BARNEHAGETOMTER SOLHEIMSLIEN OG LØVSTAKKVEIEN MULIGHETSSTUDIE

Transkript

1 Side: 1 av 13 BARNEHAGETOMTER SOLHEIMSLIEN OG LØVSTAKKVEIEN MULIGHETSSTUDIE Bergen, nov n:\500\66\ \dok\oya0044d rapport1.doc

2 Side: 2 av 13 BARNEHAGETOMTER I SOLHEIMSLIEN OG LØVSTAKKVEIEN. MULIGHETSSTUDIE. Innledning Med bakgrunn i at det er stort behov for barnehager i bynære strøk, har Bergen kommune v/bergen kommunale bygg bedt Norconsult AS om å utføre en studie av om det er mulig å benytte to arealer på Løvstakksiden i Årstad bydel til barnehage, hver for seg eller samlet. Tomtenes beliggenhet er vist på oversiktsbildet. Eiendomsforhold, areal, nåværende bruk Begge eiendommer er eid av Bergen kommune. Tomt nr 1 (Gnr 158/bnr 758) ligger til kommunal veg Solheimslien, og er på ca 2,7 DAA. Den er begrenset av offentlig vei, gangveger mot øst og sør, og friområde mot nord. Tomten brukes i dag til barnepark. Denne er imidlertid nedlagt, men lekeplassen benyttes sporadisk av andre barnehager. Tomt nr 2 (gnr 158/bnr 337) ligger i enden av kommunal vei Løvstakkveien, og er ca 6 DAA. Den er mot nord-øst begrenset av Løvstakkveien, mot sør-øst av boligbebyggelse, og grenser mot sørvest opp mot naturområde - Løvstakken.

3 Side: 3 av 13 Reguleringsstatus Tomt Solheimslien er regulert, gjennom reguleringsplan nr , som trådte i kraft Reguleringsformål er ikke kjent. Deler av tomten grenser mot foreslått reguleringsgrense for Løvstien. Tomt Løvstakkveien er pr dato uregulert, men ligger innenfor foreslått framtidig regulerte fri- og grøntområder i kommuneplanens arealdel. Hele arealet ligger innenfor foreslått reguleringsgrense for Løvstien. Begge tomtene ligger i overgangssonen mellom bebyggelsen og Løvstakken. I dette området er det nå under utarbeidelse en reguleringsplan for en tursti, kalt Løvstien. Denne planen har vært på høring, og skal opp til 2.gangs behandling i bystyret, trolig i høst. Planen har form av en grønn korridor med varierende bredde i sonen mellom bebyggelsen og fjellet. Bruk av tomtene til barnehage vil likevel trolig ikke være til hinder for framføring av selve turstien Løvstien. For begge tomters vedkommende må det påregnes å gjennomføre en full reguleringsplanprosess dersom de skal benyttes til barnehage. Det antas at forholdet til grønne interesser vil være et vesentlig konfliktområde. Det vises til orienterende kart nedenfor, der tomtegrense, terrengsnitt, byggelinje, byfjellsgrense og Løvstiareal framgår.

4 Side: 4 av 13 Kart over tomt i Solheimslien

5 Side: 5 av 13 Kart over tomt i Løvstakkveien

6 Side: 6 av 13 Trafikksistuasjon Vi har vært i kontakt med Bergen kommune v/ Samferdselsetaten vedr tomtene, og opplysninger nedenfor bygger på dette. Tomt Solheimslien vil kunne få kurant adkomst fra kommunal vei Solheimslien. Denne gaten har fortau, og er en hovedtrafikkåre i området. Gaten trafikkeres av buss. Det påregnes at det vil kunne gis tillatelse til avkjørsel til barnehagen direkte fra Solheimslien. Tomten har også adkomst fra sekundærgate og blindvei Løvstakkveien, men denne gaten er nokså trang, og er ikke egnet til å ta barnehagetrafikken. Bildet viser Solheimslien. Mulig adkomst til barnehagen inn til venstre. Tomt Løvstakkveien har adkomst fra enden av blindvei Løvstakkveien. Denne gaten har kun bredde til en kjørebane pluss langsgående parkering. Her må en regne med å erstatte parkering med fortau, slik at gaten blir ettfelts, men 2-veiskjørt. Det oppstår dermed en binding i forhold til å erstatte tapte parkeringsplasser for å kunne etablere barnehagen. Et eventuelt boligsoneparkeringsanlegg må i så fall trolig etableres. For begge barnehagetomtene må det lages trafikkanalyse ifm reguleringsplanarbeidet. Bildet viser Løvstakkveien, med parkerting i gaten.

