Presentasjon av forslag til detaljregulering for Hofgaards gate 27 mfl.

Transkript

1 Presentasjon av forslag til detaljregulering for Hofgaards gate 27 mfl. 1. Bakgrunn for presentasjonen og for planforslaget 2. Hensikt og hovedelementer i planforslaget 3. Viktige konsekvenser og vurderinger - fokus på parkering, tilpasning og variasjon

2 1. Bakgrunn for presentasjonen Politisk behandling Planforslaget ble fremmet til politisk førstegangsbehandling, utleggelse til høring den 13. februar 2019 Forslaget ble ikke realitetsbehandlet, men utsatt. Rådmannen ble bedt om en presentasjon av planforslaget. Det ble ikke votert over tilbakemeldingene, men Formannskapet hadde kommentarer knyttet til følgende tema: Parkering Tilpasning til kulturminner Variasjon langs Engene Planforslaget er et privat innsendt planforslag. Forslagsstiller ble derfor bedt om å kommentere innspillene fra Formannskapet i et notat. Kommentarene og noen nye illustrasjoner er innarbeidet i presentasjonen

3 1. Bakgrunn for planforslaget Planforslaget Forslaget er i tråd med formålet i kommuneplanens arealdel og gjeldende eldre regulering (vedtatt 1949) Utsnitt Kommuneplanens arealdel Planforslaget grenser til sentrumsplanen. Fordi forslaget representerer en komplettering av kvartalsstrukturen (Hofgaardsgate, Engene, Fayegata), er sentrumsplanens krav til felles uteoppholdsarealer for boligområder (det største kravet) lagt til grunn for planforslaget. Det betyr at kravet til felles uteoppholdsareal er foreslått å være 20 m2 per enhet, at sandlekeplass må løses i boligprosjektet, men at kvartalslekeplass, ballfelt og sentralt lekefelt erstattes av tilbud på offentlige områder. Gjeldende regulering «Engene 99 og 101» vedtatt

4 2. Planforslaget Hensikt og hovedelementer (fra forslagsstillers begrunnelse) Forslagsstiller: Risto AS, Hofgaards gate 27 Plankonsulent: Meinich arkitekter AS Hensikten med planforslaget er å legge til rette for boligbebyggelse i form av leilighetsbygg, tilpasset omkringliggende kvartalsbebyggelse. Planforslaget foreslår bevaring av eksisterende bevaringsverdig bebyggelse. Illustrasjonsplan, Meinich Arkitekter Boligbebyggelse på ca m² BRA (ca. 68 leiligheter), organisert som kvartalsbebyggelse varierende fra 3-5 etasjer. Sammen med bebyggelsen som foreslås bevart danner de tre nye bygningskropper et skjermet, indre gårdsrom. Tilnærmet all parkering legges under bebyggelsen med adkomst fra Engene. Foreslått parkeringskrav tilsvarer kravet i sentrumssonen (sone 1). Forslag til plankart, Meinich Arkitekter

5 Generelt Forslagets formål er i tråd med både gjeldende regulering og kommuneplanens arealdel Forslaget medfører en «byreparasjon» hvor den foreslåtte kvartalsbebyggelsen erstatter dagens nærings-, kjøre- og parkeringsarealer Trafikkberegninger viser liten til ingen vekst i trafikkbelastningen sammenliknet med dagens situasjon Prinsipper knyttet til hovedvekt på gjennomgående leiligheter og tilgang til uteoppholdsareal på bakken for boliger i første etasje er foreslått sikret i bestemmelsene ( Bokvalitet) Foreslått å tillate innglassing av balkonger mot Engene (5.4.2 Støy) på samme måte som i Engene

