligtomt med eksisterende boligbebyggelse i vest og tidligere jordbruksareal med ca 1,5 2 daa i øst. Resterende deler av planområdet er naturlig skogområde. Øst for planområdet ligger et område med spredt boligbebyggelse. Området grenser mot jordbruksareal i vest, mot kommune vegen i nord og mot kystområdet i sør. 5.3 Stedets karakter (struktur, estetikk, byform, eksisterende bebyggelse) Planområdet er preget av spredt eneboligbebyggelse. Den store avstanden til nabohus grunnes i at det tidligere ble drevet jordbruk i området. På flere av gårdene er det bygget Kårhus i tilknytting til disse eiendommene, som senere har blitt utskilt som egne boliger med tilhørende areal. 5.4 Landskap (topografi, landskap, solforhold, lokalklima, estetikk og kulturell verdi) Planområdet ligger midt på en lang og smal landstripe med sjø både på nord og sørsiden. Området er preget av åpent landskap med noe randvegetasjon. Det er berglendt, med sydøstvendt svakhellende terreng fra 4 til 9 meter høyde over havet og har gode sol og utsiktsforhold. Fårøya ligger vest for planområdet. Med en høyde opptil 66 meter over havet skjermer den for vestvind og danner dermed grunnlag for gode lokalklimatiske forhold på Draghalsen. Topografi Draghalsen og Fårøya. finn.kart.no 5

6 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Området som er omfattet av planen inneholder per i dag ingen registrerte kulturminner eller kulturmiljø som det bør tas hensyn til. 5.6 Naturverdier I dag er en stor andel av planområdet kulturlandskap i form av jordbruk i nordøst og eksisterende boligtomt i vest. Naturlig vegetasjon i form av krattskog og furuskog finnes mot kysten og i midten av planområdet. Gjennom de ulike biologisk mangfolds registreringene er det ikke registrert sjeldne eller truede arter eller naturtyper. 5.7 Rekreasjonsverdi, rekreasjonsbruk, uteområder Tomtene avgrenses mot sjøen og strandlinjen, slik at denne fortsatt er tilgjengelig for allmenn ferdsel. Badestrand ved Sandvika ligger i gangavstand fra planområdet. I selve planområdet er det ingen kjente registreringer for friluftsliv. 5.8 Trafikkforhold (kjøreatkomst, vegsystem, trafikkmengde, ulykkessituasjon, trafikksikkerhet for myke trafikanter, kollektivtilbud) Per i dag skjer atkomsten fra kommunal veg til planområdet via to avkjørsler, en i nordvest og en i nordøst. Den nordøstlige atkomsten er fellesatkomst til eiendommene Gnr/ Bnr 18/ 2, 18/ 4 og 18/ 5. Den kommunale vegen er lite trafikkert. Forbi planområdet forsyner den kun en gårdstomt mot vest. Fartsgrensen er satt på 40 km/h. Vegen er smal og har mange uoversiktlige steder, fortau og sykkelveg mangler over store deler. Den kan ikke regnes som en trygg skoleveg. 5.9 Barns interesser Per i dag er det ikke etablert lekeplass for verken små eller større barn i nærområdet. Barna leker i egen hage eller i naturen Sosial infrastruktur (skolekapasitet, barnehagedekning, med mer) En økning med åtte boenheter på denne eiendommen vil i liten grad påvirke kapasiteten på skole og barnehagen. Planområdet har 2 km avstand til skolen og 2,5 km til barnehagen langs veg/ gangveg. I forhold til avstandene ligger planområdet ganske sentralt Universell tilgjengelighet Atkomstveien til planområdet har i dag moderate stigningsforhold og er derfor godt tilgjengelig for alle brukere. En stor del av planområdet er svak hellende terreng med moderat stigningsforhold for tilgjengelighet. Mindre deler av området er brattere og er ikke tilgjengelig for alle uten tilretteleggende tiltak der det er mulig Teknisk infrastruktur (vann og avløp, trafo, energiforsyning, alternative energikilder, fjernvarme) Ifølge Kommunedelplanen har Bolsøya vannforsyning fra fastlandet via to sjøledninger og et vannbasseng på Kjerkjehaugen. Vann og Avløp opplyser at kapasiteten av brannslokkevann er i underkant av det som er gjeldende krav. EL-forsyningen til Bolsøya skjer via sjøkabler til Bolsøyneset og både kapasitet og sikkerhet regnes som god, ifølge Kommunedelplanen. 6