7 Side: 7 av 13 Topografi Det vises til terrengsnitt foran. Tomt Solheimslien består av en skråning fra veien og opp til et relativt flatt parti, som igjen stiger ganske bratt opp mot gangsti til Løvstakken. Deler av tomten har en helning på mer enn 1:3, og vil derfor ikke fullt ut kunne regnes inn som lekeareal. Stigning er ca 9 m på tvers av tomten på en tomtebredde på 34 m, noe som gir en stigning i snitt på 1:3,7. Bilder fra Solheimslien Tomt Løvstakkveien er jevnt bratt over det hele, med en stigning på ca 28 m på tvers av tomten, på en tomtebredde på 67 m, noe som gir en stigning i snitt på 1:2,4. Store deler av tomten har en helning på mer enn 1:3, og vil derfor ikke fullt ut kunne regnes inn som utendørs lekeareal. Bilder fra Løvstakkveien Vurdering av i hvilken grad areal med helning brattere enn 1:3 kan regnes med som utvendig lekeareal gjøres av Helsevernetaten. Naturterreng vil til en viss grad kunne medregnes, avhengig av beskaffenhet, mens opparbeidet areal ikke vil kunne medregnes. n:\500\66\ \dok\oya0044d rapport1.doc

8 Side: 8 av 13 Solforhold Tomtene er orientert mot nord-øst, og vil i sommerhalvåret ha gode solforhold på tidlig morgen og formiddag. Om ettermiddagen i vinterhalvåret vil imidlertid tomtene ha begrenset med sol. Klima, støy Høydemessig ligger tomtene på fra cote +65 til ca Vi vil anta at de dermed ligger såpass høyt i landskapet at de i mindre grad er eksponert for redusert luftkvalitet i bergensdalen i inversjonsperioder. De er heller ikke eksponert for kaldluftsjøer. Denne problemstillingen må imidlertid utredes nærmere i fm en eventuell reguleringsplanprosess. Tomt Solheimslien kan være noe eksponert for støy fra Solheimslien. Dette forholdet, og støy fra evt. andre kilder, må også utredes nærmere i reguleringsplanprosessen. Vegetasjon Tomt Solheimslien har relativt sparsomt med vegetasjon, hovedsaklig som trær i tomtens randsone. Tomt Løvstakklien har tett blandingsskog så å si over hele arealet. Bilder fra Solheimslien n:\500\66\ \dok\oya0044d rapport1.doc

