Skoleparken Levanger. Planforslag datert 18/ PLANBESKRIVELSE. DETALJREGULERING FOR RØSTAD STUDENTBY

Transkript

1 2014 Skoleparken Levanger Planforslag datert 18/ PLANBESKRIVELSE. DETALJREGULERING FOR RØSTAD STUDENTBY

2 Innhold 1. Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning Planmateriale Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Landskap Trafikkforhold Barns interesser Teknisk infrastruktur Risiko- og sårbarhetsvurderinger Grunnforhold Brann Støy Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Grad av utnytting Parkering Tilgjengelig boenheter / universell utforming Uteoppholdsareal Krav om utomhusplan Kulturminner Miljø/Naturmangfold Innkomne forhåndsuttalelser... Feil! Bokmerke er ikke definert. 7.1 Forhåndsuttalelse fra NVE Forhåndsuttalelse fra Jernbaneverket... 8 Side 2

3 7.3 Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Forhåndsuttalelse fra Sametinget Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for en utbygging av leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder. Leilighetene er fortrinnsvis rettet mot studenter, men også andre vil ha muligheten. 1.2 Forslagstiller Stiklestad eiendom AS. 1.3 Utbyggingsavtaler Utbyggingsavtale behandles parallelt. 1.4 Krav om konsekvensutredning Området er tidligere regulert til byggeområde, og detaljreguleringen ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens Planmateriale Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:1000 Planbeskrivelse Planbestemmelser Situasjonsplan Støyutredning Geoteknisk vurdering Sosi-fil Kopi av annonse Forhåndsuttalelser 2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Tiltakshaver har gjennomført forhåndskonferanse med kommunen. Når planarbeidet startet opp ble kunngjøring om igangsatt regulering annonsert i Trønder-Avisa, 11/ Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart. Side 3

4 3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Planområdet ligger innenfor Reguleringsplan for eiendommen Røstad, gnr.274 bnr.1 m.fl. del 1+2. Reguleringsplanen er vedtatt av kommunestyret 30/ Området er i reguleringsplanen avsatt til blandet formål forretning, kontor og industri med krav om godkjent bebyggelsesplan. En omregulering til boligformål vil være i strid med gjeldende regulering. Området er imidlertid avsatt til byggeformål i gjeldende regulering, så reguleringsendringen medfører bare en endring av type byggeformål. Det er et sterkt ønske fra Studentskipnaden om å få muligheter til å utnytte dette område til boliger. Det er et stort behov for boliger i området rundt Røstad. 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Området ligger nord-øst for Rema 1000 ved oppkjørselen til Hint på Røstad. Området er i dag ubebygd. Planområdets størrelse er på ca. 8,6 daa. Side 4

5 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Området er i dag dyrket mark som har ligget brakk i flere år. Dagens eier har arbeidet aktivt med å utnytte arealet etter dagens regulering i ca 10 år uten at dette har lykkes. 4.3 Landskap Eiendommen ligger i et flatt landskap og har gode solforhold. 4.4 Trafikkforhold Atkomst til området blir fra regulert kommunal veg. Det er grunn til å tro at denne vegen, når den blir ferdig utbygd vil være lite trafikkert. Myke trafikkanter har i området tilgang til gangvegsystemer og fortau, både sørover mot Levanger sentrum og mot Røstad-området. Røstad togstasjon ligger ca. 250 meter øst for eiendommen. 4.5 Barns interesser Innenfor området som er regulert til boligbebyggelse vil det være areal som kan benyttes til felles uteopphold. Eiendommen er i umiddelbar nærhet til friområdene på Røstad. Områdene er særdeles godt egnet for rekreasjon og lek. Det er i planforslaget regulert inn to småbarnslekeplasser på til sammen 446 m 2 for å sikre lekeområder til små barn. Området ligger også i umiddelbar nærhet til parkområdet som er planlagt i forbindelse ny ungdomsskole på Røstad. Avstanden til barneskolen på Frol er ca. 1 km. Innenfor Røstad-området er det barnehage og det planlegges en ny ungdomsskole her. Eiendommen ligger også sentralt til for ulike fritidsaktiviteter, med Trønderhallen og dens aktiviteter like ved. 4.6 Teknisk infrastruktur Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett for vann og avløp i området. Statkraft varme AS har sagt seg positive til å levere fjernvarme til prosjektet. Side 5

