Reguleringsplan for boligområde Kjæråsen, Grimstad kommune 1

Transkript

1 Reguleringsplan for boligområde Kjæråsen, Grimstad kommune 1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR KJÆRÅSEN GRIMSTAD KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Generelt Plandokumentene er utarbeidet av i nært samarbeid med grunneierne. I Asplan Viak har ingeniør Jan Petter Laugen vært oppdragsleder og hatt ansvaret for utformingen av reguleringsplanen med beskrivelse og bestemmelser. Ingeniør Sidsel Brabrand Urfjell har utført den digitale konstruksjonen av reguleringsplanen. Planområde Planområdet omfatter et areal på ca. 100 daa på Kjæråsen sør for Molland. Området avgrenses av Støleveien i vest, Mollandsbekken i nord, Morvigsanden Camping i øst, Husefjell og bebyggelsen på Mollandskjær i sør. Området omfatter i første rekke hele eller deler av eiendommene gnr. 79, bnr. 14, gnr. 82, bnr. 38 og 186 og gnr. 83, bnr. 2. I tillegg er det, etter kommunens ønske, tatt med noen eksisterende boligeiendommer som ligger inntil disse eiendommene og som det derfor har vært naturlig å ta med innenfor reguleringsplanen. Etter kommunens ønske var Salvesens eiendom gnr. 79, bnr. 20 med innenfor planområdet ved høring og offentlig ettersyn, men kommunen har nå bestemt at den likevel ikke skal tas med i planen. Støleveien er imidlertid likevel tatt med innenfor planområdet på hele strekningen frem til Mollandskjær. Bakgrunn for planleggingen To av de største grunneierne i området, Grimstad Bygg AS og Kjæråsen Utvikling AS, har tatt initiativ til regulering av området med tanke på utbygging av Kjæråsen, som egner seg meget godt til boligbygging. En av grunneierne, Bernhard Salvesen, har gjennom sin hjelpeverge May Britt Wahlgren tidligere meldt fra om at han ikke vil delta i utbyggingen. Kommunens planadministrasjon hadde imidlertid et klart ønske om at også Salvesens areal skal være med innenfor planområdet, fordi det kunne gi det beste resultatet reguleringsmessig sett. Av formelle grunner har altså nå kommunen besluttet at denne eiendommen likevel ikke skal tas med i reguleringen. Forholdet til kommuneplanen I kommuneplanens arealdel er området i hovedsak avsatt som boligområde. Regulering og utbygging av området vil derfor ikke være i konflikt med arealbruken som er forutsatt i kommuneplanen. Eksisterende reguleringsplaner Området er i det alt vesentlige uregulert. Det grenser mot reguleringsplanen for Morvigsanden i øst og overlapper delvis denne reguleringsplanen i nordre del. Nordøst for planområdet ligger Kallandsheia, der det planlegges utbygging av vel 40 boligenheter. Etter kommunens ønske er også en del av Støleveien tatt med innenfor reguleringsområdet, da det er mer enn ti år siden denne reguleringsplanen ble vedtatt, og muligheten for ekspropriasjon for gjennomføring av veianlegget dermed er falt bort. I prinsippet er den tidligere planlagte traseen for Støleveien beholdt, bare med en justering av veibredder o. l. i forhold til de nye veinormalene, i tillegg til at det er tatt med fylling i kurven i vestre kant av området.

