Fræna kommune Teknisk forvaltning Plan

Transkript

1 Fræna kommune Teknisk forvaltning Plan Arkiv: Arkivsaksnr: 2013/ Sakshandsamar: Mona Rustad Saksframlegg Utval Utvalssak Møtedato Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune 130/ Detaljregulering for Haukås Øvre BK3 - til offentlig ettersyn Vedlegg Oversiktskart Forslag til detaljregulering, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planomtale, datert ROS-analyse, datert Situasjonsplan, datert Skisse, beregning av BYA og høyde i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå, datert Snitt - illustrasjon, datert Referat informasjonsmøte, datert Notat rasfare, datert Uttale kulturminne, datert Saksopplysningar Mottatte innspill i forbindelse med melding om oppstart Statens vegvesen, datert Istad Nett AS, datert Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Gjeldende planer Området er regulert til konsentrerte bebyggelse i gjeldende reguleringsplan for Haukås Øvre, datert Bakgrunn Formålet med planarbeidet er å detaljregulere området til boligformål. Haukås Øvre BK3 ligger i et ubebygd område nord for sentrum - i øvre del av Elnesvågen. I gjeldende reguleringsplan er området regulert til konsentrert boligbygging. Denne reguleringsplanen ble egengodkjent av

2 kommunestyret i Fræna den Planarbeidet ble gjennomført fordi det i gjeldende reguleringsbestemmelser (jf. 4.9), er stilt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan. Begrepet bebyggelsesplan er ikke lengre et planverktøy slik det var i lovverket da reguleringsplanen ble godkjent i Det er derfor stilt krav om å utføre en detaljregulering. Med bakgrunn i godkjent reguleringsplan fra 2008, ble det den søkt om dispensasjon fra kravet om å utføre detaljregulering. Dispensasjonen ble godkjent i Plan- og økonomiutvalget den Vedtaket ble klaget inn for Fylkesmannen. Klagen ble tatt til følge og dispensasjonen ble avslått. Dette er bakgrunnen for at arbeidet med detaljreguleringen ble startet opp. Intensjonen med planarbeidet er ønsket om å gjennomføre et byggeprosjekt for boligbygging med utgangspunkt i reguleringsplanen som ble godkjent i I forbindelse med detaljreguleringen har tiltakshaver holdt et informasjonsmøte for å informere om planen. Invitasjonen ble sendt til naboer, gruppeledere i kommunestyret og saksbehandlere i Fræna kommune. Referatet fra møtet er sendt til de som ble innkalt, og er også tatt med som vedlegg i saken. Planforslaget legger opp til at området skal bygges ut i to byggetrinn med bygninger omkring to felles, bilfrie tun. Det er planlagt 28 boenheter i 1. byggetrinn og 22 boenheter i 2. byggetrinn. Parkering innenfor området vil i hovedsak skje i parkeringskjeller i tillegg til noen parkeringsplasser på terrengnivå. Bygningsmassen er avtrappet og tilpasset terrenget slik at byggene mot sør blir bygget som rekkehus i to etasjer og de nordre byggene blir bygd som lavblokker i fire etasjer. Ingen boenheter eller felles uteområde blir skjermet, men får gode sol-, lys- og utsiktsforhold mot sør. Alle boenhetene får tilgjengelighet via trapp eller heis fra parkeringskjeller. All kjøretrafikk og utendørsparkering er konsentrert til den midtre delen av området. Dette gir en trafikksikker løsning med optimale forhold for drift/vegvedlikehold/brøyting osv. Alle boenhetene er orientert med gode, solrike uteplasser. Utsnitt av situasjonsplan, østre del, som viser byggetrinn 1.

3 Utsnitt av situasjonsplan, vestre del, som viser byggetrinn 2. Situasjonsplanen viser mulig plassering av byggene på tomta. Gesimshøyde og høydeplassering ved inngangspartiene går fram av situasjonsplan og snitt. Byggegrensene går fram av planen. Det samme gjelder regulert høyde, som blir regnet fra gesims til planert terreng sitt gjennomsnittlige nivå, som i gjeldende plan. En har ikke sett det nødvendig å endre disse forutsetningene som ble godkjent i Lekeplassene er regulert inn med eget formål. Løsningen gir to gode og trygge felles nærlekeplasser i hvert av tunene. I tillegg er det tre lekeplasser ett sentralt i området mot nord og to mot sør. Alle lekeplassene har direkte tilgjengelighet til friområde. Arealene for de enkelte lekeplassene går fram av situasjonsplanen. Bygningene blir godt tilpasset landskap og terrengfall og blir utformet med flate tak. Alle boenhetene får samme orientering. Høyder for de ulike planene går fram av snittegning. Snittene er laget gjennom felles trapperom og gjennom byggevolumene i hvert av tunene.

