Detaljreguleringsplan for Dronningens gate sluttbehandling

Transkript

1 PLANID , PLANNAVN - Arkiv: Dronningens gate 30-36, GBNR - 132/428, FA - L13 Arkivsak: 17/ Saksbehandler: Dag Yttri Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 198/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker /18 Formannskapet /18 Kommunestyret Detaljreguleringsplan for Dronningens gate sluttbehandling Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Dronningens gate med plankart datert og bestemmelser datert vedtas, jf plan- og bygningslovens Planforslaget vil erstattet deler av reguleringsplan for Skiringssalveien Dronningens gate Landstads gate Sandefjordsveien vedtatt 1979 Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Behandling: Ivar Ramberg,, fremmet følgende forslag: Rådmannen bes utarbeide et notat til utvalget om mulige løsninger knyttet til å omgjøre Florsgate til en miljøgate. Ivar Ramberg, Talsperson b/u Ivar Ramberg, talsperon for b/u, fremmet følgende forslag som tillegg til rådmannens innstilling: Votering: Spørsmål om votering ble løftet, det ble vedtatt med 16 mot 3 stemmer at votering over representantens forslag skulle gjennomføres. Mindretallet besto av Harry Gran Frp, Cathrine Andersen Frp og Monica Johansen Frp. Det ble votert over forslag fremmet av talsperson for b/u. Forslag fremmet av talsperson for b/u, ble enstemmig vedtatt. Det ble votert over rådmannens innstilling som ble enstemmig vedtatt. 1

2 MP- 198/18 Vedtak: Hovedutvalg for miljø- og plansaker anbefaler at formannskapet legger saken frem for kommunestyret med følgende innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Dronningens gate med plankart datert og bestemmelser datert vedtas, jf plan- og bygningslovens Planforslaget vil erstattet deler av reguleringsplan for Skiringssalveien Dronningens gate Landstads gate Sandefjordsveien vedtatt 1979 Rådmannen bes utarbeide et notat til utvalget om mulige løsninger knyttet til å omgjøre Florsgate til en miljøgate. Formannskapet behandlet saken : Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. FSK- 221/18 Vedtak: Formannskapet anbefaler at kommunestyret fatter følgende vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Dronningens gate med plankart datert og bestemmelser datert vedtas, jf plan- og bygningslovens Planforslaget vil erstattet deler av reguleringsplan for Skiringssalveien Dronningens gate Landstads gate Sandefjordsveien vedtatt 1979 Kommunestyret behandlet saken : Behandling: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. KST- 105/18 Vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Dronningens gate med plankart datert og bestemmelser datert vedtas, jf plan- og bygningslovens Planforslaget vil erstattet deler av reguleringsplan for Skiringssalveien Dronningens gate Landstads gate Sandefjordsveien vedtatt SAKSUTREDNING Behandling: Saken legges frem for hovedutvalget for miljø- og plansaker som behandler saken og legger frem sin innstilling til formannskapet. Formannskapet innstiller til kommunestyret. Kommunestyret fatter endelig vedtak i saken. Saksopplysninger: 2

3 Planens navn Dronningens gate Gbnr Tiltakshaver Planens areal 171/7, 8, 9, 11, 12, 13, og 14 mf. Pinsemenigheten Salem og Convest Eiendom AS Ca. 10 daa. Antall boenheter Utnyttelsesgrad Reguleringsstatus Status kommuneplan Avvikt fra vedtatt kommuneplan %BRA Regulert til bolig i reguleringsplan for Skiringssalveien Dronningens gate Landstads gate Sandefjordsveien vedtatt Avsatt til sentrumsformål i kommunedelplan for Sandefjord vedtatt Inngår i sone der det tillates bolig i første etasje. Redusert parkeringskrav bolig Planforslaget er utarbeidet av PV arkitekter på vegen av Pinsemenigheten Salem og Convest Eiendom AS. Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for ny blokkbebyggelse i Dronningens gate og Schanche gate 3. Planområdet Planområdet omfatter kvartalet Dronningens gate Flors gate Schanches gate Tidemands gate som ligger ca. 200 m sørvest for jernbanestasjonen i Sandefjord (se vedlagt oversiktskart og plankart). Eierforhold Hjemmelshavere innenfor planområdet er: Randi Jørgensen og Håkon Yngve Åmodt (Convest eiendom), Pinsemenigheten Salem, Schanches gate borettslag og Sandefjord kommune Planforslaget Full utnytelse etter planforslaget vil kunne gi til sammen leiligheter og inntil kvm næringsareal i Dronningens gate og Schanches gate 3. Vedlagte illustrasjoner som ikke er juridisk bindende viser en mulig full utnyttelse etter planforslaget. All eksisterende bebyggelse i Dronningens gate (BKB 1 og 3) foreslås revet og erstattet med blokkbebyggelse i inntil 6 etasjer. Øverste etasje foreslås inntrukket. Parkeringsanlegg for boligene i Dronningens gate forutsettes etablert under terreng med adkomst fra Tidemands gate (SV2) og/eller Flors gate (f-sv1). Bestående bebyggelse i Schanches gate 3 (BKB 2) foreslås revet og erstattet med blokkbebyggelse i inntil 5 etasjer. Øverste etasje foreslås tilbaketrukket. Adkomst foreslås fra Flors gate med parkering delvis under terreng. 3

