SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre Arkivsaksnr: 2016/2750 Klassering: L13 Saksbehandler: Jon Birger Johnsen REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR SØRLIA PARK 2. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: 1. Plankart, Trønderplan datert Reguleringsbestemmelser, Trønderplan datert Planbeskrivelse, Trønderplan datert Geoteknisk vurdering av rasfare. Sørlia, Steinkjer. Norconsult. Datert Innkomne høringsuttalelser (7 stk.). Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplan for Sørlia Park 2 godkjennes uten endringer. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Sørlia Park 2. Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte Svein Åge Trøbakk Fungerende rådmann

2 Saksopplysninger: Saksopplysninger ved utlegging til offentlig ettersyn (kursiv tekst). På oppdrag fra Straxbo Eiendom AS har Trønderplan utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Sørlia Park 2. Oppstart av planarbeidet ble varslet i mai Formålet med planen er å regulere tomt til boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse med inntil 4 boenheter. Arealet er i tråd med gjeldende arealplaner. Det er tidligere søkt om dispensasjon fra plankrav 1.1 i kommuneplanens arealdel, ettersom tiltaket innebærer bebygd areal over 220 m2. Søknaden ble avslått. Med bakgrunn i dette er reguleringsplan utarbeidet, for å få en bedre utnyttelse av tomta. Tomten, Nedre Sørliveg 23, ligger i Sørlia ca. 3 km sør for Steinkjer sentrum. Tomten ligger ved enden av Nedre Sørliveg og er en del av et større boligområde. Området har helling mot nordvest med utsikt mot Beitstadfjorden. Boligområdet har en relativt harmonisk småhusbebyggelse med innslag av rekkehus (Øvre Sørliveg og Løsbergvegen) og leiligheter/ 4 mannsboliger (Nedre Sørliveg 26/28). Området har en del kvaliteter som gjør området egnet som bosted for barnefamilier, med kort veg til balløkke (ca. 120 m), skole og barnehage og idrettsanlegg på Lø. Figur 1: Lokalisering av planområde Figur 2: Ortofoto av planområde, planavgrensning i rødt. Planstatus Gjeldene arealplan for største del av området er Kommunedelplan for sentrum, der arealet er avsatt for bolig med tillatt bruksareal inntil BRA = 40% inklusive areal til parkering. Nordvestre del av tomt omfattes av to reguleringsplaner; Reguleringsplan "Sørlia, ved kryss Vistavegen Kringlavegen", vedtatt Reguleringsplan "Fv 260 Sørlia Stigem, vedtatt Sistnevnte er ikke omtalt i planbeskrivelsen. Denne reguleringsplanen viser at området er avsatt til boligformål, men har inntegnet en byggegrense som strekker seg ca. 10 meter mot sør-øst fra søndre vegskulder på Nedre Sørliveg.

3 Figur 3: Gjeldende planstatus for området med inntegnet planavgrensning (rød strek). Eierforhold Planområdet omfatter eiendom gnr/bnr 96/427 og 96/615 der begge er eid av Straxbo Eiendom AS. Planområdet omfatter også 96/618 der Sørlia Park 1 Borettslag nå står oppført som eier. Planlagt arealbruk Planområdet er på 1,99 dekar og inneholder: Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse med inntil 4 boligenheter (4-mannsbolig). Annen veggrunn tekniske anlegg Adkomst Adkomst til planområdet fra E6 går via Kringlavegen, Vistavegen og Nedre Sørliveg. Steinkjer kommune er vegeier av Vistavegen og deler av Nedre Sørliveg. Innerste del av adkomstvegen ligger på utbyggers eiendom. Teknisk infrastruktur Eksisterende infrastruktur er tilrettelagt inn til tomta. Det er ikke behov for spesielle tiltak eller endringer. Naturmangfold Det er i henhold til fagsystemet Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Kulturminner I henhold til kulturminnedatabasen Askeladden er det ikke registrert funn av kulturminner innenfor planområdet. Fylkeskommunen har ingen kulturminnefaglige merknader til planforslaget. I forbindelse med at tiltakshaver har sendt inn søknad om rivning av eksisterende bygg, har kommuneantikvaren uttalt seg til dette; Det antas at huset er bortimot 150 år gammelt. Tidligere sto bygningen i Figga, og vart SEFRAK-registert i I forbindelse med byggingen av ny E6, ble bygget flyttet i 2004 til nåværende plassering. Av en eller annen årsak ble ikke SEFRAK-registeringen opprettholdt for bygget på den nye plasseringen. Det opplyses om at bygget kan være verneverdig. Kommuneantikvarens anbefaling er at det ikke bør gis rivningstillatelse før ny reguleringsplan er godkjent, men har ingen kulturminnefaglige merknader til en ny reguleringsplan for arealet som innebærer at den gamle bygningen blir fjernet. Huset kan flyttes eventuelt rives etter at nødvendig dokumentasjon av kildeverdiene er innhentet. Men dersom ny reguleringsplan av andre grunner ikke blir