4 Oversiktsperspektiv, byggetrinn 1. Byggetrinn 1 sett fra sørvest

5 Byggetrinn 1 sett fra sørøst. Det ble holdt oppstartsmøte med Fræna kommune Arkitektkontoret BBW AS meldte oppstart av reguleringsarbeidet Merknader til melding om oppstart Fristen for å komme med merknader til melding om oppstart ble satt til Det kom inn fire merknader. I det følgende har konsulenten gjort et sammendrag av de enkelte merknadene, men det anbefales at alle merknadene blir lest i sin helhet. Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har ingen særskilte merknader til at det blir satt i gang detaljregulering for BK3 i samsvar med beskrivelsen som er gitt. Istad Nett AS, datert Istad Nett AS har ingen merknader til reguleringsarbeidet, men har orientert om nettet sitt i området, jf. vedlagt kart. En eventuell nødvendig flytting/omlegging av installasjoner blir en kostnad som helt eller delvis må dekkes av utbygger. Vurdering: Eksisterende ledningsføringer vil ikke komme i konflikt med utbygginga.

6 Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Fylkesmannen går ut fra at barn og unges interesser blir ivaretatt, jf. 5-1 i Plan- og bygningsloven. Planen må sikre/dokumentere tilgang til gode og funksjonelle uterom som er egnet for lek og rekreasjon. Veileder T-1513 om barn og planlegging fra Miljøverndepartementet gir rammer for planarbeidet på dette området. Vurdering: Området vil få svært gode og trygge uteområder og lekeplasser. Området er vendt mot sør og har gode sol og utsiktsforhold. Krav til utforming av lekeplassene går fram av bestemmelsene 4.2. Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Møre og Romsdal fylkeskommune mener planarbeidet må legge til rette fellesareal egnet for lek og uteopphold. De råder til at det blir satt av areal med eget arealformål i plankartet. Innenfor planområdet ligger det tre ruiner som er registrert i SEFRAK-registeret over kulturminner fra nyere tid. Møre og Romsdal fylkeskommune ber om at disse blir dokumentert ved omtale og kartfesting i planomtalen, og at en prøver å finne historiske data som ligger bak bruken av dem. Dersom det er mulig ber de om at en eller flere av disse ruinene blir bevart som del av friområde/grøntareal i planen. De mener det kanskje er mulig å få til en spennende og litt annerledes utnytting av arealet i kombinasjon med disse kulturminnene. Vurdering: Det blir lagt opp til gode areal for lek og uteopphold, jf. vedlagt situasjonsplan. Krav til utforming av lekeplassene går fram av bestemmelsene 4.2. Størstedelen av lekeplassene vil bli anlagt oppå parkeringskjellerne og får dermed en tilnærmet horisontal utforming, eventuelt med mindre oppfylte parti for å oppnå variasjon. De tre ruinene er ikke lengre på tomta. Den ene ble borte i forbindelse med bygging av kjørevegen til området, og de to andre ble borte som følge av at eksisterende høyspentledning ble fjernet og lagt i grøft. Vurdering Administrasjonen har gjennom en dialog med konsulent og tiltakshaver til slutt fått et godt planforslag som tilfredsstiller både våre faglige krav og de kravene som er satt i gjeldende reguleringsplan for Haukås Øvre. Administrasjonen mener derfor at reguleringen er klar for en politisk behandling for å legges ut til offentlig ettersyn. Det er likevel gjort to endringer i forhold til gjeldende plan for å få en mer riktig regulering etter tenkt bruk: 1) Friområde i nord er regulert om til overvannsnett da dette skal være en åpen avskjæringsgrøft for overvannet fra lia ovenfor (jf. 6.3 i gjeldende reguleringsplan) Siden det ikke vil være mulig å bruke dette området til friluftsliv, er området nå satt av til overvannsnett. 2) I gjeldende reguleringsplan for Haukås Øvre står det i bestemmelsene 6.4 at overvann fra F2 (nå satt av til O1) kan ledes i rør som kan legges i tverrforbindelsen F3. Det er allerede laget en steinsatt grøft i F3 som administrasjonen mener er tilstrekkelig til å ta unna dette overvannet, slik at man nå går bort fra kravet i bestemmelsene om å legge det i rør. Planforslaget har derfor følgende forslag til bestemmelse for område F3 i 6.1.2: «Overvatn frå O1 skal førast i steinsett grøft i tverrsambandet F3».

7 Situasjonsplanen som følger saken er ikke juridisk bindende, slik at det er mulig å komme med små justeringer i forhold til plassering av bygg innenfor byggegrensene, parkeringsplasser og støttemurer. Rådmannen kjenner ellers ikke til andre forhold som må avklares før planen blir lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannens tilråding: Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 12-10, blir forslag til detaljregulering for Haukås Øvre BK3, datert , med tilhørende bestemmelser datert , lagt ut til offentlig ettersyn. Behandling i Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune Handsaming i møtet: Representantane Nils Johan Gjendem, Sigrid K. Gjendem Fjørtoft og Stig Jansen meldte sin inhabilitet i sak 130/2013. Det vart samrøystes vedteke at de var inhabil i sak 130/2013. De forlèt møtet under handsaming. Rådmannen si tilråding vart samrøystes vedteke. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 12-10, blir forslag til detaljregulering for Haukås Øvre BK3, datert , med tilhørende bestemmelser datert , lagt ut til offentlig ettersyn.