7 5.13 Grunnforhold (stabilitet, ledninger, rasfare) Eiendommen ligger på et område av tynn morene, der det antas løsmasser som inneholder alt fra leire til stein og blokk. Tykkelsen på avsetningene er normalt mindre enn 0,5 m, men kan lokalt være noe mer, ifølge NGU Det er ikke nødvendig med særskilte tiltak i området Risiko- og sårbarhet Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse er utfylt og ligger som vedlegg. Resultatet som går fram av sjekklisten er at det ikke er identifisert kritiske punkt bortsett fra en mangelfull slokkevannkapasitet i området. 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse frittliggende BF1...ca. 3,22 daa Boligbebyggelse frittliggende BF2...ca. 1,90 daa Boligbebyggelse frittliggende BF3...ca. 1,00 daa Avløpsanlegg...ca. 0,02 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Gangveg...ca. 0,22 daa Parkeringsanlegg...ca. 0,55 daa Annen veggrunn grønt areal...ca. 0,02 daa Grønnstruktur: Friområde...ca. 0,20 daa Sum planområde...ca. 7,13 daa 6.2 Gjennomgang og beskrivelse av aktuelle reguleringsformål og løsninger Bebyggelse og anlegg boligbebyggelse frittliggende BF1: Området deles opp i to eneboligtomter slik at den eksisterende villastrukturen med bebyggelse i form av enebolig, garasje og uthus på stor tomt gjenopptas. Den eksisterende eneboligen på planområdet inngår i planen. Bebyggelse og anlegg boligbebyggelse frittliggende BF2 og BF3: Områdene skal stå fram som et sammenhengende tun, der parkering ligger på et eksternt fellesområde. Det er lagt opp til en høyere utnyttelsesgrad enn på BF1. Områdene deles opp i flere små tomter, forholdsvis seks tomter på ca. 500 m 2 hver. Her er det planlagt oppføring av eneboliger som har slektskap i utforming, detaljer og arkitektonisk uttrykk. For å skape bedre utearealer på ellers små tomter er det planlagt å plassere boligene nærmere hverandre enn åtte meter eller bygge sammen. Bebyggelse og anlegg avløpsanlegg: Arealet er satt av for felles avløpstank. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur gangveg: Det legges opp til en gangvegforbindelse fra felles parkeringsanlegg til BF2 og BF3. Kun i nødtilfelle er det tillatt å kjøre på gangvegen, ellers er det et motortrafikkfritt område. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur parkeringsanlegg: 7

8 Området er satt av for parkering for beboere i BF2 og BF3 med eksisterende atkomst direkte fra kommunal vegen. Her foreslås et fellesbygg med garasjer, dvs. en garasje per bolig, og en gjesteparkeringsplass foran hver garasje. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur annen veggrunn grønt areal: Dette arealet er lagt opp til en grønn puffer sone mellom kommunal veg og parkeringsanlegg. Planen er at beplantning er lav i forhold til krav om frisikt ved avkjørselen. Grønnstruktur friområde: Området ligger sentralt ved BF2 og BF3 og er satt av til lek og rekreasjon. Den har fri ferdsel via gangvegen. På den nørdlige delen foreslås bygg eller konstruksjoner som har med lek, idrett eller sport å gjøre. Den sørlige delen skal brukes som felles grillplass. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Ny bebyggelse foreslås oppført i en til to etasjer. Av hensyn til boliger i andre rekke er det ønskelig med lavere høyde på bebyggelsen på sørsiden av gangvegen ved BF2 og BF3. Dette for å ikke skjerme for utsikt og sol mot sør Grad av utnytting Utnyttelsesgraden ved BF1 (areal ca m 2 ) må ikke overstige 20%-BYA (644m 2 BYA). Utnyttelsesgraden ved BF2 (areal ca m 2 ) må ikke overstige 30%-BYA (570m 2 BYA). Utnyttelsesgraden ved BF3 (areal ca m 2 ) må ikke overstige 30%-BYA (300m 2 BYA) Antall boliger, leilighetsfordeling, størrelse Det er lagt opp for åtte boliger: to på BF1, fire på BF2 og to på BF3. Planen åpner for oppføring av eneboliger med størrelse etter dagens behov. På BF1 kan boligen ha en BRA på 300 m 2 og mer. Foreslått BYA ved BF2 og BF3 tillater boliger med en størrelse mellom ca. 130 m 2 ca. 250 m 2 avhengig av etasjeantall. 6.4 Bomiljø, bokvalitet Variert boligbebyggelse i form av eneboliger på stor tomt og et boligområde med tunaktig preg på heller mindre tomter skal skape et boligmiljø som passer det unike stedet ved Draghalsen. Det er lagt vekt på gode uterom, sol - og utsiktsforhold for alle tomtene. Kort veg til felles friområde med lekeplass legger tilrette for småbarnfamilier. Trafikkfri sone innenfor tunbebyggelsen vil sørge for stor trivsel hos beboerne. 6.5 Parkering (antall plasser, begrunnelse for evt. avvik, utforming og lokaliserig) Ved BF1 skjer parkering på egen tomt, dvs. to parkeringsplasser per bolig. Parkering for BF2 og BF3 skjer på felles parkeringsanlegg. Der er det satt av areal til en garasje med bod og en gjesteparkeringsplass foran garasjen for hver bolig. Ved BF2 og BF3 er parkering på egen tomt ikke tillat. 6.6 Tilknytting til infrastruktur Ny avløpstank som forsyner alle åtte tomtene skal etableres. Vann- og strømforsyning skjer via tilkobling til eksisterende anlegg utenfor planområdet. Ad slokkevannkapasiteten satses på brannvesenets tankbiler og sjøvann som ekstraløsning, inntil kommunen selv kommer fram med tilstrekkelig kapasitet gjennom det offentlige ledningsnettet. 8