2 Reguleringsplan for boligområde Kjæråsen, Grimstad kommune 2 Grunnlagsmateriale I forbindelse med befaringer i området er det utført en landskapsregistrering og det er foretatt vurderinger av landskapsmessige forhold innenfor planområdet. Disse vurderingene er lagt til grunn for planleggingen. Det er videre utarbeidet et notat om biologisk mangfold, spesielt for området langs Mollandsbekken, som i tidligere reguleringsplan for Morvigsanden er regulert til naturvernområde. Reguleringsplanen er fremstilt digitalt på kart i M = 1:1000. Melding om påbegynt reguleringsplanlegging Melding om påbegynt reguleringsplanlegging ble sendt til berørte grunneiere, offentlige myndigheter med interesser i planområdet og andre aktuelle. Meldingen ble samtidig annonsert i Agderposten og Grimstad Adressetidende. Det kom inn 12 uttalelser og merknader: Statens vegvesen viser til tidligere uttalelser i forbindelse med planer om utbygging på Stølehalvøya. Støleveien må utbedres for å ta den økte belastningen og det må bygges sammenhengende gang- /sykkelvei frem til Holvika skole. Krav om dette må legges inn i reguleringsbestemmelsene. Byggegrensen langs fylkesveien skal være 15 m fra midtlinjen og dette gjelder også for gang- /sykkelveien. Trafikken fra hele boligfeltet bør samles til en adkomstvei med ett kryss fra fylkesveien og eksisterende avkjørsler bør stenges. I kryss og avkjørsler må det tegnes inn siktsoner i reguleringsplanen. Fylkesmannens miljøvernavdeling peker på at reguleringsplanlegging skal ivareta estetiske hensyn og landskapshensyn. Grønnstrukturen i området må ivaretas og allmennhetens muligheter for ferdsel gjennom området ned mot de sjønære områdene må sikres. Det stilles krav til fysisk utforming av arealer som skal brukes av barn og unge, slik at de skal kunne utfolde seg og skape sitt eget levemiljø tilpasset forskjellige årstider og forskjellige aldre. Det skal utføres risiko- og sårbarhetsanalyser for å avdekke eventuell fare for uønskede hendelser innenfor planområdet Aust-Agder fylkeskommune vil foreta arkeologiske undersøkelser i området. Fylkesveien bør utbedres, med gang-/sykkelvei og det bør anlegges gang-/sykkelvei til barne- og ungdomsskole. Innenfor området bør det avsettes gode friområder og grøntdrag og det bør etableres en buffersone mot campingplassen. Grimstad kommune, barnas representant peker på at området er velegnet til boligformål med gode muligheter for friområder. Støleveien må utbedres med gang-/sykkelvei og det bør være muligheter for stier mot Morviksanden, Mollandskjær og til den planlagte gang-/sykkelveien langs Støleveien. Det kan også være aktuelt å avsette en større tomt til barnehage eller annet offentlig areal. Grimstad kommune, helsetjenesten mener at området egner seg godt for boligbygging, men at Støleveien med gang-/sykkelvei må utbedres før boligene tas i bruk. Grimstad kommune, landbruksmyndigheten peker på at landbrukseiendommer som ikke er med i byggeområdet, må reguleres til landbruk. Det er praksis med minst 20 m byggegrense og 10 m tomtegrense mot dyrket mark. Steingjerder er en viktig del av landbrukets kulturlandskap og bør tas vare på. Dersom utbyggingen medfører krav om utbedring av Støleveien, må det finnes løsninger som unngår bruk av dyrket mark. Agder Energi Nett AS viser til at det går en 22kV-linje gjennom området. Dersom linjen skal legges i kabel i bakken, må dette i tilfelle bekostes av utbyggeren. Gunnar Johansson, gnr. 82, bnr. 192 (Støleveien 21), peker på at han har veirett til sin eiendom og krever at veien blir liggende som i reguleringsplanen for Morvigsanden. Turid Sandstrand finner det interessant at en slik planlegging er startet og er interessert i ytterligere informasjon.