4 Dagens kirkebygg i Flors gate 1 b (BR) foreslå bevart og bygget sammen med foreslått blokkbebyggelse i Dronningens gate ved hjelp av et mellombygg i 2 etasjer. Det foreligger ikke konkrete utbyggingsplaner for Schanches gate 5. Eiendommen foreslås i hovedsak regulert i samsvar med dagens situasjon. Første gangs behandling Ved varsel om planoppstart var uttalelsene kommunen mottok i hovedsak knyttet til: leke- og uteoppholdsareal/barn og unges interesser, kulturminneverdier, byggehøyde, solforhold, bygningsvolum, gatemiljø, grønnstruktur, grunnforhold, overvann, parkering, fjernvarme, trafikk og medvirkning. Planforslaget ble behandlet av hovedutvalget for miljø- og plansaker sak 024/18 og vedtatt avvist/ikke lagt ut til offentlig ettersyn. Utvalgets begrunnelse for avvisningen var knyttet til foreslåtte byggehøyder. Revidert planforslag ble behandlet av utvalget sak 054/18. Rådmannens merknader ved de to behandlingen oppsummeres som følger: Det er knyttet lokale kulturminneverdier til bestående bebyggelse i Dronningens gate og Schanches gate 3. Rådmannen anser imidlertid eiendommenes potensial og verdi for fortetting som viktigere enn kulturminneverdiene. Foreslått bebyggelse i Schanches gate 3 gir etter rådmannens syn ikke en ideell tilpassing til trehusmiljøet i vest. Virkningene for naboene i Schanches gate 5 og virkningene for sol og lysforhold i gaterommene ligger etter rådmannen syn innenfor det som må kunne aksepteres i et sentrumsnært område. Dette gjelder både den foreslåtte bebyggelsen i Dronningens gate og Schanches gate 3. Eventuelle verdiendringer knyttet naboeiendommene som følge av en utbygging vurderes ikke ved regulering etter plan- og bygningsloven. Konsekvenser Nærmiljø Planforslaget vil bidra til at hoveddelen av bestående vegetasjon, her under flere større trær innenfor Dronningens gate og Schanches gate 3 går tapt. Kulturminner Det er knyttet lokale kulturminneverdier til bestående bebyggelse i Dronningens gate og Schanches gate 3. Disse vil gå tapt som følge av planforslaget. Trehusmiljøet vest for Schanches gate inngår i område med nasjonale og regionale kulturminneverdier. Barn og unge Planforslaget forutsetter at det etableres leke og uteoppholdsarealer i tråd vedtatt kommuneplan (bestemmelsene punkt ). Planforslaget legger til rette for at kommuneplanens krav til kvartalslekeplass kan løses ved å oppgradere den kommunale lekeplassen ved krysset Flors gate Schanches gate (bestemmelsene punkt 7.5). Vei og trafikk Planforslaget forutsetter at det etableres nytt fortau på nordsiden av Flors gate før utbygging igangsettes på de tilstøtende eiendommene samt at fortau langs Schanches gate utbedres på strekningen krysset Flors gate Schanches gate frem til eiendomsgrensen mot Schanches gate 5 (rekkefølgekrav bestemmelsene punkt og 7.1.2). Fortau i Dronningens gate er nylig oppgradert av kommunen. Parkering Planforslaget forutsetter at det etablert minimum 0,75 parkeringsplasser pr boenhet for all ny boligbebyggelse i kvartalet (bestemmelsene punkt 1.3.1). Dette innebærer redusert parkeringsdekning forhold til kravene i vedtatt kommuneplan. Ny boligbebyggelse skal ha parkering under terreng (BKB 1 3) (bestemmelsene punkt 1.3.2). 4