9 6.7 Trafikkløsning Kjøreatkomst (tilknytting til offentlig vegnett) Atkomst fra kommunal veg til planområdet foreslås å løses via de to eksisterende og en ny avkjørsel. Den eksisterende avkjørselen i vest for planområdet forsyner den vestlige tomten i BF1. Det etableres en ny avkjørsel som forsyner den østlige tomten i BF1. Den eksisterende avkjørselen i øst av planområdet forsyner parkeringslegget til BF2 og BF3 og blir brukt som atkomst til eiendommene Gnr/ Bnr 18/ 2, 18/ 4. Gangvegen, som kan brukes som kjøreveg i nødtilfelle, tilknyttes til parkeringsanlegget Utforming av veger (bredde, stigning, avvik fra vegnormalen) Den regulerte gangvegen som forsyner tomtene i BF2 og BF3 har en bredde på tre meter og er svakhellende med en stigning på ca. 1:30. Den er tilknyttet til parkeringsanlegget via en seks meter bred atkomst (avstand mellom garasjebygg og eiendomsgrense) Krav til samordnet opparbeidelse Lekearealet skal opparbeides samtidig som boligtomtene. 6.8 Planlagte offentlige anlegg Planen legger ikke opp for offentlige anlegg. 6.9 Universell utforming (beskrivelse av stilte krav, hvordan skal uu løses) Planløsninger vil følge kravene i TEK10 med tanke på universell utforming. For felles arealer skal det sikres at flest mulig områder er tilgjengelig for alle. Der terrenget er for bratt, kan det være vanskelig å tilrettelegge for universell tilgjengelighet Uteoppholdsareal Lekeplasser (nødvendighet, størrelse, beskrivelse) Ettersom det etableres kun eneboligtomter antas at mye lek for småbarn skjer i egen hage. I tillegg foreslås et lekeareal for små og større barn i forbindelse med felles oppholdsareal på regulert friområdet. Det arealet på ca. 100m 2 på den nordlige delen av friområdet egner seg bra for lek fordi det har svak stigning og er en solrik plass med god utsikt. Lekeplassen opparbeides, beplantes og utstyres med apparater og innretninger for variert lek og opphold. Tilgang til lekeplassen ligger innenfor 50 m avstand til boliger i BF2 og BF3. Avstand fra lekeplassen til boliger i BF1 er m, fordi planområdet er lang og smal. Større barn kan også leke i naturen i nærområdet og i flatere deler av kystsonen. Den sørlige delen av friområdet er planlagt som fellesmøteplass, som kan opparbeides som grillplass Ivaretakelse av eksisterende og evt. ny vegetasjon Vegetasjonen er ikke registrert med bevaringsverdi. Tomtene opparbeides skånsom med tanke på eksisterende vegetasjon. Ubebygde deler av tomten skal utformes, beplantes og vedlikeholdes på en tiltalende måte. Naturtomten skal i størst mulig grad bevares. Ingen tomt må beplantes slik at offentlig ferdsel og trafikksikkerhet ved utkjøring til offentlig veg blir unødvendig redusert. 9

10 Krav om utomhusplan En situasjonsplan skal vise bygninger og grove trekk av planlagt utforming av tomten, inkludert møneretning, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder og terrengbehandling med høydeangivelse Plan for avfallshenting / søppelsug Plassering av avfallsdunkende til hver tomt skjer på egen tomt eller i boden ved garasjen. Avfallet blir hentet på parkeringsarealet til BF2 og BF3 og ved vegkanten i BF1. 7 Virkninger og konsekvenser av planforslaget Planområdet er såpass lite og ligger relativt isolert fra større bebygde områder at veldig få naboer blir berørt av planforslaget 7.1 Stedets karakter Etablering av eneboligtomter, både frittliggende eneboliger og forslag om tunbebyggelse vil passe godt inn i stedets karakter. 7.2 Trafikkforhold (vegforhold, trafikkøkning / reduksjon, kollektivtilbud, myke trafikanter) Trafikkmengden ved utbygging av åtte husstander vil øke litt på en ellers veldig lite trafikkert kommunal veg, men overalt sett er det ikke en betydelig økning. 7.3 Barnas interesser Etablering av ny lekeplass vil forbedre tilbud for lek for små barn i nærområdet betydelig i forhold til dagens situasjon. 8 Innkomne innspill 8.1 Merknader (sammendrag gjengis her eller tas inn som vedlegg til planbeskrivelsen), vurdering av merknader Se vedlagt sammendrag av merknader og kommentar til merknadene fra oppstartsmeldingen. 9 Avsluttende kommentar Det utarbeidete planforslaget står fram som en skånsom videreutvikling av et etablert boligområde. Forslått utforming av arealet understreker stedets unike karakter og tilrettelegger for høy bokvalitet for alle aldersgruppene. 10 Oversikt vedlegg - Kopi av merknader fra oppstartsmeldigen - Kommentar til merknadene fra oppstartsmeldigen - Sjekkliste for vurdering av ROS VATNE ARKITEKTER AS, Molde