4 vedtatt, vil en prematur rivning medføre et helt unødvendig tap av de kulturminneverdiene et hus fra midten av 1800-tallet uten tvil er bærer av. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er foretatt ROS-analyse og potensielle risikoforhold er kartlagt. Metoden i ROS-analysen er bygget på veileder "Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen" utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. De potensielle farene som er kartlagt i denne analysen, omtales under: Grunnforhold I forbindelse med utbyggingen av Sørlia Park 1 (Nedre Sørliveg 26/28), ble det bestilt en geoteknisk vurdering av området i Denne rapporten konkluderte med at det ikke er fare for at byggetomta (Nedre Sørliveg 26/28) kan rase ut. Stabilitetsberegninger viste at det var nødvendig å heve terrenget på byggetomta (Nedre Sørliveg 26/28) med 1,0 meter i gjennomsnitt, for å kunne oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det ble også ansett som lite sannsynlig at det vil oppstå et kvikkleireskred i den aktuelle kvikkleiresonens nordvestlige del (1476 Løe Nedre) som kan ramme byggetomta. Ettersom den geotekniske vurderingen omhandler nabotomta til planområdet, er det nærliggende å anta at en kan trekke de samme konklusjonene for Nedre Sørliveg 23, noe som betyr at det ikke er fare for at byggetomta skal rase ut, og at det er lite sannsynlig for at det vil oppstå et kvikkleireskred fra sone 1476 som vil ramme tomta. I bestemmelsene er det angitt krav om geoteknisk vurdering av planlagt tiltak. Støy Det er gjennomført støyberegninger for å avklare støy for Nedre Sørliveg 23, fremskrevet til Støy fra Øvre og Nedre Sørliveg er ikke med i beregningene da det antas at trafikken er for lav til å gi utslag på uteoppholdsarealer. Støyberegningen viser at Nedre Sørliveg 23 ligger utenfor rød og gul sone, både 1,5 meter og 4,0 meter over terrenget (se figur 20 i planbeskrivelsen). Supplerende saksopplysninger Tiltakshaver har oversendt illustrasjoner som visualiserer planlagt bygg på tomt og nærbilde av planlagt bygg. Figur 4: Illustrasjon av planlagt bygg på tomt.

5 Figur 5: Illustrasjon av planlagt bygg. Offentlig ettersyn i perioden Innkomne uttalelser: Fylkesmannen i NT, dat Ingen merknader. NT fylkeskommune, avdeling for kultur og regional utvikling, dat Bestemmelsen til planforslaget fastslår at alle boenheter skal oppføres som "tilgjengelig boenhet". I beskrivelsen framgår det at dette skal løses ved heis/ løfteplattform for boenheter i 2. etasje. Påpeker at løfteplattform ikke er like tilgjengelig for alle brukergrupper, og vil derfor anbefale heis som løsning. Fylkeskommunen støtter kommuneantikvarens uttalelse i forbindelse med tiltakshavers søknad om rivning av det eldre eksisterende bygget som står på eiendommen. Statens vegvesen, plan- og trafikkseksjonen, dat Ingen merknad. Norges vassdrags- og energidirektorat, dat Områdeskredfaren anses som avklart på bakgrunn av rapport, og anser hensynet til skredfare (lokal stabilitet) som ivaretatt gjennom planbestemmelsene. Trafikksikkerhetsutvalget for v/ tjenesteenhet veg, trafikk, park, dat Ingen merknader. Representant for barn og unges interesser i plansaker, dat Ingen merknader. Steinkjer eldreråd, dat Ingen merknad.

