SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /32

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /32 REGULERINGSPLAN REITBAKKEN - PLANENDRING Arkivsaksnr: 2010/3802 Klassering: L12 Saksbehandler: Torbjørn Stene Enhetsleder: Geir Gilde Trykte vedlegg: - Plankart, Planstyring AS, datert Planbestemmelser, Planstyring AS, datert Planbeskrivelse, Planstyring AS, datert Ikke trykte vedlegg: - Gjeldende reguleringsplan, godkjent Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens og vedtar Formannskapet å legge reguleringsplan (detaljregulering) for Reitbakken ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut til offentlig ettersyn på rådhuset, servicetorget, biblioteket på Dampsaga, kommunens nettside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: 01. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 02. Nord-Trøndelag Fylkeskommune 03. Statens vegvesen Region midt 04. Sametinget 05. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag 06. NTE Nett 07. Telenor Servicesenter for nettutbygging 08. Steinkjer eldreråd 09. Steinkjer ungdomsråd 10. Repr. for barn og unges interesser i plansaker 11. Rådet for funksjonshemmede 12. Naboeiendommer Behandling i Formannskapet : Enst. vedtatt som rådmannens forslag.

2 Vedtak Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens og vedtar Formannskapet å legge reguleringsplan (detaljregulering) for Reitbakken ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut til offentlig ettersyn på rådhuset, servicetorget, biblioteket på Dampsaga, kommunens nettside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: 01. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 02. Nord-Trøndelag Fylkeskommune 03. Statens vegvesen Region midt 04. Sametinget 05. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag 06. NTE Nett 07. Telenor Servicesenter for nettutbygging 08. Steinkjer eldreråd 09. Steinkjer ungdomsråd 10. Repr. for barn og unges interesser i plansaker 11. Rådet for funksjonshemmede 12. Naboeiendommer

3 Saksopplysninger: Planstyring AS har på vegne av eier av eiendommen Reitbakken (459/4), Jan Anders Skevik, utarbeidet reguleringsplan for deler av eiendommen. Planen er en endring av gjeldende plan, godkjent av kommunestyret Hyttefeltet er ikke utbygd pr i dag. Bakgrunn: I forbindelse med at grunneier engasjerte Planstyring AS til å prosjektere infrastrukturtiltak i hyttefeltet ble det avdekt at bl.a. de planlagte vegene ikke lot seg gjennomføre slik de var planlagt. Dette ville i igjen gi konsekvenser for grensene ne til hyttetomtene. Etter samråd mellom grunneier, Planstyring og planmyndigheten kom man fram til at det ville være nødvendig med en planendring for å få til et plangrunnlag som var bedre egnet for gjennomføring. Endringene: Endringene: Område- og planbeskrivelse: Gjeldende plan fra Utsnitt av foreliggende planforslag. Dette er de viktigste endringene i planen: - Antall tomter reduseres fra 15 til Adkomstvegen justeres iht. terreng og konkrete målinger utført med gps-utstyr. - Vinterparkering ved gården tas ut. - Sideveger i hyttefeltet tas ut. - Det etableres 2 felles parkeringsplasser i feltet. Planbeskrivelse: Planområde Gårdstun Flyfoto som viser områdets beliggenhet i landskapet.

4 Utbyggingsområdet ligger vest for gårdsbebyggelsen. Området består av en kupert sørvendt skogli med blandingsskog av gran og forskjellige lauvtresorter. Området har meget gode solforhold og utsikt over Beitstadfjorden og mot Inderøy. Eiendommen går helt ned til sjøen, og i strandsonen sør for fylkesvegen er det muligheter for badeliv. Planforslaget legger opp til 14 nye hytter. Det legges opp til at det kan bygges hytter med 100 kvm bruksareal inkl. uthus. Adkomst fram til adkomstvegen skal skje etter privat gårdsveg med lengde ca 800 m som har avkjørsel fra Fv Det legges opp til eiendomstomter. Området tilknyttes etablert kommunal vannforsyning. Det lokale ledningsnettet skal utformes på en måte som gjør nedtapping mulig i frostperioder. For avløp planlegges avløpsanlegg med slamavskilling og infiltrasjon i sandfilter/sandfiltergrøft. Saksvurderinger: Saksvurderingene er i hovedsak basert på vurderingene som ble gjort i forbindelse med reguleringssaken i 2007, samt vurderingene i kommuneplanens arealdel i Grad av utnytting, estetikk, landskapsvirkning mv.: I arbeidet med kommuneplanens arealdel i 2006 ble det gjort en vurdering av potensialet for antall nye hytter i området. Det ble ikke gjort en finmasket vurdering, og potensialet ble anslått til 10 hytter. I planen som ble vedtatt i 2007 ble det imidlertid tatt inn hele 15 nye hytter. Når det ved detaljplanleggingen viser seg at en forsøker å legge inn flere hytter, må en ta en vurdering av om området kan tåle en økt utnytting og belastning av arealene. Det er på det rene at vurderingene som ble gjort i forbindelse med kommuneplanarbeidet var et overslag, og ikke et absolutt tall. Dette åpner for en viss variasjon i antall hytter. Samtidig blir det vurdert som positivt at en får en rimelig tett utnytting av arealene. Når det nå foreslås å redusere til 14 tomter er dette ut i fra en ny vurdering av områdets topografi og muligheter for plassering av hytter. Arealbegrensningene er i tråd med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Det legges opp til forholdsvis lave hytter i 1 etasje. Hyttene skal legges slik at de ikke blir framtredende i terrenget, noe som vil dempe landskapsvirkningen av hyttene. Hyttene vil ikke skape silhuetter i vesentlig grad, da terrenget stiger ganske bratt bak hyttefeltet Dermed unngår en at hyttene bryter mot horisonten. Natur, miljø, friluftsliv og kulturminner: Utbyggingsområdet består av en kupert sørvendt skogli med blandingsskog av gran og forskjellige lauvtresorter. Det er ikke kjent at området innholder viktige biotoper for dyreliv eller viktige lokaliteter for botaniske forekomster. Det vurderes ikke å knytte seg store friluftsinteresser til området. Også ut i fra en skogfaglig vurdering er det tilrådelig at det kan anlegges hyttefelt. Nye hytter kan medføre litt økt bruk av stranda, og noe økt ferdsel fra hyttene ned mot sjøen. Dette innebærer kryssing av fylkesvegen. Fartsgrensen på strekningen er 60 km/t, og det vurderes som lite heldig å ha mye kryssing i området, men en vurderer likevel at utbyggingen vil gi relativt beskjeden gangtrafikk over vegen. Det er trolig allerede en god del kryssing i området, i og med at det er etablert en god del hytter øst for foreslåtte stitrasé. En vurderer det som positivt at det i planen er lagt inn en stiadkomst ned til sjøen. I forbindelse med plansaken i 2007 ble det foretatt befaring av Nord-Trøndelag Fylkeskommune vedr. kulturminner. Det ble ikke funnet kulturminner. En vurderer derfor området for å være frigjort ift. kulturminner. Adkomst og parkering: Adkomsten til feltet er den samme som planen fra Vegsystemet internt i feltet er imidlertid endret noe ved at sidevegene er tatt ut, og at det i stedet for vinterparkering ved gården er lagt inn 2 felles

