REGULERINGSPLAN FOR GLASTADHEIA II TVEDESTRAND KOMMUNE

Transkript

1 GLASTADHEIA UTBYGGINGSSELSKAP REGULERINGSPLAN FOR GLASTADHEIA II TVEDESTRAND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE

2 Reguleringsplan for Glastadheia II, Tvedestrand kommune 1 PLANBESKRIVELSE GENERELT Plandokumentene er utarbeidet av Asplan Viak AS. Ingeniør Jan Petter Laugen har vært firmaets oppdragsleder. Underveis i prosessen har saken vært drøftet i flere møter med tiltakshaver Glastadheia Utbyggingsselskap og Tvedestrand kommune. Reguleringsplanen er fremstilt digitalt på kart i målestokk 1:1000. Den digitale konstruksjonen er utført av ingeniør Bodil Fagerland Gjeruldsen. PLANOMRÅDE Planområdet ligger i all vesentlighet vest og nord for eksisterende og tidligere regulert boligfelt i området, og omfatter i hovedsak eiendommen gnr. 32, bnr. 3, ca. 60 daa. Det er en relativt kupert skogdekket åsrygg som skråner bratt mot vest ned mot Vestervei, riksvei 410. I tillegg er en tilstøtende eiendom, gnr. 32, bnr. 63, tatt med, og det er foretatt en mindre endring i den tidligere reguleringsplanen for Glastadstykket. I alt dekker planområdet ca. 75 daa. BAKGRUNN Reguleringsplanen er laget som en naturlig utvidelse av eksisterende og planlagt bebyggelse i området. Planarbeidet ble igangsatt i mars 2007 etter at Glastadheia Utbyggingsselskap AS høsten 2006 inngikk utbyggingsavtale med eierne Hild og André Glastad. Området er avsatt til boligformål i kommuneplanen. MELDING OM OPPSTART AV REGULERINGSPLANLEGGING Melding om påbegynt reguleringsplanlegging ble sendt til berørte grunneiere og naboer og til offentlige organer med interesse i planområdet. Det kom inn 3 uttalelser. Nedenfor er et sammendrag av disse uttalelsene med Asplan Viaks kommentarer: Statens vegvesen forutsetter at området får samme atkomst som eksisterende boliger på Glastadheia. Det må innarbeides rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene som sier at fortaulangs RV 410 fra eksisterende fortau og frem til Glastadheia må være på plass før første bolig kan tas i bruk. Nødvendige frisiktsoner i krysset må også være på plass før det settes i gang byggeaktivitet i feltet. Kommentarer: Vegvesenets krav er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen i Aust-Agder peker på at det, for å ivareta hensynet til landskapet, blant annet bør søke løsninger som hindrer at bebyggelse medfører silhuettvirkning, og som sikrer at ny bebyggelse plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger. Her er det spesielt viktig, da området ligger på et høydedrag som vender mot sjøen. Det bør legges vekt på å ivareta en grønnstruktur i planområdet og å legge til rette for attraktive uteområder. I nærmiljøet skal det finnes arealer som kan gi barn og unge et trygt oppvekstmiljø og det må finnes egnede og tilstrekkelige arealer til lek og fysisk utfoldelse i naturen. Slike arealer må være sikret mot støy, forurensning og annen helsefare. Det må planlegges trygg atkomst til bl. a. barnehage, skole og andre aktuelle områder. Kommentarer: Det har underveis i planprosessen vært foretatt landskapsvurderinger og de konkluderer med det samme som fylkesmannen påpeker i sine kommentarer. Det er lagt vekt på å unngå at bebyggelsen medfører silhuettvirkning. Den høyeste toppen, som ligger sentralt innenfor planområdet, skal ikke bebygges, men er avsatt til leke- og aktivitetsformål. Det er avsatt tilstrekkelige lekearealer, og i tillegg er det store utmarksarealer vest og sør for planområdet som vil kunne brukes til aktiviteter. Før bebyggelsen i området kan tas i bruk, vil det være fremført fortau eller gang-/sykkelvei helt frem til Tvedestrand sentrum, noe som vil gi en trafikksikker forbindelse til skole og sentrumsområder.

3 Reguleringsplan for Glastadheia II, Tvedestrand kommune 2 Aust-Agder fylkeskommune har ingen merknader til at området avsettes til boligformål, men det er viktig at utbyggingen tar hensyn til grønnstruktur og landskap. Kommentarer: Som påpekt i forrige kommentar, er grønnstruktur og landskapshensyn ivaretatt i planen. REGULERINGSSKISSE Som et første skritt på veien mot en reguleringsplan ble det utarbeidet alternative reguleringsskisser. Disse skissene var basert på landskapsregistreringer, tiltakshavers ønske om en variert boligmasse og kommuneplanens forutsetninger. Hensikten med skissene var å komme frem til en bebyggelsesstruktur og et overordnet prinsipp for veiføringer, friområder m. v., i tillegg til å avklare planområdets omfang og volum. Skissene ble lagt til grunn for diskusjoner med tiltakshaver og Tvedestrand kommune om arealbruken og utformingen av reguleringsplanen. FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANEN I kommuneplanens arealdel er området avsatt til byggeområde for boliger. Kommuneplanen stiller krav om at det skal utarbeides reguleringsplan før en utbygging kan finne sted. Reguleringsplanen er overensstemmende med kommuneplanen. LANDSKAPSANALYSE Det er foretatt befaringer med registrering av terreng, landskap og landskapselementer innenfor planområdet som grunnlag for en enkel landskapsanalyse. Analysen synliggjør områder som bør beholdes ubebygd fordi de er egnet til lek og annen aktivitet, som buffersoner mellom planlagt bebyggelse, i form av grønnstruktur og grønne lunger inne i området, eller de er for bratte og dermed vanskelige å bebygge. Planområdet ligger i hovedsak på en åsrygg på ca. kote og et kolleparti i nordøst på ca. kote Eksisterende adkomstvei til Glastadstykket går mellom disse delområdene. Landskapsanalysen viser at deler av planområdet egner seg godt til byggeområder, men at det er store arealer som er bratte og dermed ubebyggbare. Topografien medfører en naturlig oppdeling av byggeområdene og en gunstig nærhet mellom boligområder og lekeområder, samtidig som lekeområdene blir godt skjermet for trafikk og støy. AREALDISPONERING Generelt Topografien tilsier at det her bør legges opp til en lineær bebyggelsesform med en adkomstvei som går i en bue oppover rundt toppen av Glastadheia, som bevares som et sentralt leke- og aktivitetsområde. Dette sentrale området blir liggende så nær alle planlagte byggeområder at all tilrettelegging for lekeaktivitet kan foretas her. Adkomstveien får en tosidig bebyggelse på mesteparten av strekningen, noe som gir en økonomisk svært gunstig form for utbygging. Boliger Reguleringsplanen inneholder i alt 52 boligenheter, som er regulert med byggegrenser og tomtegrenser. Det er lagt opp til en variert bebyggelse, med rekkehus, firemannsboliger og eneboliger. Noen av eneboligene vil kunne bygges med en egen leilighet i sokkeletasje. Det antas at små utleieleiligheter vil etterspørres i tiden fremover og mulighet for utleie vil være økonomisk gunstig for dem som etablerer seg i ny bolig.