3 Reguleringsplan for boligområde Kjæråsen, Grimstad kommune 3 Einar Aanonsen, gnr. 82, bnr. 179, aksepterer ikke noen form for omregulering av sin eiendom eller endring av reguleringsplanen for Morvigsanden. Krever at eksisterende avkjørsel blir beholdt i den nye reguleringsplanen. Bernhard Salvesen v/ hjelpeverge May Britt Wahlgren viser til tidligere møter og bekrefter at de ikke ønsker bebyggelse på Salvesens eiendom. Kostnader med regulering må dekkes av dem som har bestilt oppdraget. Morvigsanden Camping v/ adv. Pål Eide viser til at Bakkefamilien, som eier campingen, ikke ønsker at boligområdet skal utbygges. Konsekvensen av utbyggingen vil bli en alt for stor belastning på strandområdet. Dette vil fortrenge allmennhetens bruk av stranda, da dette området vil være opptatt av campingplassens gjester og beboerne i boligfeltet i sesongen. Kommunen kan ikke stenge allmennheten ut fra dette strandområdet ved å gi tillatelse til denne utbyggingen, noe som fremkommer av friluftslovens 4. Også retten til å fortøye båt på stranda blir sterkt berørt av den bruk boligene på Kjæråsen vil representere. Morviga og Støle er like viktige rekreasjonsområder som må bevare sine egenarter og ikke fortettes med boligutbygging i en så sjønær avstand som det her legges opp til. Andreas Hansen, Støleveien 20, peker på at det må anlegges gang-/sykkelvei langs Støleveien før det bygges boliger her. Kommentarer til uttalelsene ved oppstart: I reguleringsbestemmelsene til reguleringsplanen er det tatt inn et rekkefølgekrav om at Støleveien skal være opparbeidet med parallell gang-/sykkelvei fra avkjørselen til boligfeltet til eksisterende E18 før første bolig tas i bruk. Reguleringsplan for dette tiltaket foreligger. Gang-/sykkelvei fra Holviga skole mot Molland er nå ferdig bygget. Det er tegnet inn byggegrense på minst 15 m fra midtlinjen på Støleveien eller fra gang-/sykkelveien på hele strekningen. Det legges opp til at området får en ny hovedavkjørsel til Støleveien. Adkomstveien til Morvigsanden vil imidlertid bli beholdt og det forutsettes at den aller nordligste delen av boligområdet får sin adkomst fra denne veien, som blir utvidet og omlagt noe innenfor planområdet. Eksisterende boligavkjørsel på østsiden av Støleveien forutsettes stengt og denne boligen får adkomst til det interne veinettet i det planlagte boligfeltet. I veikryss og avkjørsler er det på planen inntegnet frisiktsoner etter veinormalene. Det er foretatt en landskapsregistrering som blant annet viser eksponerte områder og topografiske sprang i terrenget. I reguleringsplanen er disse områdene bevart ubebygget, som friområder eller de ligger langs tomtegrensene. Det er avsatt grøntdrag med turstier for å gi gode forbindelser internt og mot aktuelle turmål utenfor planområdet. Tilstrekkelig store og velegnede arealer til lek og aktivitet er avsatt innenfor planområdet. ROS-analyse er vedlagt planen. Det anses ikke å være nødvendig med spesielle avbøtende tiltak i området. Arkeologiske undersøkelser ble utført av fylkeskommunens fagfolk Det ble påvist to steinalderlokaliteter helt sør i planområdet. Dette området er imidlertid nå holdt utenfor reguleringsområdet. Langs hele grensen mot campingplassen er det avsatt et areal til friområde, som i tillegg til å fungere som en buffersone, forutsettes benyttet til opparbeidelse av tursti, spesielt beregnet til turmål utenfor planområdet. Det er ikke avsatt tomt for barnehage. Det finnes velegnede arealer for barnehage innenfor planområdet, men en slik etablering vil eventuelt gå på bekostning av det antallet boliger som er forutsatt i reguleringsplanen. Dersom det kommer et konkret innspill om dette fra kommunale myndigheter eller andre, kan det eventuelt senere foretas en omregulering. Reguleringsplanen omfatter ikke landbruksarealer, og tomter og bebyggelse blir ikke lagt nær dyrket mark. De få steingjerdene inne i området vil ikke bli berørt av tomter og bebyggelse og det forutsettes at steingjerdene i tomtegrensene langs ytterkanten av planområdet blir bevart.