6 Parkering foreslått å møte kravene i sone 1, sentrumssonen fordi sone 1 i Parkeringsstrategien følger Sentrumsplanen, ligger planområdet formelt i sone 2 Rådmannens vurdering: Utbyggingsområdet ligger 450 m, 6 minutters gangavstand fra Brakerøya stasjon, og grenser til Engene som er en sentral kollektiv åre. På samme måte som i vurderingene knyttet til uteoppholdsareal anses planforslaget å representere en sentrumsutbygging. Rådmannen har derfor anbefalt forslagsstillers forslag

7 Tilpasning til bevaringsverdig bebyggelse Den bevaringsverdige bebyggelsen som omfattes av kommunens kulturminneregistrering, Engene 109 og Fayegata 21 og 23, er foreslått sikret med hensynssone H570 - Bevaring kulturmiljø med tilhørende bestemmelser (forslag til bestemmelser punkt 8.2). foreslått å omfatte eiendommene, ikke bare byggene Forslagsstiller ønsker ikke å bevare «tvillinghusene» (engene 105 og 107) på grunn av deres tekniske tilstand. De fremstår også som lite autentiske. I tillegg vektlegges forholdet til et støyfritt indre gårdsrom. Registrert verneverdig bebyggelse

8 Tilpasning til bevaringsverdig bebyggelse 1/3 Foreslått bebyggelse er lagt i eiendomsgrensen mot Engene 107. Forslag til bestemmelser sikrer at for bygning med byggegrense mot felt H570 (Engene 107) skal fasade i øverste etasje trekkes inn minimum 3 m (punkt g)) Dagens situasjon hjørnet Engene/Fayegata Illustrasjoner foreslått bebyggelse, Meinich Arkitekter

9 Tilpasning til bevaringsverdig bebyggelse 2/3 Foreslått bebyggelse er lagt i eiendomsgrensen mot Engene 107. Forslag til bestemmelser sikrer at for bygning med byggegrense mot felt H570 (Engene 107) skal fasade i øverste etasje trekkes inn minimum 3 m (punkt g)) Dagens situasjon Engene 107 til høyre og 109 til venstre. Illustrasjoner foreslått bebyggelse, Meinich Arkitekter

10 Tilpasning til bevaringsverdig bebyggelse 3/3 Dagens situasjon Fayegata Illustrasjoner foreslått bebyggelse, Meinich Arkitekter Forslag til kart og bestemmelser sikrer en større avstand til Fayegata 23 enn i dagens situasjon gjennom byggegrenser og anleggelse av sekundær adkomst Rådmannens vurdering: Planforslaget foreslår å bevare bebyggelse i tråd med intensjonene i KDP for Kulturminner og kulturmiljø. Avstandene som sikres vurderes å hensynta den bevaringsverdige bebyggelsen i tilstrekkelig grad. Med bakgrunn i prinsippene i KDP for Kulturminner og kulturmiljø og prosjektet for Engene 100, har ikke rådmannen vurdert at det er grunnlag for å kreve ytterligere tilpasning til formingsfaktorer som takvinkel eller fasadeoppbygning. For krav til materialbruk og tilpasning til skala/gaterytme langs Engene vises til neste punkt

11 Forholdet til variasjon langs Engene Forslag til bestemmelser sikrer at langs Engene skal fasadeinndelingen være variert eller skiftende i utforming eller farge, og være inndelt i lengder eller soner tilsvarende dimensjoner for eldre trehusbebyggelse i området (punkt d)) Bebyggelsen skal oppføres med fasadematerialer hovedsakelig i treverk, variert med innslag av andre materialer (punkt c)) For bygning med byggegrense langs Engene skal øverste etasje trekkes inn minimum 3 meter for min. 50 % av fasadelengden (punkt f)) Rådmannens vurdering: I en reguleringsplan vedtas kun de overordnede prinsippene for utbygging og bruk av eiendommen, ikke arkitektoniske detaljer og uttrykk. Rådmannen vurderer at prinsippene som er foreslått i bestemmelsene er tilstrekkelige for å kunne ivareta hensynet til tilpasning i variasjon, gaterytme og materialbruk i en påfølgende detaljprosjektering og rammesøknad