9 Side: 9 av 13 Utbyggingsalternativer for barnehage Etablering av barnehage på disse tomtene vil være kontroversielt, i første rekke med hensyn til ivaretakelse av grønne interesser, og med hensyn til trafikkavvikling. Fordi begge tomtene er så bratte, vil en måtte ta i bruk utradisjonelle bygningstekniske løsninger, ved å stable funksjoner oppå hverandre. Dette vil føre til at barnehagene relativt sett også vil bli kostbare å bygge ut. I studier av utbyggingsalternativene, har vi lagt til grunn følgende: Kapasitet 80 barn, fordelt på 60 over 3 år og 20 under 3 år Innvendig lekeareal ca 350 m2 Utvendig lekeareal 6*350 = 2100 m2 Bruttoareal bygg ca 500 m2 Antall ansatte ca 25 Antall parkeringsplasser for ansatte tilsvarende norm indre by = 0,3/ansatt som gir 7 plasser Antall plasser for levering/henting : 12 plasser 1.0 Barnehage Solheimslien alene Tomt Solheimslien vil være lettest å bygge ut. Den er flatest (relativt sett), og det er muligheter for å etablere en kurant inn/utkjørsel til Solheimslien. Tomten har imidlertid et begrenset areal, og den har sterkt tverrfall i partier. Det foreslås å legge adkomst, parkering for ansatte og for foreldre i kjeller under selve bygget, med utkjøring til Solheimslien. (Avkjørselen kunne kanskje vært benyttet også som adkomst til et boligssoneparkeringsanlegg i fjell.) Det anlegges heis fra P-anlegg og opp i selve barnehagen. For å få tilstrekkelig uteareal må barnehagens tak benyttes til takterrasse med lekeareal, og hele tomtearealet mot veien må tilrettelegges til lekeareal. Det vil være ønskelig å kunne trekke bygningskroppen mot vest for å få best mulig lekeareal ute. Det vil da måtte gis dispensasjon ift avstand til eiendomsgrense og til vei, og i forholdt bruk av LNF område.

10 Side: 10 av 13 Forslag barnehage på tomt Solheimslien

11 Side: 11 av Barnehage i Solheimslien, utvidet uteareal i Løvstakkveien En variant av denne løsningen er å benytte deler av Løvstakklien-tomten som støl for barnehage i Solheimslien, dvs som tillegg til utvendig lekeareal. Avstand fra Solheimslientomten til Løvstakkveientomten er ca 200 m langs sti. Arealet i Løvstakkveien-tomten foreslås i dette alternativet beholdt som naturterreng. Det foreslås også å oppføre et mindre bygg (ca 40 m2) med stellerom/wc og varmestue på Løvstakkveientomten, og et overdekket uterom. Selv om en ikke kan regne med å få godkjent arealet på Løvstakkveien som fullverdig lekeareal, vil det kunne avlaste hovedbruket ved at grupper tas med på tur opp på stølen. En kan da muligens ta inn noe flere barn i barnehagen. 2.0 Barnehage både i Solheimslien og Løvstakkveien I dette alternativet har vi lagt til grunn en utbygging av Solheimslien tilsvarende alternativ 1.0. For å få på plass en tilfredsstillende trafikkløsning til en separat barnehage i Løvstakkveien, må det trolig bygges et boligparkeringsanlegg, og det må bygges ca 300 m fortau fra enden av Løvstakkveien ned til Solheimslien. Alternativet vil dermed bli tungt å realisere, fordi parkeringsspørsmålet må være løst før barnehagen kan bygges. (Se ellers kommentar ovenfor om mulig parkeringsanlegg med adkomst fra Solheimslien.) Tomten i Løvstakkveien er så bratt at barnehagen og dens uteområder må bygges svært utradisjonelt. Adkomst, hente-bringeareal og parkering må legges under bygget, med heis opp i selve banehagen. For å få tilstrekkelig utvendig lekeareal må det etableres terrasser som binder sammen bygg og terreng, samtidig som også byggets takflate benyttes. Selve bygningskroppen terrasseres inn mot terreng.

12 Side: 12 av 13 Forslag barnehage i Løvstakkveien

13 Side: 13 av 13 Konklusjon På tomten i Solheimslien vil det kunne oppføres en barnehage med plass til ca 80 barn, gitt at hele tomtearealet tilrettelegges, og parkering legges i kjeller. Barnehagen vil bli dyr å bygge ut pga parkeringsløsningen, og det må trolig gis dispensasjoner ift avstand til nabogrense og til LNF-område. Denne barnehagen vil kunne huse flere barn, dersom areal i tomt ved Løvstakklien benyttes i tillegg. Bygging av egen, frittstående barnehage på tomten i Løvstakkveien frarådes, fordi Den er i konflikt med grønne interesser Den krever at det først etableres et parkeringsanlegg i området. Den vil bli svært dyr å bebygge Samtidig kan det bli en spennende og nyskapende barnehage dersom en er villig til å ta de ekstraordinære grepene som må til for å oppfylle lovbestemte krav.