MØTEBOK. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /22

Transkript

1 MØTEBOK Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /22 Arkivsaksnr: 2018/2419 Klassering: L12 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad Fagområdesjef: plansjef Per Morten Bjørgum Ansvarlig leder: assisterende rådmann Svein Åge Trøbakk REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) OGNABREDDEN BOLIGOMRÅDE, OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: 1. Plankart, Tverrsnitt AS, Reguleringsbestemmelser, Tverrsnitt AS, Planbeskrivelse, Tverrsnitt AS, Geoteknisk prosjekteringsrapport, Norconsult, D illustrasjoner, Tverrsnitt AS, udatert 6. Situasjonskart, Tverrsnitt AS, Sjekkliste ROS-analyse, Tverrsnitt AS, Innspill/uttalelser ved oppstart av planarbeidet (FMT, NTE, Steinkjer kommune v/enh. Renovasjon). Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens og legges reguleringsplan for Ognabredden boligområde ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, i biblioteket på Dampsaga kulturhus, på kommunens hjemmeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag Fylkeskommune Statens vegvesen, Region midt NVE, region Midt-Norge NTE Nett Telenor Servicesenter for nettutbygging Repr. for barn og unges interesser i plansaker Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne Steinkjer eldreråd

2 Steinkjer ungdomsråd Kommunens trafikksikkerhetsutvalg Vellenes fellesorganisasjon Naboer Behandling i Formannskapet : Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens og legges reguleringsplan for Ognabredden boligområde ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, i biblioteket på Dampsaga kulturhus, på kommunens hjemmeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag Fylkeskommune Statens vegvesen, Region midt NVE, region Midt-Norge NTE Nett Telenor Servicesenter for nettutbygging Repr. for barn og unges interesser i plansaker Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne Steinkjer eldreråd Steinkjer ungdomsråd Kommunens trafikksikkerhetsutvalg Vellenes fellesorganisasjon Naboer

3 Saksopplysninger: På oppdrag fra forslagsstiller OGV139 AS har Tverrsnitt AS v/ Karl Moen utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Ognabredden boligområde i Steinkjer. Oppstart av planarbeidet ble varslet i mai Formålet med planen er å tilrettelegge for oppføring av to nye leilighetsbygg på eiendommen. Området ligger på nordsiden av Ogna, like nordøst for Midjobrua mellom fylkesveg 762 (Ogndalsvegen) og elva. Beliggenhet er vist i figur 1 og 2 nedenfor. Figur 1. Lokalisering av Ognabredden boligområde. Figur 2. Flyfoto over det nye boligområdet med omkringliggende bebyggelse.

4 Eiendommen er i dag delvis bebygd og ligger i et område med omkringliggende småhusbebyggelse. Mot øst ligger en enebolig (188/93) og deretter gamle Hammer snekkeri (nå lager). I nord, på oversiden av Ogndalsvegen, ligger Midjo gård og i hovedsak eneboliger videre østover mot Ristunet. Området er tidligere planert og delvis oppfylt slik at det framstår som relativt flatt, men med en svak helning ned mot eiendomsgrensa før det blir brattere terreng med vegetasjonsbelte ned mot elva. Området tilrettelegges nå for bygging av maksimalt 20 boenheter oppført i 2 leilighetsbygg med tilhørende boder, parkering (carporter) og renovasjonsanlegg. Eksisterende enebolig på eiendommen tenkes bevart. Planstatus og eierforhold Gjeldende plan i området er reguleringsplan for Midjo - Risgropa, vedtatt 12/ Eiendommen er i sin helhet regulert til boligformål i denne planen, men kun for eneboliger/rekkehus. Planen berører i hovedsak to eiendomsteiger (188/36 og 188/77), hvor OGV139 AS står som grunneier på begge. En mindre del av fylkesveg 762, Ogndalsvegen (505/1) er inkludert i planen for å tilrettelegge adkomst til boligområdet. Planlagt arealbruk Planområdet (se plankart i vedlegg 1) er totalt på ca. 5,7 daa og inneholder: B1: Eksisterende enebolig som bevares. Tillatt bebygd areal %BYA = 50%. B2: To leilighetsbygg som planlegges med totalt 18 nye boenheter oppført i 2 etasjer (maks 8 m høyde). Planbestemmelsene setter imidlertid et maksimum på 20 boenheter. Tillatt bebygd areal %BYA = 90%. T: Energianlegg (trafo). f_m: Renovasjonsanlegg. f_p og f_v: Samferdselsarealer for interne kjøreveger og parkering (på bakkeplan). f_u: Uteoppholdsareal. Adkomst og trafikkforhold Adkomst langs Ogndalsvegen (fv. 762) med direkte avkjørsel inn til planområdet fra fylkesvegen. Den eksisterende avkjørselen i sør inn til planområdet og gjennomkjøring til naboeiendommen (Ogndalsvegen 141) stenges. Naboeiendommen vil da ha sin adkomst fra øst sammen med adkomsten inn til den gamle snekkeritomta. Fv. 762 har en trafikkmengde i området på ÅDT 3450 (middels), og det er god sikt i området. Myke trafikanter har i området tilgang til gang og sykkelveg på nordsiden av fv. 762, men må krysse denne. Fartsgrensen i området er 60 km/t, og SVV anlegger ikke gangfelt på strekninger over 50 km/t. På steder med få krysninger er det aktuelt med tilrettelagt krysningspunkt, noe som her vil innebære nedsenkede fortauskanter, ventearealer og ekstra belysning. Teknisk infrastruktur De nye leilighetene tilknyttes det eksisterende kommunale ledningsnettet for vann og avløp i området. Kapasitet avklart med kommunen og det er ikke behov for utbyggingsavtale. Grunnforhold, støy og ROS Det er gjennomført geoteknisk undersøkelse (se rapport i vedlegg 4) ved Norconsult som dokumenterer stabile grunnforhold i området. Grunnundersøkelsene viste at lausmassene i området ikke består av bløte eller sensitive masser. Vegtrafikkstøy er relevant for boligbygging innenfor dette planområdet med dets nærhet til fv Figur 3 nedenfor viser fremskrevne støyforhold år fram i tid, der rød sone viser uaktuelle områder for støyfølsom bebyggelse (f.eks. boliger), mens gul sone angir områder hvor boligbebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir støyforhold som tilfredsstiller retningslinje for behandling av støy i arealplansaker