4 Reguleringsplan for boligområde Kjæråsen, Grimstad kommune 4 Det foreligger godkjent reguleringsplan for Støleveien. Utformingen av veien forutsettes i prinsippet beholdt som i denne reguleringsplanen, selv om noe dyrket mark vil bli berørt av veiutvidelsen. Den planlagte gang-/sykkelveien langs Støleveien vil imidlertid bli lagt på østsiden av kjøreveien sørover til den nye avkjørselen til boligfeltet, for å unngå unødvendige kryssinger av kjøreveien i dette området. Eksisterende vei til Morvigsanden vil i prinsippet bli beholdt som i dag, med en liten omlegging og opprustning, blant annet med fortau på en del av strekningen innenfor planområdet. Private eiendommer nord for planområdet vil ikke bli direkte berørt. Prinsippet om at Kjæråsen skal utnyttes til boligformål, er tidligere diskutert og avklart gjennom en omfattende kommuneplanprosess. Reguleringsplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen, og det er detaljutformingen av byggeområdet som nå skal drøftes og avklares gjennom den forestående behandlingen av reguleringsplanen, og ikke hvorvidt området skal disponeres til boligbygging. Arealdisponering Generelt Terrenget på stedet er stort sett småkupert med enkelte noe brattere skrålier, blant annet ned mot Støleveien mot vest, men høydeforskjellene er små. Størstedelen av området er meget godt egnet til så vel bebyggelse som til leke- og aktivitetsområder. I reguleringsplanen er området disponert til en kombinasjon av eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse, i tillegg til nødvendige adkomstveger, friområder og fellesområder. Det er også forutsatt bygd en ny kloakkpumpestasjon for å dekke behovet for den aktuelle utbyggingen. Mesteparten av den planlagte bebyggelsen vil få svært gode sol- og utsiktsforhold, men forholdene varierer noe i området. Boligområder For boligområdene er det utarbeidet detaljert reguleringsplan med tomtegrenser, byggegrenser, høyder og en angivelse av bebyggelsens plassering. I tabellen nedenfor er det angitt arealstørrelse, boligtyper og antall boliger i hvert delområde som er vist på planen. Tabellen er oppdatert etter planvedtaket i kommunestyret. Område Størrelse daa Antall boliger Boligtyper Bebygd areal (BYA) m² B2.1 2,0 3 Enebolig 200 m²pr. bolig B2.2 3,8 5 Enebolig 200 m² pr tomt B2.3 1,5 3 Enebolig 200 m² pr tomt B2.4 3,4 6 Enebolig 200 m² pr tomt B2.5 1,6 3 Enebolig 200 m² pr tomt B2.6 1,2 2 Enebolig 200 m² pr tomt B2.7 3,1 5 Enebolig 200 m² pr tomt B2.8 1,7 3 Enebolig 200 m² pr tomt Sum eneboliger 18,3 30 B3.1 1,1 4 Kjedehus 520 m² B3.2 1,3 4 Kjedehus 520 m² B3.3 1,3 4 Kjedehus 520 m² B3.4 0,7 2 Tomannsbolig 260 m²

5 Reguleringsplan for boligområde Kjæråsen, Grimstad kommune 5 B3.5 1,2 4 Kjedehus 520 m² B3.6 1,1 3 Kjedehus 390 m² B3.7 0,8 3 Kjedehus 780 m² B3.8 0,6 2 Kjedehus 260 m² B3.9 0,9 3 Kjedehus 390 m² B3.10 1,0 3 Kjedehus 390 m² B3.11 1,2 4 Kjedehus 520 m² B3.12 0,9 3 Kjedehus 390 m² B3.13 1,3 5 Kjedehus 650 m² B3.14 0,5 2 Kjedehus 650 m² B3.15 0,5 2 Kjedehus 390 m² B3.16 0,9 3 Kjedehus 390 m² B3.17 0,8 3 Kjedehus 390 m² B3.18 1,1 3 Kjedehus 390 m² B3.19 0,6 4 Firemannsbolig 140 m² B3.20 1,2 8 Firemannsbolig 280 m² B3.21 2,8 12 Firemannsbolig 420 m² B3.22 1,1 4 Rekkehus 500 m² B3.23 1,2 4 Rekkehus 500 m² B3.24 1,4 6 Rekkehus 750 m² Sum konsentrert småhusbebyggelse 25,5 95 Totalt 46,6 125 Det er i planen inntegnet to biloppstillingsplasser pr. bolig for eneboliger, kjedehus, firemannsboliger og rekkehus. For eneboligene er