Saksnr. Utvalg Møtedato 41/11 Utvalg for plansaker /12 Utvalg for plansaker /12 Formannskapet

Transkript

1 Side 1 av 7 SÆRUTSKRIFT Arkivsak: 11/1244 Saksnr. Utvalg Møtedato 41/11 Utvalg for plansaker /12 Utvalg for plansaker /12 Formannskapet REGULERINGSPLAN FOR BOLIGFORTETTING I GJERTRUDGJELLAN EIERMESSIGE AVKLARINGER Arkiv: GID 135 Arkivsaksnr.: 11/1244 Saksbehandler: Petter Hermansen Saksutredningen bygger videre på saksutredning for førstegangsbehandlingen, behandlet i utvalg for plansaker sitt møte Vedlegg: 1. Forslag til detaljreguleringsplan, bestående av plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse. Røros kommune, teknisk etat, datert Andre dokumenter i saken: Delingssøknad fra Røros kommune som grunneier, rådmannskontoret datert Nabovarsel, brev fra Røros kommune v/ rådmannskontoret datert Nabomerknad fra Oddbjørg Galåen, notat datert Nabomerknad fra Carl Sverre Prøsch, datert Nabomerknad fra Eivind Rian, mottatt Særutskrift fra behandling i utvalg for plansaker , sak 41/11. Underretning om vedtak, brev fra Røros kommune datert Varsel om oppstart av planarbeid, Røros kommune datert Uttalelse til delingssøknad, Roar Prøsch, Konstknektveien 22, datert Uttalelse til varsel om oppstart, fylkesmannen i Sør-Trøndelag datert Uttalelse til varsel om oppstart, Sør-Trøndelag fylkeskommune datert Saksopplysninger: Saken startet som en søknad fra Røros kommune som eier om å dele opp tomta for den gamle barnehagen i 3 boligtomter. Delingssøknaden ble avslått av utvalg for plansaker med følgende begrunnelse (utdrag fra sak 41/11): Runden med nabovarsel har avdekket flere hensyn som tilsier at å gjennomføre boligfortetting på arealet for tidligere Gjertrudgjellan barnehage er en mer komplisert oppgave enn først antatt. Det vil være behov for nærmere vurdering og avklaring av følgende temaer:

2 Side 2 av 7 Tillatte byggehøyder og andre bestemmelser for utnyttelsesgrad, materialbruk, etc. på tomtene som selges. Sikring av gamle steingjerder gjennom hensynsoner. Avgrensning mellom boligområdet og grøntdraget, spesielt om kollen ut mot Konstknektkvegen er egnet som boligtomt. Sikring av en kvartalslekeplass. På slikt grunnlag er det fra faglig hold problematisk å anbefale at det i dette tilfellet dispenseres fra kravet om å utarbeide reguleringsplan. Det vises her til plan- og bygningslovens 19-2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Mottatte nabomerknader i forbindelse med delingssøknaden ble ansett for å være uttalelser til varsel om oppstart av planarbeid. Disse merknadene var forelagt utvalget som vedlegg i sak 41/11 og legges derfor ikke ved nå. I januar 2012 ble det mottatt nok en nabomerknad fra Roar Prøsch, eier av Konstknektveien 22, jfr. vedlegg nr.3. Første februar 2012 ble det sendt ordinært varsel om oppstart av planarbeid til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommune, jfr. vedlegg nr.2. Uttalelser fra nevnte instanser forelå i slutten av februar, jfr. vedlegg nr.4 og 5. Uttalelser til planarbeidet i oppstartsfasen kan samlet oppsummeres som følger: Eivind Rian, Gjertrudgjellan 11: Rian har ingen innvendinger til delingssøknaden og er positiv til at det bygges boliger på tomten. Gjertrudgjellan mangler gatebelysning. Når området nå skal fortettes bør gatebelysning på plass. Mønehøyden på nye bygg bør ikke overstige byggehøyden på Gjertrudgjellan 4 (1 etasje). Branntomten etter Gjertrudgjellan bør snarest bli ryddet. Oddbjørg Galåen, Konstknektveien 33: Galåen er opptatt av at de fine steingjerdene i området, blant annet i nordre grense for eiendommen Konstknektveien 33, blir bevart. Det er ellers ingen merknader til nabovarselet. Carl Sverre Prøsch på vegne av eierne av gnr.135, bnr.33: Eierne ønsker del av bnr.33 som ligger nord for Konstknektveien, drøyt 500 m2, disponert til boligtomt sammen med et tilleggsareal fra bnr.28 (Røros kommune). Ønsket fra eierne er tegnet ut i vedlegg nr.3 og nr.4. Grunnen under Konstknektveien er på en strekning fremdeles del av bnr.33 og i privat eie. Veigrunnen kan ved eventuell utleggelse av tomt overdras kommunen. Roar Prøsch, Konstknektveien 22: Skissealternativ II og III som medfører bebyggelse på kollen ned mot Konstknektveien er mindre heldige på grunn av store terrenginngrep og farlig utkjøring på et parti der Konstknektveien er smal og gjør en kurve. Skissealternativ I ansees for å gi mest fornuftige løsning.