4 Reguleringsplan for Glastadheia II, Tvedestrand kommune 3 Områdene B6 og B7 ligger i en bratt skråning som heller vestover. Rekkehusene i disse områdene vil derfor også kunne bygges med underetasje. For å få til en effektiv utbygging, forutsettes at område B10 sprenges ned noen meter og at dalsøkkene ved område B4 og øst for B10 fylles opp og planeres. Oversikt over boligområder Tabellen nedenfor gir en oversikt over arealbruken i hvert enkelt delområde og antall boliger i hvert område som er avsatt til boligformål. Område Tomteareal (m2) Boligtyper Antall boliger Sum boliger B Eneboliger 5 B Eneboliger 2 B Eneboliger 7 B Eneboliger 2 Sum B1 B Eneboliger 16 B5 652 Rekkehus 8 B6 881 Rekkehus 6 B7 775 Rekkehus 6 Sum B5 B Rekkehus 20 B8 520 Firemannsboliger 4 B9 455 Firemannsboliger 4 B Firemannsboliger 4 Sum B8 B Firemannsboliger 12 B Eneboliger 2 2 B Eneboliger 2 2 Totalt Muligheten til å endre antall boligenheter, innenfor byggelinjene, i områder avsatt til konsentrert småhusbebyggelse, f. eks. ved at firemannsboliger blir endret til tomannsboliger, tremannsboliger, eneboliger i rekke, eller at boligenheter i rekkehus blir slått sammen, ønskes holdt åpen. Område for allmennyttig formål Det er avsatt en tomt på ca. 1,5 daa til allmennyttig formål grendehus, barnepark, barnehage. Tomta er lokalisert nær avkjørselen til boligfeltet, slik at den skal få lettvint adkomst med bil, men uten å belaste boligområdet med gjennomkjøring. En fordel er det også at tomta er lokalisert nær sentrale leke- og aktivitetsområder.

5 Reguleringsplan for Glastadheia II, Tvedestrand kommune 4 Friområder Toppen av selve Glastadheia ligger sentralt i planområdet og forutsettes disponert til leke- og aktivitetsområder med plass til sandlekeplass for mindre barn, nærlek og kvartalslek. Kommunens krav til lekeplassdekning skulle dermed være oppfylt i planen. I tillegg kommer betydelige leke- og friområder i tilstøtende reguleringsplan. TRAFIKK Adkomsten til området legges fra adkomstveien til Glastadstykket, som nettopp er rustet opp. Adkomsten til bebyggelsen innenfor planområdet er planlagt som en blindvei med snuplass i enden. Det vil dermed ikke bli gjennomgangstrafikk i planområdet. En gang-/sykkelvei sørover forbinder området med boligområdet Glastadstykket. TEKNISKE ANLEGG Kommunale vann- og avløpsledninger ligger langs adkomstveien til Glastadstykket og inne i dette boligfeltet. Det planlagte området på Glastadheia ligger dermed gunstig i forhold til å utnytte allerede etablert ledningsnett i området. Inne i utbygningsområdet vil vann- og avløpsledningene i hovedsak følge planlagte adkomstveier. TILGJENGELIGHET De fleste boligene vil få adkomst uten sterk stigning inn mot huset, enten i underetasjen eller på hovedplanet. Bortsett fra på de første 150 m, vil adkomstveien bare få liten stigning og rullestolbrukere og bevegelseshemmede vil kunne ferdes uten spesielle problemer i størstedelen av planområdet. UTBYGNINGSFASEN Utbyggingsfeltet skal til dels disponeres til frikjøpte tomter, men det vil også bli boliger som blir oppført for utleie, selvbyggere og ungdomsboliger eller livsløpsboliger. Det legges opp til at en stor del av tomtene skal tilfredsstille kravene til finansiering gjennom Husbanken. Feltet vil bli opparbeidet med tekniske anlegg, lekearealer osv. med en slik standard at disse kan overtas av Tvedestrand kommune, og en vil søke om å inngå en utbyggingsavtale. Detaljer for veier og tekniske løsninger vil bli utarbeidet ved igangsatt utbygging. Disse vil vise en etappevis utbygging fram mot ferdig utbygd område. Arendal Revidert Asplan Viak AS Asplan Viak AS