5 Energi Ny boligbebyggelse skal legges til rette for vannbåren varme og tilknyttes fjernvarmenett med mindre det kan dokumenteres at andre energiløsninger vil være energi- og miljømessig likeverdige eller bedre. ROS Det er gjennomført ROS-analyse som oppfyller plan- og bygningslovens krav. Det er ikke påvist risiko- og sårbarhetsforhold som gir behov for tiltak ut over det som inngår i reguleringsplanen. Sluttbehandling Planforslaget ble kunngjort lagt ut på høring og offentlig ettersyn i Sandefjord blad og på kommunens nettsider Grunneiere, naboer og andre med interesser i planområdet ble varslet med brev eller e-post. Frist for uttalelser var Det kom inn i alt 7 uttalelser innen fristen. Uttalelsene er vedlagt i sin helhet og oppsummeres som følger: Fylkesmannen i Vestfold anbefaler i brev datert kommune å foreta en helhetlig vurdering av om planforslaget legger til rette for leke-/uteoppholdsareal av tilstrekkelig kvalitet og om den aktuelle delen av sentrum har tilstrekkelig dekning av lekeplasser. Vestfold fylkeskommune v/kulturarv hevder i brev datert at den foreslåtte bebyggelsen i Schanches gate 3 ikke i tilstrekkelig grad ivaretar hensynet til den verneverdige trehusbebyggelsen i vest. Kulturarv anbefaler at byggehøyde, takets form, balkongenes utforming og omfang, materialbruk og farge vurderes for å oppnå en bedre tilpasning. Statens vegvesen har i brev datert ingen merknader til planforslaget. Skagerak energi har i brev datert ingen vesentlige merknader til planarbeidet. Finn Gjerdrum mener i brev datert at planforslaget er mangelfullt utredet og at berørte naboer ikke har vært godt nok informert om planarbeidet. Etter Gjerdrums syn vil den foreslåtte bebyggelsen i Schanches gate 3 bli for dominerende i forhold til nabobebyggelsen. Finn Stokkland/Unix Eiendom i Flors gate 1 mener i brev datert at foreslått byggehøyde for ny bebyggelse i Schankes gate 3 vil gi en uheldig virkning på trehusmiljøet i vest. Stokkland mener byggehøyden bør reduseres til 3 etasjer. Beboerne i Schanches gate 6, 8 og 10 mener i brev datert at ny bebyggelse i Schanches gate 3 bør begrenses til 3 etg. av hensyn til trehusmiljøet i vest, gatemiljøet og den økte trafikken utbyggingen vil medføre. Beboerne mener videre den foreslåtte bebyggelsen vil forringe verdien av deres boliger. Endringer etter offentlig ettersyn Etter høring og offentlig ettersyn er følgende endringer innarbeidet i bestemmelsene: Punkt om estetikk er gitt følgende tillegg: Fasadeutformingen skal gjenspeile eksisterende eiendomsstruktur. Alle fasader mot gate skal ha variasjon i uttrykket og utformes med sikte på et godt gatemiljø. Der adkomst til ny bebyggelse legges direkte fra gate skal inngangspartiet utformes slik at det bidrar til et godt gatemiljø. Hjørner mot omkringliggende gater skal være knekt 45 grader. ha knekt. Punkt er gitt følgende ordlyd (tillegg i kursiv) Utkragede balkonger skal ha transparent rekkverk/åpent rekkverk/rekkverk med sprosser. 5