det avsatt dobbelt garasje og for hvert av kjedehusene er det avsatt en enkelt garasje i tillegg til en uteparkeringsplass på egen grunn, mens det er forutsatt garasjer og biloppstilling i felles parkeringsplasser for rekkehusene og firemannsboligene. Behovet for sykkelparkering vil bli dekket lokalt på egen grunn eller i fellesanlegg inntil bilparkeringsplassene. Reguleringsplanen forutsetter at terrenget fylles opp noen steder for å få mer hensiktsmessige høyder på tomter og bebyggelse, spesielt i deler av områdene B3.1 og B3.2, hvor terrenget ligger relativt lavt i forhold til omgivelsene. Adkomst, trafikk Adkomsten til størstedelen av det planlagte byggeområdet forutsettes etablert med et nytt kryss med Støleveien 190 m sør for eksisterende avkjørsel til Morvigsanden helt i nord. Eneboligene i den nordligste delen av planområdet vil få adkomst langs veien til Morvigsanden, som vil bli lagt noe om og får en bedre standard innenfor planområdet. Den første delen av den nye samleveien inn i boligområdet vil, på grunn av trafikkmengden her, bli utformet uten avkjørsel til enkelttomter og med fortau på den ene siden. De øvrige veiene i området vil få relativt liten trafikk, og utformes som adkomstveier med direkte avkjørsler til eiendommene.

6 Reguleringsplan for boligområde Kjæråsen, Grimstad kommune 6 Det er planlagt en utbedring av Støleveien med parallell gang-/sykkelvei på hele strekningen fra E18 til Alsand og det foreligger en reguleringsplan for dette tiltaket. Reguleringsvedtaket ble imidlertid fattet så tidlig som i 1991 og denne reguleringsplanen kan derfor ikke benyttes som grunnlag for eventuell ekspropriasjon av grunn. Støleveien er derfor tatt med innenfor reguleringsplanen på strekningen frem til Mollandskjær, slik at planvedtaket for boligområdet også skal omfatte Støleveien på denne strekningen. Friområder / fellesområder Det er i reguleringsplanen avsatt friområder og fellesområder til lek i hovedsak overensstemmende med kommunens vedtekter. Felles sandlekeplasser for mindre barn, hver på m2, er avsatt på 8 steder inne i boligområdet (lek 1 8), dvs. en lekeplass pr. 20 boliger i gjennomsnitt. De aller fleste boligene vil ligge innenfor en avstand på 50 m fra sandlekeplassene og maksimal gangavstand fra bolig vil bli ca. 100 m. Det er avsatt et areal på 400 m2 til ballplass, og det forutsettes at den blir utvidet med tilsvarende areal når området som støter inntil i sin tid skal bygges ut. Sentralt i boligområdet er det avsatt et arealer på 4100 m2 til strøkslekeplass for større barn, med største avstand ca. 400 m fra bolig. I tillegg er det i en sone langs grensen mot området som tidligere er regulert til campingplass, avsatt en grønn buffersone med plass til en gjennomgående turveitrase, som i første rekke er beregnet for turmål utenfor området. På deler av denne strekningen er det i dag en sti, og denne forutsettes i hovedsak å benyttes også i fremtiden. De mest dominerende høydedragene og arealene inntil byggeområdene er bevart ubebygd, og disponert til friområder, for å unngå at den planlagte boligbebyggelsen blir for dominerende i forhold til omgivelsene. For disse randsonene er det reguleringsbestemmelser som regulerer hogst og fjerning av vegetasjon. Områdene vil, med noe tilrettelegging, også egne seg godt som aktivitetsarealer. Alle leke- og aktivitetsarealer har hensiktsmessig topografisk form, de har solrik beliggenhet og er ikke utsatt for støy, trafikkfare eller annen helsefare. Det