Saksframlegg. Detaljregulering for del av Løkenskogen, 54/216, felt B5, B6 og B7, PlanID

Transkript

1 Saksframlegg Detaljregulering for del av Løkenskogen, 54/216, felt B5, B6 og B7, PlanID Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Frøydis Kristiansen GBNR - 54/216, FA - L12 15/2180 Saksnr Utvalg Type Dato 08/17 Det faste utvalg for plansaker PS /17 Bystyret PS Rådmannens forslag til innstilling: 1. Merknad fra Andreas Sand (felt B13) om endring av bygningenes plassering og høyde i felt B5 tas ikke til følge. Planforslaget med forslag til bebyggelse har tatt rimelig hensyn til bebyggelsen på eiendommen i Katralveien 36 (felt B13). Bygningene er plassert slik at det er utsyn mot vest fra Sands eiendom. Områdereguleringen for Løkenskogen og Nygård nordre ble vedtatt før Sand kjøpte eiendommen og at området skulle bebygges med blokkbebyggelse var på det tidspunktet kjent. Detaljreguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningslovens Det faste utvalg for plansaker Behandling: Per Christian Anfinnsen (H), meldte seg inhabil og fratrådte møtet. Øyvind Bakke (H) stilte.

2 Votering: Enstemmig som forslag til vedtak. Det faste utvalg for plansaker - Innstilling: 1. Merknad fra Andreas Sand (felt B13) om endring av bygningenes plassering og høyde i felt B5 tas ikke til følge. Planforslaget med forslag til bebyggelse har tatt rimelig hensyn til bebyggelsen på eiendommen i Katralveien 36 (felt B13). Bygningene er plassert slik at det er utsyn mot vest fra Sands eiendom. Områdereguleringen for Løkenskogen og Nygård nordre ble vedtatt før Sand kjøpte eiendommen og at området skulle bebygges med blokkbebyggelse var på det tidspunktet kjent. Detaljreguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningslovens Bystyret Behandling: Per Christian Anfinnsen (H) meldte seg inhabil og fratrådte møtet. Terje Czwartek (H) tiltrådte. Saksordfører Trygve Westgård (Ap) la fram saken. Votering: Instillingen ble estemmig vedtatt. Bystyret - Vedtak: 1. Merknad fra Andreas Sand (felt B13) om endring av bygningenes plassering og høyde i felt B5 tas ikke til følge. Planforslaget med forslag til bebyggelse har tatt rimelig hensyn til bebyggelsen på eiendommen i Katralveien 36 (felt B13). Bygningene er plassert slik at det er utsyn mot vest fra Sands eiendom. Områdereguleringen for Løkenskogen og Nygård nordre ble vedtatt før Sand kjøpte eiendommen og at området skulle bebygges med blokkbebyggelse var på det tidspunktet kjent.

3 Detaljreguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningslovens Saken gjelder: Annen gangs behandling (sluttbehandling) av detaljregulering for del av Løkenskogen, 54/216, felt B5, B6 og B7, PlanID Politisk saksordfører: Trygve Westgård (Ap) Denne saken skal behandles av det faste utvalg for plansaker som gir innstilling til bystyret. Bystyret fatter endelig reguleringsvedtak i samsvar med plan- og bygningslovens Bakgrunn og saksopplysninger: Arkama Arkitekter har utarbeidet planforslaget på vegne av Løkenskogen Utvikling AS. Planforslaget ligger innenfor den vedtatte områdereguleringen for Løkenskogen og Nygård Nordre. Det er et krav i områdereguleringen at det må foreligge detaljregulering for områder avsatt til blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse før det kan gis tillatelse til tiltak i disse områdene. Hensikten med detaljreguleringen er å fastsette bygningstyper, grad av utnytting, interne veier, uteoppholdsarealer, nærlekeplasser, parkering, renovasjonsområder og andre detaljer som må være avklart før utbygging kan iverksettes. Forslag til detaljregulering har vært ute til offentlig ettersyn i perioden til Offentlig ettersyn ble varslet ved brev til berørte grunneiere og offentlige myndigheter, samt ved kunngjøring i Smaalenenes avis den og på kommunens hjemmeside. I forbindelse med offentlig ettersyn har det kommet inn uttalelser fra 1. privat og fra 5 offentlige myndigheter. For en gjennomgang av uttalelsene vises det til vedlagte sammendrag av uttalelser med rådmannens kommentarer. (Vedlegg 11) Ingen offentlig myndighet har varslet innsigelse til reguleringsforslaget. Forslaget til detaljregulering kan dermed egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningslovens Det vises til plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse for detaljer i reguleringsforslaget. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Forslaget til detaljregulering legger til rette for utbygging av blokkbebyggelse og rekkehus. Området er delt inn i felt B5-blokkbebyggelse i inntil 5 etasjer, B6-rekkehusbebyggelse i 2 etasjer og B7- blokkbebyggelse i 4 etasjer. Grunneier av eneboligen som ligger øst for felt B5 har kommet med merknader til saken. Denne eiendommen inngikk i områdereguleringen for Løkenskogen og Nygård nordre med feltnavn B13. At det skulle komme utbygging i området vest for eiendommen var kjent