6 5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. 5.1 Grunnforhold Planområdet ligger i et område hvor det kan forekomme ustabil grunn (leire). Det er derfor foretatt en geoteknisk vurdering av området før planforslaget fremmes. Denne rapporten er vedlagt planforslaget. Konklusjonen i rapporten er at det må foretas geoteknisk prosjektering av bygningene og at det tilrås at det foretas grunnundersøkelser. I reguleringsbestemmelsene til planforslaget er det derfor satt krav til geoteknisk prosjektering med tilhørende undersøkelse av grunnen. 5.2 Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer. 5.3 Støy Det er foretatt støyutredning i forhold til vegtrafikkstøy fra Fv 744 sør for planområdet og fra jernbanen sør-øst for planområdet. Denne er vedlagt planforslaget. Følgende konklusjoner foreligger: Døgnveid støynivå fra jernbanetrafikk er dimensjonerende grenseverdi for planlagt bebyggelse. Alle leilighetene har tilgang til felles utendørs oppholdsareal under nedre grenseverdi for gul støysone fra veg og jernbane på terrengnivå. Alle uttatt en leilighet har også støynivå under nedre grenseverdi på uteplass direkte tilknyttet boenheten. Nevnte leilighet har støynivå på uteplass på inntil 1 db over nedre grenseverdi for gul støysone. Alle leiligheter har minst en stille side med Lden 55/58 db der den kan plassere rom med støyfølsomt bruk. Byggherre bør ved endelig planløsning sørge for at minimum et soverom og så mange oppholdsrom som mulig er plassert mot stille side Bestemmelsene til planen fastslår at støyutredningen skal legges til grunn før prosjekteringen av byggene og byggesaksbehandlingen. Utbygger vil innrette seg etter de krav som vil bli stilt i støyrapporter. Side 6

7 6. Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Boligbebyggelse- blokkbebyggelse (B) Garasjer (G) Avfall, miljøtorg (M) Lekeplass (L) Parkeringsplass (P) Kjøreveg, offentlig (V_o) Fortau, offentlig Oversikt over arealbruk: FORMÅL KODE AREAL (m 2 ) Boligbebyggelse B Garasje G 299 Avfall, miljøtorg M 25 Lekeplass L 446 Parkeringsplass P 1554 Kjøreveg, offentlig V_o 523 Fortau, offentlig 145 SUM Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget er en detaljregulering som viser plasseringen til de 4 planlagte boligblokkene på tomten. Boligene planlegges bygd i 2 etasjer. I tillegg planlegges det 7 bygg for boder. Disse byggene er også plassert på plankartet, og er merket Boder. 6.3 Grad av utnytting Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 44 leiligheter. Med et totalt areal for planområdet på ca. 8 daa gir dette en boligtetthet på 5,5 boenheter pr. daa. Totalt innenfor det som er regulert til boligformål, utgjør planlagt bebyggelse ca m 2. Totalt areal som er regulert til boligformål er 5658 m 2. Dette gir en beregnet utnyttelsesgrad på ca. 52 % BYA for boligområdet B Parkering For boligene er det planlagt 2 parkeringsplasser med til sammen 41 parkeringsplasser. 2 av disse plassene er handicap-plasser. I tillegg er det planlagt 13 garasjer. Totalt gir dette en parkeringsdekning på i overkant av 1.2 plass pr. leilighet. Side 7