5 (T 1442/2016). Imidlertid viser figur 4 til høyre at begge planlagte boligbygg blir liggende utenfor gul sone bortsett ifra en mindre del av det ene bygget hvor det ikke planlegges balkonger eller terrasser. Ingen støyreduserende tiltak vil dermed være nødvendig mht. uteområdene. Figur 3. Støyforhold i planområde uten skjermingstiltak år fram i tid. Figur 4. Støyforhold i planområde med planlagt bebyggelse. Støyreduserende fasadetiltak vil imidlertid være aktuelle, men med standard 3 lags vinduer blir kravet på 30 db innendørsstøy bli overholdt (NS 8175 klasse C). Barn og unges interesser, rekreasjon Innenfor planområdet ned mot Ogna er det regulert inn et relativt stor felles grøntareal. Det er også grøntområder ellers som skogen i vest og elvebredden godt egnet for rekreasjon og leik i nærheten. Det er også golfbane i nærheten. Dette gjør at beboerne har gode muligheter for fritidsaktiviteter, leik og rekreasjon for både unge, gamle og funksjonshemmede. Det er også kort avstand til både barnehager og skoler. F.eks. ligger Risgropa familiebarnehage ca. 450 m øst for planområde, Byafossen barneskole ca. 1,5 km i nordøst. Steinkjer ungdomsskole og Steinkjer vgs. ca. 1km vest for planområdet. Naturmangfold Det er iht. fagsystemet Naturbasen ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Planområdet grenser ikke med elva, men det er uansett planlagt å behold mest mulig vegetasjon på felles uteareal nærmest elvebredden. Det er også et areal med løvskog vest for området som ikke blir berørt av planforslaget. Begge områdene bidrar til å skape et naturlig vegetasjonsbelte mot elva. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden i området. For øvrig er det tatt inn en generell bestemmelse ( 2.5) i reguleringsbestemmelsen som ivaretar evt. funn av automatisk fredede kulturminner. Saksvurderinger: Generelt Tiltaket er i tråd med overordnet plan og rådmannen anser tiltaket som positivt mht. tilbud av mindre leiligheter i sentrumsnære områder av Steinkjer kommune. I tillegg framheves at infrastrukturen i området generelt er god både mht. veg, vann- og avløp, skoler og barnehager, samt muligheten for offentlig kollektivtransport. Omfanget av utbyggingen og hensynet til eksisterende bebyggelse Det er lagt vekt på å holde høyden på de nye bygningene på et slikt nivå at de ikke dominerer for mye og tar utsikts- og solforhold fra eksisterende bebyggelse i området i for stor grad. Gjennom begrensningen på 2

6 etasjer, maks byggehøyde 8 m og et maks omfang av 20 boenheter mener rådmannen er akseptabelt i et relativt sentrumsnært område som dette er. Støy Støyutredningen viser at offentlige krav er ivaretatt og rådmannen mener punktet er godt nok utredet. Grunnforhold, stabilitet og ROS-analyse Det er gjennomført geoteknisk undersøkelser ved Norconsult som dokumenterer stabile grunnforhold i området. ROS-analyse er ellers gjennomført og identifiserer ellers ingen andre problemer mht. samfunnssikkerhet. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig utredet. Barn- og unges interesser Planen inneholder småbarnslekeplass, de er avsatt nok areal for uteoppholdsareal (MUA ca. 80 kvm som er godt over kravet på 50 kvm), det er nærhet til skoler og barnehager, tilbudet til barn og unge mht. fritidsmuligheter i nærområdet ansees som meget gode, og rådmannen mener punktet er tilstrekkelig utredet. Universell utforming Felles uteområder skal utformes etter prinsippene for universell utforming, og bestemmelser til planen sikrer at minimum 30 % av boenhetene får livsløpsstandard og oppfyller kravene som tilgjengelige boenheter. Rådmannen anser dette punktet tilstrekkelig utredet. Natur, miljø og friluftsliv (naturmangfoldlovens 8-12) Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens : Planen baserer seg på kjent kunnskap, dvs. registreringer i Naturbasen, og kunnskapsgrunnlaget anses derfor oppfylt for tiltaket. 9: Mht. Føre var prinsippet er området avsatt til byggeområde i både gammel reguleringsplan og kommunedelplan og er utbygd i sin helhet. 10: Økosystemtilnærming og samlet belasting: I og med at området er bebygd i dag vil ikke omsøkte tiltak føre til tap av biologisk mangfold. 11: Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad. 12: Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Ny bygningsmasse vil bli oppført og driftet med nye og moderne og miljøvennlige metoder. Rådmannen vurderer at detaljplanen ikke medfører inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven skulle dermed til å være oppfylt. Andre instanser Planforslaget er diskutert med kommuneantikvaren, tjenesteenhet byggesak og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler Rådmannen at området reguleres til boligformål iht. framlagte planforslag. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.