forutsettes for disse områdene at eksisterende vegetasjon og områdenes naturgitte karakter for øvrig i størst mulig grad bevares. Det er ikke tillatt å fjerne vegetasjon i friområdene uten etter avtale med kommunen og det kan være hensiktsmessig at omfanget av dette blir avklart i en utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunen. Sandlekeplassene ligger nær adkomstveiene og vil få universell utforming, slik at de også blir lett tilgjengelig for rullestolbrukere. Lekeplassene skal være opparbeidet og utrustet med egnet utstyr før det gis brukstillatelse til boligene som skal benytte arealene. Vann og avløp Det ligger en 150 mm vannledning i utkanten av og delvis gjennom planområdet. Denne ledningen skal beholdes og utformingen av boligområdet er tilpasset ledningstraseen så langt det har vært praktisk mulig. Det forutsettes at vann- og avløpsledningene i størst mulig grad følger adkomstveiene i boligområdet. Det er lagt vekt på at boligområdet skal utformes på en slik måte at omfanget av tekniske anlegg (vei, vann- og avløpsledninger) skal bli minst mulig, for å oppnå så lave utbygningskostnader som mulig. Kloakken fra den nordlige halvdelen av det planlagte boligområdet vil få selvfall til en planlagt kommunal pumpestasjon like øst for Mollandsbekken, i boligområdet Kallandsheia. I den sørøstre delen av planområdet er det planlagt en kloakkpumpestasjon. Kloakken fra den sørligste halvdelen av bebyggelsen innenfor planområdet vil få selvfall til denne pumpestasjonen, som også vil kunne ta kloakk fra noe av den eksisterende bebyggelsen i den nordre delen av Mollandskjær. Spillvannet skal pumpes nordover mot den planlagte pumpestasjonen ved Mollandsbekken. Denne lokaliseringen av pumpestasjonen på Mollandskjær vil være optimal for den planlagte utbyggingen. Dersom kommunen imidlertid ønsker at pumpestasjonen skal kunne betjene et større område, eventuelt gå inn i en fremtidig utbygging av kloakksystemet på Stølehalvøya, kan en annen lokalisering vurderes. Merkostnadene ved en slik løsning kan imidlertid ikke belastes boligområdet på Kjæråsen.

7 Reguleringsplan for boligområde Kjæråsen, Grimstad kommune 7 En detaljplan for tekniske anlegg vil senere bli utarbeidet, basert på de prinsippskissene for vann og avløp som er lagt til grunn i reguleringsarbeidet og som vil bli drøftet med kommunen. Støy Gjennomføring av reguleringsplanen vil ikke medføre støy over de angitte maksimalgrenser for noen av boligene. Det er derfor ikke behov for støyskjermingstiltak av noe slag. Konsekvenser for barn og unges oppvekstvilkår Området som er avsatt til bebyggelse, blir i dag i liten grad benyttet til lekeaktiviteter. Det er avsatt tilstrekkelige arealer for lek og aktiviteter inne i og mellom boligområdene. Turstien gjennom hele området forutsettes ført videre nordvestover mot Østerhusområdet, og sørover utover Stølehalvøya Risiko- og sårbarhetsanalyse Det foreligger ingen kjent risiko for plutselige og akutte ulykker som kan oppstå innenfor planområdet og det anses derfor ikke aktuelt å utarbeide spesielle analyser for dette temaet. Det er ikke undersøkt hvorvidt det i området kan forekomme radon som gir strålingsverdier over de anbefalte grenser. I utgangspunktet tas det sikte på å legge en membran under sålen for hver bygning. En sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i dette området følger vedlagt. Arendal Revidert Revidert etter offentlig ettersyn Revidert etter vedtak i kommunestyret