8 6.5 Tilgjengelig boenheter / universell utforming Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. 50 % av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Dette er i samsvar med kravene i TEK Uteoppholdsareal Arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. Dette utgjør ca. 2,7 daa, ca. 62 m 2 pr leilighet. I tillegg er det regulert inne to områder som småbarnslekeplasser på til sammen 446 m Krav om utomhusplan Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser og uteoppholdsareal. 6.8 Kulturminner Fylkeskommunen varslet behov for nærmere undersøkelser av kulturminner. Det har derfor blitt gjennomført en flateavdekning for å undersøke området nærmere. Undersøkelsen påviste ikke konflikt med automatisk fredete kulturminner. Fylkeskommunen har derfor ikke merknader eller innsigelser til reguleringen. 6.9 Miljø/Naturmangfold Det er ikke registrert spesielle funn i Artsdatabanken eller Naturbasen i området. Tiltaket er vurdert til ikke å komme i konflikt med NML Det har i planleggingsfasen kommet 5 forhåndsuttalelser Forhåndsuttalelse fra NVE Nve poengterer at det ikke kan utelukkes at det finnes lommer med kvikkleire i eller i umiddelbar nærhet til planområdet. NVE anbefaler derfor at det settes krav om geoteknisk vurdering primært i forbindelse med reguleringsarbeidet, sekundært i forbindelse med byggesak. Krav om geoteknisk vurdering er hjemlet i reguleringsbestemmelsenes punkt Forhåndsuttalelse fra Jernbaneverket Jernbaneverket viser til Jernbanelovens 10 om byggegrense mot jernbanelinje. I reguleringsforslaget er gjeldende byggegrense mot den regulerte vegen sør for planområdet videreført. Avstanden er 12,5 meter fra senterlinje veg. Dette betyr at reguleringsforslaget ikke foreslår at det kan bygges nærmere jernbanen enn gjeldende regulering i dag tillater. Side 8

9 Avstanden fra byggegrensen til midten av jernbanesporet er på det minste ca. 27,5 meter. Dette er noe under det generelle kravet i Jernbaneloven på 30 meter, men i samsvar med gjeldende regulering Forhåndsuttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Planprosessen må legges opp slik at den gir mulighet til god reell medvirkning for aktuelle brukergrupper. For boliger må det sikres og dokumenteres tilstrekkelig med felles eller offentlig areal til leik og opphold ute. Eiendommen ligger sentralt til i forhold til de store offentlige friområdene på Røstad. Universell utforming må legges til grunn for arbeidet. Fylkeskommunen anbefaler at det stilles krav i reguleringsbestemmelsene om at en viss andel boenheter skal utføres som tilgjengelig boenhet. Minimum50 % av boenhetene skal utføres som tilgjengelige boenheter. Ny bebyggelse i området må planlegges med klare krav til utforming og estetikk, og ta hensyn til det spesielle kulturmiljøet på Røstad, som prosjektet vil bli en del av. Det er vanskelig å knytte konkrete bestemmelser til dette i en reguleringsplan, da dette ikke vil være målbare parametre. En vurdering av de visuelle kvalitetene til bygninger skal vurderes på byggesaksnivået i alle byggesaker jfr 29-2 PBL. Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Etter fylkeskommunenes vurdering er det sannsynlig at deler av reguleringsområdet inneholder funn av hittil ukjente automatisk fredete kulturminner under overflaten. De krever derfor maskinell flateavdekning for å kunne fastslå om det kan finnes kulturminner Maskinell flateavdekning vil bli gjennomført av tiltakshaver så raskt forholdene tillater det Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Det har vært sentralt for landbruksmyndighetene at dette området skal benyttes til høgskolerelatert virksomhet, at det får en høg utnyttelsesgrad og at bebyggelsen tilpasses Røstadområdets særpreg. Byggingen av leiligheter er primært beregnet for studenter og er høgt utnyttet Forhåndsuttalelse fra Sametinget Sametinget har ingen spesielle merknader. Side 9