3 Side 3 av 7 Det forventes at kommunen sørger for forsvarlig adkomst til lekeplass og erstatter (innløser) privat grunn regulert til friområde (turdrag). Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Ved boliger, skoler og barnehager bør det være god adgang til trygg ferdsel, lek og annen aktivitet i en variert og sammenhengende grønnstruktur med gode forbindelser til omkringliggende naturområder. Fylkesmannen ber om at grønnstrukturen i området medtas i reguleringsplanen og at det tas inn reguleringsbestemmelser som sikrer nødvendig tilrettelegging og tilgang for allmennheten. Sør-Trøndelag fylkeskommune: Fylkeskommunen er opptatt av at sammenhengen i gjenværende grøntdrag beholdes i størst mulig grad. Skissealternativ 1 bør legges til grunn for det videre arbeid med planen. Pga. begrensede administrative ressurser til planarbeid og stor saksmengde våren 2012, har det ikke vært mulig å utarbeide planforslag før etter sommerferien, dvs. i august Saksvurdering: Merknader fra varslingsfasen er fulgt opp på følgende måte i planforslaget: Eivind Rian, Gjertrudgjellan 11: Branntomten er ryddet våren I planforslaget er det, med unntak av tomt nr.2 hvor terrenget er egnet for sokkeletasje, lagt opp til en etasjes bygninger og flat takvinkel. Jfr. reguleringsbestemmelser 2.5 og 2.6 og planbeskrivelsens kap Det er ikke vanlig å ta stilling til om det skal anlegges veibelysning i en reguleringsplan. I planforslaget er det ikke lagt opp til endret veistandard i Gjertrudgjellan, men reguleringsplanen vil likevel ikke være til hinder for å anlegge gatebelysning dersom det er ønskelig. Spørsmålet om gatebelysning ansees å være et forhold som kommunen som tilrettelegger og selger av boligtomter må ta stilling til. Det legges opp til egen sak i løpet av høringsperioden, der formannskapet som eier må ta stilling til flere forhold som gatebelysning, flytting av VA-ledninger, erverv av privat grunn regulert til grøntstruktur, etc. Oddbjørg Galåen, Konstknektveien 33: Steingjerdene er sikret med egen hensynssone i planforslaget. Jfr. reguleringsbestemmelser 5.2 og kap. 3.6 i planbeskrivelsen. Carl Sverre Prøsch på vegne av eierne av gnr.135, bnr.33: Det er ikke foreslått å regulere inn en tomt på det aktuelle arealet ned mot Konstknektveien. Skissealternativ I som innebærer at denne delen av gnr.135, bnr.33 reguleres til grøntdrag, er lagt til grunn for utarbeidelse av reguleringsplanforslag. Det legges opp til egen sak i løpet av høringsperioden, der formannskapet som eier må ta stilling til flere forhold som gatebelysning, flytting av VA-ledninger, erverv av privat grunn regulert til grøntstruktur, etc. Roar Prøsch, Konstknektveien 22:

4 Side 4 av 7 Skissealternativ I er lagt til grunn for utarbeidelse av reguleringsplanforslag. Det er ikke lagt opp til trafikksikkerhetsmessige tiltak i Konstknektveien utover sikring mot grøntdrag, jfr. reguleringsbestemmelse 4.1 og kap i planbeskrivelsen. Det legges opp til egen sak i løpet av høringsperioden, der formannskapet som eier må ta stilling til flere forhold som gatebelysning, flytting av VA-ledninger, erverv av deler av grøntstruktur, etc. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Grøntstrukturen i området er medtatt i reguleringsplanforslaget og det er foreslått reguleringsbestemmelser som sikrer nødvendig tilrettelegging, jfr. reguleringsbestemmelser 1.3, 2.8 og 4.1. Sør-Trøndelag fylkeskommune: Skissealternativ 1 er lagt til grunn for planarbeidet. Det er valgt en planløsning som gir størst mulig sammenheng i gjenværende grøntdrag, jfr. drøfting av fordeler / ulemper ved ulike trafikkløsninger i kap i planbeskrivelsen. For ytterligere beskrivelse av planforslaget vises det til vedlegg nr.1. Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar utvalg for plansaker å legge forslag til detaljreguleringsplan for boligfortetting i Gjertrudgjellan, datert , ut til offentlig ettersyn og høring. Behandling i Utvalg for plansaker : Innstillingen enstemmig godkjent Vedtak i Utvalg for plansaker : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar utvalg for plansaker å legge forslag til detaljreguleringsplan for boligfortetting i Gjertrudgjellan, datert , ut til offentlig ettersyn og høring. EIERMESSIGE AVKLARINGER. Gatebelysning. Generelt for området er det relativt sparsommelig med gatebelysning. Det er 3 lyspunkt i Konstknektveien, på hele strekningen fra kryssene med Stor-Renholdtveien, og det er et lyspunkt øverst i Stor-Renholdtveien. Etter administrasjonens vurdering er det ikke påkrevd med gatebelysning i Gjertrudgjellan ut fra trafikksikkerhetsmessige hensyn. Tomten som nå skal fortettes var tidligere brukt til et formål (barnehage) som i sum resulterte i vel så stor trafikkmengde som 3 boliger, men der trafikken var mer konsentrert til morgen og ettermiddag. En har på den annen side forståelse for at gatebelysning er ønskelig og at dette vil kunne gi boliggaten økt attraktivitet. Røros kommune må som eier og tomteutvikler ta stilling til om man ønsker å selge boligtomter med eller uten gatelys. Opparbeiding med gatelys kan resultere i høyere markedsverdi for tomtene.

5 Side 5 av 7 Den planlagte boligfortettingen representerer en relativt marginal endring for området / Gjertrudgjellan og det er for så vidt ikke en logisk følge av fortettingen at Gjertrudgjellan bør opparbeides med gatelys. Det er 8 eksisterende, bebygde boligeiendommer som hører til Gjertrudgjellan, og kommunen legger nå til rette for ytterligere 3 nye boligtomter. Etter administrasjonens syn bør spørsmålet om, og eventuelt ansvar for, opparbeidelse av gatebelysning overlates til nye og eksisterende boligeiere i Gjertrudgjellan. Det blir slik en lik situasjon for eksisterende, bebygde og nye boligtomter. Tomtene selges dermed uten at veien opparbeides med gatelys. Flytting av VA-ledninger over tomt 1 og tomt 3. Samlede kostnader til omlegging av ledningene over tomt nr.1 og nr.3 kan estimeres til kr , jfr. pkt.3.2 i planbeskrivelsen. Det er fullt mulig å bebygge tomtene på en god måte dersom man tilpasser bebyggelsen til tomta. For kjøpere som eventuelt ønsker å velge et ferdighus (kan bli vanskelig ut fra flere forhold, jfr. reguleringsbestemmelsene), kan VAledningene bli et problem. Dersom VA-ledningene legges om i forkant av tomtesalg, kan dette resultere i høyere markedsverdi for tomtene. Administrasjonen anbefaler at spørsmålet om eventuell omlegging av VA-ledningene overlates til nye eiere av tomtene. Dersom omlegging er nødvendig for å kunne utnytte tomta på ønsket måte, kan dette utføres på en mer hensiktsmessig måte samtidig med øvrige grunnarbeider på tomta. Det vil antageligvis være nødvendig at framtidige eiere av tomt nr.1 og tomt nr. 3 har et samarbeid om eventuell omlegging. Innløsning av regulert turdrag. Slik planforslaget nå er utformet, er arealet foreslått regulert til formålet grønnstruktur turdrag angitt som offentlig område i den digitale reguleringsplanbasen (kan også presiseres i form av reguleringsbestemmelser, jfr. plan- og bygningslovens 12-7 første ledd nr.14). I dette ligger det en intensjon om at kommunen skal erverve delen av eiendommen gnr.135, bnr.33 som reguleres til turdrag. Årsaken til at dette foreslås er at brorparten av turdraget for øvrig er i kommunal eie, og at offentlig overtakelse gir en logisk og ryddig eiendomsinndeling. Dersom kommunen skulle ekspropriert regulert del av bnr.33, ville grunneier i dette tilfellet ikke hatt krav på såkalt strøkspris (tomtepris) for området, i henhold til gjeldende rettspraksis knyttet til ekspropriasjonserstatningsloven. Det vises her til Rt Østensjøsaken, utdrag fra s.29-30: 1. Ved regulering av et område som ellers skal bebygges, må det avsettes arealer til gater, veger, lekeplasser m.v. Ved ekspropriasjon til gjennomføring av slik regulering er det sett bort fra at nettopp disse arealer er gjort ubebyggelige. Det er gitt erstatning etter ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn, såkalt strøkspris, jfr. Rt side 47, 1926 side 559 og 1970 side Grøntdraget er i overordnet plan, kommunedelplan for Røros sentrum vedtatt , ikke forutsatt benyttet til bebyggelse og ikke en del av infrastrukturen som hører til et boligfelt slik som veier og lekeareal.