4 da nåværende eier kjøpte eiendommen. Områdereguleringen ble vedtatt og nåværende eier kjøpte eiendommen Grunneier mener at blokk B må flyttes, hvis den ikke flyttes kan den bare bygges i 4 etasjer slik det er fastsatt i områderegulering 7.5 i bestemmelsene. I arbeidet med detaljreguleringen er bebyggelsen plassert slik at det er utsyn mot vest fra huset i felt B13. Det er gjennomført en detaljert solstudie (vedlegg 10) for område B5 i detaljreguleringen for å vurdere skyggeeffekten fra blokkbebyggelsen på denne eiendommen, (felt B13). Solstudiene viser at 5 etasjer på blokk B gir en reduksjon i direkte soltimer på felt B13 i vinterhalvåret i forhold til 4 etasjer på blokk B. Det er blokk C (4 etasjer) som i hovedsak medfører at kveldssolen forsvinner fra felt B13 også i sommerhalvåret. Solstudiene viser også at felt B13 har sol fram til kl hele året, uavhengig av om blokk B er 4 eller 5 etasjer. Det er behov for utbyggingsområder i Askim og utbygging av nye områder er vanskelig å gjennomføre uten påvirkning på eksisterende områder. Ved utarbeidelse av forliggende detaljregulering anses det å være tatt rimelig hensyn til eiendommen på B13. Det vises til rådmannens kommentarer til uttalelsene i vedlegg 11. Av de offentlige myndighetene var det NVE og Fylkesmannens miljøvernavdeling som hadde merknader. NVE opplyste at områdereguleringen for Løkenskogen og Nygård nordre ble vedtatt før nye retningslinjer for vurdering av «Flaum- og Skredfare i arealplanleggingen» ble benyttet ved uttalelse til reguleringsplaner. NVE ba derfor kommunen framskaffe nødvendige vurderinger av grunnstabilitet for området. Dokumentasjon som avklarer områdestabilitet er framskaffet og det er utarbeidet et dokument (vedlegg 12) som gjøres gjeldende for både områdereguleringen og detaljreguleringer innenfor områdereguleringen. Det er dermed dokumentert at områdestabiliteten for Løkenskogen og Nygård nordre er tilfredsstillende og at tilstrekkelig krav til sikkerhet mot skred, jf. Byggteknisk forskrift (TEK 10) 7-3 foreligger. Fylkesmannens miljøvernavdeling bemerket at deres innspill til forhåndskunngjøringen ikke var tatt med i opplistingen av merknader som var lagt til grunn for utarbeidelse av detaljreguleringen. Fylkesmannen mener derfor at planforslaget må vurderes på nytt med grunnlag i deres uttalelse. En gjennomgang av reguleringsforslaget viser at innspill fra Fylkesmannen er ivaretatt og at det er en forglemmelse at uttalelsen til forhåndkunngjøringen ikke var listet opp. Det vises til rådmannens kommentarer til uttalelsene i vedlegg 11. Det er ikke foretatt endringer i reguleringsbestemmelser eller i plankart som medfører behov for nytt offentlig ettersyn. Forslag til detaljregulering kan sluttbehandles. Vurderinger av etikk og samfunn, herunder omdømme: Høy utnyttelse i dette planområdet er i samsvar med krav i kommuneplanens arealdel. Varierte bygningstyper gir et mangfold som er ønsket. Offentlig ettersynsperioden har bidratt til at områdestabilitet i hele Løkenskogen og Nygård nordre er dokumentert og sikkerhet for de som bygger og bosetter seg her er avklart med hensyn til kvikkleireskred. Planområdet ligger ved Katralveien hvor det er stoppested for bybussen. Planforslaget legger til rette for gode uteoppholdsarealer og nærlekeplasser som kommer i tillegg til to store lekeplasser som er avsatt i områdereguleringen. Fra området er det ca 1 km til Moen skole på ny gang-/sykkelvei som kobler seg til eksisterende g/s-vei fram til skolen. Askim ungdomsskole ligger ca 1 km fra området. Gang- /sykkelvei fram til skolen vil bli fullført høsten I dag mangler en strekning langs Katralveien på den gamle Vammalinja. Gang-/sykkelavstand fra planområdet til bussterminalen er 1,5km. Vurdering av økonomi og organisasjon: Gebyr for behandling av privat detaljregulering er innkrevd i (kr ,-) Aktuelle planer, vedtak og dokumenter: Kommuneplanens arealdel

5 Områderegulering for Løkenskogen og Nygård nordre, vedtatt I vedtatt områderegulering er planområdet regulert til blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart_1-1000_A3 3. Reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 6. ROS-analyse 7. Støyberegninger 8. Illustrasjonsplan 9. Sol-skygge 10. Sammenstilte Sol-skygge-Sand 11. Uttalelser og kommentarer offett 12. NOTAT vedrørende områdestabilitet jfr NVEs retningslinjer