6 Punkt siste ledd er gitt følgende ordlyd (tillegg i kursiv): Balkonger i område BKB2 med underkant minimum 3,0 m over terreng/fortau tillates å krage ut over byggegrensen mot Schanches gate fram til fortau/formålsgrense BKB2 o_fs. Punkt , siste setning vedrørende beplantning mot Dronningens gate er gitt følgende ordlyd (tillegg i kursiv): Minimum 25 % av arealet skal beplantes med busker eller lignende vegetasjon. Punkt første ledd er gitt følgende tillegg: Ventilasjon og lignede på tak skal plasseres slik at det i minst mulig grad er synlig fra gaten. Punkt b) vedrørende bebyggelse i delområde BKB2 (Schanchesgate 3) er gitt følgende tillegg (i kursiv): I dette området skal øverste etasje trekkes tilbake minimum 3,0 m fra Schanches gate og Flors gate i forhold til underliggende etasjes veggliv. Heissjakt i full byggehøyde skal i samsvar med dette trekkes minimum 3,0 m inn fra byggegrense mot gate. Heissjakt som bare går til 4. etg., med nødvendig overhøyde i hht. TEK , kan legges ut til fortauet. Punkt er gitt følgende tilføyelse: Utenfor frisiktsonen i krysset skal beplantningen langs Flors gate gis en høyde på minimum 1 m. Det skal velges busker eller hekk som egner seg for beskjering. Nytt punkt om balkonger i delområde BKB2 (Schanches gate 3) er gitt følgende ordlyd: Balkonger tillates ikke glasset inn og skal utføres i materialer som er godt tilpasset trehusmiljøet i vest. Nytt punkt om fasadematerial i Schanches gate 3 er gitt følgende ordlyd: Fasadene innenfor delområdet skal gis et dempet uttrykk tilpasset trehusmiljøet i vest. Store sterkt reflekterende flater skal unngås. Det skal velges fadematerial som gir god tilpassing til trehusmiljøet. Fasadeplater skal unngås. Det skal vurderes å bruke varierte fasadematerialer med innslag av tre. Nytt punkt om fasadefarge i Schanches gate 3 er gitt følgende ordlyd: Fasadefarge skal fastsettes i samråd med kommunen og tilpasses øvrig bebyggelse i området. Sterke kulører og helt hvit tillates ikke som byggets hovedfarge. Nytt punkt vedrørende bebyggelse i delområde BKB3 (Dronningens gate 30 32) er gitt følgende ordlyd: Adkomst for gående til arealer innenfor delområde BKB3 som benyttes til forretning/kontor/tjenesteyting/forsamlingslokale i 1. og 2. etasje skal være direkte fra Dronningens gate eller Flors gate. Inngangspartiet skal utformes med sikte på et godt gatemiljø. Punkt er gitt følgende tillegg: For tiltak innenfor BKB2 gjelder opparbeidelsesplikten også utbedring av fortau langs Schanches gate fra krysset Flors gate Schanches gate til eiendomsgrense mot Schanches gate 5. På denne strekningen skal fortauet utbedres i samsvar med plankartet til 2 m bredde. Punkt 7.5. Nytt rekkefølgekrav om kvartalslekeplass er gitt følgende ordlyd: Før det blir gitt ferdigattest for første bolig innenfor det enkelte delområde skal kvartalslekeplass på gbnr. 171/6 ved krysset Flors gate Schanches gate være oppgradert etter avtale med kommunen. Kommune kan vurdere å gi ferdigattest dersom det foreligger tilfredsstillende garanti for oppgradering av kvartalslekeplassen. Rådmannens vurdering: Plan- og bygningslovens utredningsplikt og krav til medvirkning ansees for oppfylt. 6