6 Side 6 av 7 Dersom offentlig erverv ikke er ønskelig, kan reguleringsplanformålet endres til privat fellesformål ved annen gangs behandling av utvalg for plansaker. Når det gjelder spørsmålet om grunneier har rett til å kreve at kommunen foretar innløsning av området, er dette regulert gjennom plan- og bygningslovens 15-2: Medfører en reguleringsplan at kommunen, eller et annet rettssubjekt med samtykke av kommunen, etter 16-2 har rett til å ekspropriere en ubebygd eiendom i sin helhet, kan grunneieren eller festeren kreve at ekspropriasjonen straks blir foretatt når vedtaket gjelder grunn som i planen er angitt til offentlige trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder, fornyelsesområder samt til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder. Det samme gjelder når retten til ekspropriasjon omfatter ubebygd del av eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte. I dette tilfelle gjelder reguleringen kun deler av bnr.33, og det er da annet ledd som kommer til anvendelse. Reguleringen medfører ikke at gjeldende del av bnr.33 ikke kan benyttes på en regningssvarende måte. Det er her avgjørende å ta hensyn til eiendommens størrelse og egnethet som byggetomt. Regulert del av eiendommen er, også før når foreslåtte regulering, et restareal som er uegnet for bebyggelse. Aktuell del av eiendommen har vært regulert til grøntformål friområde siden Med bakgrunn i dette, vil grunneier ikke kunne kreve at kommunen innløser arealet. Innløsing av vei. Resterende del av bnr.33 er i hovedsak areal som i dag benyttes som kommunal veg (del av Konstknektveien) og ligger utenfor reguleringsplanområdet. En trenger derfor ikke ta stilling til erverv av veiarealet i denne forbindelse, men det kan likevel være naturlig og gi mer ryddige og avklarte eiendomsforhold. Normalt sett vil en privat grunneier ha liten interesse av å sitte med grunnen under kommunal vei. Jfr. også nabomerknad fra Carl Sverre Prøsch datert Spørsmålet om eventuelt erverv også av veigrunnen må avgjøres gjennom nærmere dialog med nåværende eiere. Innstilling: 1. Røros kommune opparbeider ikke gatebelysning i Gjertrudgjellan. 2. Røros kommune legger ikke om eksisterende VA-ledninger over tomt nr.1 og tomt nr Røros kommune er gjennom nærmere dialog med eierne innstilt på å erverve gnr.135, bnr33, dvs. del av regulert grøntdrag samt veiareal i Konstknektveien

7 Side 7 av 7 Behandling i formannskapet : Repr. O. J. Kjellmark foreslo nytt pkt. 1: Utbygger må innarbeide 2 gatelyspunkter i planen. Forslag til innstilling pkt. 1 ble vedtatt med 3 mot 3 stemmer avgitt for repr. O. J. Kjellmarks forslag. (Ordførerens dobbelstemme var avgjørende). Forslag til innstilling pkt. 2 og 3 ble enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Røros kommune opparbeider ikke gatebelysning i Gjertrudgjellan. 2. Røros kommune legger ikke om eksisterende VA-ledninger over tomt nr.1 og tomt nr Røros kommune er gjennom nærmere dialog med eierne innstilt på å erverve gnr.135, bnr33, dvs. del av regulert grøntdrag samt veiareal i Konstknektveien