5 parkeringsplasser i feltet. Rådmannen vurderer det som et fornuftig planmessig grep. I tillegg til dette er traseen for vegen i feltet justert noe, slik at den stemmer bedre overens med terrenget. ROS-analyse: Planstyring har utført en ROS-analyse i beskrivelsen til planen (utdrag): Planen er vurdert opp mot DSBs Samfunnssikkerhet i planprosessen for vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn. Når det gjelder naturfarer er dette et lite aktuelt tema. Med tanke på overvann ved mye nedbør må hyttene legges så høyt, og terrenget på tomtene arronderes på en slik måte at man sikrer at regnvann ikke kan komme inn i hyttene. Når det gjelder menneskeskapte farer så vil dette omfatte farer knyttet til trafikk i forbindelse med adkomsten ned til badeplass ved fjorden. Det er lite trafikk langs vegen, og kryssing skjer på en oversiktlig strekning. Generelt vil ikke tiltaket medføre vesentlige farer for omgivelsene. Det vises til denne, samt rådmannens egne vurderinger vedrørende grunnforhold nedenfor. Vurderinger vedr. grunnforhold: Feltet ligger i hovedsak på bart fjell med tynt løsmassedekke. Grunnforholdene vurderes derfor å være gode med tanke på etablering av bebyggelse. Adkomstvegen er imidlertid planlagt over marine avsetninger. Det er ikke kjent at det er fare for kvikkleireskred i området, men ved tekniske inngrep i områder med marine avsetninger med så bratt helning som her, kan det teoretisk være mulig at dette er en utløsende faktor for skred. Selv om det av kommunen nå vurderes at muligheten for skred er minimal, er det tiltakshavers ansvar å tilse at grunnforholdene er tilfredsstillende før inngrep foretas. Vann og avløp: Det legges opp til vannledning fram til hver enkelt hytte. Vannledning går i dag fram til gårdsbebyggelsen. Det naturlige vil være å legge vannledning langs vegen inn i området, og føre stikkledninger fram til hyttene. Enkelte av hyttene ligger over 70 m.o.h. og det kan bli aktuelt å måtte montere trykkforsterker for å få nok trykk på vatnet. Kum for avtapping av vannledning må plasseres på lavbrekk. Som avløpsanlegg er det av forslagsstiller beskrevet slamavskilling med sandfilterinfiltrasjon. Det er imidlertid ikke beskrevet hvor dette naturlig kan ligge, og dersom grunnforholdene ikke tillater det, må en vurdere andre løsninger for avløpsløsning. Området er ganske grunnlendt med en god del berg i dagen, så utfordringene vil være å finne egnet sted for sandfiltergrøfter og infiltrasjon. De stedlige løsmassene er også avgjørende i så henseende. Med en så stor utbygging som dette må det vurderes å anlegge felles anlegg for avløpshåndtering. Det er ikke kommunal avløpsledning i området, så inntil det eventuelt kommer på plass må det etableres annen godkjent avløpsløsning. Andre faginstanser: Planforslaget ble drøftet med avdeling for kommunaltekniske tjenester, tjenesteenhet landbruk, barnerepresentanten og kommunelegen i forbindelse med reguleringssaken i I og med at planen innehar de samme hovedprinsippene som tidligere, er saken ikke drøftet med faginstansene i denne omgang. De hadde den gang ikke merknader til planforslaget.