7 Det gamle trehusmiljøene vest for Schanches gate har stor kulturhistorisk verdi og er viktig for Sandefjords identitet og karakter. Rådmannen er enig med fylkeskommunen i at planforslaget som lå ute på høring ikke sikrer ideell tilpasning av ny bebyggelse i Schanches gate 3 til trehusmiljøet. Rådmannen har drøftet mulig tilpassing av ny bebyggelse med fylkeskommunen i lys av dette. Rådmannen kan ikke se at saltak på ny bebyggelse i Schanches gate 3 vil gi en vesentlig bedre tilpassing til trehusmiljøet enn foreslått løsning med inntrukket toppetasje slik fylkeskommunen hevder. Rådmannen har drøftet spørsmålet med forslagsstiller som deler rådmannens syn og ikke ønsker krav om saltak. Vedlagte 3D skisser, som ikke er oppdatert i forhold til endringene innarbeidet etter offentlig ettersyn viser etter rådmannens syn at virkningene av foreslått ny bebyggelse i Schanches gate 3 vil være størst fra syd. En hovedårsak til dette er at planforslaget ikke sikrer tilbaketrekning av øverste etasje fra Flors. Tilbaketrekning av øverste etasje innenfor delområde BKB2 gjelder kun langs Schanches gate. Dette innebærer at heissjakt i full byggehøyde kan plasseres helt ut mot Flors gate som vist på 3D illustrasjonene. For å unngå denne løsningen er det innarbeidet endringer i bestemmelsene som innebære at krav om tilbaketrekning av øverste etasje også skal gjelde langs Flors gate. Den foreslåtte endringen vil bidra til å redusere parkeringsarealet og dermed utnyttelsesgraden og/eller antall boenheter. Etter rådmannens syn bør imidlertid hensynet til trehusbebyggelsen i vest og gatemiljø prioriteres i dette tilfellet. Forslagsstiller er ikke uten forståelse for den foreslåtte endringen, men ønsker den ikke (se redegjørelse i eget vedlegg). Ut over overstående er det innarbeidet bestemmelser om utforming av bebyggelsen i Schanches gate 3 knyttet til: fasadeuttrykk, fasadematerialer, farge på fasader, materialbruk balkonger, forbud mot innglassing av balkonger, etablering av vegetasjon og plassering av ventilasjon på tak. Rådmannen mener dette i stor grad bidra til å ivareta hensynet til trehusbebyggelsen i vest og opplevelsen av gaterommet forøvrig. Dronningens gate har en viktig funksjon som byakse. Fasadeutforming mot Dronningens gate er derfor viktig i et byutviklingsperspektiv. Utforming av inngangspartiet til nye forsamlingslokaler på hjørnet Dronningens gate Flors gate vil være særlig viktig i denne sammenheng. For å sikre at hensynet til gatemiljøet ivaretas er det innarbeidet nye bestemmer i det reviderte planforslaget knytte til: lokalisering av adkomst for gående i Dronningens gate 30 32, utforming av inngangsparti mot gate, fasadeutforming mot gate og bruk av vegetasjon. Forslagsstiller har godtatt disse endringene. Fortauet langs Schanches gate er på strekningen krysset Flors gate Schanches gate 5 noe smalere enn vist på plankartet og har behov for oppgradering nærmest krysset. Nødvendig rekkefølgekrav for å ivareta dette er innarbeidet i revidert planforslag. Forslagsstiller har ikke kommet med innvendinger til rekkefølgekravet. Ved boligutbygging i sentrum bør arealer til lek og uteopphold i det enkelte boligprosjekt etter rådmannen syn sees i forhold til byrom, parker og lekeplasser i nærheten. Det ligger i dag kommunal lekeplass ved krysset Flors gate Schanches gate. Lekeplassen har behov for oppgradering. I reviderte bestemmelser til kommuneplan vedtatt 6. mars 2018 åpnes det for at kravet til lekeplass ved boligbygging i sentrumssonen kan løses ved at utbygger bidra til opprusting av offentlig park/byrom/lekeplass. Rådmannen har drøftet spørsmålet med forslagsstiller som i liket med rådmannen anser en slik løsning som hensiktsmessig. I tråd med dette er det innarbeidet rekkefølgekrav som innebærer at utbyggere innenfor de enkelte delområdene (BKB 1-3) skal bidra til opprusting av eksisterende kommunal lekeplass ved krysset Flors gate Schanches gate. Forslagsstiller har ikke kommet med vesentlige innvendinger til rekkefølgekravet. Konklusjon Etter offentlig ettersyn er det innarbeidet endringer i bestemmelsene knyttet til 7

8 fasadeutforming, beplantning, utforming av balkonger, oppgradering av fortau, opprusting av kommunal lekeplass og tilbaketrekning av øverste etasje i Schanches gate 3 mot Flors gate. Forslagsstiller har akseptert alle de foreslåtte endringene med unntak av sist nevnte tilbaketrekning av øverste etasje i Schanches gate 3. Forslagsstiller ønsker ikke denne endringen da den innebærer redusert utbyggingsvolum. Rådmannen anser imidlertid at fordelene endring gir knyttet til trehusmiljøet i vest og gatemiljøet veier tyngre enn ulempene knyttet til redusert utbyggingsvolum. Planforslaget anbefales vedtatt med de innarbeidede endringene. Vedlegg i saken: Reguleringsbestemmelser Plankart Illustrasjoner Uttalelser Forslagsstiller kommentar til endringer etter offentlig ettersyn Oversiktskart 8