6 Saksvurderinger: Saksvurderinger ved utlegging til offentlig ettersyn (kursiv tekst). Generelt Rådmannen er positiv til at det fortettes i et allerede etablert boligområde. Den sosiale infrastrukturen er godt tilrettelagt, med nærbutikk, barnehage, skole, grendehus, friområder og idrettsanlegg innenfor gangavstand. Det er variert bebyggelse i området, med både terrassehus, rekkehus, eneboliger og leilighetsbygg. Det er hovedsakelig saltak, men det finnes også bygg med flatt tak og pulttak. Bebyggelsen i planforslaget vil i så måte ikke skille seg ut ifra eksisterende bebyggelse i området. Det er planlagt oppført leilighetsbygg med til sammen 4 stk. boenheter i to etasjer og tilhørende garasje. Leilighetene er planlagt med størrelse ca. 77 m 2. Bygningstypen som er planlagt er tilsvarende bygninger som er oppført i Nedre Sørliveg 26/28. I reguleringsbestemmelsen er det stilt krav om at det skal være sprang i fasaden i front og på bakside. Gjeldende planstatus viser at garasjeplasseringen i planforslaget er i konflikt med byggegrensen mot Nedre Sørliveg i reguleringsplan for Fv. 260 Sørlia Stigem. Dette er en gammel plan (vedtatt i 1996) som ikke lenger er aktuell, og ser derfor ingen grunn til at byggegrensen på 10 meter fra vegskulder bør opprettholdes. I planforslaget er byggegrensen satt til 5 meter fra vegskulder. Grunnforhold, stabilitet og ROS-analyse På bakgrunn av konklusjonene i Norconsults rapport "Geoteknisk vurdering av rasfare. Sørlia, Steinkjer" anses områdestabiliteten og rasfaren å være tilstrekkelig utredet. Det er i bestemmelsene angitt krav om at det i forbindelse med søknad om tiltak, skal vedlegges en geoteknisk vurdering som viser at tiltaket er vurdert i forhold til lokal stabilitet på tomta. På bakgrunn av gjennomførte støyberegninger, anses temaet støy som tilstrekkelig utredet. ROS-analyse er ellers gjennomført og identifiserer ingen andre utfordringer med hensyn til samfunnssikkerhet og rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig utredet. Barn og unges interesser Det er i reguleringsbestemmelsene fastsatt at det skal avsettes minimum 50 m 2 pr boenhet som felles areal på bakkeplan til lek og uteopphold. I tillegg er det god tilgang på kvartalslekeplasser innen gangavstand. Nærmeste kommunale friområde og lekeplass ligger ca. 200 meter fra planområdet. Planområdet er godt tilknyttet gang- og sykkelveg til skole, barnehage, idrettsanlegg og bysentrum. Universell utforming Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at alle boenhetene skal oppføres som "tilgjengelig boenhet". Det vil si at det skal være trinnfri adkomst med alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan (stue, kjøkken, soverom, bad, toalett). For boenheter i 2. etasje skal dette løses ved hjelp av heis/ løfteplattform. Uteoppholdsareal skal i størst mulig grad gis universell utforming. Trafikkforhold Planforslaget vil medføre økt trafikk i Nedre Sørliveg, som følge av at antall boenheter vil økes fra 1 til 4. Antall bilturer per døgn (ÅDT) fra en bolig, oppgis i "Håndbok om trafikkberegninger" (Statens vegvesen, 2014) til å være fra 2,5 5,0. Dersom vi legger en ÅDT på 4,0 til grunn, vil planforslaget medføre 12 flere bilturer i døgnet. Dette ansees for å være en marginal økning av trafikken i Nedre Sørliveg. Natur, miljø og friluftsliv (naturmangfoldlovens 8-12) Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens Kulturminner

7 Planforslaget vil ikke medføre forringelse av kjente automatisk freda kulturminner. I bestemmelsene er det angitt generelle krav jamfør lov om kulturminner. Andre instanser Planforslaget er diskutert med enhet byggesak, enhet renovasjon, enhet veg, trafikk og park. Planforslaget er også gjennomgått med kommuneoverlege og representant for barn og unges interesser i plansaker. Tilrådning På grunnlag av ovenstående vurdering anbefaler rådmannen at området reguleres til boligformål i henhold til framlagte planforslag. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Supplerende saksvurderinger på bakgrunn av innkomne høringsuttalelser Til uttalelsen fra NT fylkeskommune, avdeling for kultur og regional utvikling: I følge Byggteknisk forskrift (TEK 10) kan løfteplattform erstatte heis i bygning med tre etasjer. Løfteplattform skal maksimalt betjene 6 boenheter. Det stilles derfor ikke krav til heis. Planforslaget ble i høringsperioden oversendt til Kartverket for kontroll, og er funnet i orden. Det ble påpekt en liten mangel i tittelfeltet, som er rettet opp i vedlagte plankart. Konklusjon På bakgrunn av de ovennevnte høringsuttalelser og tilhørende saksvurderinger anbefaler rådmannen at reguleringsplan for Sørlia Park 2 godkjennes uten endringer.